新策略 - 公司向特定对象发行A股股票申请获上交所审核通过[1] - 本次发行股票事项尚需获中国证监会同意注册决定方可实施[2] 公告信息 - 公告发布时间为2026年1月1日[3]

公司融资进展 - 中华企业股份有限公司向特定对象发行A股股票的申请已于12月31日获得上海证券交易所审核通过 [1] - 公司后续步骤为等待中国证监会的同意注册决定 以实施本次股票发行 [1] - 最终能否获得中国证监会的同意注册及其时间仍存在不确定性 [1] - 公司将根据事项进展及时履行信息披露义务 [1]

财务资助 - 公司向淞泽置业提供15.4亿元借款，期限1年，年利率3.35%[3][4][7] - 公司累计提供财务资助余额（含本次）17.24亿元，占比12.03%[9] - 对合并报表外单位累计提供财务资助余额（含本次）0.7884亿元，占比0.55%[9] 淞泽置业情况 - 淞泽置业公司持股51%，2025年9月总资产94.57亿元，净资产44.18亿元[4][6] - 淞泽置业2025年1 - 9月营收56.74亿元，净利润7.58亿元[6]

公司公告核心内容 - 中华企业公告其控股子公司淞泽置业与各股东方签署借款协议 股东方将按持股比例继续向淞泽置业提供借款 年利率为3.35% 期限为1年 [1] 子公司股权结构 - 淞泽置业为中华企业下属控股子公司 其股权结构为：中华企业持股51% 上海地产投资有限公司持股44% 上海地产三林滨江生态建设有限公司持股5% [1] - 上海地产投资与上海地产三林均为中华企业控股股东上海地产(集团)有限公司的下属控股公司 [1] 借款协议具体条款 - 借款年利率为3.35% 期限为1年 [1] - 根据股东持股比例 各方股东提供借款 其中中华企业提供借款15.4亿元 上海地产投资提供借款13.29亿元 上海地产三林提供借款1.51亿元 [1] - 此次借款旨在提高项目资金使用效率 [1]

公司融资进展 - 中华企业股份有限公司向特定对象发行股票的申请已获得上海证券交易所上市审核中心出具的审核意见 符合发行条件、上市条件和信息披露要求 [1] - 该次向特定对象发行股票事项尚需获得中国证券监督管理委员会的同意注册决定后方可实施 [1] - 最终能否获得中国证监会同意注册的决定及其时间尚存在不确定性 [1]

公司融资进展 - 中华企业股份有限公司向特定对象发行股票的申请已获得上海证券交易所上市审核中心出具的审核意见通知 符合发行条件 上市条件和信息披露要求 [1] - 公司本次向特定对象发行股票事项尚需获得中国证券监督管理委员会的同意注册决定后方可实施 [1] - 最终能否获得中国证监会同意注册的决定及其时间尚存在不确定性 [1]

公司融资进展 - 中华企业2023年度向特定对象发行A股股票申请已于2023年12月30日获得上海证券交易所审核通过 [1] 发行方案核心要素 - 本次发行股票为境内上市人民币普通股（A股），每股面值1.00元，采取向特定对象发行方式 [4] - 发行对象为不超过35名特定投资者，均以现金、同一价格认购 [5] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%，且不低于最近一期经审计的每股净资产值 [5] - 发行股票数量不超过1,813,840,599股（含本数），且不超过发行前公司总股本的30% [5] - 募集资金总额预计不超过133,000.00万元（含发行费用） [2] 募集资金用途 - 募集资金在扣除发行费用后，将全部用于两个房地产开发项目 [2] - 项目一“中企誉品·银湖湾”总投资1,083,000.00万元，拟投入募集资金93,000.00万元 [3] - 项目二“中企云萃森林”总投资1,141,200.00万元，拟投入募集资金40,000.00万元 [3] - 两个项目总投资合计2,224,200.00万元，拟投入募集资金合计133,000.00万元 [3] 公司股权与控制权 - 截至预案公告日，公司总股本为6,046,135,331股 [6] - 控股股东上海地产（集团）有限公司持有公司3,942,607,879股，占总股本的65.21% [6] - 实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会，其持有控股股东100%股份 [6] - 本次发行不会导致公司控制权发生变化，控股股东与实际控制人保持不变 [6] 发行相关中介机构 - 本次发行的保荐机构为中信建投证券股份有限公司 [6] - 保荐代表人为陶李、贺星强 [6]

财务资助 - 富源滨江向中星集团、融绿睿江分别借款62,796,060.39元、55,687,072.42元，期限1年[2][3] - 上市公司累计财务资助余额（含本次）17.24亿元，占比12.03%[9] - 对合并报表外单位累计资助余额（含本次）0.7884亿元，占比0.55%[9] - 本次财务资助合计118,483,132.81元[3] 融绿睿江业绩 - 2025年9月30日总资产1,311,539,374.61元，净资产1,225,889,533.20元[6] - 2025年1 - 9月营收10,949,076.07元，净利润1,333,107.92元[6] - 2024年12月31日总资产1,312,284,542.89元，净资产1,224,556,425.28元[6] - 2024年度营收为0，净利润 - 23,793,559.30元[6] 股权及资本 - 富源滨江为全资子公司，中星集团持股53%，融绿睿江持股47%[3] - 融绿睿江注册资本5000万人民币[5]

投资评级与核心观点 - 报告对中华企业（600675.SH）给予“增持”评级，并予以维持 [3] - 核心观点：中华企业聚焦上海，结算项目规模回升，利润成功扭亏为盈，积极拓展新业务培育新增长曲线，财务状况良好且融资优势明显 [5] 近期财务表现与业绩预测 - **2025年前三季度业绩**：实现营收73.2亿元，同比增长336.8%；归母净利润3.5亿元，同比扭亏为盈 [4][5] - **盈利改善原因**：主要系结算产品较去年同期增加，以及合营企业结算产品产生额外利润 [5] - **2025年前三季度关键财务指标**：毛利率为31.6%，同比增长7.6个百分点；费用率为9.7%，同比下降38.3个百分点 [5] - **盈利预测**：预计公司2025-2027年归母净利润分别为6.48亿元、6.80亿元、7.03亿元 [3][5] - **营收与利润增长预测**：预计2025年营业收入为83.37亿元，同比增长19.8%；归母净利润同比增长304.7% [3][6] - **每股收益预测**：预计2025-2027年每股收益（摊薄）分别为0.11元、0.11元、0.12元 [3][6] 业务运营与销售情况 - **2025年前三季度销售**：签约金额24.3亿元，同比下降35.4%，其中上海销售额占比高达94.9% [5] - **物业管理业务**：截至2025年上半年，管理规模小幅增加至2531万平方米，市场化拓展新接项目22个；2025年上半年物业管理收入4.1亿元，同比增长12.7% [5] - **农业与食材供应链业务**：食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，续签率达100% [5] 财务状况与偿债能力 - **“三道红线”指标（截至2025年第三季度）**：剔除预收账款后的资产负债率为66.03%，净负债率为40.01%，现金短债比为1.50，维持绿档 [5] - **融资情况**：2025年成功发行15.2亿元公司债，票面利率1.88%，创公司融资产品历史新低；通过CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和利率 [5] - **预测盈利能力指标**：预计2025-2027年毛利率和净利率均稳定在40.0%和10.4%左右 [6] - **预测净资产收益率（ROE）**：预计2025-2027年分别为3.9%、4.2%、4.4% [3][6] 估值指标 - **市盈率（P/E）预测**：基于2025年12月17日收盘价2.73元，对应2025-2027年预测市盈率（P/E）分别为25.5倍、24.3倍、23.5倍 [3][5] - **市净率（P/B）预测**：对应2025-2027年预测市净率（P/B）约为1.2倍、1.2倍、1.3倍 [3][6]

核心观点 - 上海国有房企中华企业对其位于前滩南的楼盘“佰隽廷”采取了匿名化营销策略，刻意隐去开发商品牌，此举被解读为一次主动的品牌切割，旨在规避其过往项目因品质问题积累的负面市场口碑，以全新的项目形象推动销售 [1][2][20] - “佰隽廷”项目实为中华企业旗下“中企云萃森林”小区内两栋早已取证的“楼王”，此次以新案名重新包装上市，但同一批73套房源在两年后备案均价出现上调，总货值增加3050万元，其价格变动的合规性存疑 [4][6][8][12] - 尽管公司近期在土地市场和财报上表现积极，但旗下项目屡次出现的交付品质问题严重损害了品牌信誉，导致其在与合作方及市场沟通时陷入被动，“去中企化”已成为公司一种无奈但现实的营销选择 [15][17][18] 项目详情与操作分析 - **项目本质与定位**：“佰隽廷”位于钟晓路，与“中企云萃森林”共用售楼处，实为该小区西区内的两栋25层高层住宅（27号与30号楼），共计73套大户型房源 [4][6] - **产品特征**：项目主推建面约177-179平方米的大户型，均价约11.97万元/平方米，主力总价在2000万级别，定位高端；项目已是准现房，装修配备嘉格纳等高端品牌，但部分设计如窗墙比、外立面材料（真石漆）相较同价位竞品已显落后 [6][13] - **历史溯源**：该批房源早在2023年7月已取得预售许可并公示过一房一价表，但其中的73套大户型当时未售或未出现在可选列表中，直至2025年以“佰隽廷”新案名重新推出 [8] - **价格变动**：同一批房源重新上市后备案价格上调，例如30号楼201室（面积176.78平方米），单价从2023年的108,029元/平方米上涨至2025年的110,190元/平方米，总价增加38.19万元；73套房源原备案平均单价为117,329元/平方米，新备案平均单价升至119,676元/平方米，总货值从约15.25亿元增至15.56亿元，增加3050万元 [10][12] - **市场环境**：项目周边有近万套动迁房即将解禁，其私下交易单价仅在5.5万元/平方米左右，不到“佰隽廷”均价的一半，可能形成价格竞争压力 [14] 公司背景与品牌困境 - **公司近期表现**：中华企业作为上海老牌国有房企，近期与宸嘉发展联合体以近30亿元拿下徐汇东安旧改核心地块；2025年中报显示营收同比暴增526.09%，净利润扭亏为盈 [15] - **品质争议历史**：近年来公司旗下多个项目因品质问题引发争议，包括2021年浦东中企滨江悦府的“半成品交付”（全屋漏水、地暖漏水等）、2022年宝山中企光华雅境的外立面鼓包破损、以及2023年中企云萃森林本身的“质价不符、设计简陋、虚假宣传”等问题 [15] - **管理层的回应**：2025年9月业绩说明会上，公司董事、总经理坦言品控挑战，表示将通过完善管控体系来保障项目质量 [17] - **品牌切割先例**：此次并非公司首次“去中企化”，约两年前，宝山区合作项目“保利中企和颂”的展厅外曾发生悄然摘除“中企”品牌Logo的事件，显示合作方对其品牌声誉的担忧 [18] - **策略动机**：当负面品牌印象需要巨大投入才能对冲时，让新项目以“清白”的匿名形象接受市场检验，聚焦区位、现房和装标等卖点，成为公司经济且现实的选择 [17][20]