内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策和住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商贷利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月北京和上海出台的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望为深圳楼市量价提供支撑 [1] - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进但房价可能小幅震荡 [1] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进以改善住房供求关系 [1]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策与住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商业贷款利率取消首套与二套房区分 [1] - 政策力度超过8月北京和上海的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望支撑深圳楼市量价表现 [1] - 房地产市场整体呈现止跌回稳趋势 [1] - 房价可能小幅震荡但预期政策将推动市场进一步稳定 [1] 政策实施展望 - 财政政策与货币政策支持下存量收储及城中村改造将加速 [1] - 住房供求关系改善将加快止跌回稳进程 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予积极评级 覆盖的13家主要上市公司中有10家获得"买入"评级 包括新鸿基地产 华润置地 领展房托 碧桂园服务等 仅3家获得"中性"评级[4][50] 核心观点 - 8月楼市处于传统淡季 前百开发商全口径销售额环比下降4%至2202亿元人民币 销售总面积环比下降7.8%至1159万平方米[5][13] - 跟踪的20家上市开发商表现优于行业整体 销售额环比上升14.2% 销售均价和销售面积分别环比上升12.0%和7.8%[5][14] - 国企表现持续领先 前10大开发商中国企占9家 保利发展保持首位 前50房企中国企市占率略增至74.7%[5][14] - 价格跌幅有所收窄 7月新建商品住宅价格指数同比下跌3.4% 环比下跌0.3% 二手住宅价格指数同比下跌5.9% 环比下跌0.5%[5][33] - 预计9月传统旺季市场活跃度将回升 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[5][15] 股市表现 - 近一个月内地开发商股价表现总体强于中国企业指数 行业资产净值折让略微缩小至85.7%[6][8] - 覆盖公司估值显示 越秀地产预期市盈率仅5.2倍 雅居乐集团目标价较现价有110.9%上行空间[4] 房企销售表现 - 2025年前八个月合同销售总额同比下降13.8%至22287亿元[13] - 绿城中国8月销售额环比大幅增长96% 保利置业环比增长110% 表现突出[16] - 越秀地产前八个月销售额同比增长4% 是少数实现正增长的企业[17] - 销售均价呈现分化 越秀地产同比上涨43%至41272元/平方米 而碧桂园保持8074元/平方米不变[17] 实体市场表现 - 10城新房成交量环比上升9.9% 供应量环比上升5.4% 库存去化周期扩大至约18.99个月[22] - 30城新房成交量环比上升4.3% 其中三线城市增长3.8% 一二线分别下跌0.6%和13.1%[22] - 价格方面 一线城市新建住宅价格同比跌幅收窄至1.1% 二线收窄至2.8% 三线收窄至4.2%[33] 政策环境 - 8月全国超26城出台稳市场政策 主要涉及公积金优化 购房补贴和城市更新等方面[39][40] - 北京取消五环外限购套数限制 上海外环外购房不限套数 苏州取消新建商品住房2年限售[40] - 中央层面强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村和危旧房改造[38] 公司动态 - 华润置地上半年股东应占溢利118.8亿元 新增土储148万平方米 经常性收入占比达21.7%[43] - 融创中国拟重组债务规模达95.52亿美元 中期亏损减少14.4%至128.1亿元[44] - 万科地产上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 回款率超100%[47] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持 超过77%的第2类债务持有人已签署协议[49]

8月，房地产市场仍处于传统淡季行情，京沪二手房成交量在放松限购政策带动下有所修复，环比小幅增长，其 他核心城市二手房成交量普遍继续回落，"以价换量"现象延续。 政策层面，8月18日，国务院第九次全体会议再提房地产，进一步明确了"止跌回稳"依然是房地产政策目标，并 指出"多管齐下释放改善性需求"。8月22日，财政部、税务总局发布《关于完善增值税期末留抵退税政策的公 告》，其中支持符合条件的房地产开发经营业纳税人，可以向主管税务机关申请退还与2019年3月31日期末留抵 税额相比新增加留抵税额的60%，缓解房企资金压力。8月28日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的 意见》对外公布，提出系统推进"好房子"建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善 性住房需求。 地方层面，北京、上海优化限购政策，符合条件的购房者在五环外/外环外不限套数，成年单身人士按家庭执行 限购政策，上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房，苏州取消限售，多地优化公积金贷款政策，其 中北京优化套数认定、提高二套可贷额度、降低二套首付比例、提高年度缴存可贷额度，上海提高可贷额度支 持提取公积金支付购房首付款。山东、浙江 ...

核心业绩表现 - 华润置地2025年上半年营收949.21亿元同比增长19.96% 归母净利润118.8亿元同比增长15.87% [2] - 保利发展营收1168.57亿元同比下滑16.08% 归母净利润27.11亿元同比大幅下降63.46% [2] - 中海营收832.19亿元同比减少4.27% 归母净利润85.99亿元同比下降16.63% [2] 利润排名变动 - 华润置地以超出中海32.81亿元归母净利润优势取代其"利润王"地位 [1][2] - 2024年同期中海曾以0.61亿元微弱优势领先华润置地 [2] - 保利发展近五年来首次出现营收下滑 此前2021-2024年营收持续增长 [3] 经营性不动产表现 - 华润置地经营性不动产收入121.1亿元同比增长5.5% 购物中心零售额1101.5亿元增长20.2% [5] - 中海商业物业收入35.4亿元占总营收不足5% 其中写字楼收入17亿元 购物中心11.7亿元 [6] - 保利发展不动产经营收入仅25.4亿元 与华润和中海存在显著差距 [6] 土地储备策略 - 保利发展新增26个项目总地价509亿元 较2024年同期12个项目126亿元大幅提升 [8] - 中海新增17宗地403.7亿元 较2024年同期6宗128.9亿元明显增加 [9] - 华润置地新增18宗地447.3亿元 较2024年同期11宗183.3亿元显著增长 [9] 业务结构分析 - 房地产开发业务占比:保利发展89.98% 中海93.68% 华润置地78.34% [8] - 保利发展房地产开发业务营收1051.43亿元 中海779.62亿元 华润置地743.6亿元 [8] - 三家企业共同加大一线城市土储 体现对市场止跌回稳的信心 [1][9] 行业趋势与策略 - 房企聚焦核心一二线城市 利用产品力提升和合理定价保障销售速度与利润 [10] - 行业关注第四代住宅和豪宅品质升级等可持续发展路径 [10] - 建议采取以销定投、以销定产、随行就市、尊重市场与政策四大原则平衡开发与增长 [11]

行业投资评级 - 维持行业"看好"评级 [1][5][60] 核心观点 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进 政策作用下房价可能小幅震荡 [5][60] - 存量收储及城中村改造有望加速推进 改善住房供求关系 [5][60] - 深圳调减住房限购政策 非深户籍家庭在指定区域限购2套 [5][6][15] - 上海七批次土拍收金111.16亿元 总起始价98.67亿元 溢价率表现积极 [5][40][60] 政策动态 - 住建部部署"十五五"住房城乡建设立法规划 强调高水平立法 [6][14][16] - 河南谋划"十五五"重大项目 聚焦城市更新等重点领域 [15][16] - 福州拓展住房公积金使用场景 支持车库购置和电梯更新 [15][16] - 杭州余杭区提供4万元购房补助 契税补助50% [15][17] 销售端表现 - 68城新房成交面积172万平米 同比下降2% 环比下降25% [7][17] - 年初至今68城累计成交8233万平米 同比下降10% [7][17] - 20城二手房成交面积158万平米 同比增长6% 环比下降 [7][32] - 年初至今20城二手房累计成交6908万平米 同比增长7% [7][32] - 一线城市新房单周成交同比增6% 二线增13% 三四线降36% [29] 投资端表现 - 100城土地成交规划建面2396万平米 同比下降26% [7][36] - 土地成交溢价率1.8% 环比增长 [7][46] - 一线城市土地成交39万平米 同比下降75% [7][36] - 二线城市土地成交992万平米 同比增长23% [7][36] - 三线城市土地成交1365万平米 同比下降39% [7][36] - 广州荔湾区宅地成交5.06亿元 溢价率0% [36] - 北京丰台及朝阳地块收金33.46亿元 [40] 融资端表现 - 信用债单周发行56亿元 同比减少42% 环比增加51% [8][49] - 信用债平均利率2.01% 环比减少99BP [8][49] - 年初至今信用债累计发行2823.3亿元 同比减少6% [8][49] 市场行情回顾 - 房地产指数下跌1.48% 沪深300指数下跌0.81% 板块表现弱于大市 [55][57] - 首开股份涨幅31.95% 广汇物流涨幅12.43% *ST银亿涨幅9.59% [58] - 南国置业跌幅22.60% 亚太实业跌幅16.48% 同济科技跌幅8.83% [59]

行业核心观点 - 房地产市场挑战存在但企业通过多种措施维持稳健资产负债表 [1] - 房价过高和供给过大局面已发生根本变化市场具备止跌回稳基础 [1] - 商业地产尤其是购物中心处于向上重估周期且与住宅开发周期不同步 [1] 企业应对措施 - 企业通过快速去化新货优化毛利率表现并提供现金流支撑 [2] - 多管齐下压降不良资产包括促成销售和调整规划退换土地等方式 [2] - 提升资产经营能力使经营性业务收入较2023上半年提升18% [2] - 压降成本费用支出销售费用下降10.7%管理费用下降33.7%员工人数较2021年高点下降10.1% [2] 行业面临压力 - 70大中城市新房和二手房价格仍处下降通道二季度以来压力增加 [3] - 企业未出售物业面临资产折损和去化变慢双重压力 [3] - 经营性现金流流入减少带动净现金流出盈利能力持续承压 [3] 市场供需变化 - 租金回报率渐趋合理部分区域接近3%房价偏贵局面根本改变 [4] - 龙头公司新开工降至高峰期30%以下在建面积降至50%以下新房供给过大局面根本改变 [4] - 当前供过于求主要表现为存量房供给过大且由预期因素造成 [4] 外部影响因素 - 政策进一步优化可能性有望扭转市场惯性下跌 [5] - 资本市场财富效应可能改变房价下跌预期 [5] - 新质生产力发展和居民收入水平提升构成产业层面支撑因素 [5]

岳阳房地产政策 - 岳阳启动"金九银十"惠民置业活动 时间为9月1日至11月15日 主城区居民可享受多子女家庭优惠购房 公积金提取条件放宽 购房现金补贴 房屋装饰装修等系列政策红利 [1] - 购房补贴政策包括：市城区购房2个月内缴清契税可享受总价2%的购房补贴 最高2万元 "以旧换新"商品房额外享受3000元购房补贴及1年内旧房个人所得税退税优惠 [3][4] - 多子女家庭优惠：二孩及以上家庭按核减一套后套数办理商业性和公积金贷款 二孩家庭公积金贷款额度上限提高30% 三孩及以上家庭提高50% 三孩及以上家庭购新房并7个工作日内缴清契税可获得10万-20万元购房奖励（按每平方米成交单价乘以20平方米计算） [4] 人才安居政策 - 博士研究生及市级以上领军人才补贴20万元 正高职称人才补贴20万元 高级技师补贴15万元 [4] - 创业大学生和青年人才住房公积金缴存6个月即可申请贷款 [4] 金融支持政策 - 住房公积金贷款利率自2024年5月18日起统一下调0.25个百分点 首套房贷款利率降至2.35%（5年及以下）和2.85%（5年以上） [4] - 取消公积金提取户籍地限制 缴存职工的父母 子女均可申请提取住房公积金余额 [5] - 商业贷款不再区分首套 二套住房 最低首付比例统一降至15% 取消利率下限 存量房贷利率同步下调 [5] 全国政策背景 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [6] - 全国至少20余城（含省份）以发文和会议形式采取有力措施稳楼市 包括上海出台"沪六条"新政 苏州取消限售政策 成都发布公积金租购保障房政策等 [6][7] - 政策恰值传统"金九银十"节点 预计将发挥组合拳效应 促进各地项目加快销售和行情向好发展 更好促进居民家庭住房消费 [1][7]

住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 较上月扩大0.12个百分点 二线城市环比上涨0.21% 三四线代表城市环比下跌0.25% [6] - 百城二手住宅均价为13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 二线及三四线城市环比分别下跌0.85%和0.78% [6] 城市价格分化 - 杭州新建住宅价格环比上涨0.92%至31952元/平方米 上海上涨0.86%至60198元/平方米 [18] - 厦门新建住宅价格环比下跌0.52%至28856元/平方米 绍兴下跌0.63%至16067元/平方米 [18] - 成都二手住宅价格环比下跌0.19%至17292元/平方米 厦门下跌1.42%至43211元/平方米 [19][20] 租赁市场动态 - 8月50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月 环比下跌0.15% 同比下跌3.76% [1] - 北京住宅租金环比上涨0.08%至84.8元/平方米/月 上海上涨0.13%至83.3元/平方米/月 [21][22] - 温州住宅租金环比下跌0.63%至23.9元/平方米/月 嘉兴下跌0.70%至21.8元/平方米/月 [22] 政策环境变化 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 要求采取有力措施巩固市场态势 [10] - 京沪优化限购政策 对符合条件人群放宽五环外/外环外购房套数限制 [1][10] - 财政部出台增值税留抵退税政策 允许房地产开发企业申请新增留抵税额60%的退税 [10] 市场供应与去化 - 上海金茂·琐元项目开盘价格166000元/平方米 开盘去化率达100% [9] - 成都鸡山翡翠青邸项目开盘价格42000元/平方米 开盘去化率仅40% [9] - 典型样本项目包括北京和越玉鸣、广州保利天奕、深圳自贸·湾啟紫荆等标杆项目 [13][14] 行业发展方向 - 多地出台"好房子"建设导则 推动住宅品质提升和完整社区建设 [10][12] - 城市高质量发展意见提出加快构建房地产发展新模式 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 房企需提升产品专业化程度 强化服务运营 深挖差异化需求 [16]

行业趋势 - 全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄15.5个百分点 [1] - 70个大中城市新建商品住房和二手住房价格指数同比降幅自去年10月以来持续收窄 [1] - 房地产市场止跌回稳态势将持续巩固 中长期风险陆续出清且预期好转 [1] 国际评级机构观点 - 惠誉将万科评级确认为CCC 反映对行业过度看空态度 [1] - 国际评级机构近两年对国内房企采取无差别下调评级策略 [1] - 评级调整对万科境内外融资无实质影响 境内金融机构不再以国际评级为主要参考 境外融资因中资房企融资基本停摆而影响甚微 [1] 公司经营表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [2] - 高质量交付超4.5万套房屋 销售回款率超100% [2] - 多地项目开盘去化率超90% 完成大宗交易签约金额超60亿元 [2] - 盘活存量资源回款近60亿元 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 [2] 业务发展 - 经营服务业务全口径收入284亿元 经营效益保持行业前列 [2] - 已如期偿还243.9亿元公开债 2027年前无境外公开债到期 [2] - 与深圳地铁置业集团签署租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [2] - 成功实施全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [2]