行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

核心观点 - 大悦城控股首次披露"好房子"产品体系细节，强调"安全、舒适、绿色、智慧"的居住空间，并依托中粮集团健康理念打造"主动健康"住宅 [2][3][6] - 公司通过全国性调研发现消费者需求从面积价格转向功能性、舒适性和社区配套，尤其一线城市改善型需求突出 [4] - "好房子实验室"采用模块化设计，预计2025年7月开放，通过用户测试数据迭代优化空间场景 [5] - 产品体系整合中粮生态资源和悦心服务，构建产业链，并制定《主动健康低碳住宅标准》等行业规范 [6] - "梦想厨房"成为核心标签，结合社交场景与健康技术，实现中粮食品复购率65%及户型溢价20% [10][11][12] 用户需求洞察 - 2024年下半年全国调研收集3000份样本，显示隔音、防水、适老化设计及社区社交空间需求显著上升 [4] - 采用"双钻模型"区分显性需求与深层情感需求，发现用户对住宅需求超越传统舒适性范畴 [4][5] - 案例显示2平方米厨房通过智能设备打造多功能空间，体现用户对仪式感和情感价值的追求 [4] 产品研发创新 - "好房子实验室"占地380平方米，采用模块化设计，支持起居室从电视中心向"无界起居室"演变 [5] - 洗手间模块融入"平行宇宙"理念，结合美妆龙头和健康照明满足情绪需求 [5] - 社区场景设计强调"一分钟价值展现"逻辑，注重服务质量而非视觉宏大 [8] 产品体系架构 - 基于用户需求划分9个场景生活模块，打破传统功能分区模式 [7] - 壹号产品线聚焦北京上海等一线城市，悦系产品线覆盖深圳西安南京等城市 [9] - 与清华大学合作制定主动健康建筑框架，涵盖心理、社会、环境、行为四大健康维度 [6] 梦想厨房技术整合 - 采用"W"形布局优化操作动线，灶台与橱柜间距1.2米提升效率 [11] - 华为方太系统可跟踪健康数据，提供定制饮食方案及智能烹饪指引 [11] - 智能调味系统实现中粮食材包65%复购率，麻辣香锅食材包月销超2万份 [12] - 分子料理实验室模块带动户型溢价20%，"厨房焕新贷"2024年放款超5000万元 [12]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

公司战略与经营策略 - 2024年公司推进战略重塑，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，构建“1123”战略体系，突出商业业务，聚焦“中粮好房子”，注重现有业务专业化、精细化运营，适时回顾战略，坚持经营与开发并重 [1][2] - 预计行业止跌回稳态势延续，结构性分化加剧，国家推动建设好房子，行业加快构建发展新模式 [3] 2024年经营情况 - 行业排名提升，位列中指2024房地产百强榜第20位，上海易居“2024房地产上市公司综合实力榜”第18位，销售排名升至第23位，同比上升6位 [4] - 商业再拓版图，完成厦门、三亚、海淀三个大悦城开业，发行成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元 [4] - 营业收入357.91亿元，同比下降2.70%；归母净利润 -29.77亿元；全年经营活动现金净流入66.17亿元；期末总资产1,785.75亿元；归属于上市公司股东的净资产105.96亿元 [4][5] 融资环境与资金管理 - 与金融机构合作良好，可用融资授信额度充足，有多元化融资渠道，2024年末有息负债总额666.13亿元，资产负债率76.73%，与上年持平 [6] - 2024年新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末下降55个基点，维持AAA主体信用评级 [9] 业绩改善措施 - 销售聚焦住宅产品力，打磨“悦系”产品；商业确保头部项目迭代，推进REITs发展；土地获取聚焦一线及强二线城市；压降融资成本，开展降本降费行动 [10] 现金流管理 - 近三年经营性净现金流连续为正，通过开源节流、商业拓展、资本运作、优化融资等方式管理现金流，2024年加权平均融资成本较同期下降55bps [10][11] 核心竞争力与商业运营 - 大悦城商业核心竞争力体现在“体验式商业”、强大管理能力和优质储备资产，未来优化模式，推进资产证券化 [12] - 2024年引进首店等近500家，深耕首发经济，巩固“青年潮流地标” [19] - 2024年购物中心销售额401.2亿元，同比增长16%；客流3.6亿人次，同比增长30%；2025年计划新开业深圳、南昌大悦城2家项目 [19][20] 产品与市场拓展 - 2024年签约369亿元，签约面积167万平米，2025年聚焦核心城市群实现销售目标，动态调整业态比例 [13] - 2024年完成“好房子”部分研究并推广，2025年增加相关研究，搭建实验室打造特色产品 [14] - 助力外贸企业开拓国内市场，打造外贸优品专门店或区域 [19] REITs发行情况 - 2024年发行消费REITs，募集资金33.23亿元，实现利润总额约21亿元，收回现金16.6亿元，底层资产经营指标超额完成，分红高于业绩预测 [16][17][18] - 公司积极研究扩募政策，如有计划将及时披露 [18] 轻资产业务 - 轻资产项目运营良好，未来聚焦两大产品线，深耕一二线城市核心区域，以收入提成加净收益提成为收费模式 [21][22]

大悦城控股集团股份有限公司 2024 年年度股东大会决议公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-033 大悦城控股集团股份有限公司 2024 年年度股东大会决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 1、本次股东大会未出现否决议案的情况。 2、本次股东大会未出现变更前次股东大会决议的情况。 2、会议地点：北京市东城区金鱼胡同 5-15 号北京华尔道夫酒店二层华尔道 夫宴会厅。 3、会议召开的方式：本次股东大会采用现场表决与网络投票相结合的方式 召开。 4、会议召集人：公司第十一届董事会。 一、会议召开的基本情况 5、会议主持人：董事长姚长林先生。 1、会议召开的时间：2025 年 5 月 21 日下午 14:30。 本次股东大会的召开符合法律、行政法规、部门规章、规范性文件和公司章 程的规定。 二、会议出席情况 1、出席本次股东大会的股东及股东代理人共 246 人，代表有表决权股份共 计 3,284,228,099 股，占公司有表决权股份总数的 76.6213％。其中：参加现场投 票的股东及股东代理人共 6 ...

股东大会法律意见书 中国 北京 朝阳区 华腾世纪总部公园E1座6层 电话(Tel.)：(010) 85770300 传真(Fax.)：(010)85770060 网址（Website）：https://www.sundiallawfirm.com 广东信达（北京）律师事务所 广东信达（北京）律师事务所（以下简称"信达"）接受大悦城控股集团股 份有限公司（以下简称"公司"）委托，指派信达律师参加了公司 2024 年年度 股东大会（下称"本次股东大会"），并进行了必要的验证工作。 关于大悦城控股集团股份有限公司 2024年年度股东大会的 法律意见书 信达（北京）会字[2025]第002号 致：大悦城控股集团股份有限公司 股东大会法律意见书 2.参与本次股大东会网络投票的股东资格、网络投票结果均由相应的证券交 易所交易系统和互联网投票系统予以认证； 信达律师根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公司法》"）、《上 市公司股东会规则》（以下简称"《股东会规则》"）、《深圳证券交易所上市 公司股东会网络投票实施细则》（以下简称"《股东会网络投票实施细则》"） 等法律、法规、规范性文件以及《公司章程》的规定，对本次股 ...

关于召开2024年年度业绩说明会的公告 - 公司将于2025年5月23日召开2024年年度业绩说明会，旨在让投资者更全面了解公司及控股子公司大悦城地产有限公司(0207HK)的经营情况 [1] - 公司已于2025年4月19日披露2024年年度报告 [1] 业绩说明会安排 - 召开时间：2025年5月23日15:00至16:00 [2] - 召开方式：网络互动 [2] - 出席人员包括董事长兼总经理姚长林、总会计师吴立鹏、独立董事杨金观、董事会秘书邓晓天 [2] 参与方式 - 投资者可通过中证路演中心平台在线参与 [3] - 问题征集截止时间为2025年5月22日17:00 [4] - 公司将对投资者普遍关注的问题进行回答 [4] 联系方式 - 联系部门：董事会办公室 [5] - 联系电话：010-85619759 [5] - 联系邮箱：000031@cofco.com [5]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-032 大悦城控股集团股份有限公司 关于召开 2024 年年度业绩说明会的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 4 月 19 日披 露了公司 2024 年年度报告。为使广大投资者更加全面、深入地了解公司及公司 控股子公司大悦城地产有限公司（0207.HK）经营情况，公司将于 2025 年 5 月 23 日召开 2024 年年度业绩说明会。 一、本次业绩说明会安排 （一）召开时间：2025 年 5 月 23 日（星期五）15:00 至 16:00 （二）召开方式：网络互动方式 （三）出席人员：董事长、总经理姚长林先生，董事、总会计师吴立鹏先生， 独立董事杨金观先生，董事会秘书邓晓天女士。 （四）参 加 方 式 ： 投 资 者 可 通 过 中 证 路 演 中 心 （https://www.cs.com.cn/roadshow/szse/000031/pb251/index.ht ...

行业概述 - 北京写字楼是专为商业办公活动设计的建筑物 土地性质为综合用地 使用权年限50年 仅限商业用途不可居住[2] - 按等级分为顶级 甲级 乙级和丙级写字楼 顶级写字楼租金15-30元/平方米/天 甲级10-15元/平方米/天 乙级6-10元/平方米/天 丙级3-6元/平方米/天[4] - 顶级写字楼标准包括建筑面积超5万平方米 净层高超2.8米 车位配比150:1 5A智能化 单一产权且入驻率≥60% 代表项目有国贸大厦和中信大厦[4] 行业发展历程 - 1978-1990年为起步阶段 改革开放后外资企业催生现代化办公需求 以京广中心为代表的行政办公楼设施落后[5] - 1990-2000年为快速发展阶段 市场经济体制确立 CBD规划落地 甲级写字楼涌现并采用玻璃幕墙等现代化设计 代表项目国贸二期[5] - 2000-2010年为品质提升阶段 中国加入WTO和奥运会筹备推动智能化绿色化升级 形成国贸三期等超高层集群[5] - 2010年至今为创新转型阶段 科技金融文化成为新引擎 绿色建筑和共享办公兴起 从空间提供商转向服务集成商[6][7] 行业产业链 - 产业链上游包括土地供应 建筑设计和建筑施工 土地成本直接影响项目盈利能力和竞争力[9] - 2024年北京建设用地供应总量3443公顷 同比下降27.67% 实际供应量减少将限制写字楼新增供应[11] - 产业链中游为开发运营环节 下游为买家及租户[9] 行业现状 - 2024年四季度北京甲级写字楼有效净租金225元/平方米/月 同比下降24.50% 空置率18.3% 同比减少0.4个百分点[13] - 租金下行源于供需失衡 企业压缩办公成本选择乙级写字楼 过去五年年均新增供应超100万平方米[13] - 四季度空置率环比三季度18.1%略有反弹 金融街空置率维持在12%以下 丽泽望京等新兴区域空置率突破25%[13] - 核心商圈如CBD空置率同比持平但租金跌幅显著 反映业主通过价格让步维持入驻率[13] 重点企业经营情况 - 中国国际贸易中心总建筑面积112万平方米 写字楼部分5栋甲级写字楼总面积39.3万平方米 入驻400余家企业包括34家全球500强[17] - 华润置地2024年开发销售型业务营业收入2372亿元 同比增长11.83% 经营性不动产业务营业收入232.96亿元 同比增长4.80%[17] - 大悦城2024年商品房销售及一级土地开发业务营业收入283.86亿元 同比下降2.27% 投资物业及相关服务业务营业收入52.43亿元 同比下降2.78%[19] - 北京金融街投资集团形成房地产开发 物业经营与管理 金融教育医疗等多元化产业格局 在金融街区域占据主导地位[17] 行业发展趋势 - 科技互联网人工智能等新兴行业成为需求新动力 对办公环境配套设施和服务质量要求更高[21] - 政策环境优化土地供应 加强税收优惠 推广绿色建筑 城市规划推动新兴商务区开发和交通网络完善[22][23] - 技术创新推动智能办公系统 绿色建筑技术和物联网应用 提升运营效率降低成本增强竞争力[24] - 未来注重产业集聚效应 通过打造特色产业园区和引入龙头企业吸引优质企业入驻[21]

项目背景 - 中粮鸿云时隔3年再次获得预售证 最新取证4栋住宅 预售面积27899平米 [1] - 项目前期楼栋已成现房 第一期去年已交付 [1] - 剩余未取证住宅仅剩最后两栋 [2] 销售与市场状况 - 销售状况不理想 前三次取证12栋住宅迟迟无法消化 [1] - 开盘后售价持续下降 目前售价仅7000元出头 最低曾达6818元 [2][5] - 2022年首开时起价7300元(精装) 已属亏本销售 [4] - 截至去年底已取证6.7万平米中仅售出5.4万平米 去年仅销售11000平米(约100多套) [7] - 项目总可售面积12.38万平米 库存压力巨大 [7] 土地与成本 - 土地面积77亩 2021年经28轮竞拍以6亿元获得 溢价30% [4] - 楼面地价达4677元/平米 且需配建幼儿园和生鲜超市等 [4] - 项目位于经开区黄土坡片区 属远郊区域且受市场冲击最大 [2] 公司战略与决策 - 公司选择在区域开发最火热时期高价拿地 属"山顶拿地" [7] - 项目整盘亏损恐难避免 公司考虑尽快清盘止损 [2][4] - 昆明大悦城购物中心已于去年9月结束管理 改名易帜 [7] 项目问题根源 - 在错误时间以错误价格进入错误地点 [4] - 4年前规划设计面临新一代住宅冲击 有落伍风险 [2] - 昆明房地产市场持续低迷 房价越来越低 [2]