境外债务重组方案修订 - 境外债重组达成修订协议并于2025年9月9日签署生效 修订协议旨在彻底解决境外债务负担 建立长期稳定资本结构并大幅增加净资产总额及每股净资产值 [2] - 条款修订包括将短期票据和长期票据对应的底层项目及资产设立资产信托用于抵债 同时将剩余债务纳入转股选项并扩大转股选项规模 现金选项条款及6港币/股的加权平均转股价保持不变 [2] - 方案深度整合现金选项、资产信托抵债和股票等多类核心资源 被称为当前市场上重组资源最多且最具诚意的方案之一 [2] 资产信托抵债模式创新 - 首创性引入资产信托抵债模式 成为地产同业境外债重组中唯一提供此选项的内房企 旨在保障境外债权人回收确定性并提升收益 [3] - 资产信托选项由两部分组成：境外项目资产信托选项（以境外项目相关权益作为抵债资源）和外商投资项目资产信托选项（以若干个外商投资项目相关权益作为抵债资源） [3] - 选择此选项的债权人自动成为对应项目信托受益人 享有相关资产全部收益 该设计强化债权人利益保障并提高债务回收可预期性和确定性 [3] 债转股选项优化 - 提升强制可转债选项规模以满足更多境外债权人转股需求 转换对价为每100美元面值债权转换为100美元强制可转换债 期限2年且加权平均实际转股价为6港元/股 [4][5] - 债转股选项为债权人带来多重好处：有机会共享公司未来价值提升潜在收益并获得更高投资回报 同时依托港股通标的获得更好流动性和更灵活变现通道 [5] - 相比原重组方案 债权人避免被强制分配到留债选项 赋予更大灵活性和主动性 [5] 境内债券重组进展 - 境内债券重组加快落地 截至公告日旗下21笔境内公司债券及资产支持证券重组方案均获投资人投票通过 全部债券表决悉数提前通关 [6] - 公司正推进债券持有人对重组选项的选择与分配 全面落实境内债券重组后续工作以确保重组计划顺利完成 [6] - 境内债券重组为整体境外债重组持续推进奠定坚实基础并对加快境外债重组进程形成积极助力 [6] 债权人支持与市场反应 - 整体境外债务重组方案年初已获得超过80%债权人支持并签订整体CSA 经修订条款更好契合市场需求 吸引更多投资人对债转股和资产信托表现出浓厚兴趣 [6] - 公司促请尚未加入整体CSA的境外债权人尽快加入以享有早鸟同意费 即同意债权人所持境外债务本金总额的0.125% [6] - 核心团队始终保持稳定 有效落实"稳经营、保交楼"等重点任务 为企业解决债务问题和把握新一轮行业机会夯实基础 [7]

财务业绩表现 - 上半年权益合同销售金额约167.5亿元 权益合同销售面积约205万平方米 实现营收约725.7亿元[1] - 总资产约9093亿元 净资产约239亿元 持续保持为正值[1] - 上半年交付房屋合计约7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量在第三方榜单上持续位居行业榜首[1] 债务重组进展 - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议[1] - 预计降债规模约117亿美元 对应约人民币840亿元有息债务 可大幅降低有息负债规模[2] - 重组后新的债务融资成本预计将下降至1.0%—2.5% 债务期限最长高达11年 债务结构大幅优化[2] 资产处置与资金回笼 - 自2022年以来已处置各类资产回笼累计超650亿元[2] - 近一年出售投资项目股权筹集资金约63.74亿元 包括出售蓝箭航天约11.063%股份获13.05亿元 出售长鑫科技约1.56%股权获20亿元 出售万达商管1.79%股权获30.69亿元[2] 融资协调与流动性改善 - 积极响应城市房地产融资协调机制 持续推动项目进入白名单 通过新增融资 存量贷款展期以及降低融资成本等方式缓解项目债务压力[1] - 现阶段房屋交付刚性资金需求逐步减少 预计未来整体资金压力将相对放缓[1] 市场地位与指数纳入 - 获纳入恒生综合指数 主要原因是市值 流动性等指标符合要求 被视为市场化修复道路上迈出的关键一步[3] - 待完成境外债务重组可确认大额重组收益 预计最多可增加净资产约人民币700亿元[2]

财务表现 - 上半年实现营收约725.7亿元，总资产约9093.28亿元，净资产约507.83亿元，总资产高于总负债 [1] 债务重组进展 - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入境外债重组协议 [1] - 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议 [1] - 预计年内完成境外债整体重组，重组后预计减少债务超110亿美元，到期时间延长至最多11.5年，显著下降融资成本并优化债务结构 [1] 市场认可与流动性 - 公司获纳入恒生综合指数，标志着阶段性达标港股通门槛，释放市场信心修复与流动性改善的积极信号 [1]

资产拍卖信息 - 长沙富力万达文华酒店将于京东资产交易平台拍卖 起拍价约5.138亿元 评估价约6.42亿元 折价率约20% [1] - 标的物为商业用途房产 土地面积10891.88平方米 建筑面积65772.28平方米 含416间客房及配套会议中心、餐厅等设施 [1] - 目前处于首次拍卖阶段 尚无竞拍者报名参与 [1] 资产历史背景 - 该酒店原为长沙万达文华酒店 2012年开业 系万达酒店及度假村管理的第四家豪华品牌酒店 [3] - 富力地产2017年从万达集团收购该资产 后更名为长沙富力万达文华酒店 [3] - 资产现由富力地产旗下长沙开福万富酒店管理有限公司持有 [3] 企业财务动态 - 富力地产正在推进境外债务重组 涉及子公司怡略有限公司发行的2025-2028年到期优先票据 [4] - 2025年5月单月实现销售收入约13.7亿元 销售面积约12.96万平方米 [4] - 2025年前5个月累计销售收入约55亿元 累计销售面积约51.33万平方米 [4]

债务重组方案更新 - 公司与超过34.9%的美元优先票据持有人就重组修订条款达成一致，形成可执行性债务解决方案 [1] - 债务重组覆盖40.18亿美元优先票据、部分其他境外金融债务本金及所有应计未付利息 [1] - 重组方案提供多元兑付选项，兼顾债权人短期与长期利益 [1] 重组条款优化 - 新贷款或新票据利率为3%，较之前融资成本大幅降低，最长周期可达九年 [1] - 控股股东曾宝宝将注资600万美元作为"新股东贷款"，专项用于支持重组相关费用 [1] - 该笔贷款的偿付顺序自愿劣后于其他债务工具，增强了市场对重组成功的信心 [1] 股东控制权与方案意义 - 完成重组后曾宝宝预计控制公司超过38.5%股权，仍为控股股东 [2] - 重组方案标志着公司与债权方多年协商后达成平衡各方诉求的实操性方案 [2] - 方案从实际出发体现对债权人权益的真正重视 [2]

公司动态 - 融创北京总部从东直门北大街8号的使馆壹号院搬迁至融科望京中心，部分员工迁回天津[1] - 融科望京中心2层办公室因2.76亿金融借款纠纷被司法拍卖，起拍价仅4000万[3] - 公司近期通过配发7.54亿股新股偿付56亿元境内债券，股价从1.3港元低点反弹至1.85港元，最高涨幅达17.83%[9][11] - 境外债务重组取得重大进展，75%债权人支持95.5亿美元(约680亿元)债转股方案，预计9月15日完成[12][15] 战略转型 - 孙宏斌成立而今资本切入不良资产赛道，采用"为资本代建"的轻资产模式[24][25] - 而今资本已获得90亿美元募资，计划在上海虹口北外滩和杨浦滨江获取两个核心地块[28] - 公司战略从全国扩张转向聚焦北京、上海、西安等核心一二线城市[22][23] 市场表现 - 上海壹号院上半年实现170亿元销售额，成为全国唯一单盘超百亿项目[18][20] - 外滩壹号院二期和上海壹号院两年累计销售超400亿元，验证品牌价值[20][21] - 项目引入AMC合作方，公司保留小股权但保持操盘权[21] 管理层动向 - 孙宏斌在股东大会上明确表示"最困难时期已经过去"[7][8] - 公司已完成154亿元境内债务重组，五年内无兑付压力[9] - 管理层提出"一项一策"化解项目风险，重点盘活优质资产[21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 螺纹钢主力期价震荡运行，日跌幅 0.07%，量增仓缩，供需双弱基本面偏弱，钢价承压，但低库存矛盾有限，预计后续震荡寻底，关注需求表现 [4] - 热轧卷板主力期价震荡运行，日跌幅 0%，量缩仓增，供强需弱基本面走弱，库存增加，价格承压，中美贸易风险暂缓，预计后续低位震荡，关注需求表现 [4] - 铁矿石主力期价偏弱震荡，日跌幅 0.85%，量仓扩大，供强需弱基本面走弱，矿价承压，期价贴水大下行有阻力，预计震荡偏弱，关注成材表现 [4] 各目录总结 产业动态 - 融创境外债获 74%债权人支持，碧桂园锁定 70%共识，出险房企债务重组或重整进展加快 [6] - 2025 年 1 - 5 月挖掘机国内销量 57501 台，同比增长 25.7%，5 月销售 18202 台，同比增长 2.12% [7] - 中钢协倡议钢铁、汽车产业凝聚共识，抵制“内卷式”竞争，以科技创新推动产业链健康发展 [8] 现货市场 |品种|上海|天津|全国均价| | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢（HRB400E，20mm）|3080（0）|3200（0）|3223（ - 5）| |热卷卷板（上海，4.75mm）|3200（0）|3120（0）|3244（ - 1）| |唐山钢坯（Q235）| - | - |2900（0）| |张家港重废（≥6mm）| - | - |2080（0）| |61.5% PB 粉（青岛港）|718（ - 5）| - | - | |唐山铁精粉（湿基）| - | - |728（0）| |海运费（澳洲）|10.22（ - 0.17）| - | - | |海运费（巴西）|24.21（0.07）| - | - | |SGX 掉期（当月）|95.56（ - 0.70）| - | - | |普氏指数（CFR，62%）|95.20（ - 0.90）| - | - | 注：括号内为较前一日变化 [9] 期货市场 |品种|活跃合约|收盘价|涨跌幅(%)|最高价|最低价|成交量|量差|持仓量|仓差| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |螺纹钢| - |2974| - 0.07|2988|2957|1456363|23001|2165234| - 31488| |热轧卷板| - |3089|0.00|3100|3068|507470| - 4710|1592616|7398| |铁矿石| - |698.5| - 0.85|705.0|697.0|353841|49661|721095|1354| [13] 后市研判 - 螺纹钢供需双弱，周产量环比降 7.05 万吨，需求走弱，表需环比降 19.65 万吨，低库存矛盾有限，预计震荡寻底，关注需求 [38] - 热轧卷板供强需弱，周产量环比增 9.20 万吨，需求弱稳，表需环比降 6.01 万吨，中美贸易风险暂缓，预计低位震荡，关注需求 [38] - 铁矿石供强需弱，终端消耗弱稳，港口到货和海外发运增加，期价贴水大，预计震荡偏弱，关注成材 [39]

境外债重组进展 - 约83%的现有证券持有人已提交加入重组支持协议的函件，整体未偿还本金总额中约74%的现有债务持有人已提交加入重组支持协议的函件 [4] - 基础同意费的截止日期从2025年6月6日延长至2025年6月20日 [4] - 同意债权人将获得一笔以新强制可转换债券形式按面值支付的基础同意费，金额等同于其持有的合格受限债务本金总额的0 5% [4] 债务重组方案 - 境外债二次重组涉及债务求偿额总规模约为95 5亿美元，采用"全额债权转股权"模式 [5][6] - 向债权人分派两种新强制可转债，转股价分别为6 80港元/股和3 85港元/股，后者总量不超过债权总额的25% [6] - 推出"股权结构稳定计划"，债权人每获得分配100美元本金的新强制可转换债券，其中约23美元将发行予主要股东或其指定方 [6] - 允许债权人随时转股，并以新MCB形式安排了高达1%的早鸟同意费 [6] 财务状况 - 2024年公司实现收入740 2亿元，毛利为28 9亿元，有息负债同比减少181 6亿元至2596 7亿元 [8] - 报告期末借贷总额为2596 7亿元，流动和非流动借贷分别为1860 9亿元和735 8亿元 [8] - 现金余额约197 5亿元，到期未偿付借贷本金约1058 0亿元，可能被要求提前还款的借贷本金约645 7亿元 [8] - 目前存续境外债券共有24只，存续余额为74 45亿美元，其中2025年9月30日到期的债券余额为15 6675亿美元 [8] 市场表现 - 6月9日收盘，融创中国股价下跌0 71% [4]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][5] 报告的核心观点 - 关联方境外债重组取得重大进展，5月销售表现亮眼，融创服务对关联方依赖度显著降低，深耕核心城市，物管基本盘稳固，有望摆脱地产周期影响步入稳健增长轨道，但整体利润率有待企稳，下调2025 - 2026归母净利润预测，新增2027年预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 融创中国5月全口径销售金额49亿元，同比+128%，权益口径销售金额24.5亿元，同比+108%；1 - 5月累计全口径销售金额160亿元，同比 - 35%，权益口径销售金额80亿元，同比 - 41% [1] - 融创中国合计95.5亿美元境外债务计划通过发行新强制可转换债券转换为普通股，截至5月26日约82%持有人支持重组方案 [1] - 2024年度融创服务实现收入70亿元，同比基本持平，归母净亏损4.5亿元，核心归母净利润8.0亿元，同比基本持平，宣派股息每股0.143元，合计派息约4.4亿元，占核心净利润比重55% [1] 点评 - 地产关联影响基本解除，独立发展能力提升，2024年来自第三方收入68亿元，同比增长5.6%，收入占比97.6%；非业主增值服务收入占比降至2.1%（2021年为33.9%）；关联方贸易应收款减值计提充分，2025年起有望摆脱地产周期影响 [2] - 深耕核心城市，基本盘稳固，截至2024年末在管面积2.9亿平，同比增长7%，项目续约率95%，同比增加4pct；在管项目饱和收入85%和2024年新签约金额98%来自核心城市，项目密度提升，合同额超千万项目签约额占比约49%，大客户数量较2022年增长约84%，新拓展签约同比持平 [2] - 2024年物业管理/社区生活/非业主增值服务毛利率分别为20.9%/34.7%/28.2%，同比变化 - 2.9/+3.0/+15.2pct，物管业务成本增加致毛利率下滑，增值服务业务结构优化使毛利率提升，综合毛利率21.9%，同比下滑1.9pct [3] 盈利预测、估值与评级 - 下调2025 - 2026归母净利润预测至4.2/5.2亿元（原预测5.3/7.1亿元），新增2027年预测为6.2亿元，当前股价对应PE为11/9/8倍 [3] 公司盈利预测与估值简表 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|7,010|6,970|7,203|7,523|7,838| |营业收入增长率|-1.6%|-0.6%|3.3%|4.4%|4.2%| |归母净利润（百万元）|-435|-451|423|524|622| |归母净利润增长率|-|-|-|23.9%|18.9%| |EPS（元）|-0.14|-0.15|0.14|0.17|0.20| |ROE（归母，摊薄）|-7.0%|-8.5%|8.1%|9.8%|11.4%| |P/E|-|-|11.1|9.0|7.6| |P/B|0.8|0.9|0.9|0.9|0.9| [4] 财务报表与盈利预测 - 利润表展示了2023 - 2027E各年度营业收入、成本、利润等指标变化情况 [7] - 资产负债表呈现了2023 - 2027E各年度资产、负债、股东权益等项目数据 [7] - 现金流量表给出了2023 - 2027E各年度经营、投资、融资活动现金流及净现金流情况 [7]

公司动态 - 滨江集团拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财 投资期限为一年 资金来源为公司及子公司闲置资金 不涉及募集或信贷资金 [1] - 融创中国境外债重组获重大进展 现有票据82%持有人已支持重组方案 整体债务64%债权人已加入支持协议 部分债权人仍在履行加入流程 [2] - 绿城中国联合贝好家以7.81亿元竞得佛山禅城区宅地 楼面价11846元/平方米 溢价率27.37% 为佛山2024年首宗溢价宅地 项目规划包含30%阳台率新规户型及1800平方米运动场 [4] - 绿城景丰等联合体以11亿元底价摘得杭州临平区两宗地铁上盖地块 总建筑面积27.7万方 楼面价分别为4544元/平方米和3624元/平方米 [5] 市场表现 - 上海三个楼盘同日"日光"：保利·海玥外滩序223套房源清盘 均价12.64万元/平方米 润雲金茂府36分钟销售额达14.5亿元 金茂棠前264套房源售罄 [3] - 杭州5月土拍收官 总成交金额92.99亿元 [5] 政策动向 - 河南出台提振消费方案 稳定住房消费措施包括：因城施策增量政策 加大购房优惠 落实低首付比例及契税减免 推行"以旧换新"模式 扩大公积金使用范围至房租及电梯改造 提高贷款额度上限20% 鼓励商转公及组合贷 [6]