赛马概念板块市场表现 - 截至12月12日收盘，赛马概念板块整体下跌2.93%，位居概念板块跌幅榜前列[1] - 板块内个股普遍下跌，其中*ST正平跌停，新华都、海南橡胶、珠江钢琴等跌幅居前[1] 当日市场板块涨跌对比 - 当日涨幅居前的概念板块包括可控核聚变（涨4.98%）、超导概念（涨3.37%）、柔性直流输电（涨3.28%）等[2] - 当日跌幅居前的概念板块除赛马概念外，还包括免税店（跌1.60%）、共享单车（跌1.58%）、土地流转（跌1.40%）等[2] 赛马概念板块资金流向 - 当日赛马概念板块整体获主力资金净流出1.63亿元[2] - 板块内共有6只股票录得主力资金净流出[2] - 主力资金净流出额居首的是新华都，净流出1.05亿元[2] - 其他主力资金净流出较多的个股包括海南橡胶（净流出3050.98万元）、中体产业（净流出1794.24万元）、中牧股份（净流出337.26万元）[2] 相关个股具体表现 - 新华都：股价下跌4.85%，换手率16.72%，主力资金净流出1.05亿元[2] - 海南橡胶：股价下跌2.76%，换手率1.85%，主力资金净流出3050.98万元[2] - 中体产业：股价下跌1.37%，换手率2.39%，主力资金净流出1794.24万元[2] - 中牧股份：股价下跌1.39%，换手率2.37%，主力资金净流出337.26万元[2] - 珠江钢琴：股价下跌2.27%，换手率1.04%，主力资金净流出332.16万元[2] - *ST正平：股价跌停（下跌4.96%），换手率0.13%，主力资金净流出300.38万元[2]

股价与交易表现 - 12月10日，华侨城A股价上涨2.82%，成交额为2.86亿元，换手率为1.63%，总市值为204.96亿元 [1] - 当日主力资金净流入2810.71万元，占成交额比例为0.11%，在所属行业中排名第16位 [4] - 近20日主力资金净流出2.54亿元，近5日净流出3550.58万元，近3日净流入1484.11万元 [5] 公司业务与运营数据 - 公司主营业务为旅游综合业务和房地产业务，2025年1-9月主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18% [7] - 截至2022年底，公司在管物业项目共计316个，管理总面积达4680万平方米，覆盖全国56个城市 [2] - 公司通过控股子公司（持股60%）涉足文化旅游项目、特色小镇项目的开发、土地一级开发及房地产开发销售等业务 [2] - 公司旗下部分主题公园建有室内冰雪场馆，例如深圳世界之窗于2020年升级的“阿尔卑斯冰雪世界” [2][3] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95% [8] - 2025年1-9月，公司归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [8] - 公司A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [9] 股东与股权结构 - 截至11月28日，公司股东户数为10.60万户，较上期减少2.05%；人均流通股为65075股，较上期增加2.09% [8] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF（159766）为第三大流通股东，持股8199.40万股，较上期增加2989.12万股 [9] - 香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股7014.26万股，较上期增加1109.81万股 [9] - 华安媒体互联网混合A（001071）为新进第八大流通股东，持股3774.31万股 [9] - 易方达裕祥回报债券A（002351）为第九大流通股东，持股2740.83万股，持股数量未变 [9] - 中国证券金融股份有限公司已退出十大流通股东之列 [9] 市场与交易技术面 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括在线旅游、旅游酒店、特色小镇等 [7] - 主力持仓呈现轻度控盘状态，筹码分布较为分散，主力成交额1.10亿元，占总成交额的11.65% [5] - 该股筹码平均交易成本为2.59元，近期筹码减仓程度减缓 [6] - 目前股价在压力位2.63元和支撑位2.39元之间 [6]

股价与交易表现 - 11月28日公司股价上涨1.14%，成交额为2.02亿元，换手率为1.12%，总市值为213.80亿元 [1] - 当日主力资金净流入366.20万元，占成交额的0.02%，在所属行业中排名第22位，无连续增减仓现象 [4] - 近3日、5日、10日、20日主力资金净流入分别为-4505.83万元、-8083.19万元、-1.25亿元、-9094.91万元 [5] 业务构成与运营规模 - 公司主营业务为旅游综合业务和房地产业务，收入占比分别为72.15%和27.18% [7] - 截至2022年底，公司在管物业项目共计316个，管理总面积达4680万平方米，覆盖全国56个城市 [2] - 公司通过控股子公司（持股60%）开展文化旅游项目、特色小镇项目开发等业务 [2] 产品与业态特色 - 公司主要产品包括主题公园、酒店、文商旅综合体、自然人文景区、旅行服务及多业态融合发展的综合性社区等 [2] - 公司在部分主题公园和开放式旅游区内建有室内冰雪场馆，例如深圳世界之窗于2020年升级的“阿尔卑斯冰雪世界” [2][3] - 公司所属概念板块包括在线旅游、旅游酒店、特色小镇、破净股、低价等 [7] 财务状况与股东结构 - 2025年1-9月，公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95%；归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [8] - A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [9] - 截至11月20日，公司股东户数为10.82万户，较上期增加5.43%；人均流通股为63740股，较上期减少5.15% [8] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF、香港中央结算有限公司等机构位列公司十大流通股东 [9]

案件核心判决 - 法院认定物业公司以“按时足额缴纳物业费”作为限制业主参与地面车位摇号的行为无效 [1][2] - 法院驳回业主陈女士要求物业公司支付额外车位租赁费2800元的诉讼请求 [1][2] - 该判决现已生效 [2] 案件背景与事实 - 小区因车位紧张自2015年起采取摇号方式管理地面车位 [1] - 物业公司在2021年至2024年间四次发布摇号通知，均将缴纳物业费列为报名必备条件 [1] - 业主陈女士因未按时缴费被拒绝参与摇号 [1] - 截至2024年8月，小区业主委员会未选举成功，地面车位摇号由物业公司自行组织 [2] 法院判决依据 - 小区地面停车位的租赁使用属业主共有和共同管理的重大事项，应由业主共同决定 [2] - 物业公司未经法定程序限制业主参与摇号，违反了公平自愿原则，侵犯了业主权益 [2] - 物业公司未就摇号限制条件履行多数业主同意程序 [2] 法官提示与行业影响 - 物业公司直接将缴纳物业费与使用小区地面车位资格绑定的做法，限制了业主权利 [3] - 物业管理应尊重业主对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利 [3] - 物业公司应构建并落实常态化业主沟通机制 [3]

购房核心原则 - 购房应遵循买边、买东、不买三的实用原则以提升居住舒适度并避免潜在问题 [1] 边户优势 - 边户具备三面通风和两面采光优势 空气流通顺畅可减少空调使用 [3] - 边户减少共用墙 生活噪音更小且私密性更强 [3] - 现代住宅保温措施完善 边户与中间户的温差影响较小 而通风采光优势显著 [3] 东向优势 - 东向房屋早晨阳光照射利于自然起床 中午可避开强烈暴晒 [5] - 西向房屋夏季傍晚室内闷热如蒸笼 空调电费开销显著高于东向房屋 [5] - 客厅和主卧朝东有助于形成更健康的生活起居节奏 [5] 应避免的房产类型 - 临近大马路的房产存在噪音污染和尾气问题 影响夜间开窗睡眠和日间安宁 [7] - 低楼层尤其是一楼光照时间短且潮湿问题明显 私密性差并易生蚊虫 [7] - 全北向房屋无直射阳光 冬季阴冷潮湿易致衣物被褥发霉 影响居住舒适度 [9] 购房辅助考量因素 - 楼栋间距需足够大以确保阳光能照射到客厅 否则朝向优势将大打折扣 [11] - 房屋格局应动静分区合理 卧室避免紧邻电梯井以减少噪音干扰 [11] - 物业管理质量影响小区环境整洁与安宁 并关系到房产未来的保值和升值潜力 [11]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司背靠中国海外发展及中国建筑集团 物管增长保障性较强 业绩增长稳健 估值仍具备较强的吸引力 [3] 财务表现 - 2025H1营收71亿元 同比+3.7% [1] - 2025H1归母净利润7.7亿元 同比+4.3% [1] - 2025H1毛利12亿元 同比+4.7% [1] - 宣派2025年中期+特别股息每股10港仙 [1] - 2025H1整体毛利率17.0% 同比提升0.2个百分点 [2][3] - 中期派息率39% 同比提升4.8个百分点 [3] - 贸易应收款/营业收入比重为45.4% 应收账款规模总体可控 [3] 业务分析 - 基础物管业务收入56.0亿元 同比+8.3% [2] - 业主增值服务收入6.1亿元 同比-11.6% [2] - 非业主增值服务收入8.6亿元 同比-5.9% [2] - 基础物管毛利率15.5% 同比+0.1个百分点 [3] - 业主增值服务毛利率35.2% 同比+5.0个百分点 [3] - 非业主增值服务毛利率13.4% 同比-0.7个百分点 [3] - 在管面积4.4亿平方米 住宅占比72.6% 商写园区类占比10.6% 城市运营类占比16.8% [2] - 上半年新增物业管理订单中 住宅和非住宅项目面积占比分别为41%和59% [2] - 上半年退盘2680万平方米 [3] 关联方表现 - 关联方中海地产8月全口径销售额184亿元 同比-0.3% [1] - 8月权益销售额169亿元 同比+2.0% [1] - 1-8月累计全口径销售额1503亿元（排名行业第2） 同比-16.5% [1] - 1-8月累计权益口径销售额1383亿元（排名行业第2） 同比-14.6% [1] - 1-8月新增土地价值664亿元 新增土地面积316万平方米 均排名行业第1 [1] 盈利预测 - 下调2025-2027年归母净利润预测至16.1/17.7/19.1亿元 下调幅度4%/5%/6% [3] - 预计2025-2027年营业收入分别为146.17/160.67/174.11亿元 增速4.2%/9.9%/8.4% [5][9] - 预计2025-2027年归母净利润增速分别为6.8%/9.7%/8.0% [5][9] - 预计2025-2027年EPS分别为0.49/0.54/0.58元 [5][9] - 预计2025-2027年P/E分别为9.5/8.7/8.0倍 [5] 估值数据 - 当前股价5.1港元 [6] - 总股本32.8亿股 [6] - 总市值167.5亿港元 [6] - 一年股价区间4.5-6.9港元 [6] - 近3月换手率25.8% [6]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵站及离站旅客达17万人次 峰值一度突破20万人次[1] - 青岛站日均抵站及离站旅客达8.5万人次[1] 运营管理措施 - 面对客流持续高位运行压力 公司为所有管理项目采取积极行动确保服务品质[1] - 公司致力于为旅客营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 公司持续战略聚焦于医院物业管理服务及公共交通管理服务等不同类型的物业管理服务项目[1] - 公司将深入探索增值服务以更好地服务客户并拓展更广泛的收益来源[1]

业务运营表现 - 全国铁路暑运期间公司服务的车站平均每日处理抵站及离站旅客超过40万人次[1] - 济南西站日均抵离旅客达17万人次 峰值突破20万人次[1] - 青岛站日均抵离旅客达8.5万人次[1] 服务管理措施 - 针对持续高位运行的客流压力采取积极行动确保服务品质[1] - 为所有管理项目营造干净整洁的出行环境[1] 战略发展方向 - 持续战略聚焦医院物业管理服务及公共交通管理服务项目[1] - 深入探索增值服务以更好服务客户并拓展收益来源[1]

财务表现 - 2025年上半年收入85.24亿元同比增长6.5% [1] - 整体毛利率37.1%同比提升3.1个百分点 [1] - 核心净利润20.1亿元同比增长15.0% 核心净利润率提升1.4个百分点至23.6% [1] - 中期股息每股0.53元及特别股息每股0.35元 按核心净利润口径派息率达100% [1] 商业航道运营 - 商管航道收入32.7亿元同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2] - 购物中心零售额1220亿元同比增长21.1% 同店可比增长9.7% [2] - 在营购物中心125个 平均出租率97.1%较2024年底提升0.4个百分点 [2] - 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI同比增长18.0%至100亿元 NOI Margin提升至68.2% [2] 物业管理航道 - 物业航道收入51.6亿元同比增长1.1% 毛利率下降0.1个百分点至18.8% [3] - 城市空间收入同比增长15.1% 占全业态在管面积30.2% 收入占比提升至18.4% [3] - 总合约面积4.5亿平米 总在管面积4.2亿平米 较2024年底分别增长1.8%及0.4% [3] - 城市空间合同回款率同比增长1.1个百分点至83.8% [3] 规模与市场地位 - 总合约面积约4.7亿方 总在管面积约4.3亿方 第三方占比59.3% [1] - 53个在管购物中心零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [2] - 在管写字楼项目225个 在管面积1779万平米 运营服务项目出租率提升0.5个百分点至74.1% [2] - 新开4座购物中心平均开业率91% [2] 战略发展 - 收购华润通整合会员资源 实现跨业态赋能引流 [3] - 依托华润集团及华润置地优势 实现物管和商管全业态覆盖与协同 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40.0亿元、46.0亿元及52.6亿元 [4] - 目标价48.5港元对应物管业务15倍市盈率及商管业务30倍市盈率 [4]