当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？ 夜色铺开，低矮的老旧住宅人影罕见，而马路对面的写字楼依然灯火通明。 近日，记者在实地走访时发现，一些建成几十年之久的老旧小区，如今已成为城市里"寂静的孤岛"。因房屋年久失修、设备老化，部分被评为危房的小区， 不再是打工人下班后的港湾，他们大多被迫搬离，等待小区改造方案落地的那天。 在各地，这种情况并非孤例。随着我国城镇化快速推进，最早建成的那批房屋，已经接连进入"老年期"。即便是建成20年左右的小区，也有居民反映楼房老 旧、冬天寒冷、夏天漏水。这些"中老年房屋"，成为当前城市更新的重要一环。 值得注意的是，不同于过往的"拆迁暴富"，如今一种新的更新模式正悄然铺开——自主更新、原拆原建，即从"政府主导"转向"群众自主"，把原有老旧房屋 彻底拆除，原址重新修建一栋房屋，并大多由居民出资、政府补贴、多元筹集。 告别拆迁暴富、政府主导，当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？ 老旧房屋问题接连涌现 要改造或重建一个老旧小区或住宅，并非一蹴而就的事情。 日前，有吉林省松原市居民反映称，百南小区已经有快40年历史，小区几年前就被第三方检测机构鉴定为D级危楼，居民每天过 ...

行业整体表现与宏观数据 - 2025年1-10月累计固定资产投资同比下滑1.7%，其中基建投资同比增长1.5%，但增幅环比收窄1.8个百分点 [1][2] - 2025年1-9月建筑业新签合同额为21.30万亿元，同比下降4.6%，但第三季度同比仅下降0.7%，新签订单增速降幅明显收窄 [1][2] - 截至2025年1-9月，建筑行业在手订单为59.95万亿元，同比下降1.8%，存量订单降幅小于新签合同额降幅 [1][2] - 2025年初至12月2日，建筑装饰指数上涨6.8%，整体表现弱于大市，其中装修装饰服务板块领涨，涨幅达30.6% [2] - 根据2025年第三季度板块持仓情况，建筑板块配置比例为0.62%，较行业标准配置比例低0.94个百分点 [2] 企业经营与财务表现 - 八大建筑央企2025年上半年整体新签合同额同比基本持平，但受基建投资增速放缓、地产复苏不及预期及地方财政压力影响，收入承压 [3] - 八大央企2025年上半年整体收入增速为-4.4%，归母净利润增速为-7.5% [3] - 八大央企2025年上半年应收账款规模提升较明显，资产负债率仍未出现明显改善 [3] 重点投资主线与机遇 - 建筑出海主线：2025年1-10月，我国对外承包工程业务累计完成额为1341.8亿美元，同比增长7.9%，其中在“一带一路”国家累计完成额为1123.5亿美元，同比增长11.4%，占比达83.7% [4] - 城市更新主线：2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-8月已开工2.17万个，完成年度目标的86.8% [4] - 电力工程主线：在雅江水电站工程推动下，水利工程行业预计在2025-2030年将迎来重大机遇 [4] - 化债主线：2025年1-9月地方政府债发行总额为6.49万亿元，同比增长29.3%，发行节奏加快且使用范围扩大 [4] 投资建议与关注方向 - 建议关注行业在建筑出海、城市更新、数字化建设、电力工程以及化债等领域的边际变化 [4][5] - 持续看好估值处于低位、业绩稳健的建筑央企龙头及区域龙头 [5] - 报告推荐标的包括：中国电建、中国能建、中国交建、隧道股份、地铁设计、建发合诚 [5]

文章核心观点 - 杭州市滨江区通过系统性的城市更新，成功将浦沿渔码头等沿江地带从单一功能的防护区，转型为集文化、景观、休闲于一体的多元公共空间，并以此为核心形成了可复制的全域城市更新方法论，连续两年有项目入选住建部国家级典型案例[5] 沿江景观带更新项目 - 浦沿渔码头经2023年基础改建和2025年文化提升工程后，从旧渔市变为热门打卡地，新增仿古步道、休憩平台、手绘墙画等元素，融合渔业文化与现代休闲[5][7] - 滨江区以“迎亚运”为契机，对沿江景观带进行系统性改造，打造了12个各具特色的江边驿站，亚运期间日均客流超1000人次，成为区域商业活力风向标[7] - 沿江带改造还包括打造6个自然景观公园、打通20余条腹地通道、增加多处景观节点，并完善嵌入式体育设施与智慧跑道等，构建了满足全龄需求的慢行系统[8] - 该项目以“城市切片、超级海塘、橙蓝丝带、便民驿站、健身公园、智慧滨江”六大板块为核心完成升级，入选住建部城市更新典型案例名单（第二批）[5][8] 城市更新的“滨江方法论” - 滨江区推行网格化划分与区块“体检”，结合未来社区建设时序，聚焦群众需求，以小投入实现大收获，例如通过更新项目为西兴街道卫生服务中心开设辅道解决拥堵[9] - 面对更新中的利益冲突，公司采用民主协商机制，通过楼道长、居民议事会等形式寻求共识，为项目推进奠定民意基础[9] - 公司创新地将全区67个行政社区规划为46个未来社区，实现资源共享，目前未来社区街道与行政社区覆盖率均达100%，成为全市首个完成区级全域覆盖的区县[10] - 更新工程与未来社区建设同步推进，包括加装电梯超1000台、建设数十座口袋公园、建成四座过街天桥、打通“断头路”及规划跨铁立交等[10] 历史文脉保护与融合 - 在城市更新中注重保护历史遗存，如对西兴古镇、长河老街秉持“修旧如旧”原则进行修缮与活化，在保护古宅石板路的同时审慎导入新业态[10][11] - 这种对历史文化遗存的珍视与巧妙融合，使滨江在现代化进程中保留了独特的“乡愁”与文化厚度[11]

日前，废弃工厂、烂尾楼宇、闲置校舍等各类废弃建筑成为社交媒体上的"热门打卡地"。相较于正 常使用的建筑，废弃建筑自带神秘气息，拥有较强的视觉冲击力和特有的荒凉感，容易激发怀旧情绪与 探索欲望。但频发的翻墙摔伤、高空坠落等事故，则给打卡者带来人身安全风险。 不少废弃建筑曾是城市发展的重要见证，回顾探访，有助于公众追溯城市历史。但随着部分场地在 短视频平台上的热度攀升，一些博主为博取关注，故意闯入高危区域；一些公众将其视为"冒险游戏"， 低估真实风险；而平台为吸引流量，也倾向于推送这类内容，满足不少人对"禁忌空间"的猎奇心理。 加强正向引导，普及风险认知。通过真实事故案例开展警示教育，明确探险行为的法律与安全边 界，引导公众理性看待、合理开展。鼓励公众优先选择政府公示的活化项目，在安全合规的前提下感受 城市历史脉络。 "探废"乱象的背后，折射出废弃建筑管理的缺失。当前针对废弃建筑的治理仍面临诸多困境：产权 责任不清晰，治理主体缺失；国家层面尚无专门的认定、处置与拆除法规，治理缺乏依据，治理资金缺 口大，社会资本参与意愿低，种种原因导致许多废墟处于"无人管、无法管"的状态。 因此，强化源头治理与分类管控势在必行。相 ...

文章核心观点 多个省市发布的“十五五”规划建议，为未来五年房地产行业发展指明了方向，工作部署重点集中在化解风险、促进消费、发力城市更新以及推动高质量发展等方面，体现出行业正处于新旧动能转换的关键阶段，且政策呈现因地制宜的差异化特征 [1][3] 防风险与促消费 - 防范化解房地产风险是政策重要底线，多个省市提出需统筹推进房地产风险有序化解，并将其与地方政府债务、中小金融机构风险并列为需严格防范的系统性风险 [4] - 山东省提出健全房地产“白名单”融资常态化机制，从融资端推进制度建设 [5] - 河南省提出“加快房地产市场存量风险出清”，意味着要综合发力化解上一轮调整积累的风险 [5] - 促进楼市消费作为拉动大宗消费的重要手段被多省列入规划，广东省提出清理住房消费不合理限制性措施 [6][7] - 辽宁省强调优化住房公积金政策，更好满足刚性和多样化改善性住房需求 [7] - 湖北省提出推动住房消费更新升级，因城施策优化政策，增加改善性住房供给，激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求 [7] - 分析指出，销售端政策仍有发力空间，公积金政策（如提高额度、扩大范围、打通区域限制）、税费优惠、购房补贴是重要抓手，限购限售等措施有望进一步解除 [7] 城市更新成为新抓手 - 中央定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，多个省份在规划中坚持城市内涵式发展，并将城市更新作为重要抓手 [8][9] - 山东省支持济南、青岛等市深入推进城市更新 [9] - 广东省大力实施城市更新，并实施县城更新行动，将更新工作下沉至县级城市 [9] - 山西省一体化推进城市体检和城市更新，建立可持续模式和政策法规体系，并健全多元化投融资方式以吸引社会资本 [9] - 北京市提出突出城市更新整体性、系统性，加强空间资源统筹，推进老城平房区整院成片区改造及老旧小区、危旧楼房改造，鼓励自主更新 [9] - 北京市还强调加强制度创新和政策集成，完善分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索可持续更新模式 [9] - 与“十四五”相比，各地对城市更新的部署更加细化详实 [10] - 分析指出，未来五年城市更新进程将加快，相关融资、规划等政策支持有望加速出台，如何形成可持续模式并提高社会资本积极性是重要关注点 [10] 推动高质量发展与因地制宜 - “高质量”、“新模式”是各地规划关键词，部分省份将“推动房地产高质量发展”单列为工作任务 [11] - 山西省提出完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”住房供应体系 [11] - 山东省提出优化“人、房、地、钱”要素联动，健全住宅用地供应与城镇人口变动、存量房产相衔接的动态调节机制，积极推行房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险三项制度 [12] - 基础性制度的明确和细化被认为更有利于制度落地 [13] - 北京市提出扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场，探索“一张床、一间房”模式以改善城市运行服务保障人员居住条件 [14] - 黑龙江省提出适应高寒地区特点，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [15] - 广东省、重庆市、厦门市提出实现更高水平住有所居，对供应制度、居住品质和管理体系提出更高要求 [1] - 贵州省探索推进“四房联动”（以旧换新促二手房与商品房联动、以需定购促保障房与商品房联动、以购代建促安置房与商品房联动），并因地制宜提出大力发展旅居地产 [1] - 分析指出，各省部署已体现差异化特征，未来随着工作下沉至市县，大城市与中小城市、东部与中西部、资源型与非资源型城市在政策导向上的差异值得关注 [15]

文章核心观点 - 国务院专题学习提出将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，作为推进房地产高质量发展和好房子建设的重要路径[1] - 城市更新是城市增长动力从增量扩张转向存量提质增效的主要抓手，其核心任务是通过城市体检精准识别并补齐市政设施与公共服务短板，从而激发房屋使用价值[1][2] - 新阶段“稳楼市”的基调已从刺激潜在购房需求，切换为通过供给端牵引（如城市更新）和需求端发力（如修复居民收入与消费）来全面修复和夯实房屋的使用价值，以此稳定楼市价值中枢[3][4] 城市更新的定义与核心任务 - 城市更新最主要的任务是通过城市体检评估，从住房、小区、社区到城区等维度查找问题，精准识别市政设施短板和公共服务缺口（如停车难、托幼难等）[1] - 城市体检工作已在全国449个城市开展，基本实现全覆盖[3] - 老旧小区改造包含基础类（水电管气路网、楼体修缮）、完善类（适老化改造、充电桩）和提升类（养老托育中心、社区智能化）三个层级[1] 城市更新的具体举措与进展 - 完整社区建设旨在步行5~10分钟范围内，配备完善的公共服务、商业服务、市政设施和公共活动空间[2] - 截至今年7月，210个试点地区已建成便民生活圈6255个，涉及各类服务网点150.3万个，服务居民1.29亿人[4] - 全国287个城市已启动老旧小区“原拆原建”，涉及8600余个小区，北京、上海等重点城市已形成可推广模式[3] - 国家“十五五”规划建议提出建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质和物业服务质量提升工程[4] 城市更新对经济与楼市的影响机制 - 城市更新通过推动老旧街区、厂区等功能转换并植入新业态，可带动装饰装修、文旅、夜经济等新经济兴起，激活服务消费和就业增长[2] - 在需求端，城市更新通过激发新业态、新场景、新消费，直接带动基层就业和消费，修复居民收入和预期[4] - 在供给端，城市更新通过补齐配套短板、调整功能用途来修复和提升房屋的使用价值，这是稳定楼市“价格锚”的关键[2][3] - “稳楼市”的关键已转变为评判房屋使用价值是否全部发挥，通过配套和服务补短板来修复使用价值，并与修复经济基本面同步进行[3] 政策导向与未来方向 - 政策强调将“投资于物”（如城市更新）和“投资于人”（如生育养育补贴、灵活就业参保、义务教育全覆盖）相结合，在更大范围修复经济基本面[4] - 近期“好房子”建设已下沉至普通住房、老旧小区改造和保障性住房，例如各地开展老房子改好房子设计方案评选[4] - 广东省“十五五”规划建议中，老旧住房自主更新和原拆原建备受重视[3]

城市更新的战略定位与模式升级 - 城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，已从粗放式“拆建”为主的物理改造，全面升级为涵盖空间重构、功能重塑、产业优化与治理创新的系统工程 [1] - 从国际视野看，城市更新已成为主要经济体提升城市竞争力、应对城市发展挑战的共同选择，例如德国聚焦绿色转型与历史保护，英国通过白皮书提供税收优惠、资金补贴等政策保障 [1] - 行业虽起步较晚，但具有注重系统规划、聚焦民生需求、注重文化传承等独特优势，目前仍面临规划碎片化、资金渠道单一、重建设轻运营、治理协同不足等问题 [1] 规划引领与系统实施 - 强调规划引领，需立足城市全域空间格局，有效衔接国土空间总体规划，系统梳理存量资源底数，科学规划更新单元与时序，防止碎片化改造与同质化建设 [2] - 建立“城市体检—专项规划—片区策划—项目实施”的全链条规划体系，编制专项规划以划定重点更新片区，明确功能定位、实施时序与项目清单 [2] - 聚焦老旧小区、老旧厂区、城中村、历史文化街区等重点区域，统筹布局教育、医疗、养老、体育等公共服务设施，确保规划与需求相匹配 [2] 多元资金保障体系 - 构建多元协同、可持续的资金保障体系，强化政府引导作用，优化财政资金投向，整合各类专项补助，加大公共服务配套、历史文化保护等财政支持 [2] - 积极引导社会资本参与，制定差异化扶持政策，通过特许经营、PPP、股权投资、资产证券化等多种模式，吸引企业、社会组织等参与项目的投资、建设与运营 [2] 精细化长效运营机制 - 城市更新必须注重后期运营管理，建立“建管并重、长效运营”机制，明确运营主体、责任与标准，避免设施闲置、功能弱化等问题 [3] - 运用数字化、智能化等手段提升运营效能，搭建统一运营管理平台，实现精细化、智能化管理 [3] - 强化运营收益平衡，通过合理布局经营性业态、优化租金定价、发展配套产业等方式，构建“公益性服务+经营性收益”良性模式，确保项目长期稳定运行 [3] 协同治理与社会参与 - 强化政府统筹协调职能，厘清部门职责，健全跨部门协同机制，以破解审批繁琐、权责交叉等堵点，提升决策与执行效能 [3] - 充分尊重和保障群众的知情权、参与权、表达权和监督权，在规划、实施、运营等各环节广泛听取意见 [3] - 积极培育社会参与氛围，鼓励社区组织、志愿者队伍、行业协会等力量参与家园建设、环境整治和设施维护，推动形成共建共治共享的良好局面 [3]

文章核心观点 多个省市发布的“十五五”规划建议，为未来五年房地产行业发展指明了方向，核心聚焦于在防范化解风险的同时，通过促进消费、深化城市更新、推动高质量发展等多元化路径，实现行业新旧动能的平稳转换和可持续发展 [1][4] 防风险与促消费并重 - 多个省市将房地产风险与地方政府债务、中小金融机构风险并列，强调需严格防范和统筹推进有序化解 [4] - 山东省提出健全房地产“白名单”融资常态化机制，从融资端推进制度建设 [4] - 河南省提出“加快房地产市场存量风险出清”，意味着需综合发力化解上一轮调整积累的风险 [4] - 广东省提出清理住房消费不合理限制性措施，辽宁省强调优化住房公积金政策以满足刚性和改善性需求 [4] - 湖北省提出因城施策优化住房消费政策，增加改善性住房供给，激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求 [4] - 分析指出，销售端政策仍有发力空间，公积金政策（如提高额度、扩大范围、打通区域限制）及税费优惠、购房补贴是重要抓手 [5] 城市更新成为新抓手 - 中央定调城镇化进入存量提质增效阶段，多个省份在规划中强调“坚持城市内涵式发展”，并将城市更新作为重要抓手 [7] - 山东省支持济南、青岛深入推进城市更新，广东省则将更新行动下沉至县级城市 [7] - 重庆市提出统筹“留改拆增”，点线面结合推进更新，并实施城市“数字更新”以激发数字活力 [7] - 山西省提出一体化推进城市体检和更新，建立可持续模式和政策法规体系，并健全多元化投融资方式吸引社会资本 [7] - 北京市强调城市更新的整体性、系统性，加强空间资源统筹，有序推进老城平房区、老旧小区改造，并鼓励自主更新 [8] - 与“十四五”相比，各地部署更细化，未来五年更新进程将加快，但如何形成可持续模式并提高社会资本积极性是关键关注点 [8] 因地制宜推动高质量发展 - “推动房地产高质量发展”被中央及多个省份单列为工作任务，涵盖基础制度、保障房、改善性住房、好房子与好服务、房屋体检等方面 [10] - 山西省提出完善商品房开发项目公司制、主办银行制、现房销售、房屋全生命周期安全管理等基础性制度，健全“市场+保障”住房供应体系 [10] - 山东省提出优化“人、房、地、钱”要素联动，健全住宅用地供应动态调节机制，积极推行房屋安全体检、安全管理资金、质量安全保险三项制度 [10] - 贵州省探索推进“四房联动”，即通过以旧换新、以需定购、以购代建促进二手房、保障房、安置房与商品房的联动，旨在统筹市场供应、恢复平衡 [1][11] - 贵州省还因地制宜提出“大力发展旅居地产” [1] - 北京市提出扩大租赁住房有效供给，培育专业运营机构，并探索“一张床、一间房”模式以改善城市服务保障人员居住条件 [11] - 黑龙江省提出适应高寒地区特点，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [11] - 各省部署已呈现差异化特征，未来大城市与中小城市、东西部城市、资源型与非资源型城市间的政策导向差异值得关注 [11]

天津以城市更新推动高质量发展 "十四五"惠及53万户居民 天津市住房城乡建设委主任蔺雪峰表示，下一步将坚持从全局谋划一域、以一域服务全局，一以贯之统 筹抓好"十项行动""三新""三量"和"大城三管"等工作，为全市"十五五"良好开局"添秤"助力。(完) 来源：中国新闻网 编辑：王永乐 广告等商务合作，请点击这里 中新网天津12月10日电 (记者 周亚强)天津市政府新闻办10日举行高质量完成"十四五"规划系列主题新 闻发布会——市住房城乡建设委专场。记者从会上获悉，"十四五"以来，天津系统推进城市更新行动， 累计改造老旧小区1061个，惠及居民53万户，城市面貌与生活品质同步提升。 图为新闻发布会现场。(天津市政府新闻办供图) 天津市住房城乡建设委二级巡视员侯学钢介绍，天津在城市更新工作中坚持"体检先行"，构建了"体检 发现问题、更新解决问题"的闭环机制。该机制围绕住房、社区、城区等六个层级查找短板，将全市23 万栋住房纳入系统体检，着力破解停车难、充电难、出行难等民生关切。此项创新已入选住建部可复制 经验做法清单并向全国推广。 以体检结果为指引，天津科学谋划更新项目。全市已审定49个片区类更新项目，其中一机床、 ...

近期，多个省市陆续发布关于国民经济和社会发展的第十五个五年规划建议（以下简称"'十五五'规划 建议"），对"十五五"时期的经济社会发展提出目标和要求，并做出工作部署。 房地产处于新旧动能转换关键阶段，又事关金融稳定与民生福祉，对这项工作的安排，备受各方关注。 21世纪经济报道记者梳理多个省份的"十五五"规划建议发现，对房地产相关工作的部署，主要体现在化 解风险、促进消费、发力城市更新、推动高质量发展等方面。其中，不少省份的提法颇有亮点。 广东省、重庆市、厦门市均在"十五五"规划建议中提出，实现更高水平住有所居，体现出在住有所居的 基础上，对供应制度、居住品质和管理体系的更高要求。 贵州省强调，探索推进"四房联动"，即"以旧换新促进二手房与商品房联动，以需定购促进保障房与商 品房联动，以购代建促进安置房与商品房联动"。贵州还因地制宜地提出，"大力发展旅居地产"。 作为城市内涵式发展的重要内容，不少省市对城市更新也有创新性提法。 梳理这些内容，对于理解未来五年房地产发展模式和路径，有着重要意义。 防风险与促消费并重 在楼市处于新旧发展动能转换的关键阶段，防范化解风险仍是房地产政策的重要底线。 在多个省市的"十五五 ...