应急响应机制 - 公司10分钟内完成从发现险情到送医抢救的全流程 较国家要求的"黄金15分钟"标准提升33% [1] - 应急预案包含3分钟响应机制 1分钟内完成现场指挥分工 8分钟内将伤者送入急救室 [1] - 救护过程中店长主动提供衣物保暖并协助联系家属 为标准化流程注入人文关怀 [2] 安全管理体系 - 构建"预防-响应-保障"全链条体系 包含智能硬件 服务SOP和人文关怀三维度 [3] - 签约阶段通过健康登记识别梦游史租客 主动安排低楼层居住 [3] - 梯控系统拦截未带卡梦游者 避免更高楼层坠落风险 [3] 智能安防布局 - 全国社区实现封闭式管理 智能安防系统与公安联网实时识别风险人口 [8] - 每房间配置密码门锁 48小时未出门且水电停用触发自动预警 [8] - 配备24小时电子巡更 高空抛物监测等46项智能设备 安防系统覆盖率100% [9] 特殊人群服务 - 建立独居青年 特殊健康需求人群服务预案 建档率达92% [9] - 济南案例显示管家能快速识别租户异常状态 全程陪护就医 [4] - 佛山项目与公安合作设立反诈禁毒宣教室 创新警民共建模式 [6] 运营规模与行业地位 - 截至2025Q1在全国29城管理26万间房源 服务超80万人次客户 [11] - 业务规模 效率 纳保量三项关键指标居行业首位 [11] - 年均开展安全演练超2000场次 过去两年挽救十数位租户生命 [9][11]

战略合作 - 深铁置业与万科泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [1] - 合作旨在深化双方在住房租赁领域的融合发展 [1] - 深铁置业将发挥项目资产优势与万科泊寓的品牌影响力和运营优势相结合 [1] - 双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营 [1]

2025年1-4月中国房地产企业销售业绩排行榜 | 排名 | 企业名称 | 销售额 (亿元) | 排名 | 企业名称 | 销售可料 (万 m2) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 保利发展 | 876.0 | 1 | 保利发展 | 428.2 | | 2 | 绿城中国 | 710.2 | 2 | 、万科 | 327.5 | | 3 | 束润置城 | P 685.0 | ਤ | 中海地产 | 313.3 | | 4 | 中海地产 | 663.2 | 4 | 绿城中国 | 310.2 | | 5 | 招商蛇口 | 497.8 | 5 | 华润置地 | 264.8 | | 6 | .. 万科 | 459.2 | 6 | 招商蛇口 | 213.0 | | 7 | 建发房产 | 428.3 | 7 | 绿地控股 | 203.3 | | 8 | 越秀地产 | 413.0 | 8 | 中国铁建 | 163.9 | | d | 华发股份 | 357.0 | 0 | 建发房产 | 161.9 | | 10 | 滨江集团 | 332.9 | 10 | 龙湖集团 | 155 ...

债券信息 - 债券代码149124，简称“20万科04”，余额15亿元[3][4][13] - 期限7年期，当前票面利率3.45%，单利按年计息[13][14] 赎回安排 - 赎回登记日2025年5月16日，资金到账和摘牌日5月19日[5][6][8] - 赎回价格103.45元/张，赎回比例100%[6][7] - 公司2025年5月15日划付赎回本金及利息[25] 利息情况 - 2024年5月19日至2025年5月18日每10张派息34.50元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张实际派息27.60元，非居民企业34.50元[24] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税[27]

公司整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入379.95亿元，上年同期615.94亿元，同比减少38.31%[5] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为-62.46亿元，上年同期为-3.62亿元，同比减少1625.63%[5] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额为-57.93亿元，上年同期为-94.21亿元，同比增加38.52%[5] - 本报告期末总资产12440.39亿元，上年度末12862.60亿元，同比减少3.28%[5] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益1967.29亿元，上年度末2026.66亿元，同比减少2.93%[5] - 2025年1 - 3月经营活动使用的现金流量净额为-579256.88万元，2024年1 - 3月为-942141.94万元，同比增加38.52%[12] - 2025年1 - 3月投资活动产生的现金流量净额为267966.05万元，2024年1 - 3月为221988.36万元，同比增加20.71%[12] - 报告期内公司营业收入379.9亿元，同比下降38.3%，归母净亏损62.5亿元，整体毛利率6.1%，同比下降4.7个百分点，货币资金755.0亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5%[21][22] - 期末流动资产合计8833.34亿元，期初为9175.12亿元；期末非流动资产合计3607.06亿元，期初为3687.48亿元[34][35] - 期末流动负债合计6777.10亿元，期初为7190.62亿元；期末非流动负债合计2363.55亿元，期初为2283.43亿元[35] - 期末所有者权益合计3299.74亿元，期初为3388.55亿元[35] - 公司本期营业总收入为379.95亿元，上期为615.94亿元[37] - 本期营业总成本为422.48亿元，上期为618.50亿元[37] - 本期净利润为 -64.15亿元，上期为3.31亿元[37] - 本期经营活动产生的现金流量净额为 -57.93亿元，上期为 -94.21亿元[39] - 本期投资活动产生的现金流量净额为26.80亿元，上期为22.20亿元[39] - 本期筹资活动产生的现金流量净额为 -97.54亿元，上期为 -89.45亿元[39] - 本期现金及现金等价物净增加额为 -128.87亿元，上期为 -161.20亿元[39] - 本期基本每股收益为 -0.5268元，上期为 -0.0305元[37] - 本期稀释每股收益为 -0.5268元，上期为 -0.0305元[37] 公司部分资产与负债指标变化 - 交易性金融资产从2024年12月31日的17674.81万元降至2025年3月31日的1689.68万元，降幅90.44%[11] - 短期借款从2024年12月31日的1597306.20万元增至2025年3月31日的2285466.50万元，增幅43.08%[11] - 其他非流动负债从2024年12月31日的177520.47万元增至2025年3月31日的856206.63万元，增幅382.31%，因股东向公司提供70亿借款[11] 公司股权相关信息 - 报告期末普通股股东总数为548,580户，其中A股548,510户，H股70户[14] - 截至2025年3月31日，公司总股本为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股[16] - 万科企业股份有限公司回购专用证券账户股份数量为72,955,992股，占公司总股本的0.61%[16] 房地产市场数据 - 一季度全国商品房销售面积同比下降3.0%，降幅较2024年同期收窄16.4个百分点[16] - 一季度30个重点城市二手房成交面积同比增长21%[16] - 一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积同比下降0.3%，成交规划建筑面积同比增长7.4%[17] - 住宅用地成交的平均溢价率为15.3%，较去年同期提高9.3个百分点[17] 公司整体业务运营数据 - 一季度公司按期保质完成1.04万套房的交付，实现销售金额349.2亿元，回款率超100%[18] - 一季度公司合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点[18] - 一季度公司顺利完成98.9亿元公开债务的偿还[18] 房地产开发业务数据 - 房地产开发业务合同销售面积254.0万平方米、金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%；结算面积203.1万平方米、金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%[23] - 一季度新开工及复工计容面积212.7万平方米，完成全年计划的31.8%；竣工计容面积215.5万平方米，完成全年计划的15.2%[23] - 报告期内完成44个项目、46个批次、1.04万套房交付，41%项目可交付即办证，线上签约交付率96%[23] - 上海四季隐秀、杭州云耀之城、广州理想花地傲璟、天津东庐等项目加推或首开取证去化率分别达84%、100%、87%等[24] 万科物业业务数据 - 万科物业新增存量项目年化饱和收入同比增长超50%，签约9个项目新增年化饱和收入0.4亿元，物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9%[26] 租赁住宅业务数据 - 一季度租赁住宅业务营业收入8.84亿元，同比增长6%，新拓展房源5213间，新开业4001间，出租率93.9%，续租率58.5%，同比提升2.7个百分点[28] 商业开发与运营业务数据 - 商业开发与运营业务一季度营业收入19.37亿元，整体出租率92.1%，客流同比增长6.9%，销售额同比增长5.8%[30] - 第二届印力发发季活动期间，累计销售额110.13亿元，同比提升7.4%；客流1.49亿人次，同比提升10.9%[30] - 截至报告期末，商业合作品牌数量突破12600家，同比增长4.1%；商业会员数量达4612万，同比增长23.7%[30] - 截至报告期末，杭州西溪印象城出租率98.1%、租金收缴率99.8%[31] - 按报告期末市值计算，中金印力消费REIT年化现金流分派率为4.36%；按发行规模计算，年化现金流分派率5.36%[31] 物流仓储业务数据 - 一季度物流仓储业务（含非并表项目）营业收入10.0亿元，同比增长3.3%[32] - 高标库营业收入5.0亿元，同比下降6.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）5.0亿元，同比增长15.6%[33] - 截至一季度末，物流仓储业务累计开业项目153个，可租赁建筑面积1062.6万平方米[33] - 高标库可租赁建筑面积854.4万平方米，稳定期出租率87%，同比提升3个百分点[33] - 冷链可租赁建筑面积208.2万平方米，稳定期使用率75%，同比下降1个百分点[33] 财务报表审计情况 - 公司2025年第一季度报告之财务报表未经审计[40]

万科大股东支持 - 深铁集团拟向万科提供33亿元借款 期限36个月 利率为1年期LPR减76个基点(当前2.34%) 用于偿还公开市场债券本息 [2] - 2024年2月深铁集团曾两次提供借款 金额分别为28亿元和42亿元 用途相同 [5] - 2023年5月深铁集团联合竞得万科转让的深圳湾超级总部基地地块 成交价22.35亿元 [5] 业务合作进展 - 万科泊寓与深铁置业签署租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域合作 [5] - 合作有助于深铁资产良性循环 同时推动万科长租公寓业务发展 [5] 财务表现 - 2025年一季度营收近380亿元 销售金额近350亿元 回款率超100% [5] - 完成超1万套房屋交付 一季度公开债全部如期兑付 大宗交易签约金额38亿元 [5] - 2024年营收超3400亿元 但归母净亏损494.78亿元 [6] - 亏损主因包括存货跌价准备计提 其他应收款减值 非主业财务投资亏损及大宗资产交易亏损 [6] 行业动态 - 房地产行业仍处深度调整期 需政策/企业/金融系统协同化解风险 [6] - 短期最大挑战是现金流紧张和债务压力 中长期需通过土地供应优化和房贷利率刺激重建生态 [6] - 具备稳健现金流 聚焦核心城市 创新能力强的房企有望率先突围 [6]

文章核心观点 万科2025年一季报展现积极经营成果，在各方及大股东支持下推进改革化险与融合发展，各业务板块表现良好，且与大股东合作深化 [1][2][3] 经营业绩 - 2025年第一季度实现营收379.95亿元，完成超1万套房屋高质量交付 [1] - 实现销售金额349.2亿元，回款率超100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [1] 业务亮点 房地产开发 - 综合住区产品获认可，广州理想花地项目成广州主城区销售套数、销售金额双项第一 [1] - 上海、杭州、天津等多地项目去化率超80% [1] 长租公寓 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业第一，资产质量获市场认可，Pre - REIT基金获知名机构投资 [1] - 泊寓与深圳地铁置业集团达成战略合作，签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [1][3] 经营服务业务 - 物业新拓存量项目年化收入同比增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售稳步增长，为知名机构业主提供商业轻资产运营服务，深圳iN城市广场开业出租率达97% [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链营收实现双位数同比增长 [2] 大股东支持 - 大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，用于偿还公开债务 [2] - 去年以来，深铁集团通过多种方式支持万科，今年充实管理力量后持续综合支持 [2]

财务表现 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，并完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [1] - 完成超1万套房屋高质量交付 [1] 产品与销售 - 综合住区产品创新获市场认可，理想花地项目成为广州主城区销售套数、金额双料第一 [2] - 天津、杭州等多地项目实现开盘即售罄 [2] 长租业务 - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一，长租Pre-REIT基金获中信等知名机构投资 [2] - 泊寓与深铁置业达成战略合作，探路融合发展 [2] 经营服务业务 - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售额稳健增长，为GIC、黑石等知名机构业主提供轻资产运营服务 [2] - 深圳iN城市广场实现97%出租率 [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [2] 科技创新 - 公司已获近300项国家专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议 [2] - 获得建筑科技领域国家最高奖项"华夏奖" [2] 行业趋势 - 一季度房地产市场呈现复苏态势，行业进入"好房子、好服务"时代 [2] - 公司在产品、服务方面的创新努力获得市场积极反馈，未来有望获得更多发展空间 [2]

审计机构变更 - 公司拟将2025年度审计机构由毕马威变更为德勤[2] - 2025年德勤年度审计报酬为1388万元，2024年毕马威审计报酬为1680万元[4] 德勤华永情况 - 2024年末德勤华永合伙人204人，从业人员5616人，注册会计师1169人[5] - 2023年度德勤华永业务收入41亿元，审计业务收入32亿元，证券业务收入6亿元[5] - 德勤华永为58家上市公司提供2023年年报审计服务，收费2.60亿元[6] - 2024年度德勤华永服务的同行业上市公司客户4家[7] - 德勤华永职业保险累计赔偿限额超2亿元[8] 项目人员情况 - 项目合伙人杨誉民近三年签或复核7家上市公司审计报告[10] - 项目质量复核人黄天义近三年签或复核5家上市公司审计报告[10] - 拟签字注册会计师许湘照近三年签或复核4家上市公司审计报告[10] 会议决议公布 - 公布第二十届董事会第十六次会议决议[22] - 公布第十一届监事会第九次会议决议[22]

股东信息 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[3][6] 借款情况 - 深铁集团拟向公司提供不超33亿元借款，期限36个月，利率2.34%[3][7][8] - 2025年初至公告披露日，累计借款70亿[12] 资金用途 - 借款用于偿还公司公开市场发行债券本息[7] 审批情况 - 交易经董事会和独董专门会议审议通过[3][13] - 独董认为借款安排合理，符合公司及股东利益[14]