报告行业投资评级 - 对房地产（地产开发）行业维持“增持”评级 [6] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面和楼面均价同比上升，不同能级城市表现有差异，TOP50房企新增土储价值和面积同比增加，光大核心30城宅地成交建面和均价同比涨幅明显，6月重点城市宅地成交量环比增加，优质地块热度高 [1][2][3] - 展望2025年，前期房地产政策持续落地，地方调控自主性提升，区域和城市分化加深，投资可关注稳健龙头房企、有商业运营竞争力的房企和物业服务企业 [4][111][112] 相关目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 6月百城土地成交建面累计同比-5.6%，6月供应建面当月同比+2.3%，成交建面当月同比+8.8% [11] - 2025年1 - 6月百城宅地成交建面累计同比+2.2%，6月供应建面当月同比-14.4%，成交建面当月同比+23.2% [20] - 一线城市1 - 6月供应住宅类用地建面累计同比-2.2%，成交建面累计同比+1.7%，供需比为1.1；二线城市供应建面累计同比-0.4%，成交建面累计同比+13.0%，供需比为1.2；三线城市供应建面累计同比-27.5%，成交建面累计同比-6.7%，供需比为1.1 [31][41][50] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 6月百城宅地成交楼面均价累计同比+24.2%，6月土地成交楼面均价单月同比+22.0%，住宅类用地成交楼面均价单月同比+17.3% [57] - 一线城市1 - 6月住宅类用地成交楼面均价累计同比+35.5%，6月单月同比+3.8%；二线城市1 - 6月累计同比+19.7%，6月单月同比+24.3%；三线城市1 - 6月累计同比+8.4%，6月单月同比-12.4% [67][70][77] TOP50房企拿地情况 - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储价值累计同比+47.7%，6月单月同比+77.6% [82] - 2025年1 - 6月TOP50房企新增土储面积累计同比+0.7%，6月单月同比+13.7% [87] - 2025年1 - 6月新增土储价值排名前三为中海地产、保利发展、绿城中国；新增土储面积排名前三为中海地产、绿城中国、保利发展 [91] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年6月光大核心30城成交宅地184宗，单月同比+48.4%，成交总建面1423万平，单月同比+43.6%，总价1524亿元，单月同比+75.7%，楼面均价10708元/平，单月同比+22.4%，整体溢价率6.9%，单月同比+3.9pct [3][97] - 2025年1 - 6月光大核心30城成交宅地675宗，累计同比+38.0%，成交总建面4863万平，累计同比+22.6%，总价5840亿元，累计同比+50.5%，楼面均价12009元/平，累计同比+22.8%，整体溢价率13.5%，同比+8.4pct [4][101] - 2025年6月光大核心30城18宗宅地成交溢价率超20%，占比约9.8%，部分优质地块溢价率高 [109] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，推荐保利发展、招商蛇口等，建议关注中国海外发展等 [111] - 关注先发布局多元赛道等的房企，推荐华润置地、新城控股 [112] - 看好物业服务行业，推荐招商积余、华润万象生活等，建议关注保利物业等 [112]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改项目历时15年实现全村1950栋村屋全部拆除 标志着珠江新城最后一个城中村改造取得里程碑式突破 [2] - 项目由保利发展主导 2010年启动后曾因多重矛盾陷入僵局 2024年《广州市城中村改造条例》实施后加速推进 [2][3] - 截至2021年仍有13栋房屋未拆除 2025年7月20日最后2栋房屋拆除 实现全面清零 [3][4] 旧改政策突破 - 《广州市城中村改造条例》创新规定村集体经2/3成员表决可收回土地使用权 区政府补偿决定可直接作为执行依据 [5] - 天河区实施"双轨并行"策略 融资区按国有土地征收程序处理 复建区由村集体收回土地后申请行政处理 [4][5] - 政策创新为全国城中村改造提供样本 推动城市更新从利益博弈转向依法推进 [5] 项目规划与市场预期 - 冼村旧改后将建成集高端住宅、商业、办公、教育等功能于一体的综合性项目 [7] - 项目周边二手房挂牌价11万～12万元/平方米 新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米 [7] - 项目位于"珠金琶"(珠江新城-金融城-琶洲)核心区域 保利发展在该区域重仓布局6宗地块 [8][11] 行业趋势观察 - 国内旧改正从增量扩张转向提质 优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [11] - 政策建议包括简化集体与国有土地转换流程 拓宽社会资本融资渠道 构建一站式审批平台等 [6] - 保利发展2024年在广州"珠金琶"区域耗资254亿元拿地7宗 体现对核心区域资产增值的押注 [11]

风雨无阻，一如这座城市探索治理现代化的决心，见证着广州城中村旧改的新探索。 历时15年，这条全国闻名的城中村，以依法动迁破解僵局、圆满收官。 随着全国首部城中村改造专项地方性法规《广州市城中村改造条例》实施，冼村成为广州城中村改造依 法动迁成功实践的第一村。 15年拉锯战 7月20日，今年第6号台风"韦帕"外围环流带来的降雨正在影响广州。上午8时30分，在风雨中，钩机轰 鸣声响起，冼村最后两栋村屋开拆。 这是新与旧交替的历史性时刻——村屋在钩机的轰鸣声中开始倒塌，1950栋村屋全部清零，冼村旧改正 式驶入全面开发建设的快车道。 "钻石村"的改造困局 从猎德大道转入黄埔大道，高楼林立的天河CBD中，冼村孤零零的几栋旧村屋，看起来与周遭环境有 些格格不入。 初到此处的人，也常常疑惑，如此高度城市化的城区内，为何有这样的场景。 这要从15年前说起。作为珠江新城最后一个城中村，冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动。 冼村位于珠江新城核心区东侧，是广州CBD里最后一个城中村。因其地段优越，被称为"钻石村"。在高 峰时期，冼村不到1平方公里的面积居住了10多万外来人口。 彼时，与冼村仅一街之隔的猎德村，作为广 ...

城市更新与旧改项目 - 广州冼村旧改项目复建区最后两栋村屋于7月20日拆除 标志着历时15年的动迁工作完成 [1] - 冼村融资地块第一栋民房于2024年12月31日被依法强制拆除 这是广州首例依法强拆案例 [5] - 冼村四期复建房已于2024年12月31日封顶并准备交付 [8] 城中村特色与社区生态 - 冼村主街存在独特的"占位经营"现象 摊贩通过放置标识物预留摊位 形成约定俗成的商业规则 [24] - 冼村居住人群高度混杂 包括本地村民 建筑工人 白领打工者和环卫工人等 形成特殊社区生态 [33] - 村中祠堂区域保持传统清幽氛围 与外部商业街的喧嚣形成鲜明对比 [42] 艺术介入与文化保存 - 艺术家通过收集门牌 建筑图纸 转让协议等实物 保存冼村历史印记 [50][51] - 艺术工作者获得村民支持 通过儿童摄影等方式实现温厚的艺术介入 [44] - 保存了包括西塔工地考勤表 粮油供应证等具有时代特征的实物资料 [46][48] 城市发展对比 - 冼村拆迁区与背景珠江新城高楼形成强烈视觉对比 体现城市发展差异 [42] - 艺术家观察到冼村与杨箕 琶洲等其他城中村存在明显区别 [18] - 影像资料记录了2015-2024年间冼村从拆迁到重建的全过程 [3][5][8]

指数表现 - 三大指数集体上涨 上证综指上涨0.72%至3559.79点 深证成指上涨0.86%至11007.49点 创业板指上涨0.87%至2296.88点 [1][3] - 北证50指数上涨2.38% 中证500指数上涨1.01% 中证1000指数上涨0.92% [3] - 近5个交易日创业板指累计上涨4.54% 恒生指数上涨3.27% 中证500指数上涨2.33% [3] 行业板块表现 - 建筑材料板块单日涨幅达6.06% 建筑装饰板块上涨3.79% 钢铁板块上涨3.44% [5] - 银行板块下跌0.77% 综合板块下跌0.34% 计算机板块下跌0.31% [5] - 近5个交易日通信板块累计上涨7.33% 建筑材料板块上涨5.27% 有色金属板块上涨3.69% [5] - 银行板块近5日累计下跌2.29% 公用事业板块下跌1.41% 传媒板块下跌0.23% [5] ETF市场表现 - 股票型策略指数ETF平均涨幅1.16% 债券型ETF平均跌幅0.04% [8] - 建材ETF(159745.SZ)单日上涨9.97% 近5日累计上涨8.50% [10][11][12] - 建材ETF易方达(159787.SZ)单日上涨9.94% 近5日累计上涨8.42% [10][11][12] - 基建50ETF(159635.SZ)单日上涨7.27% 近5日累计上涨6.96% [10][11][12] 中央汇金持仓动向 - 中央汇金二季度增持宽基ETF规模超1500亿元 持仓总市值突破4800亿元 [2] - 增持华泰柏瑞沪深300ETF 108.74亿份(约410亿元) 易方达沪深300ETF 84.29亿份(约310亿元) 华夏沪深300ETF 92.88亿份(约350亿元) [2] - 增持嘉实沪深300ETF 55.4亿份(约210亿元) 华夏上证50ETF 81.83亿份(约220亿元) 华夏中证1000ETF 38亿份(约100亿元) [2] 成交活跃ETF - A500ETF基金(512050.SH)成交额34.85亿元 基金规模149.57亿元 [13][14] - 中证A500ETF南方(159352.SZ)成交额32.44亿元 基金规模161.02亿元 [13][14] - 沪深300ETF(510300.SH)成交额31.84亿元 基金规模3818.96亿元 [13][15] - 短融ETF(511360.SH)成交额202.03亿元 创债券型ETF最高成交纪录 [15]

广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

冼村旧改项目概况 - 广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部"清零"，成为广州市城中村旧改的历史性时刻[9] - 冼村旧改项目是广州市重点旧改项目，也是珠江新城核心区最后一个城中村改造项目[28] - 项目总投资高达150亿元，由保利在2011年12月通过股东大会表决成功获得[28] 改造历程 - 冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动[11] - 2011年3月31日开始拆除村屋[36]，2016年二期回迁房开工，2018年三期回迁房开工[50] - 2020年10月三期回迁房封顶[50]，2025年7月完成最后两栋村屋拆除[1] 项目难点 - 冼村人口密度高，土地资源紧张，地段价值随珠江新城崛起大幅攀升[40] - 涉及村集体财产问题、违章建筑处理、宗亲纠葛等复杂因素，利益博弈尖锐[40] - 改造周期长达15年，远超同类项目如猎德村、琶洲村等[50] 区域发展 - 冼村位于珠江新城核心区，区位价值不亚于猎德村[37] - 周边房价从2009年的8000-9000元/平方米涨至2025年的12-15万元/平方米[50] - 广州地铁18号线冼村站于2021年开通，成为该线路始发站[46] 政策支持 - 2024年5月1日《广州市城中村改造条例》正式施行[50] - 冼村成为该条例实施后广州依法动迁成功实践的第一例[53] - 广州市和天河区多次调研并商讨解决留守户问题[50]

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 7月15日中央城市工作会议召开，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产强调构建新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，本轮改造目的从“棚改”增量需求转向存量提质增效，部分核心城市改造进度有望推进，建议关注困境反转类、保持拿地强度的龙头、多元经营稳健发展的地方国企类房企 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（7.12 - 7.18） - 重点监测32城合计成交总套数1.1万套，环比降4.8%，2025年累计成交45.2万套，累计同比降5.9%，其中一线城市成交3875套，环比增28.2%，累计成交13万套，累计同比增5.3%；二线城市成交5743套，环比降20.4%，累计成交27万套，累计同比降10.4%；三线城市成交1351套，环比增5%，累计成交5.2万套，累计同比降6.5% [2][13] - 重点监测18城合计成交二手房总套数2.3万套，环比增0.9%，2025年累计成交70.2万套，累计同比增10.7%，其中一线城市成交8545套，环比增2.9%，累计成交28.3万套，累计同比增26.2%；二线城市成交12870套，环比增0.1%，累计成交38.4万套，累计同比增6.4%；三线城市成交1228套，环比降4%，累计成交3.4万套，累计同比增9.7% [18] 土地供应（7.7 - 7.13） - 百城土地宅地供应规划建筑面积382万㎡，2025年累计供应11756万㎡，累计同比降12.1%，供求比1.14，其中一线城市供应5万㎡，累计供应521万㎡，累计同比降5.1%，累计供求比0.96；二线城市供应136万㎡，累计供应5458万㎡，累计同比降2.1%，累计供求比1.12；三四线城市供应241万㎡，累计供应5777万㎡，累计同比降20.3%，累计供求比1.19 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价4293元/㎡，近四周平均挂牌均价4846元/㎡，环比降1.7%，同比降4.3%，其中一线城市供应土地挂牌楼面价30426元/㎡，近四周平均起拍楼面21817元/㎡，环比降2.4%，同比降35.4%；二线城市供应土地挂牌楼面价4432元/㎡，近四周平均起拍楼面5819元/㎡，环比降7%，同比降4.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3660元/㎡，近四周平均起拍楼面价3760元/㎡，环比增5.9%，同比增24% [23] 土地成交（7.7 - 7.13） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积250万㎡，2025年累计成交10272万㎡，累计同比增6.9%，其中一线城市成交6万㎡，累计成交541万㎡，累计同比增7.3%；二线城市成交106万㎡，累计成交4888万㎡，累计同比增17.7%；三线城市成交138万㎡，累计成交4843万㎡，累计同比降2.2% [46] - 百城住宅用地平均成交楼面价5933元/㎡，环比增4%，同比降27.7%，整体溢价率9%，2025年平均楼面价7617元/㎡，溢价率11.3%，较去年同期提高7.2个百分点，其中一线城市住宅用地平均成交楼面价38790元/㎡，整体溢价率40.7%，2025年平均楼面价38121元/㎡，同比增35.9%，溢价率11.9%，较去年同期溢价率提高7.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价6420元/㎡，整体溢价率4.7%，2025年平均楼面价8529元/㎡，同比增23.2%，溢价率14.5%，较去年同期溢价率提高9.9个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价4100元/㎡，整体溢价率4.4%，2025年平均楼面价3289元/㎡，同比增9.8%，溢价率3.1%，较去年同期溢价率提高0.4个百分点 [47]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动[1] - 最后两栋村屋于7月20日拆除，标志着冼村旧改村屋拆迁画上圆满句号[3][4][7] - 该项目历经15年改造，成为广州城中村改造依法动迁成功实践的第一村[1][3] 改造历程与难点 - 冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动，作为珠江新城最后一个城中村[3][5] - 改造难度极大，原因包括人口密度高、土地资源紧张、地段价格飙升、村集体财产问题及宗亲纠葛[3] - 天河区通过"以建促签""以拆促签""以清促签"等方式攻坚动迁难题，将未签约户降至个位数[3] 依法动迁创新实践 - 2023年11月天河区率先探索依法动迁，2024年5月《广州市城中村改造条例》施行提供法律支撑[4] - 创新两条依法动迁路径：融资区按国有土地征收程序处理，复建区采取村集体收回集体土地使用权方式[4] - 依法动迁推动下，2024年1月融资区拆迁完成，7月复建区拆迁清零[4] 社会影响与村民反应 - 最后拆除时大量村民围观，有村民表示等待这一刻已15年[3] - 冼村成为全国首部城中村改造专项法规实施后的成功案例[1][4]

城中村改造的金融创新 - 破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，针对不同改造模式设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态[3][7] - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战，需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式探寻系统化改革路径[7] - 金融创新需贯穿制度设计、工具开发与生态构建全过程，匹配财政性资金、金融性资源与社会资本，形成差异化融资结构[12] 政策与制度优化方向 - 需构建科学清晰的流程框架，优化土地权属、审批流程等基础制度安排，增强资本可操作性[8] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动原住民补偿从一次性安置向长期权益性收益转变，动态调整规划以发展长租公寓等产业形态[9] - 需加强现行改造路径的规范性研究，明确法律依据与政策边界，评估"做地"改造等实践的合规风险[10] 金融工具与商业模式创新 - 建议设立国家层面城市更新引导基金，吸引保险资金、养老金等长期资本，引导商业银行提供优惠贷款利率[9][10] - 金融工具创新需结合实证案例成效，以可持续改造模式为基础，推动流程与政策系统优化[10] - 可结合养老、康养等新兴产业拓展功能空间，通过产业融合盘活存量资产，构建持续运营能力[11] 区域差异化实践 - 需针对不同城市财政能力与市场预期差异，设计差异化金融支持机制[11] - 深圳实践表明需在法律框架内解决权属瑕疵，平衡整治提升模式与法规冲突，基于量化指标制定策略[11] - 改造决策应结合城市历史与社区特性，避免一刀切[11] 行业参与方观点 - 证监会原主席肖钢强调需摆脱依赖房地产增值和地方举债的旧模式，构建新商业模式[12] - 中国房地产业协会建议通过优化土地收益分配、税收优惠弥补收支缺口[9][10] - 建设银行提出需围绕核心难点设计适配性工具组合，提升落地效率[11]