活动概况 - 格隆汇于12月22日在线举办“科技赋能·资本破局”分享会，并在会上揭晓了“金格奖”年度卓越公司评选榜单 [1] - 评选覆盖了在港交所、上交所、深交所、纽交所、美国证券交易所、纳斯达克证券交易所上市的全部上市公司及独角兽公司 [4] - 评选旨在打造投资圈中最具参考价值的上市公司及独角兽公司排行榜，其初衷是“全球视野，下注中国” [4] 获奖者名单 - 佰泽医疗(02609.HK)姚乐、乐舒适(02698.HK)龙瑞麒、量子之歌(QSG.US)谢东、美图公司(01357.HK)颜劲良、顺丰控股(002352.SZ/06936.HK)何捷、思考乐教育(01769.HK)苏伟恒、四环医药(00460.HK)缪瑰丽、香港中华煤气(00003.HK)杨磊明、新世界发展(00017.HK)刘富强、星盛商业(06668.HK)马超群共10位荣获“年度卓越CFO”奖项 [1] - 获奖名单排名不分先后，按公司首字母顺序排列 [1] 奖项评选标准与意义 - “年度卓越CFO”奖旨在表彰做出卓越贡献并展现出卓著领导力的企业财务领袖 [4] - CFO被定义为公司财务管理的核心角色，也是公司战略和经营的重要支持者 [4] - 评选从战略贡献、资本市场运营、企业价值创造等多个指标出发，通过严格的评审程序和定量数据分析得出最终结果 [4]

会议安排 - 星盛商业管理股份有限公司2026年1月15日上午十时举行股东特别大会[3] - 委任代表文据须于大会指定举行时间不少于48小时前送抵指定地点[9] - 2026年1月12日至15日暂停办理股份过户登记手续[9] - 过户文件及股票须于2026年1月9日下午四时三十分前送交指定地点[9] 决议事项 - 确认及批准新商用物业运营服务框架协议等三项普通决议案[4][7] - 授权董事落实新商用物业运营服务框架协议等事宜[4] - 确认及批准新租户管理服务框架协议及相关交易[7] - 授权董事落实新租户管理服务框架协议等事宜[7] - 确认及批准新整租框架协议及相关交易[7] - 授权董事落实新整租框架协议等事宜[7]

会议信息 - 股东特别大会将于2026年1月15日上午十时正举行[1][2] - 代表委任表格须于大会或任何续会指定举行时间48小时前存置指定处[5] 公司信息 - 公司每股面值为0.01港元[2] - 按股数投票时，每位股东每股股份享有一票表决权[5] 协议事项 - 需确认及批准新商用物业运营服务框架协议及其项下交易（含建议年度上限）[3] - 需确认及批准新租户管理服务框架协议及其项下交易（含建议年度上限）[3] - 需确认及批准新整租框架协议及其项下交易（含建议年度上限）[3]

公司信息 - 公司于2019年9月13日在开曼群岛注册成立，为投资控股公司，附属公司在中国提供商用物业运营及租赁服务[9][85][131] - 公司股份面值为每股0.01港元[11] - 黄先生为控股股东，间接持有公司已发行股本约73.89%[97][98][123][142] 协议情况 - 现有商用物业运营、整租、租户管理服务框架协议2025年12月31日届满，新协议2025年10月24日订立，期限2026年1月1日至2028年12月31日，可协定延期或续期[17][18][112][122][145][149][171][174][190][191][192] 业绩数据 - 截至2025年12月31日，现有商用物业运营服务框架协议定位等咨询及运营管理服务年度上限总计分别为228,600、281,700、350,400千元[24] - 截至2025年9月30日，现有商用物业运营服务框架协议实际交易金额总计分别为203,308、149,151、80,588千元，年度上限使用率分别约为88.9%、52.9%、23.0%[26] - 截至2028年12月31日，新商用物业运营服务框架协议建议年度上限总计分别为209,256、268,863、332,203千元[28] - 截至2024年12月31日，过往交易金额分别按年增长约28.3%及 -26.6%，剔除2024年负增长后2023年增长率约为30%[31][33] - 截至2025年12月31日，现有租户管理服务框架协议租户管理服务及租金收入年度上限总计分别为25,800、33,500、40,100千元[44] - 截至2025年9月30日，现有租户管理服务框架协议实际交易金额总计分别为23,916、21,608、13,045千元，年度上限使用率分别约为92.7%、64.5%、32.5%[44][46] - 截至2028年12月31日，新租户管理服务框架协议建议年度上限总计分别为33,246、50,925、71,854千元[47] - 截至2025年12月31日，现有整租框架协议整租租金及利润补偿年度上限分别为16,100、41,800、107,100千元和19,300、83,600、84,900千元[64] - 截至2025年9月30日，现有整租框架协议实际支付整租租金分别为0、1,794、1,131千元，实际收取利润补偿分别为0、13,647、9,764千元，年度上限使用率分别约为0%、4.3%、1.1%和0%、16.3%、11.5%[65][67] - 截至2028年12月31日，新整租框架协议整租租金及利润补偿建议年度上限分别为13,769、27,672、46,436千元和79,069、86,588、124,782千元[69] 用户数据 - 公司现有购物中心及商业综合体建筑面积140万平方米[31] - 截至2028年12月31日，已开发但未交付或将开发的商用物业估计建筑面积均为12万平方米[31] - 截至2028年12月31日，预计在集团管理物业开设新店舖估计总建筑面积均为8,000平方米[51] - 现有已签订整租合约的整租项目总建筑面积约为292,000平方米，其中51,000平方米已投入营运，剩余面积预计未来两年陆续投入营运[69] - 截至2028年12月31日，整租项目总建筑面积预计分别为249,000、292,000、427,000平方米[69] 未来展望 - 预计截至2028年12月31日，新项目将分别确认超3500万元、6000万元及8500万元的收益[31] - 截至2028年12月31日首三年，新开业项目预期利润补偿高于整租租金，三年期后净收入应收款项情况将缓解[71] 新产品和新技术研发 - 无相关内容 市场扩张和并购 - 公司准备于深圳市与江苏省常州市推出新项目，加强品牌影响力及竞争力[167] - 截至2028年12月31日，每年将在大湾区开设一间建筑面积约8000平方米的电影院[185] 其他新策略 - 公司采取多项内部监控措施确保持续关连交易条款公平合理，编制标准价目表，最少每半年审视一次[76][82] - 集团计划就部分新整租协议磋商利润补偿条款，若所得利润低于协定水平，黄先生公司须补偿差额[55] - 董事会建议独立股东及股东投票赞成批准不获豁免协议及交易的决议案[105]

公司信息 - 星盛商業管理股份有限公司股份代號為6668[2] 交易进展 - 2025年10月24日公告涉及不獲豁免協議之持續關連交易[3] - 原預期2025年12月10日或之前寄發有關持續關連交易的通函，現延遲至12月22日或之前[3] 董事会构成 - 截至2025年12月9日，董事会包括3名執行董事、2名非執行董事和3名獨立非執行董事[5]

股本与股份 - 截至2025年11月底法定/注册股本总额2000万港元，股份20亿股，面值0.01港元[1] - 截至2025年11月底已发行股份10.14516亿股，库存股0，总数10.14516亿股[2] 购股权计划 - 2020年12月21日采纳的购股权计划，本月底结存可发行或转让股份1亿股[3]

股本与股份情况 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年10月底，已发行股份（不含库存）10.14516亿股，库存股份0，总数10.14516亿股[2] 购股权计划 - 2020年12月21日采纳之购股权计划，本月底结存可发行或转让股份总数1亿股[3]

协议订立 - 2025年10月24日公司与黄先生订立五项新框架协议，期限为2026年1月1日至2028年12月31日[3] - 新总采购、新转介销售服务框架协议为获豁免协议，另三项为不获豁免协议[5][6] 关联交易 - 黄先生间接持有公司已发行股本约73.89%，新协议构成持续关连交易[4] 现有协议数据 - 截至2025年12月31日止三个年度，现有总服务采购协议年度上限分别为1.2亿、1.42亿、1.7亿人民币千元[15] - 截至2024年12月31日止两个年度及截至2025年9月30日止九个月，现有总服务采购协议实际交易金额分别为3158万、8295万、5127万人民币千元[16] - 截至2025年12月31日止三个年度，现有转介销售服务框架协议项年度上限分别为19,000千元、22,700千元、27,300千元[24] - 截至2024年12月31日止两个年度及截至2025年9月30日止九个月，现有商用物业运营服务框架协议项下定位等服务实际交易金额分别为103,045千元、56,043千元、29,731千元[33] - 截至2024年12月31日止两个年度及截至2025年9月30日止九个月，现有商用物业运营服务框架协议项下运营管理服务实际交易金额分别为100,263千元、93,108千元、50,857千元[33] - 截至2025年12月31日止三个年度，现有商用物业运营服务框架协议项下定位等服务年度上限分别为112,100千元、128,600千元、164,900千元[33] - 截至2025年12月31日止三个年度，现有商用物业运营服务框架协议项下运营管理服务年度上限分别为116,500千元、153,100千元、185,500千元[33] - 现有租户管理服务框架协议2023 - 2025年年度上限总计分别为25,800千元、33,500千元、40,100千元人民币[40] - 截至2024年12月31日止两年度及2025年9月30日止九个月，现有租户管理服务框架协议实际交易总额分别为23,916千元、21,608千元、13,045千元人民币[41] - 截至2025年12月31日止三个年度，现有整租框架协议下将支付给黄先生公司的整租租金年度上限分别为16,100千元、41,800千元、107,100千元[52] - 截至2025年12月31日止三个年度，现有整租框架协议下集团将收取的利润补偿年度上限分别为19,300千元、83,600千元、84,900千元[52] - 截至2024年12月31日止两个年度及2025年9月30日止九个月，现有整租框架协议下实际支付给黄先生公司的整租租金分别为0千元、1,794千元、1,131千元[53] - 截至2024年12月31日止两个年度及2025年9月30日止九个月，现有整租框架协议下集团实际收取的利润补偿分别为0千元、13,647千元、9,764千元[53] 新协议数据 - 截至2028年12月31日止三个年度，新总采购框架协议建议年度上限分别为1.9679亿、2.5205亿、3.1477亿人民币千元[17] - 新转介销售服务框架协议，公司按物业售价百分比收取固定比率佣金[22] - 新商用物业运营服务框架协议2026 - 2028年建议年度上限分别为209,256千元、268,863千元、332,203千元人民币[34] - 新租户管理服务框架协议2026 - 2028年建议年度上限总计分别为33,246千元、50,925千元、71,854千元人民币[43] - 新商用物业运营服务框架协议定位等服务2026 - 2028年建议年度上限分别为82,730千元、94,617千元、114,051千元人民币[34] - 新商用物业运营服务框架协议运营管理服务2026 - 2028年建议年度上限分别为126,526千元、174,246千元、218,152千元人民币[34] - 新租户管理服务框架协议租户管理服务2026 - 2028年建议年度上限分别为28,406千元、40,578千元、54,893千元人民币[43] - 新租户管理服务框架协议租金收入2026 - 2028年建议年度上限分别为4,840千元、10,347千元、16,961千元人民币[43] - 截至2028年12月31日止三个年度，新整租框架协议下建议支付给黄先生公司的整租租金年度上限分别为13,769千元、27,672千元、46,436千元[55] - 截至2028年12月31日止三个年度，新整租框架协议下集团建议收取的利润补偿年度上限分别为79,069千元、86,588千元、124,782千元[55] 公司安排 - 公司将召开股东特别大会审议不获豁免协议，通函预计2025年12月10日或之前寄发股东[8][73] - 独立非执行董事组成独立董事委员会，力高获委任为独立财务顾问[7][73] 其他 - 公司为投资控股公司，附属公司主要业务包括在中国提供商用物业运营服务等[66] - 2025年10月24日公告日期，公司董事会包括3名执行董事、2名非执行董事、3名独立非执行董事[79] - 股份为公司股本中每股面值0.01港元的普通股[78]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 报告核心观点 - 行业关注点由数量增长向质量提升转变，存量项目改造焕新与下沉市场机会凸显 [3][6] - 凯德与中海商业REIT为行业打造了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环范本 [3][6] - 成熟期项目通过持续改造（AEI）可显著提升资产价值，保持运营活力 [3][36][40] - 下沉市场购物中心因供需格局更优，经营预期更稳定，部分项目估值可与二线城市相当 [3][60][64] - 优质购物中心具备长期投资价值，建议关注优秀开发运营企业及相关消费类基础设施REITs [3][75] 行业步入存量时代，商业改造焕新提升价值 - 全国商业营业用房新开工面积于2013年见顶，竣工面积于2017年见顶回落 [11][13] - 2024年全国新开业购物中心数量为436个，创近10年新低 [11][13] - 2024年开业项目中，存量调改后再开业项目占比达21.79% [13] - 截至2024年末，81.06%的在营购物中心项目已开业三年以上，超5成项目开业5年以上 [11][13] - 中海收购佛山映月湖环宇城后，通过定位调整与运营升级，2020-2024年销售额（不含新能源车）年复合增长率达22.82% [3][17][24] - 截至2025Q1，映月湖环宇城租户数量更迭率达98.19%，销售坪效与NOI近3年复合增速分别为18.1%和14% [3][24][25] - 凯德对运营近20年的长沙雨花亭项目进行持续AEI改造，如2021-2023年“沃尔玛缩铺”改造，收回8900平米面积并引入超40个品牌，改造后2024年项目GTO同比提升13% [3][36][40] - 长沙雨花亭项目2025Q1末平均出租率达97%，2024年NOI Margin为65.73%，优于可比项目长沙金茂览秀城（2023H1为49.88%）[45][49][50] - 凯德广州云尚项目加权平均剩余租赁期限仅1.78年，超75%租约在2027年底前到期，为后续调改提供较大腾挪空间 [3][54][56] 下沉市场供需格局更优，估值与部分二线城市相当 - 华夏华润商业REIT扩募资产及华夏中海商业REIT底层资产涉及佛山、昆山、淄博等三四线城市及县级市项目 [3][60][64] - 布局三四线城市较多的新城控股（吾悦广场），其商业运营收入增速近年优于布局一二线核心区的太古地产与恒隆地产 [61][64] - 佛山映月湖环宇城估值单价为10,187元/平米，与部分二线城市购物中心估值单价接近 [28][69] - 昆山万象汇估算估值单价约为12,000元/平米，高于部分二线城市购物中心如长沙金茂览秀城（10,400元/平米）和绿发济南贵和购物中心（7,615元/平米）[70][71] - 佛山2024年GDP位居全国第20，居民人均可支配收入68,862元，超过青岛、长沙等二线城市，600万资产以上富裕家庭数量排名全国第8 [69] - 佛山映月湖环宇城约27%客群来自广州，受益于“广佛同城”红利 [69] - 下沉市场高端消费易受周边大城市虹吸（如佛山流向广州港澳、昆山流向上海），限制本地购物中心高端化发展上限，更需依赖稳扎稳打经营 [3][64] 投资建议 - 建议关注优秀购物中心开发运营企业，如华润置地、华润万象生活、星盛商业、大悦城、新城控股等 [3][75] - 建议关注相关消费类基础设施REITs的投资机会 [3][75]

股本及股份情况 - 截至2025年9月底，法定/注册股本总额为2000万港元，股份20亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年9月底，已发行股份（不含库存）和总数均为10.14516亿股，库存股份为0[2] 购股权计划 - 2020年12月21日采纳购股权计划，本月底可发行或转让股份总数为1亿股[3]