9月28日，星盛商业与美团服务零售正式达成战略合作，其旗下购物中心将全部入驻美团。双方以"增量价值"为核心，依托前期试点的显著成果，通过资 源整合、模式创新与数据互通，共同探索零售数字化转型新路径，为实体商场加速线上化进程树立全新标杆。 在此背景下，双方合作将进入全新阶段。星盛商业旗下运营的购物中心将全面上线美团，实现线上化全覆盖。合作将不再局限于简单的线上信息展示及流 量获取，而是迈向更深层次的整合。 星盛商业与美团服务零售的合作渊源可追溯至2019年，经过数年在单个项目的成功试点，为本次全面战略合作奠定了坚实的基础。 随着年轻消费者越来越依赖线上平台进行信息获取、优惠搜寻及消费决策，他们绝大多数的消费行为已经实现线上化。近几年，商场业态的线上、线下业 务正在加速融合。星盛商业敏锐捕捉到消费结构及购物习惯的转变，加速线上渠道布局，以此推动旗下商场率先完成线上化升级。 对于此次合作，星盛商业行政总裁陈群生表示: 数智化转型是星盛商业的重要战略，期望借美团数字化工具与生态资源，完善线上线下全链路运营，推动 从 "经营场地" 到 "经营用户" 升级。我们希望通过双方流量协同、服务融合与数据驱动，构建购物中心、本地 ...

财务表现：收入与利润（同比变化） - 2025年上半年总收入284,229千元，较2024年同期313,780千元下降29,551千元（下降9.4%）[22] - 公司收入为人民币2.842亿元，同比下降9.4%[41] - 委托管理服务收入为人民币1.857亿元，同比下降11.4%，占总收入65.3%[42] - 品牌及管理输出服务收入为人民币3440万元，同比下降20.8%，占总收入12.1%[42] - 整租服务收入为人民币6410万元，同比增长5.7%，占总收入22.6%[42] - 客户合约收入从2024年上半年的2.85119亿元人民币下降至2025年上半年的2.56104亿元人民币，同比下降10.2%[105] - 租赁收入从2024年上半年的2866.1万元人民币略降至2025年上半年的2812.5万元人民币，同比下降1.9%[105] - 经营租赁浮动付款（或然租金）从2024年上半年的988.6万元人民币增长至2025年上半年的1133万元人民币，同比增长14.6%[109] - 利息收入从2024年上半年的1754.7万元人民币下降至2025年上半年的1439.3万元人民币，同比下降18%[113] - 2025年上半年毛利为148.681百万元人民币，同比下降8.2%[95] - 2025年上半年除税前利润为110.955百万元人民币，同比下降2.6%[95] - 2025年上半年净利润为86.053百万元人民币，同比下降0.5%[95] - 公司利润为人民币8610万元，同比下降0.5%[55] - 期内利润及全面收益总额从2024年上半年的8.6496亿元人民币下降至2025年上半年的8.6053亿元人民币，减少443万元或0.51%[97][99] - 公司拥有人应占期内利润为8689.6万元人民币，同比下降2.5%（2024年同期为8910.0万元）[122] - 关联方收入合计人民币69,679千元（2024年同期：76,119千元），其中商用物业运营服务收入60,825千元[157] - 客户A（关联方）贡献收入从2024年上半年的7611.9万元人民币下降至2025年上半年的6967.9万元人民币，同比下降8.5%[112] 财务表现：成本与费用（同比变化） - 服务成本为人民币1.355亿元，同比下降10.8%[43] - 2025年上半年销售开支为6.676百万元人民币，同比下降54.5%[95] - 销售开支为人民币670万元，同比下降54.5%[49] - 2025年上半年行政开支为26.346百万元人民币，同比下降17.0%[95] - 行政开支为人民币2630万元，同比下降17.0%[50] - 2025年上半年融资成本为18.451百万元人民币，同比上升1.7%[95] - 所得税开支从2024年上半年的2737.4万元人民币下降至2025年上半年的2490.2万元人民币，同比下降9%[115] - 公司期内利润中员工成本总额为8971.9万元人民币，同比下降9.4%（2024年同期为9902.2万元）[119] - 投资物业折旧费用为2308.2万元人民币，与去年同期2308.2万元基本持平[119] - 租赁装修开支为2616.9万元人民币，同比下降41.7%（2024年同期为4491.2万元）[124] 盈利能力指标 - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点[45] - 整租服务毛利率为24.5%，同比大幅上升11.8个百分点[45] - 品牌及管理输出服务模式毛利率较高且促进快速地域扩展[14] 业务规模与合约结构 - 截至2025年6月30日，公司向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约2.65百万平方米[7] - 总合约建筑面积中约45.8%由独立第三方开发或拥有[7] - 已开业零售商业物业27个，总已开业建筑面积约1.65百万平方米[7] - 截至2025年6月30日总合约建筑面积为2,647千平方米，较2024年12月31日的2,710千平方米减少63千平方米（下降2.3%）[19] - 品牌及管理输出服务物业数目从34个减少至33个，合约建筑面积从1,408千平方米下降至1,345千平方米（减少4.5%）[19] - 委托管理服务保持12个物业，合约建筑面积稳定在886千平方米[19] - 整租服务维持7个物业，合约建筑面积416千平方米未发生变化[19] - 运营中项目总建筑面积达1,648,475平方米，涵盖27个商业物业[21][22] - 已开业购物中心总面积保持稳定为130.5万平方米[26] 运营模式 - 公司运营模式包括委托管理服务、品牌及管理输出服务及整租服务三种[9][11][13][17] - 委托管理服务模式拥有较高自主权，可实现更理想运营业绩并增加收入[12] - 整租服务模式可最大化项目收入但面临较高风险[18] - 收入来源包括固定费用、收入或利润的预定百分比及公共空间使用费等[15][16] 区域市场表现 - 大湾区收入占比74.9%（212,938千元），其中深圳收入占比65.5%（186,135千元）[22] - 其他地区收入占比从13.4%下降至10.1%，收入额从42,129千元减少至28,792千元（下降31.7%）[22] - 长三角地区收入42,499千元，占比15.0%，较去年同期45,078千元下降5.7%[22] 物业出租率 - 截至2025年6月30日运营中零售商业物业平均出租率为92.5%，较2024年12月31日的92.4%略有提升[26] - COCO Park产品类型平均出租率达93.9%，保持稳定高位[26] - COCO City和iCO产品类型平均出租率为90.9%，较2024年末的90.7%微升[26] - 公司通过精准招商策略有效减少铺位空置率，提升项目整体出租率[30] 品牌与荣誉 - 主要品牌包括城市型购物中心COCO Park、区域型COCO City及iCO、社区型COCO Garden和高档家居购物中心第三空间[7] - 2025年上半年荣获中指院"2025年中国商业地产运营十强企业"等多项行业荣誉[8] 未来发展计划与战略 - 公司计划2025年下半年新项目开业出租率超过80%[33] - 深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD•COCO Park二期及南京星河COCO City三个新项目计划于下半年开业[33] - 智慧商业系统B端"星管家"小程序已上线，实现商户服务线上化无纸化办理[34] - 下半年将开发商场广告位、场地租赁等多元化收入渠道[31] - 部署物联网温湿度传感器，分时分区动态调节空调运行策略以实现节能降耗[35] 财务状况：资产与负债 - 贸易及其他应收款项为人民币47.3百万元，较2024年12月31日增长7.5%[56] - 贸易及其他应付款项为人民币223.2百万元，较2024年12月31日下降22.0%[57] - 现金及现金等价物为人民币1,368.4百万元，与2024年12月31日基本持平[59] - 资产负债率为44.8%，与2024年12月31日基本持平[61] - 贸易应收款项总额为2598.5万元人民币，同比增长8.4%（2024年末为2396.1万元）[125] - 其他应收款项总额为4688.3万元人民币，同比增长2.8%（2024年末为4560.4万元）[125] - 逾期超过90天的贸易应收款项为88.6万元人民币，较去年同期的255.5万元下降65.3%[127] - 贸易及其他应付款项总额从2024年12月31日的人民币286,286千元下降至2025年6月30日的人民币223,171千元，降幅为22.1%[131] - 贸易应付款项从2024年12月31日的人民币40,286千元下降至2025年6月30日的人民币30,482千元，降幅为24.3%[131] - 其他应付款项从2024年12月31日的人民币246,000千元下降至2025年6月30日的人民币192,689千元，降幅为21.7%[131][133] - 应付工资从2024年12月31日的人民币44,633千元大幅下降至2025年6月30日的人民币11,599千元，降幅为74.0%[133] - 代租户收款从2024年12月31日的人民币68,409千元下降至2025年6月30日的人民币56,231千元，降幅为17.8%[133] - 已收按金从2024年12月31日的人民币55,150千元增加至2025年6月30日的人民币58,509千元，增幅为6.1%[133] - 现金及现金等价物从2024年12月31日的710.599亿元人民币减少至2025年6月30日的497.609亿元人民币，减少212.99亿元或30.0%[96][100] - 短期银行存款从2024年12月31日的655.905亿元人民币增加至2025年6月30日的870.808亿元人民币，增长214.903亿元或32.8%[96] - 公司拥有人应占权益从2024年12月31日的124.6877亿元人民币增加至2025年6月30日的125.7646亿元人民币，增长1.0769亿元或0.86%[96][97] - 投资物业价值从2024年12月31日的78.0445亿元人民币微增至2025年6月30日的78.3532亿元人民币，增加3087万元或0.4%[96] - 递延税项资产从2024年12月31日的4.4205亿元人民币增加至2025年6月30日的5.0014亿元人民币，增长5809万元或13.1%[96] - 应收关联方款项增至人民币8,774千元（2024年12月31日：6,091千元），来自同系附属公司贸易款项[152][153] - 应付关联方款项减少至人民币907千元（2024年12月31日：5,591千元），属贸易性质[154][155] - 已签约未拨备的物业及设备资本支出为人民币32,178千元（2024年12月31日：48,928千元）[151] 现金流量 - 经营活动所得现金净额从2024年上半年的7.1887亿元人民币大幅下降至2025年上半年的3.8384亿元人民币，减少3.3503亿元或46.6%[99] - 投资活动所用现金净额为23.9732亿元人民币，相比2024年同期的27.1893亿元人民币有所改善[100] - 来自投资物业的租金收入总额为2812.5万元人民币，同比下降1.9%（2024年同期为2866.1万元）[119] 全球发售所得款项运用 - 全球发售所得款项净额约人民币777.0百万元，超额配股权额外所得款项净额约人民币64.8百万元[63] - 截至2025年6月30日，未动用所得款项净额为人民币370.0百万元，预计2026年12月31日前悉数动用[65][66] - 整租服务模式项下已动用所得款项净额人民币337.0百万元，未动用部分为人民币294.4百万元[65] - 少数股权投资已动用所得款项净额人民币39.0百万元，未动用部分为人民币45.2百万元[65] 股息与股份回购 - 宣派中期股息每股5.0港仙，较2024年同期的4.8港仙增长4.2%[90] - 已付股息从2024年上半年的1.20066亿元人民币减少至2025年上半年的7710.8万元人民币，下降35.8%[97] - 2025年中期股息每股5.0港仙，总额约5072.6万港元（约合人民币5072.6万元）[120] - 公司于2023年12月以最高每股1.24港元的价格回购1,530,000股普通股，总代价为1,817千港元（约人民币1,651千元）[137] - 公司于2024年1月以最高每股1.30港元的价格回购761,000股普通股，总代价为980千港元（约人民币891千元）[137] - 截至2025年6月30日，公司根据受限制股份单位计划已累计购回1,937,000股股份[143] 股权结构与激励 - 公司已发行股本总额为1,014,516,000股普通股[75] - 董事黄德林先生持有公司股份148,682,000股，占已发行股本14.66%[78] - 董事黄德安先生持有公司股份1,791,000股，占已发行股本0.18%[78] - 董事陈群生先生持有公司股份212,000股，占已发行股本0.02%[78] - 董事马超群先生持有公司股份80,000股，占已发行股本0.01%[78] - 董事刘军先生持有公司股份200,000股，占已发行股本0.02%[78] - 控股股东黄楚龙先生及其关联方总计持有公司股份749,596,000股，占已发行股本73.89%[81] - 德瑞投资发展有限公司持有公司股份147,303,000股，占已发行股本14.52%[81] - 股份奖励计划已授予但尚未执行的奖励股份为16,080,000股[84] - 购股权计划项下可供授出的购股权总数为100,000,000股，占已发行股本约9.86%[87] - 受限制股份单位计划已累计购买1,937,000股股份[88] - 截至2025年6月30日止六个月，公司未授出任何购股权[141]和受限制股份单位[144] - 股份奖励计划于2023年4月17日采纳，涉及德瑞投资持有的150,000,000股股份，占公司已发行股本14.72%[146] - 股份奖励计划向136名合资格参与者授出54,800,000股奖励股份，其中19,650,000股授予集团内部参与者[146] - 截至2025年6月30日尚未行使的奖励股份为5,220,000股，期内行权1,112,000股，作废2,803,000股[147] - 奖励股份公允价值为9,843,000港元，采用二项式定价模型计算，假设行使价1.16港元，预期波幅58.36%-61.27%[149][150] - 集团确认截至2025年6月30日止六个月股份奖励开支人民币981,000元（上年同期：402,000元）[150] - 以股份为基础的支付开支为人民币981,000元，较2024年同期增长144%[67] - 主要管理人员酬金总额人民币4,854千元（2024年同期：4,024千元），含股权激励付款121千元[160] 雇员情况 - 雇员总数为840名，较2024年12月31日减少114名[67] 其他重大事项 - 珠海星河COCO Park于2025年上半年完成解约，导致品牌及管理输出服务物业数量减少[19] - 公司及其附属公司在报告期内未购买、出售或赎回任何上市证券[76] - 普通股加权平均数为1,012,579千股，与去年同期1,012,635千股基本持平[123]

核心观点 - 星盛商业2025年中期财报展现经营韧性和成长潜力 通过精细化管理和区域深耕在行业挑战中实现稳健业绩 并在大湾区消费升级中凸显价值 [1] - 公司财务表现稳健 收入2.84亿元 大湾区占比74.9% 毛利率52.3% 归母净利润0.87亿元 管理费用降至9.3% [3] - 运营数据亮眼 平均出租率92.5% 同店销售增长11.4% 同店客流增长4.4% 空置率7.5%低于行业平均13.8% [4] - 业务布局覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 已开业27个项目 筹备中17个项目 [3] - 公司具备稳定分红政策 上市5年连续分红8次 累计5.86亿港元 中期股息每股5.0港仙 在手现金13.68亿元 [7] - 数字化和AI能力提升运营效率 通过技术实现业务协同和用户体验增强 [9] - 下半年多个新项目开业 包括深圳星河WORLD COCO Park二期等 承接大湾区和长三角消费活力 [8] 财务表现 - 2025年上半年收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 毛利1.49亿元 毛利率52.3% 同比上升0.7个百分点 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 在手现金13.68亿元 [7] 运营表现 - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 显著低于行业平均13.8% [4] - 累计同店销售同比增长11.4% 同店客流增长4.4% [4] - 覆盖52个商用物业项目 21个城市 总合约建筑面积265万平方米 [3] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 含1个城市型、6个区域型、10个社区型购物中心 [3] 业务发展 - 引入盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等头部品牌 [4] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park的主力店焕新 [4] - 下半年预计开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City等项目 [8] - 把握港客北上消费趋势 依托项目布局和运营优势 [8] 行业背景 - 商用物业运营行业面临消费复苏不均衡挑战 [1] - 珠三角九市社会消费品零售总额超1.8万亿元 [8] - 港股"慢牛"行情持续 资金关注兼具稳健性与弹性的标的 [6]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩稳健 收入2.84亿元 大湾区收入占比74.9% 归母净利润0.87亿元 管理费用率降至9.3% 现金储备13.68亿元 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [1][3] - 公司通过精细化管理实现降本提效 同店销售增长11.4% 客流增长4.4% 平均出租率92.5% 空置率7.5%低于行业13.8% 新签盒马鲜生等品牌 开通港客便捷服务 [3][5] - 公司持续扩大业务规模 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业165万平方米 筹备中项目17个 下半年计划开业4个项目 [5][14] - 消费市场回暖为行业带来机遇 大湾区消费升温 港澳市场结构性回暖 促消费政策持续发力 基础设施落地 释放商业综合体增长潜力 [6] 财务表现 - 收入2.84亿元 其中大湾区收入占比74.9% [3] - 归母净利润0.87亿元 [3] - 管理费用率9.3% 同比下降0.8个百分点 [3] - 现金储备13.68亿元 [3] - 中期股息每股5.0港仙 上市5年累计分红5.86亿港元 [3] 运营指标 - 覆盖21个城市52个项目 总合约建筑面积265万平方米 已开业建筑面积165万平方米 [5] - 已开业项目27个 筹备中项目17个 包括1个城市型购物中心、6个区域型购物中心、10个社区型购物中心 咨询项目8个 [5] - 同店销售同比增长11.4% 同店客流同比增长4.4% [5] - 平均出租率92.5% 空置率7.5% 低于行业13.8%的空置率 [5] 业务发展 - 新签盒马鲜生、寰映影院、Calvin Klein等品牌 [5] - 完成深圳·星河WORLD COCO Park及广州南沙星河COCO Park主力店焕新升级 [5] - 开通港客便捷服务 包括即买即退税点和专列巴士 [5] - 下半年计划开业深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（开市客店） [14] 行业环境 - 大湾区消费市场延续升温态势 港澳市场结构性回暖 [6] - 促消费政策持续发力 基础设施落地 消费环境有望改善 [6] - 旅游业加速回暖 游客接待量、口岸流量、演艺经济数据势头良好 [6] 管理层观点 - 坚持与股东分享发展红利 每年争取尽可能高的分红额度 但需在股东短期回报与公司长期发展之间寻求平衡 [9] - 现有项目部分已显示良好增长趋势 外拓项目聚焦大湾区预计较快显现成效 重资产项目通过强化运营增加租金收入 [10] - 资金使用主要围绕主业进行投资 谨慎决策 目前关注一些新项目 [11] - 管理效率差异主要体现在精细化管理和商业绩效提升 通过政府联动、数据分析、"一店一策"等措施促进租户共同发展 [12] - 团队建设根据项目特点组建特色团队 鼓励创新和大胆启用年轻人 设立创新大奖激励合理化建议和业态创新 [12] - 持续关注并研究资产证券化机会 提升商业运营能力为使用金融工具做准备 [15]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为2000万港元，股份数目20亿股，面值0.01港元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存）均为1.014516亿股，本月底库存股份为0股[2] - 2020年12月21日购股期权计划，本月底可能发行或转让股份总数1亿股[3]

投资评级 - 推荐（维持）[1][3][7] 核心观点 - 公司2025H1营业收入2.84亿元同比下降9.4% 归母净利润0.87亿元同比下降2.5%[4] - 同店客流同比增长4.4% 同店销售额同比增长11.4% 在营项目持续提升客户吸引力与销售成效[7] - 整体毛利率52.3%同比上升0.7个百分点 主要系整租模式毛利率明显改善[7] - 拟派发中期股息每股5港仙 同比增长4.2% 2024年派息率提升至80%[4][7] - 期末在手现金13.68亿元 现金充裕[7] - 商业地产存量竞争下出租率92.5%处于较高水平[7] - 公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的 已形成完整且成熟的运营模式和产品体系[7] 财务表现 - 2025H1营业收入2.84亿元[4] - 2024年营业收入645百万元同比增长1.5% 2025E预计657百万元同比增长2.0%[6] - 2024年净利润154百万元同比下降9.7% 2025E预计158百万元同比增长2.5%[6] - 2024年毛利率46.2% 2025E预计46.5%[6] - 2024年净利率23.0% 2025E预计23.1%[6] - 2024年ROE12.4% 2025E预计12.3%[6] - 2024年EPS 0.15元 2025E预计0.16元[6] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍[7] 业务运营 - 截至2025H1合约面积约265万平方米 开业面积约165万平方米[7] - 已开业项目27个 筹备中项目17个[7] - 2025H2计划开业新项目包括深圳星河·WORLD COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City[7] - 公司以大湾区和长三角为核心发展区域[7] 关联方情况 - 关联方星河控股"三条红线"保持常绿[7] - 获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级 评级展望稳定[7] - 星河控股深耕大湾区30余年 拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业[7] - 当前年均租金收入约30亿元 发展基石稳固[7] 估值指标 - 当前P/B为0.9倍[6] - 股息率预计2025-2027年分别为9.6%、9.8%、10.1%[10]

业绩表现 - 营业收入达人民币2.84亿元[4] - 毛利为人民币1.49亿元，毛利率52.3%，同比增长0.7个百分点[4] - 归母净利润人民币0.87亿元[4] - 管理费用率9.3%，同比下降0.8个百分点[4] - 在手现金人民币13.68亿元[4] - 同店销售额同比增长11.4%，同店客流同比下降4.47%[5] - 出租率92.5%，同比提升0.1个百分点[5] - 中期派息5.0港仙/股，同比增长4.2%[5] 分红与股东回报 - 上市5年累计现金分红达5.86亿港元，连续分红8次[6] - 年度派息率2020年45%、2021年40%、2022年62%、2023年70%、2024年80%[6] - 现金分红总额2020年0.61亿港元、2021年1.02亿、2022年1.07亿、2023年1.32亿、2024年1.33亿港元[6] 业务规模与布局 - 公司为大湾区领先商业运营服务供应商，覆盖深圳、广州等城市[8] - 在营购物中心18座，其中深圳4座、大湾区多座，另拥有9座城市型及7座区域型购物中心[8][9] - 已开业项目27个，已开业面积165万平方米[9] - 在营项目开业年限分布：3年以内占64.1%、3-5年占51.1%、5-10年占27.8%、10年以上占21.8%[10] 运营能力与商户生态 - 品牌资源库数量5,000个，期内新开发250+个，在合作商户2,800个[12][13] - 空置率7.5%，低于典型城市空置率13.8%[14] - 期内引入首店数量110个[13] 营销与消费力挖掘 - 深圳福田星河COCO Park落地6场IP首展首秀，引入数十个首进深圳品牌[18] - 深圳龙岗星河COCO Park通过粉丝经济带动销售同比提升7-45%，单日客流达8.19万[19] - 深圳星河WORLD·COCO Park通过滑板日活动实现全网超6000万次曝光，销售同比提升27%[21][22] - 广州南沙星河COCO Park通过体育活动带动销售提升14%，单日客流同比增长42.5%[22] 会员生态与跨界合作 - 会员销售额同比增长14%，会员总量增长20%，银卡以上会员复购率提升24%[33] - 与京东PLUS会员达成战略合作，提供积分兑换及消费礼遇[31] - 推出"白领卡"、"家人卡"等会员服务，优化商户折扣及礼券体系[30] - 与支付宝、抖音等平台合作，升级支付即会员、直播带货等功能[33] 数智化转型与AI应用 - 通过DeepSeek AI+ERP实现业财一体与智能驱动，提升运营效率及风险识别能力[35] - 利用DeepSeek AI+星管家提升商户服务效率及经营满意度[35][37] - 积累沉淀品牌、合同、店铺、营销及结算数据[35] 企业责任与品牌影响力 - 首发《可持续探索计划》，推动大湾区零废弃商圈建设，实现11吨碳减排及2亿级声量[39] - 启动《COCO质选》专项行动帮扶出口企业转内销，获11家媒体声援及120万曝光量[41] - 2025年获中指院、中购联、中国房地产业协会等多项行业奖项及TOP10排名[43][44][45][46]

财务业绩 - 2025年上半年收入为人民币2.84亿元 [1] - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点 [1] - 公司拥有人应占利润为人民币0.87亿元 [1] - 拟派中期股息每股普通股5.0港仙 [1] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为人民币13.68亿元 [1] 业务规模 - 向52个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市 [1] - 总合约建筑面积为265万平方米（不含8个咨询服务项目） [1] - 约45.8%的项目由独立第三方开发或拥有 [1] - 已开业零售商业物业27个，总已开业建筑面积为165万平方米 [1] 行业地位 - 公司为大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局 [1]

股息相关 - 宣派2025年上半年中期股息，每股0.05 HKD[1] - 除淨日为2025年11月26日[1] - 股息派发日为2025年12月19日[1] 公司信息 - 公司为星盛商业管理股份有限公司，代号06668[1] - 董事会含3名执行董事、2名非执行董事和3名独董[2] - 财政年末为2025年12月31日[1]

收入和利润（同比环比） - 收入为人民币2.842亿元，同比下降9.4%[2][4] - 公司拥有人应占利润为人民币8690万元，同比下降2.5%[2][4] - 2025年上半年归属于公司股东的利润为8689.6万元人民币，同比下降2.5%（2024年同期：8910.0万元）[19] - 期内利润同比下降0.5%至人民币8610万元[75] - 公司收入同比下降9.4%至人民币2.842亿元[58] 成本和费用（同比环比） - 整体毛利率为52.3%，同比上升0.7个百分点[2] - 2025年上半年员工成本总额为8971.9万元人民币，同比下降9.4%，其中薪金及福利7682.7万元，股权支付98.1万元，退休福利供款1191.1万元[15] - 公司2025年上半年所得税开支为2490.2万元人民币，同比下降9.0%，其中当期企业所得税2926.8万元，递延所得税抵免436.6万元[15] - 投资物业折旧2308.2万元人民币，与去年同期基本持平（2308.2万元 vs 2310.2万元）[15] - 整体毛利率提升0.7个百分点至52.3%[65] - 整租服务毛利率大幅提升11.8个百分点至24.5%[69] - 销售开支同比下降54.5%至人民币670万元[70] - 行政开支同比下降17.0%至人民币2630万元[71] - 以股份为基础付款开支增至人民币98.1万元（2024年同期：40.2万元）[87] 各业务线表现 - 委托管理服务收入为人民币1.857亿元，同比下降11.4%[10] - 品牌及管理输出服务收入为人民币3440万元，同比下降20.8%[10] - 整租服务收入为人民币6410万元，同比上升5.7%[10] - 委托管理服务收入同比下降11.4%至人民币1.857亿元，占总收入65.3%[59] - 品牌及管理输出服务收入同比下降20.8%至人民币3440万元，占总收入12.1%[59] - 整租服务收入同比增长5.7%至人民币6410万元，占总收入22.6%[60] - 委托管理服务模式覆盖12个物业，合约建筑面积886千平方米[37] - 品牌及管理输出服务模式覆盖33个物业，合约建筑面积1,345千平方米[37] - 整租服务模式覆盖7个物业，合约建筑面积416千平方米[37] 各地区表现 - 截至2025年6月30日，公司在大湾区收入为212,938千元人民币，占总收入74.9%，其中深圳地区收入186,135千元人民币，占比65.5%[41] - 长三角地区收入为42,499千元人民币，占总收入15.0%[41] - 其他地区收入为28,792千元人民币，占总收入10.1%[41] - 截至2025年6月30日，公司合约建筑面积为2,647千平方米，覆盖52个物业项目[41] - 大湾区合约建筑面积达1,500千平方米，覆盖32个物业项目[41] - 长三角地区合约建筑面积为422千平方米，覆盖9个物业项目[41] - 其他地区合约建筑面积为725千平方米，覆盖10个物业项目[41] 运营和物业数据 - 公司整体平均出租率达92.5%，其中COCO Park出租率为93.9%，COCO City和iCO出租率为90.9%[42] - 公司运营中购物中心面积达1,305千平方米，其中COCO Park占494千平方米，COCO City和iCO占576千平方米[42] - 公司总合约建筑面积为2.65百万平方米，覆盖52个商用物业项目及21个中国城市[24] - 其中45.8%的建筑面积由独立第三方开发或拥有[24] - 已开业零售商业物业27个，总开业建筑面积约1.65百万平方米[24] - 公司总运营零售商业物业总建筑面积达1,648,475平方米，其中购物中心面积1,305,027平方米，停车场面积343,448平方米[38][39] - 出租率计算基于零售商业物业实际租赁面积除以可用租赁面积且不含停车场面积[44] - 品牌及管理输出服务模式物业数量较2024年末减少1个（从34降至33）[37] - 品牌及管理输出服务模式建筑面积较2024年末减少63千平方米（从1,408降至1,345）[37] - 总合约建筑面积较2024年末减少63千平方米（从2,710降至2,647）[37] - 总物业数量较2024年末减少1个（从53降至52）[37] 现金流和资本结构 - 现金及现金等价物为人民币4.976亿元，较期初下降30.0%[5] - 贸易及其他应付款项为人民币2.232亿元，较期初下降22.0%[6] - 权益总额为人民币12.656亿元，较期初上升0.8%[6] - 贸易应收款项总额2598.5万元人民币，较2024年末增长8.5%（2396.1万元）[20] - 贸易应付款项总额3048.2万元人民币，较2024年末下降24.3%（4028.6万元）[22] - 其他应付款项19268.9万元人民币，较2024年末下降21.7%（24600.0万元）[22] - 公司现金及现金等价物为人民币13.684亿元，与2024年底基本持平[79] - 公司无银行贷款及其他借款，保持零有息负债[80] - 资产负债率为44.8%，较2024年底44.9%基本稳定[81] - 全球发售所得款项净额约人民币7.77亿元，超额配股权额外净额约人民币0.648亿元[83] - 尚未动用所得款项净额为人民币3.70亿元，预计2026年底前按原比例使用[85][86] - 资产抵押情况为零，未有任何资产受限[90] 股息和股份信息 - 宣派中期股息每股普通股5.0港仙[2] - 宣派2025年中期股息每股5.0港仙，总额约5072.6万港元（约人民币5072.6万元）[16] - 普通股加权平均股数为1,012,579千股，与去年同期基本持平（1,012,635千股）[20] - 公司于2024年1月回购761千股普通股，每股价格区间1.25-1.30港元，总代价980千港元[23] - 截至2025年6月30日止六个月中期股息为每股普通股5.0港仙，较2024年同期的4.8港仙增长4.17%[95] - 公司或其附属公司在截至2025年6月30日止六个月内未购买、出售或赎回任何上市证券[92] - 截至2025年6月30日及公告日期公司未持有任何库存股份[93] - 中期股息预计于2025年12月19日派付予2025年12月1日登记在册股东[95] - 2025年11月28日至12月1日期间暂停办理股份过户登记手续[95] 战略举措和运营优化 - 深圳光明星河COCO City、深圳星河WORLD • COCO Park二期、南京星河COCO City三个新项目计划下半年开业且开业出租率目标超80%[49] - 公司通过精细化招商策略减少铺位空置率并提高整体出租率[46] - 公司部署物联网温湿度传感器分区分时动态调节空调策略以实现节能降耗[52] - 公司优化停车场收费策略和应用智能设备以减少人力成本并提高收益[54] - 公司推动BI数据平台迭代升级并引入AI算法优化数据应用[52] - 公司搭建租赁结算(ERP)系统实现业财一体化和效益提升[51] - 公司通过空调设备改造、变频技术及余热回收等措施降低制冷系统能耗[53] - 公司B端系统“星管家”小程序已上线实现商户服务线上化与无纸化办理[50] - 公司强化C端营销平台深度开发COCO Club会员小程序交易功能[51] 人力资源 - 雇员总数降至840名（2024年底：954名），减少约12%[87] 公司治理和合规 - 截至2025年6月30日止六个月财务资料由德勤·关黄陈方会计师行按香港审阅准则2410号审阅[96] - 公司确认全体董事遵守上市规则附录C3标准守则的规定[91] - 公司声明已应用上市规则附录C1企业管治守则的良好管治原则[94] - 中期报告将于适当时候寄发股东并在联交所及公司网站登载[97] - 审核委员会由独立非执行董事温凯琳、郭增利及非执行董事刘军组成[96]