公司业务规模与布局 - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，覆盖24个城市，总合约建筑面积约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积），其中61.9%由独立第三方开发或拥有[5] - 有22个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为170万平方米[5] - 截至2021年6月30日，公司向69个商用物业项目提供服务，合约建筑面积达约350万平方米（不含22个咨询服务项目建筑面积）[22] - 截至2021年6月30日，委托管理服务物业数18个，合约建筑面积118.1万平方米；品牌及管理输出服务物业数48个，合约建筑面积209.9万平方米；整租服务物业数3个，合约建筑面积19.9万平方米[27] - 截至2021年6月30日，大湾区物业数44个，合约建筑面积138万平方米，收入223101元，占比86.7%；长三角物业数10个，合约建筑面积53.4万平方米，收入17447元，占比6.8%；华中地区物业数4个，合约建筑面积41.3万平方米，收入4309元，占比1.7%；其他地区物业数11个，合约建筑面积115.2万平方米，收入12554元，占比4.8%[32] - 截至2021年6月30日，商业物业平均出租率94.7%（2020年12月31日为94.3%），已开业建筑面积171.38万平方米[41] 公司荣誉 - 2021年3月，公司整体实力获「2021年中国商业地产百强企业」第十三名[5] - 2021年3月，公司获中国房地产Top 10研究组颁发的「2021年中国商业地产运营十强企业」第七名[5] - 2021年5月，公司获赢商网颁发的「2020 - 2021年度优秀轻资产运营商」[5] 公司业务模式收入来源 - 委托管理服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入或利润预定百分比及/或固定费用、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[11] - 品牌及管理输出服务模式下，公司收入来源包括向业主收取固定费用、收入及/或利润预定百分比及/或固定费用[15] - 整租服务模式下，公司收入来源包括来自租户的租金、向租户收取管理费、向相关客户收取公共空间使用费[21] 公司业务模式成本承担 - 委托管理服务模式下，公司承担管理商用物业的运营成本[12] - 品牌及管理输出服务模式下，公司仅承担与项目有关的员工成本，部分由业主补偿，业主承担运营成本[16] 公司业务拓展与合作 - 2021年公司完善外拓策略，形成集团、区域、项目三级组织架构，项目响应速度明显提升[23] - 2021年2月公司就日照星河iCO项目签署委托管理协议，6月就厦门星河COCO Park项目签署整租协议，7月与广州国际医药港有限公司订立运营广州健康港项目协议[26] - 2021年7月15日，附属公司A与深南联合成立实体，分别注资70百万元和30百万元，附属公司A拥有70%，深南联合拥有30%[199] - 2021年7月28日，附属公司B与广州健康城管理成立合资公司，注册资本30百万元，分别出资21百万元和9百万元，还分别提供股东贷款70百万元和30百万元[200] 公司未来发展策略 - 公司未来将继续在大湾区投入优势资源，巩固领先地位，通过“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略拓展[42] - 公司将夯实深圳福田星河COCO Park明星标杆地位，打造各区域标杆项目，提升品牌价值[42] - 公司将推进委托管理、品牌管理及输出、整体租赁等运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[42] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为2.574亿元，较2020年同期的2.014亿元增长27.8%[49] - 2021年上半年，委托管理服务收入为1.71亿元，较2020年同期的1.411亿元增长21.2%[50] - 2021年上半年，品牌及管理输出服务收入为7400万元，较2020年同期的5130万元增长44.2%[51] - 2021年上半年，整租服务收入为1240万元，较2020年同期的900万元增长37.8%[51] - 截至2021年6月30日止六个月，公司服务成本为1.115亿元，较2020年同期的8850万元增加26.0%[52] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为1.459亿元，较2020年同期的1.129亿元增长29.2%[55] - 2021年上半年，公司毛利率为56.7%，较2020年同期的56.0%上升0.7个百分点[56] - 截至2021年6月30日止六个月，其他收入为1120万元，较2020年同期的450万元增长148.9%[57] - 截至2021年6月30日止六个月，其他亏损净额为40万元，主要为外币汇兑损失[64] - 截至2021年6月30日止六个月，公司预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除转回）为390万元，较2020年同期的270万元增加44.4%[65] - 截至2021年6月30日止六个月，销售开支为280万元，较2020年同期的90万元增加211.1%[66] - 截至2021年6月30日止六个月，行政开支为2620万元，较2020年同期的2450万元增加6.9%[67] - 截至2021年6月30日止六个月，融资成本为200万元，较2020年同期的210万元减少4.8%[68] - 截至2021年6月30日止六个月，所得税开支为3110万元，较2020年同期的2180万元增加42.7%[69] - 截至2021年6月30日止六个月，期内利润为8250万元，较2020年同期的5880万元增加40.3%[70] - 2021年6月30日，贸易及其他应收款项约为5270万元，较2020年12月31日增加44.0%[71] - 2021年6月30日，贸易及其他应付款项约为1.329亿元，较2020年12月31日减少21.9%[74] - 2021年6月30日，现金及现金等价物约为4.162亿元，较2020年12月31日的1.417亿元增加193.8%[76] - 2021年6月30日，资产负债率为22.2%，较2020年12月31日的63.0%大幅降低[77] - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额8.418亿元，各项目按比例分配，截至2021年6月30日已动用610万元，未动用8.357亿元[82] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为257,411千元，2020年同期为201,411千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利为145,940千元，2020年同期为112,879千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司除税前利润为113,607千元，2020年同期为80,529千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司期内利润及全面收益总额为82,523千元，2020年同期为58,773千元[114] - 截至2021年6月30日止六个月，公司基本每股盈利为8.47分，2020年同期为7.74分[114] - 2021年6月30日非流动资产为77,570千元，较2020年12月31日的72,208千元增长7.43%[116] - 2021年6月30日流动资产为1,244,588千元，较2020年12月31日的368,972千元增长237.31%[116] - 2021年6月30日流动负债为227,520千元，较2020年12月31日的208,502千元增长9.12%[116] - 2021年6月30日流动资产净值为1,017,068千元，较2020年12月31日的160,470千元增长533.82%[116] - 2021年6月30日期内利润及全面收益总额为83,065千元，非控股权益减少542千元[118] - 2021年公司因上市等发行股份，股份溢价达773,746千元[118] - 2021年公司宣派股息总金额为61,238,000港元（约人民币50,574,000元）[118][119] - 2021年上半年经营活动所得现金净额为46,183千元，较2020年同期的23,464千元增长96.82%[121] - 2021年上半年投资活动所用现金净额为583,482千元，2020年同期为51,406千元[121] - 2021年上半年融资活动所得现金净额为811,830千元，2020年同期为 - 5,243千元[121] - 2021年上半年委托管理服务收入170,996千元，2020年为141,116千元[137] - 2021年上半年品牌及管理输出服务收入74,015千元，2020年为51,296千元[137] - 2021年上半年整租服务收入12,400千元，2020年为8,999千元[137] - 2021年上半年商业运营服务总收入257,411千元，2020年为201,411千元[137] - 2021年上半年客户合约收入249,629千元，2020年为196,313千元[137] - 2021年上半年租赁收入7,782千元，2020年为5,098千元[137] - 2021年上半年商用物业运营服务收入249,629千元，2020年同期为196,313千元[139] - 2021年上半年租赁产生的收入总额7,782千元，2020年同期为5,098千元[141] - 2021年上半年客户A贡献收入75,375千元，2020年同期为69,113千元[145] - 2021年上半年其他收入11,234千元，2020年同期为4,471千元[146] - 2021年上半年贸易应收款项减值亏损净额3,897千元，2020年同期为2,734千元[148] - 2021年上半年所得税开支31,084千元，2020年同期为21,756千元[149] - 2021年上半年员工成本总额72,151千元，2020年同期为53,432千元[153] - 2021年上半年物业及设备折旧2,008千元，2020年同期为1,801千元[153] - 2021年上半年投资物业折旧1,615千元，2020年同期为1,618千元[153] - 2021年已宣派末期股息及特别股息共约人民币50,574,000元，2020年同期无[153] - 2021年上半年公司拥有人应占期内利润为83,065千元，2020年同期为58,084千元[156] - 2021年上半年用以计算每股基本盈利的普通股加权平均数为980,636千股，2020年同期为750,000千股[156] - 2021年上半年集团购买新物业及设备约2,910,000元，2020年同期为1,392,000元[158] - 2021年6月30日贸易应收款项为32,227千元，2020年12月31日为25,073千元[160] - 2021年6月30日其他应收款项为20,516千元，2020年12月31日为11,540千元[160] - 2021年6月30日有关客户合约的贸易应收款项逾期账面总值为18,284,000元，2020年为14,594,000元[163] - 2021年上半年集团就潜在项目向供应商支付预付款项及按金共8,116,000元[169] - 2021年6月30日按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产为1,990千元，2020年12月31日为187,910千元[170] - 2021年6月30日贸易应付款项为25,171千元，2020年12月31日为20,180千元[172] - 2021年6月30日其他应付款项为107,734千元，2020年12月31日为150,053千元[172] - 贸易应付款项0至30天账龄，2021年6月30日为20,299千元，2020年12月31日为15,078千元；31至60天账龄，2021年为3,649千元，2020年为3,711千元；61至90天账龄，2021年为386千元，2020年为555千元；超过90天账龄，2021年为837千元，2020年为836千元[173] - 其他应付款项中代租户收款，2021年6月30日为64,582千元，2020年12月31日为95,382千元

商用物业项目数据 - 截至2020年12月31日，公司订立合约服务的商用物业项目有53个，覆盖20个城市，总合约建筑面积约328万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有[3] - 截至2020年12月31日，公司有22个已开业零售商业物业，已开业总建筑面积约为157万平方米[3] - 2020年总合约建筑面积3284千平方米，物业数目53个；2019年总合约建筑面积2970千平方米，物业数目42个[38] - 2020年大湾区合约建筑面积1336千平方米，收入365309千元，占比82.7%；2019年大湾区合约建筑面积1306千平方米，收入344148千元，占比88.9%[40] - 2020年深圳合约建筑面积842千平方米，收入335860千元，占比76.0%；2019年深圳合约建筑面积981千平方米，收入333734千元，占比86.2%[40] - 2020年长三角合约建筑面积514千平方米，收入40676千元，占比9.2%；2019年长三角合约建筑面积300千平方米，收入22931千元，占比5.9%[40] - 2020年华中地区合约建筑面积413千平方米，收入14520千元，占比3.3%；2019年华中地区合约建筑面积453千平方米，收入5125千元，占比1.3%[40] - 2020年其他地区合约建筑面积1021千平方米，收入21448千元，占比4.8%；2019年其他地区合约建筑面积911千平方米，收入15110千元，占比3.9%[40] - 截至2020年12月31日，公司已开业零售商业物业项目购物中心总面积1193679平方米，停车场总面积379886平方米，总建筑面积1573565平方米[50] - 委托管理服务2020年物业数目17个，合约建筑面积1124千平方米；2019年物业数目17个，合约建筑面积1117千平方米[38] - 品牌及管理输出服务2020年物业数目34个，合约建筑面积2035千平方米；2019年物业数目24个，合约建筑面积1809千平方米[38] 公司荣誉 - 公司在「2021年中国商业地产百强企业」中排名第13，获选「2021年中国商业地产运营十强企业」[4] - 公司在「2020中国商业地产公司品牌价值TOP 10」中排名第4，获「2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」殊榮[4] - 2020年获「2020中国商业地产运营十强企业」奖项，由中指院颁发[9] - 2020年获「中国商业地产Top 100」奖项，由观点指数研究院颁发[9] - 2019 - 2020年获「2019 - 2020年度商业地产优秀运营商」奖项，由商业地产金坐标奖评选委员会及赢商网颁发[11] - 2019年获「2019中国商业地产百强企业」奖项，由中指院颁发[11] - 2019年获「2019粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」奖项，由房地产Top 10研究组颁发[11] 公司上市情况 - 公司于2021年1月26日在香港联合交易所主板正式上市[13] - 2021年1月26日，公司成功于香港联合交易所主板上市，成为港股市场第一家纯商用物业运营服务供应商[53] - 公司于2021年1月26日在联交所主板上市[156][159] - 公司于2019年9月13日在开曼群岛注册成立，2021年1月26日于联交所主板上市[192] 公司业务发展 - 2020年公司新签约佛山长华星河COCO City、嘉兴星河COCO City等项目[15] - 2020年中山天奕星河COCO City开业[15] - 2020年公司建立数据运营中心，开发数字化管理系统[17] - 2020年公司与阿里本地生活开展全国首发战略合作，“智慧商圈”全国首次落地[17] - 2020年公司开通COCO GO小程序，打通公私域流量实现消费闭环[17] 商用物业运营服务模式 - 公司商用物业运营服务包括定位、建筑咨询及租户招揽等四类服务[26] - 公司根据委托管理、品牌及管理输出、整租三种模式提供商用物业运营服务[28] 商业物业出租率 - 2020年商业物业平均出租率94.3%，2019年为95.6%，已开业建筑面积1573千平方米[47] - 不考虑2020年新开业项目，平均出租率为94.9%[47] 公司未来战略 - 公司未来战略包括拓规模、强运营、壮组织三个方向以提升收入规模及盈利能力[53] - 拓规模方面，公司将在大湾区投入优势资源，采取“巩固发展大湾区，加大发展长三角，趁势进入西南市场，择机进入优质城市”策略，推进三种运营模式获取商业物业，积极寻找并购标的[53] - 强运营方面，公司将强化综合运营管理能力，包括强化量身定制的研策能力和提升数字化的运营能力[54] - 壮运营方面，公司通过数字化运营提高营运效率，降低运营成本，保持较强盈利能力[55] - 壮组织方面，公司将做实区域，强化华南区域，夯实华东区域、东部区域，组建新区域公司[58] - 壮组织方面，公司计划推行多梯级人才队伍建设，通过薪酬、绩效、激励措施及晋升机会吸引、培育及挽留人才[58] - 公司未来雇员符合资格可参与股份奖励计划及购股权计划[59] 财务数据关键指标变化 - 2020年公司实现收入约4.42亿元，同比增长约14.1%[15] - 2020年公司拥有人应占利润约1.268亿元，同比增长约50.0%[15] - 若不包含上市开支，2020年公司拥有人应占核心净利润约1.425亿元[15] - 公司收入从2019年的3.873亿元增加14.1%至2020年的4.42亿元[60] - 委托管理服务收入2019年为2.95亿元，2020年为3.088亿元；品牌及管理输出服务收入从2019年的7260万元增加56.9%至2020年的1.139亿元[62] - 服务成本从2019年的1.867亿元增加至2020年的1.933亿元[64] - 毛利从2019年的2.006亿元增加23.9%至2020年的2.486亿元，毛利率从51.8%上升至56.3%[65][66] - 其他收入从2019年的1880万元减少38.4%至2020年的1160万元[67] - 其他收益及亏损从2019年的500万元减少83.6%至2020年的80万元[68] - 行政开支从2019年的6910万元减少17.8%至2020年的5680万元[73] - 融资成本从2019年的320万元增加31.6%至2020年的410万元[74] - 年内利润从2019年的9560万元增加约33.5%至2020年的1.276亿元，公司拥有人应占年内利润从2019年的8460万元增加约50.0%至2020年的1.268亿元[76] - 贸易及其他应收款项从2019年的2330万元增加57.1%至2020年的3660万元；按公允价值计量且其变动计入损益的金融资产从2019年的6600万元增加184.7%至2020年的1.879亿元[77][78] - 2020年12月31日，集团贸易及其他应付款项约为17020万元，较2019年12月31日的16230万元有所增加[82] - 截至2020年12月31日，集团并无任何或然负债[83] - 2020年12月31日，集团现金及现金等价物约为14170万元，较2019年12月31日增加5.8%[84] - 2020年12月31日，集团资产负债率为63.0%，较2019年12月31日的87.9%大幅降低[85] - 截至2020年12月31日止年度上市开支为1570万元，2019年同期为1370万元[87] - 集团有多份投资合约，本金分别为70万元、20万元、25万元，预期年收益率分别为2.5%、2.65%、3.05%[88] - 上市所得款项净额约为84180万元，55%用于战略收购及投资，20%用于物业翻新，10%用于少数股权投资，5%用于提升系统，10%用于一般业务及营运资金[90] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬开支总额为人民币1.113亿元，较去年减少3.4%[198] 公司人员情况 - 2020年12月31日，集团雇员总数为387名，2019年为397名[92] - 截至2020年12月31日，集团拥有387名雇员，2019年为397名[198] 董事会及管理层情况 - 董事会包括四名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事[98] - 牛林44岁，2019年12月20日获委任为执行董事兼常务副总经理，2014年10月加入集团[103] - 文艺52岁，2019年12月20日获委任为执行董事、副总经理兼财务总监，2014年10月加入集团[104] - 郭立民58岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，曾在多政府机关和企业任职[109][110] - 黄德安39岁，2019年12月20日获委任为非执行董事，自2008年2月起任星河控股常务副总裁[111] - 张礼卿57岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事，在多所高校和企业任职[115][116] - 郭增利先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[117] - 谢日康先生51岁，2020年12月21日获委任为独立非执行董事[121] - 凌云先生47岁，2018年3月获委任为副总经理[123] - 李小琴女士43岁，2018年2月获委任为总经理助理[128] - 黄继兴先生46岁，2019年12月20日获委任为公司秘书[129] - 自上市至年报日期，董事会包括4名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[136] - 高级管理层成员2020年度薪酬范围在100.0001 - 150万港元的有1人，200.0001 - 250万港元的有1人[158] 公司管理层个人荣誉 - 牛林于2014年3月获中国商业地产行业发展论坛颁发中国商业地产知名操盘手[103] - 牛林于2017年9月获中购联购物中心发展委员会颁发中购联中国购物中心2017年度青年专业领袖[103] - 牛林于2019年10月获赢商网颁发2019年度体验商业地产影响力领航人物[103] 公司管理层学历 - 文艺于2000年6月获中国湖南广播电视大学颁发财务会计电算化文凭[106] - 文艺于2013年11月取得英国威尔士大学的工商管理硕士学位[106] - 郭先生1992年7月自北京青年政治学院取得经济管理大专学位，2002年7月自中共中央党校研究生院考获经济管理研究生学位[118] - 谢先生1992年4月从澳大利亚莫纳什大学获取理学学士学位[122] - 凌先生2006年1月在中国西南大学获得公共事业管理本科学历[125] 公司企业管治 - 公司提呈截至2020年12月31日止年度企业管治报告[131] - 公司应用并采纳香港联交所上市规则附录十四所载企业管治守则的原则及守则条文[132] - 截至2020年12月31日止年度，董事会举行了1次会议，董事预期各财政年度最少召开4次常规董事会会议[144] - 各董事在截至2020年12月31日举行的1次董事会会议中出席率均为100%（1/1）[145] - 各执行、非执行及独立非执行董事与公司合约或委任函初步为期3年[147][148] - 当时三分之一的董事须于各股东周年大会轮席退任及重选，每名董事最少每三年轮席退任一次[148] - 董事会辖下设立审核、薪酬及提名三个委员会，各委员会均有书面职权范围[152] - 审核委员会由2名独立非执行董事和1名非执行董事组成，谢日康为主席[153] - 审核委员会于2020年12月21日成立，截至2020年12月31日未开会，2021年3月30日举行了1次会议[153] - 自上市至年报日期，董事会无偏离审核委员会在外聘核数师相关方面的推荐意见[153] - 公司于2020年12月21日成立薪酬委员会和提名委员会[156][159] - 截至2020年12月31日止年度，薪酬委员会和提名委员会均未举行会议[156][159] - 截至2020年12月31日止年度及上市前，全体董事参与了盛德律师事务所有关上市规则及证券及期货条例的培训课程[172] - 董事会至少每年检讨公司风险管理及内部控制系统成效，审核委员会定期审阅其范围、质量和有效性，截至2020年12月31日未发现重大控制缺陷[176][178] - 公司采纳三级风险管理方法识别、评估和管理风险[176] - 公司制定披露内幕消息框架，规定处理和发放内幕消息程序及内部控制[179] - 公司秘书向董事会提供合规建议和服务，截至2020年12月31日已接受充足专业培训[181][182] - 持有公司不少于十分之一缴足股本并附带投票权的股东书面请求后，董事会须召开股东大会，若未在21日内召开，请求人可自行召开[183] - 公司认为与股东有效沟通重要，通过股东大会与股东保持持续沟通[187] - 公司章程细则修订重列，自上市日期起生效，可在联交所和公司