买房是人生中的大事，往往一住就是十几年甚至一辈子。挑选房子的时候，很多人容易被装修、价格或 者开发商的宣传带偏，忽略了最关键的居住舒适度。 住过几套房之后，才真正明白，有些经验是真实的总结，不是随便说说。那句"买边、买东、不买三"， 其实就是买房过程中最实用的三个原则，懂得避坑，能让你少花冤枉钱，住得更舒服。 有人会担心，边户会不会比中间户冷？其实现代住宅的保温措施做得都不错，只要不是老破小，差距并 没有那么大。反而通风和采光的优势，是中间户无论如何也弥补不了的。尤其是疫情期间，大家在家时 间长，住边户的人都明显感觉空气更清新，不会有闷得慌的感觉。 为什么要"买东" 房子的朝向直接决定了采光和居住体验。朝东的房子，每天早晨第一缕阳光能照进来，起床更自然，不 会一直昏昏沉沉。到了中午阳光偏西的时候，东向的房子已经避开了强烈的暴晒，不会像西晒那样闷热 难耐。 住过西向房的人都知道，夏天傍晚家里简直就是蒸笼，窗帘、遮阳帘全拉上都没用，还得空调开到底。 长此以往，电费开销都能看出差距。而朝东的房子，既有阳光，又避免了下午的酷热，对生活舒适度的 提升特别明显。尤其是客厅和主卧朝东，每天起居节奏都更健康。 为什么要"买边 ...

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司背靠中国海外发展及中国建筑集团 物管增长保障性较强 业绩增长稳健 估值仍具备较强的吸引力 [3] 财务表现 - 2025H1营收71亿元 同比+3.7% [1] - 2025H1归母净利润7.7亿元 同比+4.3% [1] - 2025H1毛利12亿元 同比+4.7% [1] - 宣派2025年中期+特别股息每股10港仙 [1] - 2025H1整体毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 [2][3] - 中期派息率39% 同比提升4.8个百分点 [3] - 贸易应收款/营业收入比重为45.4% 应收账款规模总体可控 [3] 业务分析 - 基础物管业务收入56.0亿元 同比+8.3% [2] - 业主增值服务收入6.1亿元 同比-11.6% [2] - 非业主增值服务收入8.6亿元 同比-5.9% [2] - 基础物管毛利率15.5% 同比+0.1个百分点 [3] - 业主增值服务毛利率35.2% 同比+5.0个百分点 [3] - 非业主增值服务毛利率13.4% 同比-0.7个百分点 [3] - 在管面积4.4亿平方米 住宅占比72.6% 商写园区类占比10.6% 城市运营类占比16.8% [2] - 上半年新增物业管理订单中 住宅和非住宅项目面积占比分别为41%和59% [2] - 上半年退盘2680万平方米 [3] 关联方表现 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元 同比-0.3% [1] - 8月权益销售额169亿元 同比+2.0% [1] - 1-8月累计全口径销售额1503亿元（排名行业第2） 同比-16.5% [1] - 1-8月累计权益口径销售额1383亿元（排名行业第2） 同比-14.6% [1] - 1-8月新增土地价值664亿元 新增土地面积316万平方米 均排名行业第1 [1] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.1/17.7/19.1亿元 下调幅度4%/5%/6% [3] - 预计2025-2027年营业收入分别为146.17/160.67/174.11亿元 增速4.2%/9.9%/8.4% [5][9] - 预计2025-2027年归母净利润增速分别为6.8%/9.7%/8.0% [5][9] - 预计2025-2027年EPS分别为0.49/0.54/0.58元 [5][9] - 预计2025-2027年P/E分别为9.5/8.7/8.0倍 [5] 估值数据 - 当前股价5.1港元 [6] - 总股本32.8亿股 [6] - 总市值167.5亿港元 [6] - 一年股价区间4.5-6.9港元 [6] - 近3月换手率25.8% [6]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵站及离站旅客达17万人次 峰值一度突破20万人次[1] - 青岛站日均抵站及离站旅客达8.5万人次[1] 运营管理措施 - 面对客流持续高位运行压力 公司为所有管理项目采取积极行动确保服务品质[1] - 公司致力于为旅客营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 公司持续战略聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目[1] - 公司将深入探索增值服务以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源[1]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵离旅客达17万人次 峰值突破20万人次[1] - 青岛站日均抵离旅客达8.5万人次[1] 服务管理措施 - 针对持续高位运行的客流压力采取积极行动确保服务品质[1] - 为所有管理项目营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 持续战略聚焦医院物业管理服务及公共交通管理服务项目[1] - 深入探索增值服务以更好服务客户并拓展收益来源[1]

财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]

投资评级 - 优于大市（维持）[4] 核心观点 - 2025上半年营业收入91.1亿元（同比增长16.2%），归母净利润4.7亿元（同比增长8.9%）[1][7] - 物业管理业务收入88.0亿元（同比增长16.8%），资产管理业务收入3.1亿元（同比增长5.9%）[1][7] - 基础物管毛利率上升0.61个百分点至11.56%，平台增值服务毛利率上升1.08个百分点至10.99%，专业增值服务毛利率下降3.1个百分点至8.03%[1][13] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签15.92亿元，千万级项目占比58%[2][13] - 在管项目2370个，管理面积3.68亿平方米，母公司管理面积1.30亿平方米[2][13] - 招商商管在管商业项目72个，集中商业销售额同比增长10.3%，持有物业可出租面积46.9万平方米，出租率93%[2][14][17] - 预计2025年营业收入190亿元，归母净利润9.2亿元，EPS 0.87元，PE 13.9倍；2026年营业收入208亿元，归母净利润10.2亿元，EPS 0.96元，PE 12.5倍[2][17][18] 财务表现 - 2025E营业收入189.93亿元（同比增长10.6%），净利润9.19亿元（同比增长9.3%），EPS 0.87元[3][18] - 2026E营业收入207.59亿元（同比增长9.3%），净利润10.16亿元（同比增长10.6%），EPS 0.96元[3][18] - 毛利率稳定在12%，ROE从2023年7.5%升至2027E 8.9%[18] - 资产负债率从2023年48%升至2026E 50%，经营活动现金流从2023年16.47亿元增至2027E 14.23亿元[18] 业务板块分析 - 物业管理业务收入占比96.6%，基础物管收入68.5亿元，平台增值服务2.3亿元，专业增值服务17.2亿元[1][13] - 资产管理业务收入3.1亿元，商业运营项目72个（自持3个、招商蛇口60个、第三方9个）[1][2][14]

核心财务表现 - 2025年上半年公司实现营收85.2亿元，同比增长6.5% [1] - 商业航道营收32.7亿元（同比增14.6%），物业航道营收51.6亿元（同比增1.1%）[1] - 核心净利润20.1亿元，同比增长15.0%，增速高于营收增长主要因毛利率提升 [1] - 综合毛利率达37.1%，较去年同期提升3.1个百分点 [1] - 商业航道毛利率66.1%，同比提升5.2个百分点，收入占比提升至38.3% [1] 商业管理运营 - 在营购物中心125个，较2024年底新增3个 [2] - 购物中心零售额1220亿元，同比增长21.1%，同店增速9.7% [2] - 零售额增速优于全国社零5.0%的增速水平 [2] - 重奢/非重奢项目同店增速分别达9.6%和9.8% [2] - 总体出租率97.1%，较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 合作品牌超1.6万个，较2024年底增加1069个 [2] - 零售额当地排名第一商场53个（+3），前三商场104个（+18） [2] 物业管理业务 - 在管面积4.2亿平米（同比增1.8%），合约面积4.5亿平米（同比增0.4%）[2] - 合管比1.08，显示规模稳定性 [2] - 城市空间物管收入9.5亿元，同比增长15.1% [2] - 住宅物管收缴率76%，同比提升1个百分点 [2] 股东回报政策 - 首次中期实现核心净利润全额分派 [3] - 宣派相当于60%核心净利润的中期股息，另加40%特别股息 [3] - 最新股价对应滚动股息率达6.3% [3] 业绩预测调整 - 下调2025-2027年EPS预测至1.83/2.04/2.23元（原预测1.96/2.28/2.64元）[3] - 维持买入评级和42.15港元目标价不变 [3]

销售表现 - 2025上半年签约销售金额502.2亿元，同比增长11.1%，行业整体走低背景下实现逆势增长 [2][6] - 操盘口径销售金额位居行业第8，较2024年底提升1位，全口径销售额位居行业第11位 [2][6] - 多个项目单盘表现亮眼：南京绿城华发·金陵月华销售15.37亿元位列当地TOP1，联发华发嘉和华府销售10.99亿元位列TOP3；上海时代之城销售40.77亿元获外环销售金额、面积、套数三项冠军；广州长隆万博悦府销售31.48亿元位列当地TOP2 [2][8] 投资拓展 - 上半年在成都新增2个项目，新增土储建筑面积15.29万平方米，总价36.09亿元 [2][10] - 持续布局重点城市核心板块优质地块，锁定城市发展红利 [2][10] - 具体项目包括锦江区商住地块（建筑面积7.35万方，总价16.17亿元）和绵江区住宅地块（建筑面积7.94万方，总价19.92亿元） [11] 财务业绩 - 总营业收入381.99亿元，同比增长53.76%；开发结转收入345.01亿元，同比增长52.18% [3][13] - 期末预收楼款745.43亿元，预收收入比达1.24倍（预收楼款/2024年全年营收），为营收增长提供保障 [3][13] - 毛利率14.16%，同比下降2.6个百分点；受计提14.36亿元存货减值损失影响，净利率1.99%，归母净利率0.45% [3][15] - 净利润7.59亿元（同比减少56.27%），归母净利润1.72亿元（同比减少86.41%） [15] 股东回报与债务结构 - 维持稳定现金分红政策，年中拟每股分红0.02元（含税），分红比例达31.74%；上市至今累计派发现金红利约81.48亿元，近5年平均现金分红率近36% [3][18] - 总有息负债1427亿元，其中长期负债占比84.7%；现金短债比1.34（2024年末为1.5）；净负债率94.3%；扣除预收账款后的资产负债率63% [3][19] - 整体平均融资成本较2024年降低0.46个百分点 [3][19] 业务发展 - 住宅产品力持续提升，以"数字化、智慧化、绿色化、产业化"为技术支撑，"好房子"建设在珠海、成都、西安等地落地实践，多个项目获国际奖项 [4][23] - 商业运营租金收入4亿元，同比增长8.75%；集中商业招商面积8.5万平方米；累计客流量3359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家；下半年预计开业4个新项目 [4][23] - 物业管理合约面积6320万平方米，在管面积5850万平方米，已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度大幅提升 [4][23] 财务指标对比 - 2025上半年营业收入382.0亿元（2024年同期248.4亿元），归母净利润1.7亿元（2024年同期12.6亿元） [24] - 总资产3992.4亿元（较2024年末下降10.1%），净资产1201.4亿元（较2024年末下降10.6%） [24] - 毛利率14.2%（2024年同期16.8%），净利率2.0%（2024年同期7.0%），归母净利率0.5%（2024年同期5.1%） [24]

投资评级 - 维持"增持"评级 [1][11] 核心观点 - 营收增速超预期但利润端承压 25H1营收231.9亿元同比+10% 核心净利润15.7亿元同比-15% [1] - 三供一业业务扩张推动营收增长但拖累利润和现金流表现 [1][2] - 大幅提升派息计划至60% 预计25年股息率达8.0% [4] - 目标价7.10港币 基于8倍25年调整后PE [5] 财务表现 - 25H1营收231.9亿元同比+10% 归母净利润10.0亿元同比-31% [1] - 毛利率同比-2.6pct至18.5% 各业务毛利率均下滑 [2] - 管理费用率同比+1.0pct至9.5% 因三供一业扩张及购股权开支增加 [2] - 经营性现金流净额-8.8亿元 去年同期为+2.7亿元 [3] - 综合收费率同比+3.5pct至89.9% 物业费收缴改善 [3] 业务分析 - 三供一业营收同比+68% 因并表子公司转换 [2] - 基础物管营收同比+7% 社区增值服务营收同比+5% [2] - 核心业务营收/毛利同比+15%/0% [2] - 维持全年核心业务营收和利润高单位数增长指引 [2] 股东回报 - 25年派息率计划提升至60% 较24年+27pct [4] - 计划通过现金派息、股份回购注销等方式提升综合回报 [4] - 已回购0.6亿港币股票 计划一年内回购不低于5亿元人民币 [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年核心EPS至0.81/0.81/0.81元 较前值下调11%/15%/19% [5] - 调整后25年PE为7.44倍 PB为0.54倍 [10] - 可比公司平均25年PE为15倍 [18] - 市值219.33亿港币 收盘价6.56港币 [7] 行业对比 - 保利物业25年PE11.75倍 绿城服务15.00倍 万物云17.69倍 [18] - 行业平均25年PE为14.82倍 [18]