公司投资动态 - 南山控股控股子公司宝湾物流作为有限合伙人参与设立合伙企业[1] - 合伙企业名称为招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业（有限合伙）[1] - 宝湾物流认缴出资额为15288万元 首期实缴出资1000万元[1] - 出资方式为货币出资 资金来源为自有资金[1] 合伙企业结构 - 普通合伙人为招商致远资本投资有限公司[1] - 有限合伙人包括宝湾物流和深圳担保集团有限公司[1] - 合伙企业将直接或间接投资江门市宝鹤物流有限公司持有的江门鹤山宝湾物流园项目[1]

企业出资 - 宝湾物流认缴15288万元，首期实缴1000万元设合伙企业[2] - 致远资本注册资本210000万，招商证券持股100%[4] - 深圳担保注册资本1398788.86万，深投控持股51.86%[7] - 合伙企业认缴总额54600万元，三方按比例出资[9] 企业运营 - 经营期限七年，前五年投资，后两年退出，可延两次，每次一年[9] - 运委会4人，致远2名，宝湾和深担各1名[11] - 年度收益分两次支付，按比例分配[13] - 投资退出按实缴、基准收益、超额收益顺序分配[13] 投资情况 - 合伙企业投资江门鹤山宝湾物流园项目[9] - 公司初步按权益法处理，不纳入合并报表[14][17] - 资金为自有，不影响正常经营[17] 其他要点 - 三方对投资标的有一票否决权[16] - 投资不导致同业竞争，无关联交易[16] - 投资有风险，公司将采取措施防范[17]

股价表现与资金流向 - 11月14日盘中股价上涨2.11%至3.39元/股，成交金额9521.18万元，换手率2.11%，总市值91.79亿元 [1] - 主力资金净流入213.31万元，特大单买入483.01万元（占比5.07%），卖出918.35万元（占比9.65%），大单买入1741.00万元（占比18.29%），卖出1092.35万元（占比11.47%） [1] - 今年以来股价累计上涨42.44%，近5日、近20日、近60日分别上涨4.31%、21.07%、18.12% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为7月4日，当日龙虎榜净买入-2620.96万元，买入总额4464.98万元（占总成交额5.81%），卖出总额7085.94万元（占总成交额9.23%） [1] 公司基本情况 - 公司位于广东省深圳市，成立于2001年4月30日，于2009年12月3日上市 [2] - 主营业务包括房地产业务（占比58.87%）、制造业业务（20.54%）、仓储物流业务（15.83%）、产城综合开发业务（3.58%）及其他业务（1.19%） [2] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括天然气、低价、小盘、破净股、一带一路等 [2] 财务与股东结构 - 2025年1-9月实现营业收入109.06亿元，同比增长163.73%，归母净利润3.30亿元，同比增长194.67% [2] - 截至10月31日股东户数5.54万，较上期增加10.48%，人均流通股24162股，较上期减少9.48% [2] - A股上市后累计派现15.02亿元，近三年累计派现1.00亿元 [3] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中香港中央结算有限公司持股2626.28万股（较上期增加225.79万股），南方中证房地产ETF发起联接A持股1370.48万股（较上期减少8.95万股） [3] - 南方中证1000ETF持股990.57万股（较上期减少9.81万股），华夏中证1000ETF持股588.63万股（较上期减少1.12万股），广发中证1000ETF持股460.70万股（较上期减少18.43万股） [3]

活动信息 - 公司将参加2025年度深圳辖区上市公司投资者网上集体接待日活动[2] - 活动于2025年11月20日14:30 - 17:00通过网络远程方式进行[2] - 可通过“全景路演”网站等参与活动[2] 交流人员 - 公司董事兼总经理邱文鹤等四人将在线与投资者交流[2] 交流内容 - 交流内容涵盖公司业绩、战略等方面[2]

担保情况 - 公司及控股子公司累计对外担保313.76亿元，占2024年经审计归母净资产354.66%[9] - 对资产负债率超70%单位担保占2024年经审计归母净资产239.4%[3] - 对合并报表外单位担保37.68亿元，占2024年经审计归母净资产42.59%[10] - 2024年度股东大会同意新增不超58亿元担保额度[5] - 本次延期担保10000万元，为连带责任保证[4][8] 武汉山峻情况 - 截至2025年9月30日，资产负债率67.05%（未经审计）[5] - 担保前后为其担保分别为45000万元和25000万元[5] - 2024年营收12301.74万元，净利润 - 9096.82万元（未经审计）[7] - 2025年1 - 9月营收434.56万元，净利润 - 1193.12万元（未经审计）[7] 其他 - 目前无逾期、涉诉及败诉担责的担保损失金额[10]

担保事项概述 - 南山控股全资子公司南山地产与建设银行武汉省直支行签署协议，为全资下属公司武汉山峻1亿元项目融资贷款延期提供连带责任担保 [1] - 本次担保前，公司及控股子公司为武汉山峻提供担保4.5亿元 [1] - 本次担保后，公司为武汉山峻提供的担保总额为2.5亿元 [1] 公司整体担保情况 - 截至目前，公司及下属公司累计实际对外担保总额为313.76亿元 [1] - 累计担保总额占公司2024年度经审计归母净资产的354.66% [1] - 其中对合并报表外单位的担保总额为37.68亿元，占归母净资产的42.59% [1]

核心观点 - 公司2025年前三季度业绩表现强劲，营业收入同比大幅增长163.73%至109.06亿元，归母净利润3.3亿元实现扭亏为盈，主要受房地产业务销售结转规模增加驱动 [2] - 公司两大核心业务呈现分化：房地产开发业务毛利率提升至19.27%，仓储物流业务出租率逆势增长至91.1%，但物流行业竞争加剧导致单位租金承压 [3] - 公司财务状况有所改善，融资成本明显下降，并持续推进资产证券化以优化资金结构，同时为支持后续投资将综合考量分红政策 [4] 经营业绩 - 2025年前三季度实现营业收入109.06亿元，同比大幅增长163.73% [2] - 2025年前三季度归母净利润为3.3亿元，同比实现扭亏为盈 [2] - 业绩增长主要得益于房地产业务销售结转规模增加，带动盈利能力逐步恢复 [2] 房地产业务 - 2025年上半年房地产业务毛利率为19.27%，较去年同期有所增加 [3] - 毛利率改善主要受交付项目区域结构性变化影响，以上海为主力的项目交付结转提升了业务利润率 [3] - 房地产政策延续宽松，但市场仍处于筑底修复阶段，购房者信心与预期修复缓慢 [2] - 部分区域住宅项目库存去化压力较大，未来经营仍面临挑战 [2] 仓储物流业务 - 2025年上半年宝湾物流仓库平均使用率达91.1%，较去年同期提升4.1个百分点 [3] - 物流仓储业务在行业整体出租率下滑的背景下实现逆势增长 [3] - 受行业竞争加剧影响，单位租金水平有所承压 [3] 财务状况与融资 - 公司前三季度财务费用同比增加，主要因有息负债规模扩大导致利息支出增加，同时房地产项目竣备后资本化利息转费用化 [4] - 随着金融市场流动性改善，公司对存量融资进行置换，整体融资成本较去年明显下降 [4] - 2024年投资收益主要来自宝湾物流公募REITs出表发行 [4] - 2024年度信用减值主要为其他应收款减值损失，系对销售价格及去化未达预期的房地产合作项目相关财务资助计提减值 [4] 战略规划与资本运作 - 未来公司将结合政策及资产情况，继续推进物流基金、公募等资产证券化运作，提升宝湾物流"募投建管退"闭环能力 [4] - 长期股权投资集中在与主营业务相关领域，包括房地产合作项目开发公司、华泰宝湾物流REIT、仓储物流投资合伙企业等 [4] - 公司新能源业务主要通过参股中国核能科技实施，聚焦风光储等新能源电站开发 [5] - 公司主营业务属资金密集型行业，需储备资金支持后续项目投资及运营，未来将综合经营情况与发展需要制定利润分配预案，在条件允许时进一步提高分红水平 [4]

公司近期动态 - 公司于2025年11月5日接受了中金公司的调研活动，由公司证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊及投资者关系经理戴晶参与接待并回答问题 [1] - 截至公告发布时，公司市值为88亿元 [1] 公司业务收入构成 - 2025年1至6月份，公司营业收入中房地产行业占比最高，为58.87% [1] - 制造业业务收入占比为20.54% [1] - 仓储物流业务收入占比为15.83% [1] - 产城综合开发业务收入占比为3.58% [1] - 其他业务收入占比为1.19% [1]

财务业绩 - 2025年前三季度营业收入109.06亿元，同比增长163.73% [2] - 2025年前三季度归母净利润3.3亿元，同比扭亏为盈 [2] - 营收与利润增长主要源于房地产业务销售结转增加 [2] - 2025年上半年房地产开发业务毛利率为19.27%，较去年同期增加 [5] 费用与融资 - 财务费用同比增加，主因有息负债规模扩大导致利息支出增加，以及房地产项目资本化利息转费用化 [2] - 公司整体融资成本较去年明显下降 [2] 资产与投资 - 2024年度投资收益主要来自宝湾物流公募REITs发行 [2] - 长期股权投资集中在房地产合作项目、华泰宝湾物流REIT、仓储物流投资合伙企业及工业园并购基金 [3] - 2024年度信用减值主要来自其他应收款减值损失，与房地产合作项目未达预期相关 [4] 业务运营 - 宝湾物流2025年上半年仓库平均使用率为91.1%，同比提升4.1个百分点 [6] - 受行业竞争影响，仓储物流单位租金水平有所下滑 [6] - 宝湾物流客户以三方物流、电子商务为主，主要服务于境内消费市场 [7] - 参股企业中国核能科技在运维电站117座，风光总运营规模2,030MW，储能电站551MWh [8][9] 行业环境与展望 - 2025年房地产政策延续宽松，但市场仍处于筑底修复趋势，部分区域住宅项目库存去化压力较大 [2] - 中美贸易环境不确定性高，部分跨境电商客户提出压降仓储成本需求 [7] - 公司主营业务属资金密集型，需储备资金支持项目投资与运营，未来将综合考虑经营情况和发展需要制定利润分配预案 [9]

股价表现与资金流向 - 11月5日盘中股价上涨2.17%至3.30元/股，成交额1.14亿元，换手率2.62%，总市值89.36亿元 [1] - 当日主力资金净流出136.68万元，特大单买卖占比分别为3.84%和4.37%，大单买卖占比分别为16.09%和16.76% [1] - 公司股价表现强劲，今年以来累计上涨38.66%，近5日、近20日和近60日分别上涨13.79%、14.58%和16.61% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为7月4日，当日龙虎榜净买入额为-2620.96万元，买卖总额占比分别为5.81%和9.23% [1] 公司基本情况 - 公司全称为深圳市新南山控股(集团)股份有限公司，成立于2001年4月30日，于2009年12月3日上市 [2] - 主营业务多元化，涵盖房地产业务（占收入58.87%）、制造业业务（20.54%）、仓储物流业务（15.83%）、产城综合开发业务（3.58%）及其他业务（1.19%） [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括小盘、低价、统一大市场、跨境电商、破净股等 [2] 财务业绩与股东结构 - 2025年1-9月实现营业收入109.06亿元，同比增长163.73%，归母净利润3.30亿元，同比增长194.67% [2] - 截至10月20日，股东户数为5.01万户，较上期减少1.50%，人均流通股26,694股，较上期增加1.52% [2] - A股上市后累计派现15.02亿元，近三年累计派现1.00亿元 [3] 机构持仓变动 - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为第三大流通股东，持股2626.28万股，较上期增加225.79万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第四大流通股东，持股1370.48万股，较上期减少8.95万股 [3] - 南方中证1000ETF、华夏中证1000ETF和广发中证1000ETF分别位列第五、第七和第十大流通股东，持股数量较上期均有减少 [3]