行业投资评级 - 强于大市(维持) [1][3] 核心观点 - 房地产行业朝着止跌回稳方向迈进，但筑底仍不牢固，仍需更大力度推进房地产止跌回稳 [8] - 短期政策期待仍存，8月初北京进一步调整限购政策提振信心，为一线城市后续政策优化打开想象空间 [8] - 中期维度建议淡化对短期市场整体及个别政策的关注，把握"核心区及好房子"正逐步止跌回稳的确定性 [8] 行业数据表现 销售端 - 7月全国商品房销售面积5709万平米，同比下降7.8%，降幅较6月扩大2.4个百分点 [8] - 7月销售金额5325亿元，同比下降14.1%，降幅较6月扩大3.3个百分点 [8] - 1-7月全国商品房销售面积、销售金额同比下降4%、6.5%，降幅较1-6月小幅扩大0.5个、1个百分点 [8] - 7月末全国商品房待售面积较6月末减少462万平米，连续5个月减少 [8] 投资端 - 7月全国房地产投资同比下降17.1%，降幅较6月扩大4.3个百分点 [8] - 7月新开工同比下降15.4%，降幅较6月扩大6个百分点 [8] - 7月竣工同比下降29.4%，降幅较6月扩大27.6个百分点 [8] - 1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比维持正增（+0.1%） [8] 投资建议 - 持续看好库存结构优化、拿地及产品力强的房企 [8] - 个股建议关注： 1) 受益"好房子"率先止跌回稳且分红稳定的房企：华润置地、建发国际集团 [8] 2) 拿地及产品力强的低估值品质房企：中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展 [8] 3) 股价仍处相对底部的弹性标的：贝壳及拥有优质持有物业的新城控股 [8]

投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 2025年7月70城新房销售价格环比降幅持平（-0.3%），同比降幅缩小0.3pct至-3.4%，其中一线城市环比降幅收窄0.1pct至-0.2%，二线扩大0.2pct至-0.4%，三线持平于-0.3% [5][14] - 二手房价格同环比降幅收窄：70城环比-0.5%（降幅缩小0.1pct），同比-5.9%（降幅缩小0.2pct）；一线城市二手房环比降幅扩大至-1.0%，二三线环比降幅收窄至-0.5% [6][19] - 上海表现突出：新房环比+0.3%（35城最高）、同比+6.1%，1-7月累计同比+5.8%；二手房市场35城同比全线下跌，呼和浩特跌幅最大（-8.7%）[7][26] 市场数据表现 - 新房价格涨跌城市数：7月环比上涨城市6个（6月14个），同比上涨城市5个（6月3个）；二手房环比上涨城市仅1个，同比无上涨城市 [5][6][16][22] - 重点35城分化明显：乌鲁木齐（+0.3%）、长春（+0.1%）新房环比跟涨上海；太原成为35城中唯一二手房环比上涨城市（+0.2%）[26] 投资建议 - 推荐三类标的： 1）强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [8][29] 2）商住协同开发商：华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][29] 3）优质物管企业：华润万象生活、绿城服务等6家 [8][29] - 政策预期：存量收储及城中村改造将加速，改善住房供求关系 [8][29]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

核心观点 - 房地产市场企稳将近，运营型资产率先重估 [1] - 2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点，市场信心有所修复 [4] - Q2以来市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大 [4] - 2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8个百分点至-9.1% [4] - 二手房表现突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比由负转正至+11.0% [4] - 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓 [4] - 2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化 [4] - 2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1% [4] 基本面分析 - 2025年1-6月商品房销售面积45851万平米，销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5% [15] - 70个大中城市整体房价下降趋缓，6月新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，环比下降0.3% [18] - 二手房量价呈现背离走势，市场持续以价换量 [24] - 一二手市场分化，二手房表现突出主导地位提升 [29] - 新开工持续低位消化库存，2025H1住宅新开工面积22288万平米，累计同比下降19.6% [33] - 土地出让城市层级分化加剧，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4% [37] - 商品房待售面积达历史高位，截至2025年6月末为76948万平米，同比增长4.1% [41] - 居民收入及房价预期仍较疲弱，影响购房需求释放 [45] 政策分析 - 政策重点转向去库存，截至2025年6月末商品房待售面积7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年 [50] - 短中长期同步去库存思路："四个取消、四个降低、两个增加" [53] - 土地收储规模超过4800亿元，专项债收储政策持续完善 [56] - 现房收储加速落地，浙江和四川首次运用专项债直接收购存量商品房 [61] - 购房门槛进一步降低，首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为15% [64] 行业展望 - 当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平米 [68] - 2025年商品住宅销售面积预计为9.0亿平，已低于增量住房需求 [68] - 一线城市租金回报率已超过10年期国债收益率，房价具备企稳基础 [78] - 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%、-7.2%、-11.8%、-10.5%、-9.8% [81] 投资建议 - 行业阶段性企稳，看好经营稳健的优质房企 [123] - 开发类推荐华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK） [123] - 商业类推荐中国国贸（600007.SH） [123] - 物企类推荐保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK） [123]

行业与公司 * 房地产行业[1] * 北京房地产政策调整[1][3] * 关注"三好公司"如城头城建、滨江建发、新城华润[26] 核心观点与论据 政策调整 * 北京放松五环外购房限制：外地户籍家庭需两年社保，取消限购[1][3] * 公积金政策优化：认房不认贷，二套房贷款额度从60万提高到100万，多子女家庭可上浮至140万[3][5] * 预计其他城市（如上海、深圳）将跟进，但力度有限[4] 市场表现 * 2025年上半年新房销售面积同比下降4%，销售金额下降6%，降幅收窄[5] * 40个城市二手房成交套数同比增加11%，重点城市新房加二手房成交量同比增加4%[5] * 一线城市成交量比低点回升30%-35%，二三线城市仅回升2%-9%[9] 库存与去化 * 全国商品房去化周期26个月，80个城市新房显性库存4.8亿平米（较2021年下降10%）[6][8] * 一线城市去化周期缩短至15-16个月，三四线城市仍处历史高位[11] * 二手房挂牌量创新高，2025年中比2023年底提升7.7%，去化周期约16个月[6][8] 价格与需求 * 房价持续下跌：核心区二手房挂牌均价环比降0.58%，非核心区环比降0.79%[13] * 产品结构向大户型转移：120平米以下新房成交占比收缩，120-180平米占比回升[10] * 改善型需求主导，刚性需求减弱[10] 挑战 * 高库存与房价下跌并存[1][8] * 居民加杠杆意愿低：首付比例降至15%，但实际首付比例升至40%-50%[14] * 降息效果有限：租金收益率2.4%低于房贷利率3.0%，无法刺激需求[15][17] * 收储政策因商业可持续性问题效果不佳[18] 积极因素 * 供给侧优化：新开工面积累计下降70%，房企人员减少30%[20] * 保交楼风险逐步解除[20] * 低房价城市（如鹤岗）购买力改善，按揭负担比降至9%-15%[21][22] 其他重要内容 * 城市更新面临资金压力与市场接受度低的问题[19] * 香港地区结构性回暖带来机会[26] * 政策需多管齐下：稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险[23][24]

百强房企拿地力度加大 - 招商蛇口7月购买5个项目地块，合计金额56.68亿元，同比环比均大幅增长 [2] - 2025年前7个月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.30%，拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 深圳前海桂湾T201-0232地块楼面价高达84180元/平方米，成为深圳新单价地王 [5] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地纪录 [6] 房企销售业绩持续下滑 - 金地集团前7个月累计签约面积143.50万平方米同比下降49.50%，签约金额197.30亿元同比下降53.26% [2] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730.10亿元同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [3] - 新房销售以价换量及企稳回升态势减弱是销售下降主要原因 [3] 拿地与销售背离原因分析 - 地价已大幅下滑，为反弹腾出空间，房企资金流好转 [4] - 美国降息可能引发外资抄底中国楼市，央国企参与拍地应对外资 [4] - 供应高品质土地集中在核心城市，销售预期较好但部分地块因规模大出现流拍 [4] - 开发商聚焦热点城市、区域和楼盘打造明星项目获取确定性利润 [7] 土地市场特点与趋势 - 2025年1-7月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降7%，出让金同比增长25% [8] - 核心城市优质地块供应增加，土拍竞争加剧，下半年优质地块预计继续拍出高地价 [8] - 新地王现象不代表市场整体复苏，仅反映高端住宅供应不足 [7] - 楼面价高企将促使房价上涨，但楼市复苏仍需时间 [9] 政策环境与市场预期 - "止跌回稳"成为房地产市场主旋律 [9] - 北京优化五环外限购政策，其他核心城市可能跟进 [10] - 政策优化有利于提振市场预期和活跃度 [11] - 楼市见底后将以重心缓慢上移为主，不会大幅上涨 [9]

北京五环外限购松绑政策 - 符合北京市商品住房购买条件的居民家庭（京籍或连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍）在五环外购买商品住房（含新房和二手房）不再限制套数 [2] - 政策取消单身与已婚人群的限购差异，成年单身人士与居民家庭执行相同限购标准 [2] - 五环外为北京楼市成交主力区域，2024年1-7月新建商品住宅销售套数占比超80%，二手住宅占比超50% [3] 公积金贷款政策优化 - 首套认定标准调整为"认房不认贷"，无房但有已结清公积金贷款记录家庭可认定为首套 [4] - 二套公积金贷款额度上限从60万元提升至100万元，首付比例统一降至30%（原五环内35%） [4] - 公积金缴存年限累积额度加速，每缴存一年可贷额度从10万元提升至15万元 [4] - 允许提取公积金作为首付款，降低刚需群体一次性支付压力 [6] 政策效果与市场影响 - 以360万元五环外房产为例，新政下月供减少93元，全周期利息节省2.77万元 [5] - 置换群体公积金贷款上限从60万元提升至120万元，改善群体二套额度上限从60万元提至100万元 [5] - 2024年1-7月北京新房销售面积304万平方米同比持平，二手房成交超10万套同比增长12%，但7月市场转弱 [7] - 政策发布后1小时内，五环外多个项目迅速推出营销海报响应 [8] 政策背景与行业趋势 - 政策精准释放五环外人户分离家庭及改善性需求，避免核心区过热 [7][8] - 北京加入公积金支付首付城市行列，全国已有超30个市（区）实施类似政策 [6] - 新政被视为一线城市政策放松信号，深圳、上海后续可能跟进优化 [8]

各线城市房价同比降幅收窄 从环比来看，5月份，各线城市商品住宅销售价格下降。一线城市除上海外新房价格环比由上月持 平转为下降0.2%。一线城市二手房价格环比降幅比上月扩大0.5个百分点至0.7%，4个一线城市均下降。 二线和三线城市新房价格分别环比下降0.2%、0.3%，降幅分别比上月扩大0.2个、0.1个百分点；二、三 线城市二手房价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。 今年以来，随着各项稳定房地产政策加快落实，房地产市场运行总体平稳。国家统计局6月16日发 布的数据显示，5月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄。1 至5月份，新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售额下降3.8%，均较1至4月份有所下滑。 "价格涨涨跌跌属于行业规律，尤其是在前几个月政策效应强、市场需求释放较好的背景下，要客 观看待一些城市价格下降的现象。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《金融时报》记者表示，当 前，市场需求相对有所下降，开发商落实以价换量策略符合供求关系，也有助于促进交易量上升。各地 考虑到高品质住宅项目陆续入市，一些存量项目加快降价销售，这是企业自身的定价策略。 值得 ...

全国百城住宅价格表现 - 7月全国百城新建住宅均价为16877元/平方米 环比上涨0.18% 同比上涨2.64% [1] - 百城二手住宅均价为13585元/平方米 环比下跌0.77% 同比下跌7.32% [1] 房地产市场趋势判断 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 过程中房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点 [2] - 新房市场供需环境可能较二手房更早改善 因供应缩量预期/供给品质优化/购房者画像显著分化 [2] 房地产行业融资状况 - 7月单月房地产行业债券融资总额713.9亿元 同比增长90.3% [2] - 其中信用债融资规模456.5亿元 同比大幅增长104.8% 占比64% [2] - 7月债券融资平均利率为2.54% 同环比均下降 [2]

房地产市场稳定政策 - 多地政府将推动楼市止跌回稳列为下半年工作重点，并强调城市更新的重要性 [1] - 云南省上半年新建商品房销售面积978.47万平方米，同比增长4%，商品住宅去化周期缩短至19个月 [2] - 全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，但降幅比去年同期收窄15.5个百分点，比去年全年收窄9.4个百分点 [2] - 江苏省提出持续推动房地产市场止跌回稳，加大"好房子"建设供给，巩固扩大房票安置成效 [3] - 云南省计划促进房地产市场供求总量平衡、结构合理、价格稳定、健康发展 [3] - 广东省要求持续用力推动房地产市场止跌回稳 [3] 城市更新推进措施 - 城市更新成为推动城市高质量发展和扩大内需的重要抓手 [4] - 河南省将实施城市更新重点工程三年行动，加快城市基础设施生命线安全工程建设，推进城中村和危旧房改造 [4] - 广东省要求稳步推进城中村和老旧小区改造 [4] - 城市更新是房地产新旧转换的关键载体，能推动住房品质升级和构建房地产发展新模式 [4] - 江苏省将城市更新行动作为促投资工作的重要环节，计划形成更多投资增量 [4] - 2024年全国城市更新完成投资约2.9万亿元，带动设备购置、建材消费等相关产业快速增长 [5] 政策支持与市场机会 - 各地有望加大城中村改造的房票安置力度和购房补贴力度 [3] - 完善"好房子"建设标准、规范计容规则，并在土地、金融等方面给予更大支持，有利于通过优化供给释放需求潜力 [3] - 未来城市更新相关用地政策、金融政策等有望逐步跟进落实 [5] - 城市更新将带来更多机会，例如在历史文化街区改造中嵌入餐饮、休闲业态等 [5]