业绩总结 - 公司2023年归母净利润同比增长10.9%，达到1.71亿元，毛利率为52.5%[1] - 公司2023年累计同店销售额同比上升18%，累计同店客流同比上升39%[1] - 公司2023年每股股息为0.12元，息率为9.9%；2024年预计每股股息为0.12元，息率为10.6%[3] 财务状况 - 公司持续加大轻资产项目应收款项催收，全年实现经营性现金净流入2.99亿元，净现比为1.75[1] - 公司提升派息率至70%，每股派息13港仙，同比增长23.8%[1] - 公司累计回购约384.7万股，共计542.2万港元，积极回馈股东[2] 未来展望 - 公司2023年全年新开6个项目，完成全年目标，预计2024年至2026年归母净利润分别约1.82亿元、2.05亿元、2.26亿元[2] - 公司预计2024年市盈率为10倍，目标价为2.0港元，较现价有54%的上升空间，买入评级[2] - 2024年预计第一上海证券有限公司的委托管理服务收入将持续增长，预计增长率分别为13.0%、11.6%和15.8%[4]

业绩总结 - 公司2023年营业收入为6.35亿元，同比增长13.0%[1] - 公司归母净利润为1.71亿元，同比增长10.9%[1] - 公司全年股息每股为13.0港仙，同比增长23.8%[1] - 公司2023年销售额、回款额双双近300亿元，位列克而瑞年度权益销售额排行榜43位[4] 用户数据 - 公司同店客流同比增长39%，同店销售额同比增长18%[1] - 公司出租率同比上升0.3pct至92.8%，收缴率同比提升1.3pct至99.8%[1] - Coco Park产品线首次走出深圳，开业招商率达92%至95%[2] - 公司合约面积约284万平米，开业面积约165万平米，已开业项目27个，筹备中项目20个[2] 未来展望 - 公司2024-2025年EPS预测分别为0.19元、0.21元，2026年新增EPS预测为0.24元[5] - 公司当前股价对应PE分别为5.9倍、5.3倍、4.7倍，维持“推荐”评级[5] - 公司资产负债表显示，2026年预计货币资金将达到1332百万元，较2023年增长约141.3%[8] - 预计2026年营业额将达到872百万元，较2023年增长约37.2%[8] - 公司2026年预计ROE为11.6%，较2023年略有下降[8]

公司财务数据 - 2023年度收入为人民币635.0百万元，较2022年度增长13.0%[1] - 2023年度净利润为人民币171.1百万元，较2022年度增长10.9%[1] - 2023年度经营性净现金流为人民币299.3百万元，较2022年度增长84.9%[1] - 董事会建议派发每股普通股13港仙的末期股息，派息率约为70.0%[1] - 公司非流动资产总值为855,514千元，较2022年增长4.5%[4] - 公司流动资产总值为1,469,132千元，较2022年增长11.8%[4] - 公司股本为8,506千元，储备为1,248,259千元，本公司所有者权益为1,256,765千元[5] - 公司非流动负债总值为685,132千元，较2022年增长2.5%[5] 业务展望 - 公司将持续优化顾客服务体系，提升会员运营能力和服务品质[60] - 公司将深化创新机制与文化，聚焦产品与服务创新，打造差异化竞争优势[61] - 公司将在提升品质的前提下，持续聚焦战略，重质不重量，选择适合自身特色的拓展道路[62] - 公司将优化拓展模式，聚焦目标市场，深耕优势区域[64] - 公司将通过有节奏、有计划的措施构建良性发展，持续探索和创新，为长远发展注入更多活力[65]

公司概况 - 星盛商業管理股份有限公司是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，覆蓋中國22個城市，總建築面積約2.95百萬平方米[4][21] - 公司拥有多个品牌系列，包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高档家居购物中心“第三空间”[5] - 公司专注于商用物业运营服务，包括定位、建筑咨询、租户招募、运营管理、物业租赁和增值服务[6] 业务模式 - 公司提供三种运营模式的商用物业服务，分别是委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式[7] - 公司在委托管理服务模式下，委托全权管理商用物业，拥有较高水平的自主权，相信这一模式能实现更理想的运营业绩和增加收入[9][12] - 公司在品牌及管理输出服务模式下，作为专业管理人为业主管理商用物业，仅委聘核心管理团队，业主负责委聘大部分项目人员[13] 财务状况 - 2023年上半年，公司收入约为人民币288.5百万元，同比增长约11.1%[41] - 2023年上半年，公司毛利约为人民币164.6百万元，同比增长约9.9%[46] - 2023年上半年，公司委托管理服务毛利率为58.3%，较去年同期上升约4.6个百分点[48] 股权结构 - 黄德林先生持有公司股份约14.74%[96] - TMF (Cayman) Ltd持有的股份占已发行股本的58.92%[100] - 高星投资控股有限公司实际拥有的股份占已发行股本的58.92%[100] 财务报表 - 截至2023年6月30日，公司未有任何资产抵押[84] - 2023年6月30日，公司的贸易及其他应收款项约为人民币26.3百万元，较2022年12月31日下降约43.1%[64] - 2023年6月30日，公司的贸易及其他应付款项约为人民币224.2百万元，较2022年12月31日增长约7.8%[66]

营收情况 - 2023年6月30日，大灣區合約建築面積為1,594千平方米，收入為231,835百萬人民幣，占比80.4%[57] - COCO Park的平均出租率在2023年6月30日達到96.6%，已開業購物中心面積為282千平方米[58][59] 下半年工作计划 - 公司下半年工作計劃包括保障項目高質量開業、堅持高質量拓展、堅持高質量產品打造和堅持高質量精細運營[60] 财务状况 - 本公司擁有人應佔核心利潤約為人民幣124.4百萬元，同比增長約12.6%[93] - 貿易及其他應收款項約為人民幣26.3百萬元，較上一年底下降約43.1%[94] - 按公允價值計量且其變動計入損益的金融資產約為人民幣20.5百萬元[95] - 貿易及其他應付款項約為人民幣224.2百萬元，較上一年底增長約7.8%[96] - 截至2023年6月30日，本集團並無任何重大或然負債[97] - 資產負債率約為46.3%，略有上升[100] - 本集團並無銀行貸款和其他借款[99] - 全球發售及超額配股權的所得款項淨額約為人民幣777.0百萬元[104] - 本公司擬按既定方式使用未動用的所得款項淨額[108] 其他信息 - 本集團的僱員總數為891名，薪酬政策包括現金績效花紅及其他激勵措施[109] - 2023年上半年员工成本中包括以股份为基础的付款开支约人民币606,000元[110] - 2023年6月30日止六个月，本集团未有重大投资或收购主要资本资产或其他业务的特定计划[111] - 2023年6月30日止六个月，本集团未有任何重大投资、重大收购及出售附属公司、联营公司及合营企业[112] - 2023年6月30日，本集团概无抵押任何资产[113] - 2023年6月30日止六个月，本公司已于联交所购回765,000股股份，总代价为1,311,828港元[115] - 本公司一直遵守上市规则附录十四第2部所载企业治理守则[117] - 董事会决定不宣派截至2023年6月30日止六个月中期股息[118] - 截至2023年6月30日止六个月的未经审计中期财务数据已由本公司核数师德勤进行审阅[119] - 本公司截至2023年6月30日止六个月的中期报告将于适当时候寄发予股东，并于联交所及本公司的网站登载[121]

公司概况 - 星盛商业管理股份有限公司是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，覆盖24个中国城市，总合同建筑面积约370.0万平方米[3] - 公司拥有多个广受认可的品牌体系，包括城市型购物中心"COCO Park"、区域型购物中心"COCO City"和社区型购物中心"COCO Garden"[4] - 公司在市场上获得多项荣誉，包括被评为"2022年中国商业地产百强企业"第10名和"2022年中国商业地产运营十强企业"[5] - 公司的使命是以商业智慧构建城市繁荣，提供有竞争力的产品和服务，持续为消费者、合作伙伴和股东创造卓越价值[6] - 公司董事包括主席黄德林先生和执行董事陶慕明先生，公司独立非执行董事包括张礼卿先生和郭增利先生[7] - 公司获得了多项重要奖项和认证，包括"2022年中国商业地产公司品牌价值Top10"和"2022年度引光者•数智化运营卓越影响力企业"[8] 业务发展 - 公司2022年成功签下5个第三方项目的商业运营服务合同，合同面积达到370.0万平方米，其中第三方项目面积占比达60.0%[13] - 公司在2022年成功开业恩施星河COCO City、嘉兴星河COCO City、灌南恒基星河COCO City和广州大涌星河COCO Garden等4个项目[14] - 公司展望2023年市场机遇与挑战并存，提出随消费者动而动，以客户思维为导向，深入挖掘“Z世代”消费者喜好的策略[15] 财务状况 - 公司2022年每股股东应占盈利为人民币15.15元[12] - 本集团的年内利润约为人民币148.9百万元，较上一年下降约19.1%[70] - 本公司拥有人应占核心利润约为人民币198.9百万元，较上一年增长约6.0%[71] - 本集团的资产负债率约为44.9%，较上一年大幅上升，主要由于整租项目交付时确认的租赁资产和租赁负债所致[80] - 公司拟动用所得款项淨额进行意向收购、商用物业翻新、少数股权投资、提升互联网及信息系统、一般业务用途及营运资金[83] 公司治理 - 董事会由八名成员组成，包括一名女性执行董事，将逐渐提高女性成员比例[162] - 董事会将继续在甄选和建议委任董事会成员的合适候选人方面掌握机会[162] - 公司提供董事持续专业发展的培训和支持[168] - 全体董事已参与持续专业发展，包括参加与公司业务、上市规则、法律和监管规定相关的培训[170] - 公司委任德勤关黄陈方会计师行担任外部核数师[171]

财务数据和关键指标变化 - 2022年营业收入5.62亿元,同比微跌1.8% [1][2] - 2022年毛利润3.13亿元,同比下降5.3%,毛利率55.7% [1][6] - 2022年规模净利润1.54亿元,同比下降16.6%,核心规模净利润率为35.4%,同比上升2.6个百分点 [6] - 2022年经营性净现金流1.62亿元,净现比为1.05,现金充沛 [6][7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年收入来源:67.9%来自委托管理模式,24.6%来自品牌持管理输出模式,7.5%来自整租模式 [6] - 2022年81.4%收入来自大湾区,74.9%来自深圳湾区 [6] - 2022年69%收入来自第三方客户 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年底公司已进入24个城市,为65个项目提供服务,其中26个已开业,26个筹备中,13个为咨询顾问项目 [3][4] - 公司约63%项目集中在大湾区和长三角 [4] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司成立于2004年,已成为大湾区领先的商业运营服务供应商,在行业内有较高的知名度和市场地位 [3][4] - 公司构建了完善的产品体系,包括城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心等 [3] - 公司坚持深耕大湾区并不断开拓全国市场,形成了全国性的战略布局 [3][4] - 公司依托成熟的外托机制和灵活的合作模式,获得业主方的广泛认可,第三方项目占比较高 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年面临疫情反复和行业环境变化,但公司仍取得了较为平稳的经营业绩 [1][2] - 2023年公司将重点打造高质量运营,强调品质和效率提升,实现高质量发展 [8][9] - 公司将坚持长期价值主义,聚焦大湾区、长三角等优质区域,严格把控项目和合作方,确保项目质量 [9][10] - 公司有信心在2023年实现双位数利润增长,确保5-7个项目顺利开业 [24] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **中金公司陈奇然提问** 关于2023年外拓计划,包括数量和物业类型的要求 [12][13][14][15] **陶牧民回答** 2023年外拓计划不低于4个项目,总面积不低于28万平米,重点关注大湾区、长三角和中西部一二线城市的优质项目,严格把控项目条件和合作方 [14][15] 公司也在研究社区商业这一细分领域,未来会把它作为重点发展方向之一 [15] 问题2 **Sun Zhonglian 提问** 关于公司2023年的运营提升措施,以及控股股东新和控股2022年的整体表现 [17][18][19][20][21][22] **文毅回答** 2023年公司将以消费者为中心,从品牌、营销、会员等多方面提升运营水平,提高出租率和销售业绩 [18][19][20] 新和控股2022年整体经营稳健,销售规模和回款情况良好,三道红线指标均达标,为公司发展提供有力支持 [21][22] 问题3 **胡玉提问** 关于公司会员体系的升级情况,以及REITs政策对公司的影响 [30][31][32][33][34] **陶牧民回答** 公司高度重视会员运营,2022年底会员数达310万,高端会员增速超33.5%,正在升级会员小程序和社群运营 [30][31][32] REITs政策出台对公司来说是利好,有助于降低资金成本,公司正在积极研究相关业务 [33][34]

收入和利润（同比） - 2022年收入为人民币5.619亿元，同比下降1.8%[54] - 2022年毛利为人民币3.13亿元，同比下降5.3%[56] - 2022年毛利率为55.7%，较2021年下降2.0个百分点[32] - 2022年公司拥有人应占利润为人民币1.543亿元，同比下降16.6%[81] - 2022年公司拥有人应占核心利润为人民币1.989亿元，同比增长6.0%[81] - 2022年毛利为人民币3.13亿元，同比下降5.3%[81] - 2022年毛利率为55.7%，同比下降2.0个百分点[81] - 收入为561.854百万人民币，同比下降1.8%（2021年：572.209百万人民币）[108] - 毛利为313.039百万人民币，同比下降5.3%（2021年：330.432百万人民币）[108] - 净利润为148.882百万人民币，同比下降19.1%（2021年：183.922百万人民币）[108] - 基本每股盈利为15.15人民币分，同比下降18.0%（2021年：18.48人民币分）[108] - 2022年总收入为561,854千元人民币，同比下降1.8%，2021年为572,209千元人民币[145] 成本和费用（同比） - 2022年服务成本为人民币2.488亿元，同比增长2.9%[31] - 2022年行政开支为人民币8260万元，同比增长16.1%[60] - 2022年销售开支为人民币1200万元，同比增长41.4%[85] - 2022年融资成本为人民币2330万元，同比增长503.3%[36] - 2022年预期信贷亏损模式下减值亏损为人民币2140万元，同比增长108.0%[59] - 员工成本总额从2021年的157,245千元人民币增长至2022年的182,322千元人民币，增幅为16.0%[169] - 薪金及其他福利从2021年的144,054千元人民币增长至2022年的163,379千元人民币，增幅为13.4%[169] 业务线收入表现 - 2022年客户合约收入为540,330千元人民币，同比下降3.4%，2021年为559,155千元人民币[145] - 2022年租赁收入为21,524千元人民币，同比增长64.9%，2021年为13,054千元人民币[145] - 2022年经营租赁收入为21,250千元人民币，同比增长66.5%，2021年为12,762千元人民币[146] - 2022年委托管理服务收入为381,701千元人民币，同比增长8.5%，2021年为351,650千元人民币[145] - 2022年品牌及管理输出服务收入为137,904千元人民币，同比下降30.5%，2021年为198,495千元人民币[145] - 2022年整租服务收入为42,249千元人民币，同比增长91.5%，2021年为22,064千元人民币[145] - 2022年客户A收入为174,239千元人民币，同比增长3.7%，2021年为167,975千元人民币[131] 资产和负债变化 - 2022年投资物业为人民币7.675亿元，较2021年增长1515.0%[64] - 2022年银行结余及现金为人民币4.828亿元，同比增长8.2%[91] - 2022年贸易及其他应付款项为人民币2.081亿元，同比增长21.0%[89] - 总资产为1,849.036百万人民币，同比增长53.8%（2021年：1,202.003百万人民币）[110] - 非流动资产为818.905百万人民币，同比增长631.0%（2021年：112.029百万人民币）[110] - 投资物业价值为767.451百万人民币，同比增长1,515.0%（2021年：47.524百万人民币）[110] - 现金及银行存款为482.835百万人民币，同比增长8.2%（2021年：446.349百万人民币）[110] - 权益总额为1,180.703百万人民币，同比增长3.7%（2021年：1,138.649百万人民币）[112] - 2022年贸易应收款项为32,660千元人民币，同比增长12.1%，2021年为29,139千元人民币[153] - 2022年信贷亏损拨备为38,885千元人民币，同比增长111.5%，2021年为18,387千元人民币[153] - 贸易应付款项从2021年的24,493千元人民币下降至2022年的20,851千元人民币，降幅为14.9%[155] - 其他应付款项从2021年的147,460千元人民币增长至2022年的187,203千元人民币，增幅为27.0%[155][156] - 应付工程款项在2022年为42,127千元人民币，而2021年无此项[156] - 已收按金从2021年的29,239千元人民币增长至2022年的39,266千元人民币，增幅为34.3%[156] - 代租户收款从2021年的73,017千元人民币下降至2022年的59,721千元人民币，降幅为18.2%[156] - 超过90天的贸易应付款项从2021年的514千元人民币大幅增长至2022年的3,738千元人民币，增幅为627.2%[155] 税务和股息 - 2022年所得税开支为人民币5950万元，同比下降13.2%[37] - 公司建议派付2022年末期股息每股7港仙，总金额约为71,339,000港元[171] 公司股本变动 - 公司于2021年1月26日发行250,000,000股普通股，现金代价总额约为928,800,000港元（约合人民币777,000,000元）[158] - 公司于2021年通过资本化发行配发及发行749,999,000股股份，股份溢价账进账额为7,500,000港元[180] - 公司于2021年发行250,000,000股普通股[178] - 公司于2021年行使超额配股权后发行20,640,000股普通股[178] - 公司于2021年购回及注销601,000股自身股份[178] - 2022年购回总计915,000股股份，总代价约135万港元[75] 业务运营和规模 - 2022年商业运营服务合约建筑面积为370.0万平方米，其中60.0%由独立第三方开发或拥有[81] - 2022年公司关联方贡献新增合约面积3.2万平方米[194] - 2022年公司签署5个第三方项目，新增合约面积40.8万平方米[194] - 截至2022年12月31日，公司总合约建筑面积为3.7百万平方米，覆盖65个物业[199] - 截至2022年12月31日，公司已开业购物中心面积为1.452百万平方米[200] - 2022年公司购物中心平均出租率为92.5%[200] - 2023年出租率目标不低于95%[26] 地区市场表现 - 2022年公司大湾区收入为457.541百万元人民币，占总收入81.4%[199] 雇员情况 - 雇员总数从436名增加至826名，同比增长89.4%[95]

财务表现：收入与利润（同比） - 公司2022年上半年收入为人民币2.596亿元，同比增长0.8%[61] - 收入为人民币2.59586亿元，同比增长0.8%[148] - 期内利润约为人民币94.4百万元，同比增长14.4%[84] - 期内利润为人民币9440.9万元，同比增长14.4%[148] - 公司期內利潤及全面收益總額為人民幣96,089千元[155] - 公司拥有人应占期内利润为人民币96,089千元，同比增长15.7%（2021年同期：人民币83,065千元）[183] - 毛利为人民币1.4973亿元，同比增长2.6%[148] - 每股基本盈利为人民币9.43分，同比增长11.3%[148] 财务表现：成本与费用（同比） - 公司服务成本为人民币1.099亿元，同比下降1.4%[64] - 销售开支约为人民币1.6百万元，同比下降42.8%[77] - 行政开支约为人民币28.1百万元，同比增长7.3%[78] - 融资成本约为人民币4.6百万元，同比增长132.5%[79] - 员工成本总额2022年上半年为73,553千元人民币，较2021年同期的72,151千元人民币增长1.9%[180] - 投资物业折旧2022年上半年为4,174千元人民币，较2021年同期的1,615千元人民币增长158.5%[180] - 贸易应收款项减值亏损2022年上半年为5,173千元人民币，较2021年同期的3,897千元人民币增长32.7%[175] - 预期信贷亏损模式下的减值亏损约为人民币5.2百万元，同比增长32.7%[76] 业务收入构成 - 委托管理服务收入为人民币1.888亿元，同比增长10.4%，占总收入72.7%[62] - 品牌及管理输出服务收入为人民币5880万元，同比下降20.5%，占总收入22.7%[63] - 整租服务收入为人民币1197万元，同比下降3.4%，占总收入4.6%[63] - 公司商用物業運營服務收入2022年上半年為252,804千元人民幣，較2021年同期的249,629千元人民幣增長1.3%[165] - 委託管理服務收入2022年上半年為188,802千元人民幣，較2021年同期的170,996千元人民幣增長10.4%[165] - 經營租賃收入2022年上半年為6,643千元人民幣，較2021年同期的7,503千元人民幣下降11.5%[169] - 融資租賃收入2022年上半年為139千元人民幣，較2021年同期的279千元人民幣下降50.2%[169] - 其他收入为人民币1930万元，同比增长71.9%[72] - 來自銀行存款的利息收入2022年上半年為17,158千元人民幣，較2021年同期的10,230千元人民幣增長67.7%[174] 业务收入毛利率 - 公司整体毛利率为57.7%，较去年同期上升1.0%[69] - 委托管理服务毛利率为53.7%，较去年同期上升3.5%[70] - 整租服务毛利率为44.7%，较去年同期下降1.6%[71] 资产负债与现金流 - 现金及现金等价物及定期存款约为人民币1,310.9百万元，较2021年12月31日增长4.0%[88] - 公司於2022年6月30日現金及現金等價物為人民幣630,018千元，較期初增加人民幣183,669千元[158] - 短期银行存款为人民币6.80885亿元，较2021年底下降16.4%[150] - 银行结余及现金为人民币6.30018亿元，较2021年底增长41.2%[150] - 公司经营活动所得现金净额为人民币40,354千元，较去年同期人民币46,183千元下降12.6%[158] - 公司投资活动所得现金净额为人民币135,796千元，去年同期为现金净流出人民币583,482千元[158] - 公司提取短期银行存款人民币133,576千元，去年同期为存放短期银行存款人民币771,341千元[158] - 公司赎回按公允价值计量金融资产于去年同期获得现金流入人民币186,005千元，本期无此项活动[158] - 投资物业大幅增加至人民币6.57537亿元，较2021年底增长1283.3%[150] - 租赁负债增加至人民币6.70761亿元，较2021年底增长958.5%[150] - 权益总额为人民币11.59461亿元，较2021年底增长1.8%[150] - 公司於2022年6月30日權益總額為人民幣1,159,461千元，較2021年同期增長12.8%[155] - 资产负债率约为45.0%，较2021年12月31日的20.5%大幅上升[90] - 应付股息为人民币8723.3万元[150] - 公司确认为分派的股息为人民币87,065千元[155] - 贸易及其他应收款项总额为人民币64,596千元，较2021年末增长25.7%（2021年12月31日：人民币51,379千元）[186] - 贸易及其他应付款项总额为人民币135,048千元，较2021年末下降21.5%（2021年12月31日：人民币171,953千元）[196] 业务规模与项目覆盖 - 截至2022年6月30日，公司向92个商用物业项目提供服务，覆盖中国29个城市，总合约建筑面积约4.2百万平方米[6] - 总合约建筑面积中约65.3%由独立第三方开发或拥有[6] - 已开业零售商业物业25个，总已开业建筑面积约1.9百万平方米[6] - 公司合約建築面積達4.2百萬平方米（420萬平方米），涵蓋92個商用物業項目[24] - 品牌及管理輸出服務合約建築面積為2,651千平方米（265.1萬平方米），覆蓋69個物業項目[27] - 委託管理服務合約建築面積為1,266千平方米（126.6萬平方米），覆蓋19個物業項目[27] - 整租服務合約建築面積為279千平方米（27.9萬平方米），覆蓋4個物業項目[27] - 公司管理36個諮詢服務項目，處於早期發展階段[24] - 合約建築面積較去年同期3,479千平方米（347.9萬平方米）增長20.6%[27] - 品牌及管理輸出服務物業數量同比增長43.8%（從48個增至69個）[27] - 整租服務建築面積同比增長40.2%（從199千平方米增至279千平方米）[27] 运营模式与品牌系统 - 公司运营模式包括委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式[8] - 委托管理服务模式下公司承担运营成本但拥有较高自主权[14] - 品牌及管理输出服务模式下公司仅承担部分员工成本且毛利率较高[18] - 公司品牌系统包括城市型购物中心COCO Park、区域型COCO City及iCO、社区型COCO Garden和高档家居第三空间[7] - 服务范围包括定位咨询、运营管理、物业租赁和增值服务四大类别[8] 地区市场表现 - 截至2022年6月30日，公司总合约建筑面积为4,196,000平方米，收入总额为2.59586亿元人民币[36] - 大湾区收入占比82.1%，其中深圳收入为1.94783亿元人民币，占总收入75%[36] - 长三角地区收入1,817万元人民币，占比7.0%[36] - 华中地区收入1,022.9万元人民币，同比增长137.3%（2021年同期430.9万元）[36] - 大湾区内物业数量从44个增至59个，合约建筑面积增长21.1%（从138万平方米增至167.1万平方米）[36] 物业运营指标 - COCO Park平均出租率95.9%（2021年末98.3%），已开业面积208,000平方米[43] - COCO City和iCO平均出租率91.0%，已开业面积988,000平方米[43] - 总已开业购物中心面积1,414,000平方米（不含停车场）[43] - 鄂尔多斯星河COCO City因事故暂停运营，在营面积减少48,000平方米[33] - 深圳龍華星河COCO City停車場面積達123,222平方米[29] - 深圳龍崗星河COCO Park總運營建築面積達174,377平方米[29] - 公司设定下半年出租率目标不低于95%[53] 战略与指引 - 公司2022年目标新增不低于700,000平方米合约面积[49] - 变更全球发售所得款项净额用途，原用于战略收购的55%约人民币463百万元重新分配至物业装修或翻新[100][105] - 原定用于物业装修或翻新的20%约人民币168.4百万元维持不变[100] - 自2021年第四季度以来中国房地产行业市场低迷，影响潜在收购目标估值[101] - 2022年疫情反复及封锁措施对中小型商用物业运营公司产生较大负面影响[101] - 2022年第二季度后适合收购的目标数量大幅减少，公司转向整租机会[102] - 银行存款产生最低水平利息收入，未动用所得款项净额原计划用于收购[105] 公司荣誉与奖项 - 2022年3月荣获中国商业地产百强企业第十名和运营十强企业第六名[6] - 2022年7月获得赢商网颁发的2021-2022年度商业地产卓越企业称号[6] 税务与其他收益 - 所得税开支约为人民币34.8百万元，同比增长12.1%[81] - 中国企业所得税开支2022年上半年为35,468千元人民币，较2021年同期的32,111千元人民币增长10.5%[176] - 其他收益净额约为人民币9.8百万元[73] - 分占一间合营企业业绩约为亏损人民币10.0百万元[80] 股东结构与公司治理 - 截至2022年6月30日，公司已发行普通股总数为1,020,039,000股[119] - 董事黄德林通过受控法团权益持有150,000,000股，占总股本14.71%[123] - 董事黄德安实益持有1,791,000股，占总股本0.18%[123] - 黄楚龙通过全权信托控制600,000,000股，占总股本58.82%[127] - Long Harmony Holding Limited通过受控法团权益持有600,000,000股，占总股本58.82%[127] - 高星投资控股有限公司实益持有600,000,000股，占总股本58.82%[127] - 德瑞投资实益持有150,000,000股，占总股本14.71%[127] - 受限制股份单位计划受托人已购买564,000股公司股份[136] - 截至2022年6月30日止六个月，公司无重大投资、收购或出售附属公司、联营公司及合营企业[111] - 公司未购买、出售或赎回任何上市证券[113] - 公司未抵押任何资产，与2021年12月31日情况一致[112] 股息分派 - 宣派中期股息每股普通股0.035港元[137] - 股份过户登记暂停期为2022年11月29日至11月30日[137] - 宣派2021年末期股息每股10港仙，总额87,065千元人民币[180] - 宣派中期股息每股0.035港元，合计约35,701千港元（相当于约人民币30,531千元）[181] 贸易应收款项 - 贸易应收款项为人民币49,113千元，其中逾期90天以上的金额为人民币17,201千元[187] - 逾期超过90日的贸易应收款项账面总值为人民币24,142千元（2021年：人民币16,273千元）[189] 贸易应付款项与信贷条款 - 贸易应付款项总额为2526.5万元人民币，较2021年末增长3.2%[198] - 0-30天账期应付款占比最高达84.4%，金额为2131.8万元人民币[198] - 超过90天逾期应付款增长65.8%，从51.4万元增至85.2万元人民币[198] - 供应商授予的信贷期为30至90天[198] - 代租户收款余额为5674.5万元人民币，较2021年末下降22.3%[198] - 代租户收取资金每月向租户返还一次[198] - 已收按金余额增长19.7%，达到3499.2万元人民币[198] - 已收按金主要包括租户及供应商的保证金和租赁按金[199] - 应付工资金额大幅减少60.7%，从3223.7万元降至1266.1万元人民币[198] - 其他应付款项总额下降25.6%，从1.47亿元降至1.1亿元人民币[198] 投资与资产 - 投资上市债券人民币1,990千元，分类为流动资产[195] - 购买新物业及设备约人民币329,000元（2021年同期：人民币337,000元）[184] - 确认投资物业人民币614,187千元及租赁负债人民币605,767千元[184] 雇员情况 - 截至2022年6月30日雇员总数为457名，较2021年12月31日的436名增加21名[108]

公司业务规模与项目情况 - 截至2021年12月31日，公司订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖25个城市，总合约建筑面积约390.0万平方米，其中62.4%由独立第三方开发或拥有[4] - 有24个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为181.6万平方米[4] - 截至2021年12月31日，公司合约面积达390.0万平方米，第三方项目面积占比62.4%[20] - 截至2021年12月31日，公司累计为84个项目提供服务，其中32个为咨询顾问服务项目[20] - 截至2021年12月31日，集团订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市[36] - 未开始运营商用物业60个，已运营商用物业项目24个[36] - 截至2021年12月31日，委托管理服务合约建筑面积118.2万平方米，品牌及管理输出服务249.1万平方米，整租服务22.7万平方米，总计390万平方米[66] - 2021年大湾区合约建筑面积158.7万平方米，收入494707千元，占比86.5%；长三角合约建筑面积53.1万平方米，收入36784千元，占比6.4%；华中地区合约建筑面积41.3万平方米，收入10285千元，占比1.8%；其他地区合约建筑面积136.9万平方米，收入30433千元，占比5.3%[70] - 截至2021年12月31日，集团已开业零售商商业物业项目中心面积总计1365415平方米，停车场面积总计450575平方米，总面积达1815990平方米[81] 公司行业排名情况 - 2021年公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13[5][13] - 2021年公司位列「2021中国商业地产公司品牌价值Top10」第4位[13] 公司业务运营指标情况 - 2021年公司出租率维持在94%的健康水平[19] - 2021年全年同店销售额较2020年增长约21%[19] - 2021年公司合作商户数量超4300个[19] - 2021年公司成功签下5个第三方项目的商业运营服务合约[20] - 2021年关联方为公司贡献新增合约面积23.8万平方米，签署5个第三方项目商业运营服务协议，新增合约面积42.1万平方米[59] - 2021年新增签约商业运营服务合约项目中，关联方项目运营总面积23.8万平方米，第三方项目运营总面积42.1万平方米，合计65.9万平方米[63] - 2021年公司终止5个项目服务，合约面积减少4.3万平方米[67] - 2021年COCO Park平均出租率98.3%，2020年为96.4%，已开业面积20.8万平方米；COCO City和iCO平均出租率92.4%，2020年为92.3%，已开业面积93.9万平方米；其他平均出租率95.0%，2020年为96.5%，已开业面积21.8万平方米；合计平均出租率94.0%，2020年为94.3%，已开业面积136.5万平方米[76] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年公司实现收入约5.722亿元，同比增长约29.5%[21] - 2021年公司拥有人应占利润约1.849亿元，同比增长约45.8%[21] - 董事会建议派付末期股息每股0.10港元，全年派息率为45%[21] - 2021年公司收入约为人民币572.2百万元，同比增长约29.5%[95] - 2021年委托管理服务收入约为人民币351.7百万元，同比增长约13.9%，占总收入约61.5%[96] - 2021年品牌及管理输出服务收入约为人民币198.5百万元，同比增长约74.2%，占总收入约34.7%[97] - 2021年整租服务收入约为人民币22.1百万元，同比增长约14.8%，占总收入约3.8%[97] - 2021年服务成本约为人民币241.8百万元，同比增长约25.1%[102] - 2021年毛利约为人民币330.4百万元，同比增长约32.9%，毛利率为57.7%，较2020年上升约1.4个百分点[103][104] - 2021年其他收入约为人民币31.1百万元，同比增长约168.9%[105] - 2021年预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除拨回）约为人民币10.3百万元，同比增长约181.9%[107] - 2021年年内利润约为人民币183.9百万元，较2020年增加约44.2%[115] - 2021年贸易及其他应收款项流动部分约为人民币45.8百万元，较2020年同比增长约25.2%[116] - 按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产约为200万元，较2020年末的1.879亿元下降约98.9%[117] - 2021年末贸易及其他应付款项约为1.72亿元，较2020年末的1.702亿元相对稳定[118] - 2021年末现金及现金等价物约为4.463亿元，较2020年末的1.417亿元增长约215.1%[123] - 2021年末资产负债率为20.5%，较2020年末的63.0%大幅降低[124] - 上市所得款项净额约为7.77亿元，超额分配收取的额外所得款项净额约为6480万元[126] - 截至2021年末，所得款项净额已动用1.277亿元，未动用7.141亿元[129] - 2021年6月28日租赁协议租金付款总额约为4.446亿元，管理及其他杂项费用总额约为7530万元[131] 公司线上业务情况 - 2021年公司通过线上平台举行过百场直播，积累线上粉丝超300万[27] 公司项目特色情况 - 广州健康港星河COCO Park商业建筑面积近12万平方米[25] 公司未来规划情况 - 2021年公司成立社区商业试点项目小组，未来一年内将开出全新一代社区商业代表作[32] - 2022年公司提出「以省保定，以定促穩，穩中求進」工作方针，强调品质和效率双提升[84] - 公司梳理出8个第一梯队城市和28个第二梯队城市，外拓聚焦核心城市[84] - 公司确保全年合约面积不低于70万平方米[84] - 2022年公司计划主持8个项目炫彩开业，并成立专项保开业小组[85] - 2022年公司实行分层次、分级招商机制，目标出租率不低于95%[88] - 2022年公司通过会员运营和专项销售支持计划促进同店销售额增长[88] - 公司针对每个项目打造1 - 2个特色亮点提升项目品质[89] - 公司开展大型营销推广活动实现客流量和销售额双提升[89] 集团母公司情况 - 星河控股成立于1988年，资产超2000亿，员工近万人，2021年获AAA信用评级，固守三条红线常绿[33] 集团商用物业运营服务模式情况 - 集团商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务、物业租赁服务及增值服务[40] - 集团根据委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式提供商用物业运营服务[40] - 委托管理服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务及增值服务，客户包括业主、租户及增值服务相关客户[44][45] - 品牌及管理输出服务模式下，集团提供定位、建筑咨询及租户招揽服务、运营管理服务，客户仅包括业主[51][52] - 整租服务模式下，集团提供物业租赁服务、运营管理服务及增值服务，客户包括租户及增值服务相关客户[57][58] - 委托管理服务模式令集团管理项目时拥有较高自主权，能实现更理想运营业绩及增加收入[46] - 品牌及管理输出服务模式下，集团毛利率一般较高，能促进快速地域扩展[53] 公司投资与收购情况 - 截至2021年12月31日止年度，公司无其他重大投资或重大收购，无出售附属公司、联营公司及合营企业[137] 公司合资公司情况 - 2021年7月15日成立合资公司，承租人及合资公司合伙人分别出资7000万元及3000万元[134] - 截至2021年末，合资公司由承租人及合资公司合伙人分别拥有70%及30%[135] - 2021年7月28日，广州星通与广州健康城管理订立第二份合资协议，成立广州凯星，注册资本3000万元，广州健康城管理和广州星通分别出资2100万元和900万元，并分别提供7000万元和3000万元股东贷款[136] - 2021年8月18日，广州凯星与项目物业发展商及拥有人订立15年租赁协议，并与广州星通订立管理协议[137] 公司董事会成员情况 - 董事会包括4名执行董事、2名非执行董事和3名独立非执行董事[140] - 执行董事黄德林38岁，2019年9月13日获委任为董事，12月20日调任为执行董事兼董事会主席[141] - 执行董事陶慕明61岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼总裁[142] - 执行董事牛林45岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理[146] - 执行董事文艺53岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监[147] - 郭立民59岁，2019年12月20日获委任为非执行董事[152] - 黄德安40岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[154] - 张礼卿58岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自1987年7月起在中国中央财经大学从事教学研究工作[158] - 郭增利52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，自2008年4月起任北京中购联信息技术有限公司总经理[160] - 谢日康52岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，2000年6月至2019年5月任深圳国际控股有限公司财务总监[164] - 凌云48岁，2018年3月获委任为副总经理，2016年1月加入集团[166] - 郭立民于1985年7月获中国北京化工大学化学工程学士学位，1999年12月获中国湖南大学国际贸易硕士学位，2012年6月获香港科技大学高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 黄德安于2005年6月获加拿大怀雅逊大学建筑学学士学位，2010年12月获中国中山大学工商管理硕士学位，2014年9月获中国长江商学院高级管理人员工商管理硕士学位[154] - 张礼卿于1984年7月、1988年11月及2003年1月分别获中国人民大学世界经济学学士学位、经济学硕士学位及世界经济学博士学位[160] - 谢日康于1992年4月获澳大利亚莫纳什大学理学学士学位[165] - 截至2021年12月31日，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[180] 公司上市情况 - 公司每股面值0.01港元的普通股于2021年1月26日在联交所上市，发行2.5亿股新股份，发售价每股3.86港元[176] 公司会议情况 - 2021年董事会已举行5次董事会会议[191] - 截至2021年12月31日止年度，已举行2次股东大会[195] - 截至2021年12月31日止年度内举行2次股东大会，所有董事出席率均为100%（2/2）[196] 公司其他人员情况 - 李小琴女士44岁，2013年11月加入集团，2018年2月获委任为总经理助理[171] - 黄继兴先生47岁，于2019年12月20日获委任为公司秘书[172] - 黄先生在核数、税务、会计及财务管理方面拥有逾20年经验[173] 公司企业管治情况 - 自上市日期起直至2021年12月31日，公司遵守企业管治守则所有适用守则条文[178] - 公司采纳标准守则作为董事买卖公司证券的守则，董事自上市日期起直至2021年12月31日遵守标准规定[179] - 公司为董事及高级管理层安排适当责任保险，保障范围每年检讨[189] - 董事会确认独立非执行董事均为独立人士[197] - 各执行董事与公司订立的服务合约，由上市日期起计初步为期3年[198] - 各非执行董事及独立非执行董事与公司签订的委任函，由上市日期起计初步为期3年[199] - 所有董事须在公司股东周年大会轮席退任及重选，当时三分之一的董事（或最接近但不少于三分之一）须在各股东周年大会轮席退任及合资格膺选连任，每名董事最少每三年轮席退任一次[199] - 为填补临时空缺或增加董事会人数而委任的新董事任期至公司下届股东大会，并可在该会上重选连任[199]