市场整体表现 - 沪指4月25日下跌0 07% 申万所属行业中21个上涨 涨幅居前为公用事业 通信 分别涨1 36% 1 15% 跌幅居前为房地产 煤炭 分别跌0 60% 0 59% [1] - 两市主力资金全天净流入49 75亿元 14个行业主力资金净流入 计算机行业净流入规模居首 达33 68亿元 公用事业行业净流入15 81亿元 [1] - 17个行业主力资金净流出 有色金属行业净流出规模最大 达9 42亿元 基础化工行业净流出9 30亿元 医药生物 银行 农林牧渔等行业净流出较多 [1] 房地产行业资金流向 - 房地产行业主力资金净流出4 00亿元 行业102只个股中46只上涨 2只涨停 48只下跌 1只跌停 [2] - 53只个股资金净流入 其中10只净流入超千万元 张江高科净流入1 51亿元居首 世联行 我爱我家分别净流入1 01亿元 5642 71万元 [2] - 7只个股资金净流出超5000万元 天保基建净流出1 49亿元居首 金地集团 招商蛇口分别净流出1 16亿元 9769 17万元 [2][3] 房地产个股表现 资金流入榜 - 张江高科涨2 48% 换手率3 19% 主力资金净流入15116 92万元 [2] - 世联行涨5 91% 换手率9 07% 主力资金净流入10116 20万元 [2] - 我爱我家涨0 82% 换手率32 41% 主力资金净流入5642 71万元 [2] 资金流出榜 - 天保基建跌3 45% 换手率34 50% 主力资金净流出14868 01万元 [3] - 金地集团跌4 42% 换手率6 09% 主力资金净流出11625 80万元 [3] - 招商蛇口跌3 90% 换手率1 93% 主力资金净流出9769 17万元 [3]

核心观点 - 公司已度过最艰难偿债高峰期 所有公开到期债务顺利完成兑付 债务压力缓解 [1][2] - 公司重启土地投资 在杭州 上海和天津获取新项目 但坚持量入为出原则 根据现金流恢复程度决策 [2] - 行业政策宽松对市场信心修复和需求释放起积极作用 但呈现结构性分化 高能级城市改善明显 低能级城市仍处筑底阶段 [2][4] - 公司2024年业绩显著下滑 营收753.44亿元降23.22% 归母净利润亏损61.15亿元降超788% 为上市以来首次亏损 [3] - 公司2024年签约金额685亿元降55% 2025年前三月签约金额81.5亿元降51.31% 销售持续下行 [4] - 公司货币资金227.3亿元较2023年末降23.6% 有息负债735亿元降20% 公开债偿付压力大幅减轻 [6] - 公司未来战略聚焦高能级城市 产品定位绿色低碳和智能科技 同时盘活存量资产 保持审慎经营态度 [7] 财务表现 - 2024年营业收入753.44亿元同比下降23.22% [3] - 归母净利润亏损61.15亿元同比下降超过788% [3] - 房地产开发收入600.26亿元同比减少29.77% 物业出租收入42.8亿元降8.23% 物业管理收入78.08亿元微增0.78% [3] - 计提资产减值损失约39亿元 信用减值损失约23.8亿元 [3] - 货币资金余额227.3亿元较2023年末297.4亿元减少70.1亿元降幅23.6% [6] - 有息负债余额735亿元较2023年末919亿元下降184亿元降幅20% [6] - 资产负债率64.8% 剔除预收款项后资产负债率59.7% 净负债率49.1% 债务融资加权平均成本4.05% [6] 债务与现金流 - 顺利完成2024年所有公开到期债务兑付 基本度过偿债高峰期 [2] - 2025年尚未兑付境内公开债面值约0.59亿元 2026年约5.01亿元 [6] - 货币资金减少主因积极偿还到期债务控制杠杆水平 [6] - 推动资产分级管控 保留增值潜力资产 变现滞重资产 挖掘融资空间修复资产负债表 [6] 销售与投资 - 2024年签约金额685亿元同比下跌55% [4] - 2025年前三月签约面积54万平方米同比下降45.18% 签约金额81.5亿元同比下降51.31% [4] - 重启土地投资 在杭州 上海和天津获取新项目 [2] - 拿地策略坚持平衡发展 按量入为出原则 根据经营性和融资性现金流恢复程度决策 [2] 行业与市场 - 行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起积极作用 [2] - 政策效果呈现结构性分化 一线及强二线城市改善型项目成交明显改善 三四线城市政策刺激效果有限仍处筑底阶段 [4] - 土地市场预计维持中低强度状态 土地供应整体充裕 [2] 公司战略 - 2024年核心任务保交付及保兑付 推行随行就市价格策略加速去化和现金回流 [3] - 2025年策略围绕精准去化 灵活定价 需求适配三大核心 提升品质加快去化 [5] - 持续深耕高能级市场 重点布局人口净流入的一线及强二线城市 [7] - 产品聚焦绿色低碳 智能科技等好房子标准 满足改善型需求 [7] - 探索商办用房改造 存量商品房收购等模式盘活低效资产 [7] - 动态监测政策效果与市场回暖节奏 灵活调整经营策略 保持审慎态度 [7]

投资布局策略 - 全国销售市场分化趋势明显 投资布局主要集中在市场安全度较高的核心一二线城市[1] - 2024年先后在杭州 上海和天津拿地获取新项目 1-2月在杭州和上海各获取一宗宅地[1] - 后续继续关注核心城市投资机会 择机补充优质土地储备 坚持平衡的战略发展思想[3] 债务与现金流管理 - 随着公开债务偿还 公司债务压力缓解 2024年如期偿还11笔合计200亿元公开市场债务[1][4] - 将确保现金流安全作为首要任务 推行随行就市价格策略加速产品去化和现金回流[4] - 按照量入为出原则 根据经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策[3] 经营业绩表现 - 2023年出现2001年上市以来首次亏损 销售规模下降导致结转规模和毛利率同比下降[4] - 针对成本低于可变现净值的存货进行减值准备计提 导致年度利润大幅下降[4] - 累计实现签约面积471.4万平方米 签约金额685.1亿元 销售业绩下滑但仍处行业第一阵营[4] 行业政策与市场展望 - 2024年房地产宽松政策对市场信心修复及需求释放起积极作用 核心城市出现回暖迹象[1] - 2025年政策预计围绕止跌回稳目标 通过保交房 防风险 稳投资等手段巩固市场信心[6] - 政策支持与行业转型双重驱动下 房地产市场将逐步回归理性增长轨道[6]

地产股异动拉升 - 天保基建（000965）和渝开发（000514）涨停 [1] - 荣丰控股（000668）、特发服务（300917）、信达地产（600657）、金地集团（600383）等跟涨 [1] 暗盘资金动向 - 暗盘资金正涌入相关股票 [2]

市场整体表现 - 沪指4月16日上涨0.26%，申万行业中9个上涨，交通运输和银行涨幅居前，分别为1.15%和1.00% [1] - 房地产行业上涨0.19%，综合和机械设备跌幅居前，分别为1.84%和1.64% [1] - 两市主力资金全天净流出324.71亿元，5个行业净流入，交通运输净流入5.08亿元，社会服务净流入2.97亿元 [1] - 26个行业主力资金净流出，电子行业净流出50.39亿元，电力设备净流出37.67亿元，计算机、汽车、通信等行业净流出较多 [1] 房地产行业资金流向 - 房地产行业主力资金净流入1.65亿元，102只个股中32只上涨，3只涨停，64只下跌，1只跌停 [2] - 50只个股资金净流入，14只净流入超千万元，天保基建净流入7936.09万元居首，我爱我家、金地集团分别净流入4427.20万元和4372.22万元 [2] - 6只个股资金净流出超千万元，保利发展净流出5419.93万元居首，张江高科、海南高速分别净流出1784.24万元和1781.67万元 [3] 房地产个股表现 - 天保基建涨幅10.06%，换手率6.94%，主力资金净流入7936.09万元 [2] - 万科A上涨0.72%，换手率0.85%，主力资金净流入4347.71万元 [2] - 保利发展上涨1.96%，换手率1.09%，主力资金净流出5419.93万元 [3] - 张江高科下跌0.04%，换手率1.19%，主力资金净流出1784.24万元 [3]

业绩说明会安排 - 2025年4月22日16:00 - 17:00举行2024年度业绩说明会[2][4][6] - 2025年4月15日至21日16:00前可预征集提问[2][6] - 会议在上证路演中心网络互动召开[2][4][6] 参与人员及联系方式 - 董事长徐家俊、董事李荣辉等参加[6] - 联系人是董事会办公室，电话0755 - 82039509，邮箱ir@gemdale.com[8] 报告发布 - 公司于2025年3月25日发布2024年度报告[2]

文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]

行业整体表现 - 2025年一季度代建新增规模TOP20企业新增签约建面4534万平方米，同比增加6%，较2024年全行业17%的增速进一步放缓[5] - 一季度呈现"头部稳健、腰部发力、尾部变动剧烈"的格局，TOP20中有12家企业新增规模同比上涨，其中同比涨幅超过100%的企业以新入局且房地产主业经验丰富的企业为主[11] - 行业新拓保持高集中度，TOP1-5企业新拓规模占比达到52%，但TOP3企业占比同比下降7个百分点至38%[8] 头部企业表现 - 绿城管理以断层优势保持龙头地位，一季度新拓面积是第二名的2倍[5] - 旭辉建管、润地管理、蓝城集团新增建面均超过300万平方米，其中旭辉建管政府代建比例达56%，润地管理政府新签规模约301万平方米[5] - 润地管理和金地管理等较早入局的企业保持TOP5地位，新拓建面同比分别增长44%和15%[11] 科技赋能趋势 - 龙湖龙智造全面接入开源大模型DeepSeek R1 671B并完成本地化部署，升级AI算法研发"AI冷站智控"等产品助力建筑节能减排[14] - 蓝乐集团开展《AI时代下的效能革新》专题培训，系统拆解AI工具在智能办公场景的应用[14] - 腾云筑科自主研发康养科技系统，以"健康宅·智慧家"产品战略实现热销[15] 品牌传播格局 - 品牌传播力前六名为绿城管理、金地管理、旭辉建管、蓝城集团、而今管理、润地管理，维持强者恒强局面[14] - 绿城管理表示将应用数字化与AI技术打造成巩固行业龙头地位的核心引擎[14]

土地供应 - 4月9日成都发布2025年度国有建设用地供应计划，总量2600公顷，较2024年减少2200公顷，其中住宅类用地460公顷，占比17.8% [1] 企业销售 - 4月9日招商蛇口披露3月销售简报，实现签约销售面积59.5万平方米，签约销售金额156.17亿元 [2] - 4月9日金地集团披露3月销售简报，实现签约面积22.1万平方米，同比下降46.88%，签约金额31亿元，同比下降49.43% [3] 行业融资 - 4月9日中指研究院数据显示，3月房地产企业债券融资总额454.3亿元，整体融资成本下降，信用债是融资绝对主力，首开发行额度最高，苏州高新融资成本最低 [4] - 3月房地产行业信用债融资332.1亿元，占比73.1%；ABS融资122.2亿元，占比26.9% [4] 二手房市场 - 4月9日58安居客研究院数据显示，2025年3月上海二手房整体挂牌均价约5.02万元/平方米，环比下降1.7%，静安区二手房挂牌均价约8.03万元/平方米，环比上涨4% [5]

业绩总结 - 2025年3月签约面积22.1万平方米，同比降46.88%[1] - 2025年3月签约金额31.0亿元，同比降49.43%[1] - 2025年1 - 3月累计签约面积54.0万平方米，同比降45.18%[1] - 2025年1 - 3月累计签约金额81.5亿元，同比降51.31%[1]