核心观点 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额在上海证券交易所上市 该项目是首单上海市属国企公募REITs扩募项目 也是已发行产业园区REITs中扩募发行规模最大的项目 充分体现市场投资者对REIT价值的认可 [1][2] 项目运营表现 - 自2022年10月13日挂牌上市以来 各报告期时点出租率始终保持在94%以上 [1] - 累计分红达7284万元 二级市场表现始终位于同类产品前列 [1] - 新购入基础设施项目为漕河泾科技绿洲康桥园区 近三年及一期平均出租率达到95%及以上 租约结构健康稳定 [1] 扩募规模与市场反应 - 发售基金份额约3.89亿份 募集资金总额约17.23亿元 [2] - 吸引了众多市场投资者踊跃认购 [2] 资产战略与产业布局 - 采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 注入成熟研发类资产 [2] - 康桥园区形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 [1] - 公募REITs能有效优化资产结构 盘活存量资产 为企业转型发展和持续稳健经营提供支撑 [2] 金融功能与战略意义 - 项目系金融"五篇大文章"的积极实践 服务城市更新 科技创新等国家战略 [3] - 通过盘活优质存量资产 拓宽企业权益融资渠道 为实体经济引入长期稳定资本 [3] - 促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 公司作为临港新片区开发建设的主力军 园区业务稳中有进 产投联动高效运行[1][5] 核心观点 - 营收同比下降但归母净利润保持增长 2025上半年总营业收入27.4亿元（同比-8.13%） 归母净利润3.31亿元（同比+8.42%）[5][6] - 业绩表现稳健 运营服务成为长期业绩支撑点 园区企业营收规模达5035.63亿元（同比+9.05%）[5][7] - 下调盈利预测 预计2025-2027年归母净利润为11.1/12.8/13.7亿元（原预测15.3/17.2/18.3亿元） 对应PE为21.2/18.5/17.3倍[5] 财务表现 - 收入结构变化明显 房产销售结转收入同比-12.8% 但租金收入达14.7亿元 园区运营服务收入2.2亿元[6][7] - 毛利率承压 整体毛利率56.02%（同比-9.23pct） 其中房产租赁毛利率67.59%（同比-2.46pct） 销售毛利率45.30%（同比-21.54pct）[6] - 现金流改善 经营性净现金流-23.57亿元 同比大幅改善 在手货币资金43.95亿元[6] 业务运营 - 园区规模持续扩大 总在租面积286.62万平方米 上半年实现销售金额21.7亿元 销售面积9.2万平方米[7] - 投资布局深化 参与投资上海先导基金人工智能母基金 认缴金额8亿元[7] - 园区经济活力强劲 下属企业固定资产投资总额67.94亿元[7] 财务预测 - 收入稳步增长 预计2025-2027年营业收入119.56/127.26/133.62亿元 同比增速7.7%/6.4%/5.0%[8] - 盈利能力逐步恢复 预计净利率16.3%/16.7%/17.0% ROE维持在5.5%-5.8%水平[8] - 估值具有吸引力 当前股价对应PE倍数逐年下降 P/B倍数维持在1.1-1.2倍[5][8]

核心财务表现 - 2025年中报营业总收入27.4亿元 同比下降8.13%[1] - 归母净利润3.31亿元 同比增长8.42%[1] - 第二季度营收11.59亿元 同比增长7.87% 归母净利润1.59亿元 同比大幅增长60.17%[1] 盈利能力指标 - 毛利率56.02% 同比下降13.65个百分点[1] - 净利率17.56% 同比上升6.67个百分点[1] - 去年净利率18.52% 显示产品或服务附加值较高[3] 成本费用结构 - 三费总额5.54亿元 占营收比20.23% 同比增加4.25%[1] - 财务费用状况需关注 近3年经营活动现金流净额均值为负[3] 资产质量与现金流 - 货币资金43.95亿元 同比下降13.76%[1] - 应收账款6.37亿元 同比激增184.51%[1] - 每股经营性现金流-0.93元 同比改善47.23%[1] - 现金流状况需警惕 货币资金/流动负债仅43.6%[3] 资本结构与偿债能力 - 有息负债310.3亿元 同比增长17.08%[1] - 有息资产负债率达36.05%[3] - 现金资产健康但偿债能力存在压力[3] 投资回报表现 - 去年ROIC为4.55% 资本回报率不强[3] - 近10年中位数ROIC为6.6% 投资回报较弱[3] - 2022年ROIC为4.31% 处于历史较低水平[3] 历史经营稳定性 - 上市以来发布年报31份 其中亏损年份3次[3] - 生意模式相对脆弱 经营稳定性有待提升[3] 资产运营效率 - 存货/营收比率高达392.78% 存货管理需重点关注[3] - 每股净资产7.45元 同比增长2.33%[1]

股东大会基本信息 - 股东大会将于2025年9月19日13点30分在上海市松江区莘砖公路668号G60科创大厦2楼松江厅召开 [1] - 会议采用现场投票与网络投票相结合的表决方式 [1] - 网络投票通过上海证券交易所系统进行 交易系统投票时间为9:15-9:25、9:30-11:30、13:00-15:00 互联网投票时间为9:15-15:00 [1] 投票安排与规则 - 涉及融资融券、转融通业务及沪股通投资者的投票需遵守上交所相关监管规定 [2] - 股东可通过交易系统投票平台或互联网投票平台(vote.sseinfo.com)参与网络投票 首次使用需完成身份认证 [2] - 持有多个账户的股东 其表决权数量为全部账户所持相同类别普通股和优先股的总和 [2] - 重复投票时 以第一次投票结果为准 [3][4] - 选举票数超过拥有票数或应选人数的 该议案选举票视为无效 [5] - A股和B股股东需分别投票 [5] 会议审议与股东资格 - 议案经公司第十二届董事会第六次会议审议通过 公告披露于上交所网站 [2] - 股权登记日：A股为2025年9月11日 B股为2025年9月16日(最后交易日2025年9月11日) [5] - 参会对象包括登记在册股东、公司董事、监事、高级管理人员及聘请律师 [5] 会议登记方式 - 登记时间：2025年9月18日9:00至16:00 [5] - 登记地点：上海立信维一软件有限公司(长宁区东诸安浜路165弄29号四楼) [5] - 登记需提供股东账户卡、身份证及授权委托书(法人股东需法定代表人证明) [5] - 联系电话：021-52383315 传真：021-52383305 [5] 累积投票制实施细则 - 董事、独立董事和监事选举作为独立议案组分别编号 [6] - 股东每持有一股即拥有与该议案组应选人数相等的投票总数(例如持有100股且应选10名董事 则拥有1000票选举权) [6] - 股东可集中或分散投给候选人 按累积得票数确定选举结果 [7] - 示例：持有100股时 对5名董事选举拥有500票表决权 对2名独立董事选举拥有200票表决权 [7]

核心财务表现 - 报告期内公司实现营业收入27.40亿元 [1] - 归属于上市公司股东的净利润3.31亿元 同比增长8.42% [1] - 扣除非经常性损益的净利润3.02亿元 [1] - 总资产860.81亿元 归属于上市公司股东的净资产187.98亿元 [1] - 经营性现金流大幅改善 园区企业营收规模5035.63亿元 同比增长9.05% [1] - 园区企业固定资产投资总额达67.94亿元 [1] 产业布局与招商成果 - 深度聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大核心赛道 [2] - 在人形机器人、AI+元宇宙、跨境金融等前沿领域精准布局 [2] - 漕河泾元创未来园区引进云想科技、四维图新等重点项目 [2] - 浦江创芯之城园区新引进贺利氏、东箭南医疗等标杆项目 [2] - 推动壁仞科技、车仪田等集成电路企业扩产 [2] - 南桥智行生态谷园区聚焦智能网联汽车、先进材料等产业 [2] 金融与服务平台建设 - 以滴水湖金融湾为核心承载体推动跨境金融产业 [3] - 新导入上海保险交易所、太保私募基金等重点项目 [3] - 深化上海国际再保险登记交易中心链主能级 [3] - 推进日企产业园开园运营和产业导入 [3] - 上半年实现运营服务收入约2.17亿元 [4] 产业投资与创新培育 - 参与投资上海先导基金人工智能母基金 认缴金额8亿元 [4] - 累计投资字节跳动、江波龙、壁仞科技等知名企业 [4] - 完成对3D封装龙头企业盛合晶微的项目投资 [4] - 强化对链主企业、独角兽企业的产业投资属性 [4] 资产运营与价值释放 - 成功完成以临港康桥商务绿洲为底层资产的REITs扩募发行 [6] - 子公司担任项目受托运营管理机构 [6] - 陪伴园区企业智元机器人研发通用具身基座大模型 [6] - 现金分红每股0.20元 共计派发5.04亿元 现金分红比例46.01% [6] - 最近三个会计年度累计现金分红15.13亿元 占近三年年均净利润143.41% [6] 战略定位与发展方向 - 围绕园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业 [1] - 依托运营服务+产业投资+金融赋能复合模式 [1] - 践行新质生产力发展要求 加速向创新生态集成服务商跃升 [7] - 依托临港、漕河泾、科技绿洲等成熟品牌优势 [7]

财务表现 - 公司营业总收入27.40亿元 在已披露同业公司中排名第18 [1] - 归母净利润3.31亿元 较去年同期增加2567.15万元 同比增长8.42% 同业排名第9 [1] - 摊薄每股收益0.13元 较去年同期增加0.01元 同比增长8.33% 同业排名第12 [3] 盈利能力 - 毛利率56.02% 较上季度增加3.69个百分点 实现2个季度连续上涨 同业排名第2 [3] - ROE为1.76% 较去年同期增加0.07个百分点 同业排名第14 [3] 资产运营效率 - 总资产周转率0.03次 [3] - 存货周转率0.03次 较去年同期持平 实现2年连续上涨 同比增长12.05% [3] 资本结构 - 资产负债率61.02% 较去年同期减少0.98个百分点 同业排名第25 [3] 现金流状况 - 经营活动现金净流入-23.57亿元 较去年同期增加21.09亿元 [1]

公司治理结构变更 - 董事会审议通过修改公司章程并取消监事会的议案 旨在全面贯彻落实新公司法和证监会相关规定 [5][19] - 公司治理结构将进行调整 取消监事会后由董事会审计委员会行使原监事会职权 [19] - 相关制度同步更新 监事会议事规则等监事会制度将废止 [19] 董事会决议事项 - 第十二届董事会第六次会议全票通过2025年半年度报告及其摘要 [3][4] - 会议以通讯方式召开 应到11名董事全部出席 包括4名独立董事 [3] - 审议通过公司董事变动议案 该事项尚需提交股东大会审议 [7][8][9] 规章制度修订 - 股东会议事规则修改议案获得董事会全票通过 需提交股东大会审议 [11][12] - 董事会议事规则修订案经董事会审议通过 将提请股东大会批准 [14] - 所有议案表决结果均为11票同意 0票反对 0票弃权 [4][5][8][11][14][16] 股东大会安排 - 董事会审议通过召开2025年第一次临时股东大会的议案 [16] - 多项重要议案包括公司章程修改、董事变动等将提交股东大会审议 [6][9][12][14]

公司治理调整 - 董事刘铭因工作调整不再担任第十二届董事会董事职务 [1] - 副董事长刘德宏、顾伦不再担任副董事长职务但保留董事职务 因公司治理结构调整 [1] - 董事杨菁因工作调整不再担任董事及董事会专门委员会职务 但在选举新任审计委员会前继续履行职责 [1] - 控股股东推荐增补2名非独立董事候选人 谢维青和王春辉 至第十二届董事会届满 [1] - 公司修改《公司章程》并取消监事会 以进一步保证董事会正常运作 [1] 业务构成 - 2024年1至12月营业收入中房地产行业占比94.21% 其他业务占比5.79% [2]

公司治理动态 - 上海临港第十二届董事会第六次会议于8月28日晚间召开 [2] - 会议审议通过《及其摘要》等多项议案 [2]

公司基本信息与经营情况 - 公司注册资本为人民币2,522,487,004元，股份总数为2,522,487,004股，其中人民币普通股2,393,912,273股，境内上市外资股128,574,731股 [2] - 公司经营宗旨定位于成为中国领先、上海著名的产业园区开发商、运营商和服务商，经营范围涵盖园区投资、开发和经营等多项业务 [2] 股份结构与相关规定 - 公司发起人为上海自动化仪表公司，认购股份数为158,861,000股 [3] - 公司或子公司原则上不得为他人取得本公司或其母公司股份提供财务资助，但员工持股计划除外，经授权后累计资助总额不得超过已发行股本总额的10% [3] - 公司收购股份有特定情形限制，且公开发行前股份、董事及高管所持股份存在转让限制 [3] 股东权利与股东会机制 - 股东享有获得股利分配、参与股东会表决等权利，股东会作为权力机构分为年度和临时会议，对公司重大事项具有决定权 [4] - 股东会决议分为普通决议和特别决议，不同事项通过的表决权要求不同 [4] 董事会架构与专门委员会 - 董事会由9至11名董事组成，董事长和副董事长由董事会以全体董事过半数选举产生 [5] - 董事会设置审计委员会、战略与ESG委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等专门机构，职责分工明确 [5] 公司治理结构与高级管理 - 公司设立党委发挥领导作用，讨论和决定公司重大事项 [6] - 高级管理人员包括总裁、执行副总裁、副总裁等，需遵守忠实义务和勤勉义务 [6] 财务制度与利润分配政策 - 公司实行持续、稳定的利润分配政策，优先采用现金分红方式，现金分红需满足特定条件且有比例及时间间隔要求 [7] - 公司按规定披露年度、中期和季度财务报告 [7] 公司重大事项管理机制 - 公司在合并、分立、增资、减资、解散和清算等方面有明确规定，章程修改需符合特定情形 [8] - 公司对通知公告形式、内部审计及会计师事务所聘任等事项作出详细规定 [8]