民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]

纪要涉及的公司 美的置业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年重组后，2025 年上半年营收 37.3 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，核心净利润 5 亿元，同比增长 25%；截至 2025 年初，现金总量 11 亿元，资产负债率 47.7%，净资产 50.8 亿元，ROE 约 10%，派息比率从 40%提升至 70% [2][3] - **业务板块情况** - **开发服务**：主要针对控股股东开发资产进行重组，2025 年和 2026 年预计新增约 10 亿左右体量，集中在长三角和大湾区，依赖控股股东交付进度及去化速度 [3][9] - **物业管理**：收入 18.4 亿元，占比近一半，合同面积 9,255 万平方米，代管面积 7,538 万平方米，业务涵盖住宅、产业园和医院等业态，受经济环境影响，物业费收缴率为 87% [2][3][4] - **资产管理**：包括商业和产业园两部分，商业租金收入约 5 - 6 亿元；产业园货值 17 亿，每年贡献 3 - 4 亿销售收入及 8,000 万元租金收入 [2][4] - **房产科技**：包括瑞纳智能和瑞德智能，收入约 6 亿元，利润贡献少，处于培育阶段 [2][4] - **战略考量**：未来三年稳住基础，利用信誉、品牌和上市重组架构的延展性，以及管理团队务实作风寻找未来方向，在四个板块实施赛马机制，希望各板块有空间并融合出新业务 [3][13] - **决策与运营** - **第三方代建**：选择谨慎，注重资金回款和兑付能力，确保利润和质量，不盲目扩张规模，已落地 4 个项目 [7][8] - **科技智能**：着力于建筑工业化及装配式建筑，关注未来居住品质提升，相关业务集中在瑞纳智能和瑞德智能，但未实现显著利润贡献，物业端未广泛应用机器人技术 [5][6] - **收费模式**：现房销售可能使代建业务收费模式有时间差，但全周期无影响；自持与非自持物业根据商业情况商定收费模式，与自持属性无关 [11][12] - **分红政策**：2024 年重组后分红水平升至 70%，管理层和董事会暂不考虑进一步提升，需平衡发展与股东利益 [12] - **轻资产运营**：轻重结合，回报率 9.8%，融资能力强、利率成本低，轻重结合模式提供拓展空间和增长路径 [13] - **商场运营**：自持商场表现良好，OI 率逐年增长，2024 年平均 OI 率 64%，出租率 90%，管理层关注提升出租率，目前以轻资产拓展为主 [3][12][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司股票自 2018 年上市以来仅 2019 年进行过一次配售，因房产周期、控股股东认为股价低及市场行情等原因，流动性未释放，未来会寻找时机释放 [15] - 非主业态产业园医院项目整体经营水平良好，具体毛利率、续约率及回款率数据需线下查看 [16] - 公司对现金流回款要求高于利润，接业务先考虑现金流，各板块有严格考核 [3][17]

行业现状与趋势 - 房地产行业进入高质量发展阶段，轻资产运营模式成为主流，代建代管业务成为竞争赛道 [2] - 2024年TOP30代建企业总合约面积达9.14亿平方米，同比增长23%，新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6% [2] - 行业从"规模驱动"转向"价值深耕"，专业化服务能力和品牌口碑成为核心竞争力 [2] - 代建行业市场格局未定，后来者仍有后来居上的机会 [3] 美的置业代建战略 - 公司提出"轻重并举"策略，以制造业工匠精神切入代建赛道 [3] - 提供全链条代建代管服务，覆盖产品策划、设计管理、成本控制、工程管理等环节 [4] - 依托美置服务、美置商业、睿住智能和睿住建筑科技等板块，形成系统性服务能力 [5] - 代建业务强调"不卷价格"，通过长尾运营（物业管理、商业运营等）实现可持续收益 [6] - 合作方聚焦城投系国企、事业单位及资金实力强的金融机构 [7] 业务落地案例 - 商住代建项目已布局云贵、沪苏、中部区域，典型案例包括无锡东望府（重构片区价格体系）和贵阳富力新天地（代建+商业运营捆绑） [8][9] - 医疗物业服务推出"S-LIFE全栈医疗康养解决方案"，服务深圳中山妇产科医院，年医废处理量超60吨 [11] - 产业园运营方面，上华智能智造产业园招商完成率99%，佛山睿创中心57家企业签约，塑料世界项目入驻50家行业龙头 [12] 运营数据与成果 - 2024年末美置服务在管面积7538万平方米（同比+15%），产业园签约收入3.9亿元，建筑面积超70万平方米 [12] - 美置商业运营13座商业体，面积超70万平方米 [12] 核心竞争力 - 制造业基因赋能精细化管理，构建"客户价值最大化"的服务体系 [13] - 全链条管控能力+信用业务本质（严格合规与风控）形成差异化壁垒 [5][6] - 实业背景支撑长期运营价值挖掘，如医疗、产业园等非住领域专业化服务 [11][12]

业绩预测与评级调整 - 下调2025年归母核心净利润预测11%至6.07亿元(同比+20%)，引入2026年预测6.76亿元(同比+12%) [1] - 维持跑赢行业评级，上调目标价21%至4.25港元/股(对应7.5%目标2025年股息收益率和8%上行空间) [1] - 公司交易于8.1% 2025年股息收益率 [1] 2024年业绩表现 - 2024年收入同比增33%至37.3亿元，归母核心净利润同比增25%至5.04亿元 [2] - 开发服务业务开展两个月实现结算收入2.93亿元，收费模式为开发服务费单方100-120元、销售服务费率1-3% [2] - 物管服务收入同比增13%至18.4亿元，在管面积同比增长15%至7,538万平米，其中控股股东贡献约88%增量 [2] - 资产运营收入同比大增92%至9.87亿元，产业园销售去化贡献收入，购物中心销售额同比+32%至29亿元，自持项目NOI率同比+11ppt至64% [2] - 地产科技收入同比-6%至6.06亿元 [2] 2025年业务展望 - 预计2025年收入同比增约24%至46.22亿元，归母核心净利润同比增约20%至6.07亿元 [3] - 开发服务预计带来最大业务增量，控股股东在建面积762万平米、空地面积593万平米，已新拓第三方住宅项目饱和收入约8,000万元 [3] - 资产运营在手优质商场经营表现爬坡及产业园销售去化有望保障增长 [3] - 物管服务预计2025年在管面积增速不低于10% [3] - 2024年派息率达归母核心净利润的70%，公司指引后续保持该派息水平且考虑派发中期股息 [3]

财务数据关键指标变化 - 美的置业2024年持续经营业务收入372580万元，较2023年增长33.3%[13] - 2024年毛利133170万元，较2023年增长38.7%，毛利率为35.7%，较2023年增加1.4%[13] - 2024年净利润48620万元，较2023年增长23.2%，公司拥有人应占利润47840万元，较2023年增长27.6%[13] - 2024年核心净利润51270万元，较2023年增长21.8%，公司拥有人应占核心净利润50390万元，较2023年增长25.4%[13] - 2024年每股基本及摊薄盈利0.33元，较2023年增长22.2%[13] - 2024年资产负债率为47.7%，较2023年的75.1%有所下降[16] - 2024年公司持续经营业务收入37.258亿元，同比增长33.3%，亏损23.5041亿元，其中持续经营业务盈利4.8618亿元[82] - 2024年归属于公司所有者的净亏损20.5789亿元，其中持续经营业务净利润4.784亿元，基本及摊薄每股收益0.33元[82] - 2024年物业管理服务收入18.3922亿元，较2023年的16.3274亿元增长12.6%，主要因合约管理物业总建筑面积增长15%[83] - 2024年资产运营收入9.872亿元，较2023年的5.1477亿元增长91.8%，主要因美的房地产开发工厂年内交付3.079亿元[84] - 持续经营业务销售成本239412万元，较2023年上升30.5%，因业务规模增长[90][95] - 持续经营业务毛利133169万元，较2023年上升38.7%，因收入上升[91][96] - 持续经营业务其他收入及其他亏损净额收益1096万元，较2023年下降82.0%，因汇兑收益减少[92][97] - 本公司拥有人应占核心净亏损199377万元，持续经营业务拥有人应占核心净利润50385万元，较2023年上升25.4% [102][106] - 2024年12月31日公司现金及银行存款110294万元，总借款63538万元，净现金46756万元，净负债率不适用（2023年为35.8%）[107][108] - 2024年12月31日，集团就某些买家的按揭融资担保为2.5059亿人民币，2023年12月31日为618.698亿人民币[110][116] - 2024年12月31日，集团未对合营企业及联营公司借款提供担保，2023年12月31日为65.7598亿人民币[111][116] - 报告期内，集团总借款成本为1.3839亿人民币，较2023年同期增加0.1176亿人民币[115] 各条业务线表现 - 截止报告期末，美置服务合约项目逾400个，合约面积约9000万平方米，位列中国物业服务力TOP18企业[6][9] - 美置服务为和祐国际医院提供物业管理，服务面积约60万平方米[20][22] - 睿住发展旗下MiC模块化集成建筑系统获香港屋宇署IPA认证，可为40层（以下）建筑提供解决方案[24] - 美置服務獲2024中國物業綜合實力TOP22 [30][31][38] - 美置美康中標深圳中山婦產醫院新老院區物業服務項目 [33][35][36] - 公司位列2024中國物業服務企業品牌價值100強 [38] - 公司位列2024中國物業服務華南品牌企業30強 [38] - 公司位列2024中國物業企業綜合實力TOP19 [38] - 睿住天元獲「法國雙面神GPDP AWARD銀獎」等多個設計獎項 [39] - 公司位列2024中國物業服務力百強企業TOP18 [42] - 公司位列2024中國醫院物業服務力TOP10企業 [42] - 公司位列2024中國園區物業服務力TOP20企業 [42] - 截至报告期末，美置服务合约面积9255万平方米，在管面积7538万平方米，签约产业园区56个，合约面积832万平方米[55][59] - 2024年4月美置服务进驻医疗康养领域，12月进驻深圳为深圳中山妇产医院提供服务[60][63] - 截至报告期末，集团运营13座商业体，运营面积70万平方米，其中自持5座[62][64] - 佛山悦然广场开业满5年，NOI Margin（经营利润率）达74%，处于行业优秀水平[62][64] - 贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业满2年，处于关键培育期[62][64] - 美置商业年内落地佛山顺德活力岛及广州黄埔玉树项目[62][64] - 截至报告期末，集团拥有3座产业园产权（或使用权），分别为上华产业园、佛山睿创中心、中国塑料世界[65][68] - REMAC ASPACE围绕建房子提供绿色全价值链业务场景服务[67] - 截至报告期末，睿住发展年内签约6.5亿元，MiC产品完成香港首单项目交付[70][72] - 开发服务是公司年内重组完成后新增业务板块，承接控股股东房地产开发资产全链条开发管理[73][75] - 公司过往为公立医院、学校等提供工程建设管理服务获市场积极反馈，未来将拓展第三方开发服务[74][75] - 房地产科技收入60647万元，较2023年下降6.2%，因房地产行业销售下行，建设项目减少[88][93] - 开发服务为2024年10月22日重组后新增业务，本年收入29291万元[89][94] 管理层讨论和指引 - 公司2018年10月在港交所上市，2024年完成房地產開發業務重組和分拆 [47] - 集团于2018年10月在香港联交所上市，挂牌超6年，年内完成重组及剥离房开业务，聚焦轻资产业务[51] - 集团专注“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块[53][57] - 2024年公司虽因终止经营业务的物业减值出现亏损，但持续经营业务保持稳定增长[82] - 2024年对于公司而言是变革与更新之年，有望成为更优秀的上市公司[77][79] - 公司年内完成重组，减少房地产市场周期性风险敞口，未来业务更专注轻资产[76][79] - 集团业务主要以人民币进行，大部分资产以人民币计值，未面临汇率波动重大风险[119][121] - 集团认为法律程序产生的责任不会对业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响[120][122] - 公司维持内部监控政策并进行信贷评估，以降低应收贷款及其他应收款项的信贷和违约风险[134] - 公司在确定贷款条款时会考虑借款人信用风险、可收回程度、市场利率和潜在业务关系等因素，无抵押贷款通常利率更高[136][140] - 公司认为信用记录良好、还款来源稳定的企业足以保证按期还款，因此部分交易未提供抵押品[137][140] - 公司会对贷款交易进行规模测试和独立性核查，确保符合上市规则[138][141] - 公司设立内控措施控制信贷风险，包括定期分析贷款组合、监控还款情况和实施债务收回程序[139][141] - 公司业务围绕房地产价值链，增长受房地产市场波动、消费者购买力和法规调整等因素影响[142][145] - 房地产新建和交付项目减少、居民消费下降和政策法规调整可能影响公司业务增长、收益结构和盈利水平[143][145] - 公司将优化现有业务，提升项目管理服务竞争力，拓展核心物业管理业务，开发多元化产品并探索海外市场[144][145] - 除特定收购外，年内公司无其他重大投资、收购或出售附属公司、联营公司及合营企业的计划[146][148] - 2024年1月9日，公司间接全资附属公司以4亿元收购项目公司50%股权，1月11日完成收购，公司间接持有项目公司100%股权[147][149] - 2024年6月23日公司宣布拟实施实物分派私人公司股份，提供现金替代，将房开业务剥离[150][152] - 2024年6月21日公司控股股东承诺全选实物分派，收购选择现金股东未接纳股份[151][153] - 实物分派按每股公司股份对应一股私人公司股份实施，现金替代为每股5.90港元，较2024年6月23日前最后交易日收市价3.75港元溢价约57.3%[154] - 2024年9月2日公司独立股东批准分派及出售事项，10月22日完成后房开业务不再并入财报[155][160] - 分派目的是降低股东房开业务投资风险，使公司专注持续经营业务[156][161] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年10月25日，集团向借款人1授予2亿人民币短期过渡性贷款，年利率4%，2025年2月已清偿[124][127][132] - 2024年11月5日，集团向借款人2授予1.95亿人民币短期过渡性贷款，年利率4%，报告日未偿还贷款约1.95亿人民币[124][128][133] - 贷款交易不属于集团日常业务，上市规则项下适用规模测试百分比率均低于5% [124][125] - 自2024年12月31日至报告日期集团无重大期后事项[157][162] - 截至2024年12月31日集团有9,213名全职雇员，多数在中国[158][163] - 郝恒乐55岁，2017年11月29日起任董事，现任公司董事长[164] - 郝恒乐于2018年5月15日至2024年10月22日任公司总裁[165] - 王大哉48岁，2024年6月11日任执行董事，10月22日起任总裁[168] - 刘敏51岁，自2025年3月28日起任执行董事，2010年7月加入集团，曾在美的集团1992年9月至2010年6月任职[172][173][176] - 何剑锋57岁，自2018年5月15日起任非执行董事，2024年7月退任美的集团董事[174][175][177] - 赵军49岁，自2017年11月29日起任董事，2018年5月15日调任非执行董事，2024年7月任美的集团非执行董事并退任监事[178][179][182] - 任凌艳41岁，自2024年6月11日起任非执行董事，2012年4月起在美的控股财务任职，2024年7月任美的集团监事[180][181][182][183] - 美的集团股份自2013年起于深圳证券交易所上市（股份代号：000333），自2024年起于联交所上市（股份代号：300）[170][173][175][176][177][179][181][182][183] - 郝恒乐毕业于上海财经大学经济法专业获法学学士，中欧国际工商学院获工商管理硕士，1995年4月起成中国执业律师[170] - 王大在1998年毕业于中山大学国际企业管理专业获经济学学士，2010年获高级管理人员工商管理硕士[171] - 任凌艳2006年毕业于湘潭大学获会计学学士，2020年获香港中文大学会计学硕士，2016年获广东人社厅认证中级会计师[181][183] - 谭劲松先生60岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，任审核委员会主席等职[184][186] - 谭劲松自2018年12月起任中远海运特种运输股份有限公司独立董事，曾在多间公司任职[185][187] - 欧阳伟立先生62岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，任薪酬委员会主席等职[188][190] - 欧阳伟立自2012年10月等不同时间起分别任多间香港上市公司独立非执行董事[189][191] - 陆琦先生68岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，为薪酬等委员会成员[192][195] - 陆琦自2015年4月至2019年1月任广州华苑园林股份有限公司独立董事[193][195] - 董事持有公司及其相联法团股份权益详情载于第79页至81页董事报告“权益披露”一节[194][196] - 李哓辉先生42岁，现任美的物业服务集团总经理，2017年9月加入集团[197] - 李哓辉在公司子公司担任过多种管理职位及多个董事职位[197] - 李晓晖先生42岁，现任美置服务集团总经理，负责全面运营管理及战略制定[199] - 李晓晖自2017年9月加入集团，在附属公司担任多个管理职位[199] - 李晓晖于2004年6月至2012年2月在美的集团担任人力资源经理及管理部长[198][199] - 李晓晖于2012年3月至2014年11月在长沙远大住宅工业集团担任企业发展中心总监[198][199] - 李晓晖于2015年1月至2017年8月在乐视控股销售平台担任副总裁[198][199] - 李晓晖于2003年毕业于中国湖南大学，取得工学学士学位[198][199]

核心观点 - 公司已完成房地产开发及销售业务剥离，2024年前9月地产合约销售金额约284亿元，同比下降47% [2][4] - 非持续经营业务税后亏损28亿元，导致整体净利润亏损23.5亿元 [2][5] - 持续经营业务营收37.26亿元，同比增长33%，毛利率35.7%，净利率13% [2][6] - 管理层预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20% [6] 业务结构 - 物业管理业务占比49%，营收18.39亿元，同比增长13% [6] - 资产运营业务占比27%，收入同比增长92% [6] - 房地产科技及开发服务分别占比16%和8% [6] - 未来三年物管服务及开发服务占比将维持在70%左右 [6] 物业管理业务 - 在管面积7538万平方米，合约面积9255万平方米 [3][9] - 在管项目384个，合约项目420个 [9] - 80%项目来源于母公司 [3][9] - 产业园区在管56个，面积832万平方米 [9] 产业运营业务 - 在管商业体13座，运营面积70万平方米，其中自持5座 [11] - 拥有3座产业园产权（或使用权） [11] - 2025年初通过代建代管拓展2个项目，预计全周期收入超1.1亿元 [11] - 商业业态包括城市综合体、特色商业街区、社区邻里中心和服务式公寓 [12] 财务状况 - 总资产97.2亿元，总负债46.43亿元，净资产50.8亿元 [17] - 资产负债率47.7%，净资产收益率9.6% [17] - 持有现金11亿元，投资性房地产48.6亿元 [17] - 贸易应收款及其他应收款账面余额21.22亿元，减值拨备1.4亿元 [17] 战略方向 - 定位为低杠杆、轻资产平台，短期内不会大幅投资自持物业 [17] - 计划借助国内REITs成熟契机改善资产配置结构 [17] - 房地产科技业务2025年布局大湾区，2026年拓展海外市场 [14] - 开发服务主要承接控股股东业务，控股股东在建土储762万平方米，空地土储593万平方米 [14]

文章核心观点 - 美的置业剥离房地产开发业务后保留业务营收和利润双增长 未来业务增长有潜力且预计营收和归母净利润复合增长可观 [1][2][3] 重组情况 - 去年10月美的置业完成房地产开发重资产业务与持续经营性业务股权分设 房地产开发业务线从上市公司重组至控股股东 上市公司主体转向轻资产开发部分 [1] 2024年保留业务业绩 - 营业收入37.3亿元 同比增长33% 毛利13.31亿元 同比增长38.7% 毛利率35.7% 同比增长1.3个百分点 持续经营业务的归母核心净利润5亿元 同比增长25% [1] 各业务板块营收情况 - 物管服务去年营收18.39亿元 同比增长12.6% 占总营收49.3% 资产运营收入9.87亿元 同比增长91.8% 房地产科技收入6.06亿元 同比下降6.2% 开发服务收入2.93亿元 占总收入7.9% [1] 业务潜力分析 - 投资人质疑物管服务收入未来是否成业务主力 管理层认为仅靠单一服务能力不够 开发服务收入有潜力 2024年开发服务收入因只确认2个月金额致营收比重小 2025年将全年确认 四大板块营收占比将相对均衡 [2] 开发服务收入来源 - 一方面来自控股股东已有房地产开发资源 控股股东在建土储面积762万平方米 空地土储面积593万平方米 另一方面拓展第三方开发业务 今年一季度新拓两个住宅代建项目 合约建筑面积约24万平方米 全周期收入达8000万元 [3] 业务增速预期 - 预计2025年营收复合增长不低于25% 归母净利润复合增长不低于20% 未来三年内物管服务及开发服务在上市平台规模占比基本保持70%左右 计划用3年多时间再造一个新的美的置业 [3]

文章核心观点 特朗普“对等关税”即将落地，港股三大指数早盘走高但午后涨幅收窄，交银国际认为全球不确定性升温，港股应以守待攻，4月基本面数据验证和关税等外生性影响受关注，也是政策刺激信号释放的关键 [1] 蓝筹股表现 - 小米集团-W午后跳水，跌5.49%，报46.5港元，成交额280.81亿港元，拖累恒指78.78点，公司回应SU7碰撞爆燃事件，将配合警方调查 [2] - 石药集团涨10.93%，报5.48港元，贡献恒指7.33点；九龙仓置业涨4.86%，报19.84港元，贡献恒指2.59点 [2] - 康师傅控股跌4.59%，报12.46港元，拖累恒指1.91点；中国海外发展跌4.46%，报13.28港元，拖累恒指3.92点 [2] 热门板块表现 大型科技股 - 小米午后跳水跌超5%，快手涨超3%，腾讯、阿里、美团均涨超1% [3] 生物医药股 - 国内创新药进入收获期，市场预期集采政策优化，生物医药股爆发，如宜明昂科 - B涨19.86%，康方生物涨12.86%等 [3] - 国家医保局召开优化医药集采工作研发会，业内流传相关通知截图和征求意见稿，民生证券看好医药创新和消费主线 [3] - 国务院国资委鼓励国有企业对生物医药等薄弱领域运用多种方式加快形成产业影响力 [4] 石油股 - 供应担忧推升油价，“三桶油”普遍上扬，如中海油涨2.7%，中海油服涨2.5%等 [3][4] - 特朗普言论引发地缘冲突担忧，国际油价上涨，中信证券预计2025年布伦特原油价格有望涨至70 - 75美元/桶 [4] - 2024年“三桶油”合计归母净利润超3529亿元，中国石油盈利居首，中国海油营收、净利双增，中国石化营收、净利下滑 [5] 内房股 - 内房股走势分化，美的置业涨12.04%，富力地产涨3.85%，雅居乐集团跌7.41%，中国海外发展跌4.46% [6] - 1 - 3月百强房企销售总额同比下降9.8%，3月单月同比下降10.6%，一季度市场低位运行 [6] - 美的置业2024年营收增长33%，保留业务归母核心净利润增长25%；雅居乐集团营业额微增，股东应占亏损扩大；中国海外发展收入和溢利均减少 [7] 热门异动股 - 老铺黄金续创新高，涨19.07%，2024年销售业绩增长166%，净利润增长254%，拟首次派息，中金看好其获取市场份额 [8] - 海吉亚医疗全天强势，涨9.97%，公司创始人朱义文多次增持，对公司发展有信心 [9] - 小鹏汽车表现亮眼，涨5.58%，3月交付新车33205台，同比增长268%，一季度累计交付量创新高 [10] - 泡泡玛特再破顶，涨4.98%，交银国际维持“买入”评级，目标价升至176港元，管理层目标突破200亿收入规模 [11]

文章核心观点 美的置业通过业务重构和轻资产模式转型取得成效，计划用3年多再造新美的置业，各业务板块发展态势良好且有增长预期 [1][2] 转型成效 - 2024年通过业务重构和轻资产模式转型取得实质性成效 [1] - 2024年实现营业收入37.3亿元，同比增长33%，保留业务归母核心净利润达5亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7% [1] - 截至2024年末，总资产97.2亿元，净资产50.8亿元，资产负债率47.7%，有息负债大幅下降 [1] 业务结构与规划 - 上市平台业务分开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块 [1] - 预计2025年营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长率不低于20% [2] - 未来三年物管服务及开发服务在上市平台规模占比保持70%左右，收入来自母公司稳定交付，2024年开始拓展第三方开发管理业务 [2] 各业务板块情况 物管业务 - 2024年物管服务收入18.4亿元，占整体营收49%，利润和现金流贡献较高 [2] - 预计2025年规模增速不低于10% [2] 开发业务 - 2024年确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [2] 资产运营板块 - 在营商业13座，运营面积约70万平方米，2024年营业收入6亿元，核心商业体3座 [3] - 未来2 - 3年提升核心商业体运营效率，提高商业租金收入，今年上半年开展两个轻资产运营项目，短期内无大幅投资自持物业计划 [3] 建筑科技板块 - 睿住发展2024年实现营业收入6.1亿元，签约金额6.5亿元，第三方占比100% [3] 战略理念 - 企业要根据自身资源禀赋和市场阶段选择战略模式，实现风险可控、可持续经营 [3] - 扎实落实好产品和好服务，满足客户全生命周期需求是公司生存资本和基本商业逻辑 [4]

文章核心观点 - 美的置业2024年进行资产重组，未来计划用3年多时间再造新公司，预计2025年营收和归母净利润复合增长分别不低于25%和20%，开发服务将成新增长点 [1][2] 公司业绩情况 - 2024年上市公司保留业务营收37.3亿元，同比增长33%，毛利率35.7%，归母核心净利润5亿元，同比增长25% [2] - 2024年物管服务板块收入18.4亿元，同比增长13%，资产运营板块收入9.87亿元，同比增长91.8% [2] - 2024年10月22日重组后新增开发服务板块年内确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [3] 公司业务构成及规划 - 重组后上市平台业务由开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块构成 [2] - 未来三年内，物管服务及开发服务在上市平台中规模占比保持在70%左右，核心收入来自母公司开发业务交付 [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [3] - 2025年开发服务为上市公司提供新增长点，物管服务收入占比将降至40%左右，但仍是重要构成部分 [4] 公司发展模式及战略 - 公司在房地产从“增量开发”转向“存量运营”背景下剥离开发业务，重组后采用轻重结合模式 [1] - 公司基于房地产开发全价值链提供服务，布局资产管理领域，打造房地产科技差异化能力，构建存量市场复合能力 [3]