财务数据关键指标变化 - 2024年度公司拥有人应占持续经营业务基本及摊薄每股盈利为人民币0.33元，建议派发末期股息每股0.27港元[4] - 2024年度集团持续经营业务营业收入为人民币372580万元，同比增长33.3%[5] - 2024年度集团持续经营业务毛利为人民币133169万元，同比增长38.7%，毛利率为35.7%，同比提升1.3个百分点[5] - 2024年度集团来自持续经营和终止经营业务年内亏损为人民币235041万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净亏损为人民币199377万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净利润非持续经营业务亏损为人民币249762万元，持续经营业务盈利为50385万元[5] - 公司拥有人应占溢利（亏损）方面，2024年为 -2,057,887千元，2023年为913,584千元[10] - 非控制性权益应占溢利（亏损）方面，2024年为 -292,520千元，2023年为1,211,484千元[10] - 公司拥有人应占持续经营业务溢利，2024年为478,401千元，2023年为374,989千元[10] - 公司拥有人应占非持续经营业务溢利（亏损），2024年为 -2,536,288千元，2023年为538,595千元[10] - 公司拥有人应占每股基本（亏损）/盈利，持续经营业务2024年为0.33元，2023年为0.27元；已包括非持续经营业务2024年为 -1.44元，2023年为0.66元[11] - 非流动资产中，2024年物业、厂房及设备为302,158千元，2023年为1,090,198千元[13] - 非流动资产中，2024年投资物业为4,863,369千元，2023年为6,199,032千元[13] - 流动资产中，2024年存货为71,221千元，2023年为149,360千元[13] - 流动资产中，2024年在建物业为520,252千元，2023年为75,375,606千元[13] - 公司2024年总资产为9,724,500千元，2023年为201,579,205千元[13] - 2024年公司拥有人应占权益为4896757千元，2023年为25309314千元[15] - 2024年非控制性权益为184689千元，2023年为24809433千元[15] - 2024年权益总额为5081446千元，2023年为50118747千元[15] - 2024年非流动负债为933494千元，2023年为26184858千元[15] - 2024年流动负债为3709560千元，2023年为125275600千元[15] - 2024年负债总额为4643054千元，2023年为151460458千元[15] - 2024年权益及负债总额为9724500千元，2023年为201579205千元[15] - 截至2024年12月31日，公司合约资产总计34909千元，较2023年的11878千元增长193.90%[29] - 截至2024年12月31日，公司合约负债总计875106千元，较2023年的598312千元增长46.26%[29] - 2024年雇员福利开支为1,122,272千元，2023年为980,403千元[34] - 2024年物业开发销售成本为325,122千元，2023年为71,359千元[34] - 2024年清洁及园艺开支为297,308千元，2023年为256,662千元[34] - 2024年持续经营业务开支总计2,879,360千元，2023年为2,325,345千元[34] - 2024年制造成本为189,757千元，2023年为127,644千元[34] - 2024年其他收入为1836.3万元，2023年为1333.6万元；其他（亏损）/收益净额2024年为 - 740.3万元，2023年为4756.1万元；其他收入及其他（亏损）/收益 - 净额2024年为1096万元，2023年为6089.7万元[35] - 2024年财务成本净额为 - 9203.4万元，2023年为 - 116.8万元[35] - 2024年所得税开支为19923.3万元，2023年为8802.1万元[36] - 2024年每股基本盈利来自持续经营业务为0.33元，来自非持续经营业务为 - 1.77元，总计为 - 1.44元；2023年分别为0.27元、0.39元、0.66元[40] - 2024年股息为35761.4万元，实物分派为1798344.1万元，总额为1834105.5万元；2023年股息为46828.7万元，实物分派为0，总额为46828.7万元[44] - 2024年末期股息为每股0.27港元，2023年为每股0.36港元[46] - 2024年贸易应收款项净值为人民币13.46276亿元，2023年为人民币16.90713亿元[45] - 2024年其他应收款项净值为人民币6.33749亿元，2023年为人民币317.47005亿元[45] - 2024年其他预付款项为人民币1.09536亿元，2023年为人民币7.42352亿元[45] - 截至2024年12月31日，贸易应收款项总额拨备为人民币1.34039亿元，2023年为人民币0.82566亿元[49] - 2024年12月31日，第三方贷款未偿还金额为人民币3.95亿元[49] - 2024年12月31日，贷款总额拨备为人民币100万元[50] - 2024年贷款产生的利息收入为人民币400万元[50] - 以公平值计量且其变动计入损益的金融资产2024年为433,709千元，2023年为371,000千元[52] - 2024年贸易及其他应付款项为2,475,933千元，2023年为59,525,590千元[55][56] - 2024年贸易应付账款为1,319,614千元，其中关联方为154,649千元，第三方为1,164,965千元[55] - 2024年贸易应付账款按账龄分析，1年以内为934,796千元，1 - 2年为143,348千元，2 - 5年为194,186千元，5年以上为47,284千元[55] - 集团年内持续经营业务收入为37.258亿人民币，同比上升33.3%，经营利润为6.8542亿人民币，同比上升42.0%[72] - 集团年内净亏损为23.5041亿人民币，2023年为净利润21.2507亿人民币[72] - 集团销售成本为23.9412亿人民币，较2023年上升30.5%[77] - 集团毛利为13.3169亿人民币，较2023年上升38.7%[78] - 集团其他收入及其他亏损净额收益为1096万人民币，同比下降82.0%[79] - 集团销售及营销开支为1.3729亿人民币，较2023年上升29.8%[80] - 集团财务成本净额为人民币9203万元，较2023年同期的人民币117万元上升[82] - 公司拥有人应占核心净亏损为人民币19.94亿元，其中非持续经营业务拥有人应占核心净亏损为人民币24.98亿元，较2023年同期的人民币6.28亿元下降；持续经营业务拥有人应占核心净利润为人民币5.04亿元，较2023年的人民币4.02亿元上升25.4%[83] - 2024年12月31日，集团总现金及银行存款为人民币11.03亿元，其中现金及现金等价物为人民币10.34亿元，受限制现金为人民币6899万元[84] - 2024年12月31日，集团总借款为人民币6.35亿元，均为银行及其他借款[85] - 报告期内，集团总借款成本为人民币1.38亿元，较2023年同期的人民币1.27亿元增加人民币1176万元[86] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年度物管服务收入为人民币183922万元，同比增长12.6%[5] - 2024年度资产运营收入为人民币98720万元，同比增长91.8%[5] - 2024年度房地产科技收入为人民币60647万元，同比下降6.2%[5] - 2024年度开发服务收入为人民币29291万元，占收入比例为7.9%[5] - 截至2024年12月31日年度，公司来自外部客户的收入为3725800千元，经营溢利为820776千元[25] - 2024年物业管理服务业务收入1839217千元，较2023年的1632735千元增长12.65%[25][27] - 2024年资产运营业务收入987199千元，较2023年的514773千元增长91.78%[25][27] - 2024年房地产科技业务收入606469千元，较2023年的646711千元下降6.22%[25][27] - 2024年开发服务业务收入292915千元，2023年该业务无收入[25][27] - 2024年物业管理服务业务经营溢利357921千元，2023年为282040千元[25][27] - 2024年资产运营业务经营溢利297593千元，2023年为73929千元[25][27] - 2024年房地产科技业务经营溢利101925千元，2023年为50267千元[25][27] - 2024年物业管理服务业务计入年初合约负债余额的已确认收入为440,312千元，2023年为331,315千元[31] - 2024年资产运营业务计入年初合约负债余额的已确认收入为78,851千元，2023年为24,800千元[31] - 2024年房地产科技业务计入年初合约负债余额的已确认收入为58,011千元，2023年为26,930千元[31] - 2024年预计一年内确认的未履行合约金额为664,290千元，2023年为454,177千元[32] - 2024年预计次年确认的未履行合约金额为210,816千元，2023年为144,135千元[32] - 集团物管服务收入为18.3922亿人民币，较2023年上升12.6%[73] - 集团资产运营收入为9.782亿人民币，较2023年上升91.8%[74] - 集团房地产科技收入为6.0647亿人民币，较2023年下降6.2%[75] - 集团新增开发服务板块，本年收入为2.9291亿人民币[76] 会计准则相关 - 公司合并财务报表按香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例披露规定编制[16] - 公司于2024年1月1日开始的年度报告期间采用新订及经修订准则，对过往及未来期间无重大影响[18] - 若干新会计准则及修订本和诠释已颁布，但未于2024年12月31日报告期间强制生效，公司未提早采纳[20] - 公司已开始评估新订或经修订准则及诠释的影响，预计生效后不会对财务表现及状况和未来交易造成重大影响，但应用香港财务报告准则第18号对报表呈列有影响[21] 公司业务架构与战略 - 截至2024年12月31日，因实物分派致内部管理架构变动，资源分配及分部表现评估资料集中于持续经营业务，非持续经营业务不再单独评估[22] - 实物分派完成后，公司主要从事物管服务、资产运营、房地产科技及开发服务业务[23] - 执行董事从四个业务分部评估公司业绩，按经营盈利计量评估营运分部表现，不包括财务成本及应占联营合营企业业绩[24] - 分部间销售按交易条款进行，向执行董事报告的外部客户收入计量方法与合并综合收益表一致[24] - 公司于2018年10月在香港联交所上市，年内完成重组及剥离房开业务[58] - 公司战略聚焦轻资产业务，降低有息负债，打造更稳健业务体系[58] - 集团专注“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块[59] - 集团完成年度重组，秉持创业者心态、敬畏市场、坚持长期主义[60] - 2024年1月9日，公司间接全资附属公司收购项目公司50%股权，代价为人民币4亿元，收购于2024年1月11日完成，公司间接持有项目公司100%股权[91] - 2024年6月23日，公司宣布拟实施实物分派，将房地产业务剥离[92] - 公司控股股东承诺选择接受实物分派，并收购选择现金的股东未接纳的私人公司股份[93] - 2024年10月22日完成分派及出售事项后，公司不再持有私人公司股份，房开业务财务业绩不再并入综合财务报表[94] - 选择实物分派的股东

财务状况 - 公司累計發行三期共計人民幣41.4億元中期票據,有息負債總量為人民幣371.0億元,較上年同期下降人民幣66.6億元[6] - 淨負債率為50.1%,現金短債比~1.26;扣預資產負債率67.8%,三道紅線保持綠檔[6] - 加權平均融資成本為4.54%,繼續保持低位水平[6] - 總現金及銀行存款為人民幣13,489.99百萬元,未動用銀行授信額度為人民幣118,564.00百萬元[46] - 總借款為人民幣37,105.17百萬元,淨負債率為50.1%[47] - 總借款成本下降,為人民幣943.34百萬元,主要由於降低總借款金額及增加低成本融資比例[48] 业务重组 - 建議將房開業務重組,通過實物分派方式從本集團剝離[9] - 重組完成後,將構建「開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技」的業務模式,聚焦於民生實業,以低積桿、輕資產的方式繼續深耕房地產開發全價值鍵[9] - 重組完成後,將無需背負大額債務,真正意義上回歸經營,致力於建設好房子、提升物管服務品質、提升資產運營及管理能力,並布局建築工業化及空間智裝產業[9] - 重組完成後,公司將專注於輕資產性質、專業化服務導向的業務,減少房地產市場周期性風險[16] - 公司未來將擁有更具可持續性的商業模式,並得到控股股東的支持[16] 业务发展 - 物管服务业务规模稳步提升,合约面积918万平方米,在管面积6,989万平方米[11] - 物管服务业务拓展至产业园区、医疗康养等领域,在管产业园区45个,面积721万平方米[11] - 美置商业运营项目13座,包括10座在营商场和3座长租公寓,运营面积超70万平方米[12] - 佛山悦然广场商业运营已进入成熟期,NOI Margin达76%,处于行业优秀水平[12] - 睿住发展在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米,并积极布局港澳及海外市场[13][14] - 开发代建业务将承接重组后的房地产开发资产,并积极开拓第三方代建服务[15] 财务表现 - 報告期內集團收入為人民幣25,134.11百萬元，同比下降30.8%[18] - 報告期內經營利潤為人民幣351.32百萬元，同比下降86.5%[18] - 報告期內利潤為人民幣596.18百萬元，同比下降64.2%[18] - 報告期內核心利潤下降63.3%至人民幣642.47百萬元[18] - 本公司擁有人應佔核心淨利潤下降51.1%至人民幣418.56百萬元[18] 土地储备 - 於2024年6月30日，本集團土地儲備的總建築面積約2,500萬平方米，涉及315個物業開發項目[22] - 本集團土地儲備主要分佈在粤港澳大湾区、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區五大區域[22] - 本集團在粤港澳大湾区、長三角經濟區和長江中游經濟區的土地儲備占比較高[23][24][26] - 本集團在一線城市和二線城市的土地儲備較多[25][26][27] 股权激励计划 - 公司終止了2020年購股權計劃和2021年股份獎勵計劃，並採納了2024年購股權計劃和2024年股份獎勵計劃[70] - 2020年購股權計劃旨在認可和獎勵對公司有貢獻的董事、管理層和員工[71] - 截至2024年6月30日,公司根據2020年購股權計劃授出的購股權中,有23,423,400份尚未行使[76][77] - 2024年股份計劃旨在肯定及認可本集團成員公司董事及僱員的貢獻,並提供最佳質量的報酬[85] - 截至2024年6月30日止期间,公司未根据2024年股份計劃授出任何購股權或獎勵股份[91] 公司治理 - 公司一直致力於維持高水平的企業管治,以提高對股東的透明度和問責性[59] - 公司主席兼總裁的架構有利於執行集團的長期戰略目標,但董事會將不時檢討此架構的成效[62] - 審核委員會負責檢查合併財務報表、風險管理和內部控制系統、內部審計工作以及外部審計師的獨立性和審計效果[63] 关联交易 - 本集團與最終控制方控制的公司進行了物業管理服務、管理及咨詢服務、購買家電及智能家居產品、獲得借款擔保等交易[184] - 本集團與合營企業進行了管理及咨詢服務、提供借款擔保、出售材料設備等交易[184] - 本集團與聯營公司進行了提供借款擔保、管理及咨詢服務、提供物業管理服務等交易[184] 现金流 - 公司上半年實現利潤總額為5.96億元人民幣[107] - 公司上半年銷售收現淨額為-38.54億元人民幣[108] - 公司上半年投資活動產生的現金流量淨額為0.49億元人民幣[108] - 公司上半年融資活動產生的現金流量淨額為-23.24億元人民幣[108] - 公司上半年現金及現金等價物減少淨額為61.29億元人民幣[108] - 公司上半年期末現金及現金等價物餘額為114.12億元人民幣[108] 风险管理 - 本集團的活動面臨各種財務風險:市場風險、

报告公司投资评级 - 报告维持公司"优于大市"评级 [12][19] 报告的核心观点 剥离房地产主业 - 公司计划剥离房地产开发主业,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团 [8] - 剥离房开主业后,公司将构建"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"的新业务模式 [8] 美置服务业务 - 美置服务稳固住宅基本盘,并将管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域 [9] - 美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值服务,构建"基础服务+增值运营"的产品体系 [9] 美置商业业务 - 集团着力打造悦然系商业标杆,其中佛山悦然广场NOI Margin达76%,处于行业优秀水平 [10] - 集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块,并整合3座产业园的产权及运营权 [10] 睿住发展业务 - 睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米 [11] - 睿住发展报告期内港澳业务已实现签约1.3亿元 [11] 财务数据分析 - 2024年上半年公司实现营业收入251.34亿元,同比下降30.8% [8] - 2024年上半年公司归母净利润3.8亿元,同比下降51.9% [8] - 2024年上半年公司有息负债371.1亿元,较2023年末下降2.5% [8] - 预计公司2024年EPS为0.71元,给予10-12倍PE估值,对应合理价值区间为7.73-9.28港元 [12][19]

1. 报告公司投资评级 美的置业作为行业的参与者,对行业变化的主动探索和成效值得关注。[10] 2. 报告的核心观点 2.1 主动求变,战略重塑,探索业务转型新模式 - 美的置业坚持服务为本,稳中求变,围绕轻资产性质、专业化服务,向"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"模式转型,实现更高的利润率水平和更科学的发展模式。[10][11] - 美的置业将以低杠杆、轻资产的方式继续深耕房地产开发全价值链,构建新的发展模式。[11][18] 2.2 积淀深厚,优势明确,未来想象空间无限 - 美的置业在物业、商业、产业园和房地产科技领域有很厚的积淀和优势,再加上轻资产之后的开发代建板块,有丰富的全链条经验和控股股东支持,未来想象空间无限。[19][20][38][39] - 美的置业锚定"资产运营、轻资产管理和大服务、房地产科技"三大领域,发展前景广阔。[38][39][40][41][42] 2.3 保持正向盈利,偿债压力较小,融资能力持续领跑 - 2024年上半年,美的置业净利润为5.96亿元,核心净利润为6.42亿元,保持正向盈利。[44] - 美的置业保持具有竞争力的派息政策,累计派息约90亿港元,派息比例常年超40%。[45] - 美的置业融资顺畅,发债成本低,加权平均融资成本低至4.54%,资信水平位于第一梯队。[46][47] - 美的置业基本面稳健,净负债率50.1%,现金短债比1.26倍,偿债压力较小。[48][49][50]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2024年上半年的经营数据,包括营业收入、毛利率、净利润等 [1][2] - 公司的现金流和负债情况,维持良好的信用评级和现金储备 [2] - 公司的融资情况,融资成本持续下降 [2] - 公司的土地储备情况,潜移比重不断提升 [2][3] - 公司的重组方案,将开发业务剥离上市,保留物业管理、商业运营、房地产科技等业务 [3][4][5] - 重组后公司的未来发展战略,聚焦轻资产业务,提升服务能力和客户体验 [6][7][8][9][10] 问答环节重要的提问和回答 - 分析师关注公司未来股息分派政策是否更加稳定,管理层表示会保持有吸引力的派息政策 [11][12][13] - 分析师关注公司为何选择重组而非私有化,管理层表示重组有利于公司聚焦轻资产业务,应对行业周期 [13][14][15] - 分析师关注公司未来商业资产运营的发展目标,管理层表示会继续优化存量资产,拓展轻资产的商业和产业园项目 [17][18][19] - 分析师关注公司未来第三方开发代建业务的发展前景,管理层表示会充分发挥自身开发能力,积极拓展第三方业务 [24][25][26] - 分析师询问公司重组后的复合业务模式,管理层表示将聚焦服务、资产运营、房地产科技三大板块,发挥协同效应 [27][28][29][30]

财务概况 - 公司报告期内营业收入为人民币251.34亿元，毛利为人民币23.21亿元，综合收益总额为人民币5.96亿元[4] - 报告期内，核心净利润为人民币6.42亿元，公司拥有人应占核心净利润为人民币4.19亿元[5] - 截至2024年6月30日，公司有息负债总额为人民币371.1亿元，比上年末下降2.5%[6] - 报告期内，公司连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为人民币202.1亿元[7] - 董事会已决定不宣派截至2024年6月30日止六个月的中期股息[10] - 公司董事认为，集团将能够通过发行境内公司债券、中期票据及提取银行授信额度和关联方贷款融资获得资金[38] - 控股股东已确认其意向持续向公司提供财务支持[38] - 公司董事认为，集团将拥有充足的营运资金以履行其在2024年6月30日起十二个月内的财务责任[40] - 采用新订及经修订准则及诠释对集团之业绩及财务状况概无造成任何重大影响[44] - 公司业务分为三个分部：物业开发及销售、物业管理服务、商业物业投资及营运[51] - 截至2024年6月30日止六个月，物业开发及销售收入为24,104,751千元人民币，而2023年同期为35,466,736千元人民币[54] - 物业管理服务收入在2024年为840,101千元人民币，2023年为724,887千元人民币[54] - 商业物业投资及营运中的物业租赁收入在2024年为152,017千元人民币，2023年为87,945千元人民币[54] - 酒店营运收入在2024年为4,064千元人民币，2023年为3,721千元人民币[54] - 文化旅游项目收入在2024年为33,181千元人民币，2023年为51,297千元人民币[54] - 公司报告期内收入为人民币25,134.11百万元，同比下降30.8%[162] - 公司报告期内经营利润为人民币351.32百万元，同比下降86.5%[162] - 公司报告期内利润为人民币596.18百万元，同比下降64.2%[162] - 公司报告期内核心净利润为人民币642.47百万元，同比下降63.3%[162] - 公司报告期内本公司拥有人应占核心净利润为人民币418.56百万元，同比下降51.1%[162] - 公司报告期内合约销售金额约为人民币202.1亿元，合约销售总面积约为177.3万平方米[163] - 公司截至2024年6月30日的土地储备总建筑面积约为2,500万平方米[164] - 公司报告期内物业开发及销售确认销售收入为人民币24,104.75百万元，同比下降32.0%[166] - 公司报告期内物业管理服务收入为人民币840.10百万元，同比上升15.9%[167] - 公司报告期内商业物业投资及运营收入为人民币189.26百万元，同比上升32.4%[168] - 公司截至2024年6月30日的总现金及银行存款为人民币13,489.99百万元，较2023年12月31日减少人民币6,651.71百万元[179] - 公司截至2024年6月30日的现金及现金等价物为人民币11,412.17百万元，较2023年12月31日减少人民币6,140.90百万元[179] - 公司截至2024年6月30日的总借款为人民币37,105.17百万元，净负债率为50.1%，较2023年12月31日上升14.3个百分点[180] - 公司报告期内的总借款成本为人民币943.34百万元，较2023年同期减少人民币141.81百万元[181] - 公司截至2024年6月30日就客户按揭融资作出的担保为人民币47,074.27百万元，较2023年12月31日减少人民币14,795.53百万元[182] - 公司截至2024年6月30日就合营企业及联营公司贷款作出的担保为人民币4,877.86百万元，较2023年12月31日减少人民币1,698.12百万元[183] 负债与资产 - 合约负债从29,770,226增加到44,391,799[32] - 贸易及其他应付款项从55,404,974增加到59,525,590[32] - 负债总额从131,849,953增加到151,460,458[33] - 权益及负债总额从178,998,041增加到201,579,205[33] - 合约资产与取得合约的成本总额在2024年6月30日为1,598,557千元人民币，2023年12月31日为1,838,072千元人民币[63] - 合约负债在2024年6月30日为29,770,226千元人民币，2023年12月31日为44,391,799千元人民币[67] - 截至2024年6月30日，预计一年内确认的未达成合约收入为27,350,388千元人民币，一年后确认的为4,609,810千元人民币[73] - 公司95%以上的收入和非流动资产位于中国市场[61] - 物业开发及销售成本在2024年上半年为24,530,412千元人民币，相比2023年同期的33,480,135千元人民币有所下降[77] - 土地成本、资本化利息开支在2024年上半年为20,092,739千元人民币，较2023年同期的29,105,275千元人民币减少[76] - 员工福利开支在2024年上半年为782,371千元人民币，较2023年同期的941,711千元人民币减少[76] - 营销及广告开支在2024年上半年为196,530千元人民币，较2023年同期的238,320千元人民币减少[76] - 在建物业及已竣工待售物业撇减在2024年上半年为1,976,279千元人民币，较2023年同期的1,740,050千元人民币增加[76] - 其他收入在2024年上半年为158,159千元人民币，较2023年同期的138,490千元人民币增加[80] - 其他亏损—净额在2024年上半年为73,229千元人民币，较2023年同期的249,298千元人民币减少[82] - 财务成本—净额在2024年上半年为187,666千元人民币，较2023年同期的160,090千元人民币增加[86] - 所得税开支在2024年上半年为627,742千元人民币，较2023年同期的1,085,337千元人民币减少[92] - 每股基本盈利在2024年上半年为0.26元人民币，较2023

财务表现 - 2023年收入为人民幣735.65億元，同比下降0.1%[4] - 2023年毛利為人民幣84.84億元，毛利率為11.5%，同比下降3.8個百分點[4] - 2023年淨利潤為人民幣21.25億元，淨利潤率為2.9%，同比下降2個百分點[4] - 2023年本公司擁有人應佔利潤為人民幣9.14億元，同比下降47.1%[4] - 2023年每股基本及攤薄盈利為人民幣0.66元，同比下降50.7%[4] - 2023年擬派每股普通股末期股息為港幣0.36元，同比下降55%[4] - 2023年總資產為人民幣2,015.79億元，同比下降20%[4] - 2023年總現金及銀行存款為人民幣201.42億元，同比下降23.7%[4] - 2023年淨負債率為35.8%，同比下降8.1個百分點[4] - 2023年股權回報率為3.6%，同比下降3.3個百分點[4] - 收入為人民幣73,564.50百萬元，同比下降0.1%[40] - 核心净利润下降41.7%至人民幣2,256.45百万元[40] - 本公司拥有人應佔核心净利润下降47.7%至人民幣1,029.72百万元[40] - 物业管理服务收入上升33.3%至人民幣1,521.96百万元[43] - 商业物业投资及運營收入上升22.5%至人民幣363.40百万元[44] - 銷售成本為人民幣65,080.93百萬元，較上年上升4.4%，主要由於部分項目單方成本提高以及對存在減值迹象的物業開發項目計提減值撥備增加[45] - 毛利為人民幣8,483.57百萬元，較上年下降25.0%，主要由於會計確認項目單方成本較高和對存在減值迹象的物業開發項目計提減值撥備增加[46] - 其他收入及其他虧損-淨額為人民幣351.24百萬元，基本持平上年[47] - 銷售及營銷開支為人民幣2,505.65百萬元，較上年上升5.8%，主要由於取得合約的成本攤銷增加[49] - 行政開支為人民幣1,572.57百萬元，較上年下降26.9%，主要由於實施嚴格成本控制、提升人均效能[50] - 財務收益淨額為人民幣250.23百萬元，較上年的財務成本淨額人民幣43.75百萬元的變動，主要由於境外全資控股子公司外幣借款形成的匯兌損失較上年減少[52] - 本公司擁有人應佔利潤為人民幣913.58百萬元，較上年下降47.1%[53] - 於2023年12月31日，總現金及銀行存款為人民幣20,141.70百萬元，較上年減少[54] - 於2023年12月31日，總借款為人民幣38,068.96百萬元，淨負債率為35.8%，較上年下降[56] - 總借款成本為人民幣2,131.59百萬元，較上年減少人民幣450.88百萬元[57] 业务发展 - 本集团信用保持高示範民營房企本色，成為首家獲得三大權威機構聯合創設風險緩釋憑證(CRMW)的民營房企[24] - 本集團有息負債總量下降103.9億元人民幣，淨負債率35.8%，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，融資成本保持低位[25] - 本集團堅持審慎務實的投資策略，在廣州、長沙、佛山等城市新增5幅地塊，投入成本22.4億元人民幣，新增貨值約70.0億元人民幣[27] - 本集團持續優化土儲結構，已累計完成股權歸邊項目45個，新增權益貨值98.4億元人民幣，減少權益貨值32.7億元人民幣[28] - 本集團基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市[28] - 全年交付140个项目，超9万套，交付平稳高质[29] - 聚焦为一二线高潜城市中高支付能力的家庭提供改善型产品[30] - 在管面积6,535万平方米，业主感知满意度持续稳居89分以上[32] - 绿色装配式产业累计产能超13万立方米，外部项目占比达98.2%[34] - 累計交付約5.1萬戶家庭智能家居系統，市場份額位居行業前列[35] 资产负债情况 - 本集团的业务主要以人民币进行，大部分资产以人民币计值，非人民币资产及负债主要为以港元及美元计值的银行存款及借款[66] - 公司附属公司的物业开发项目总土地储备面积为6,600,000平方米[77] - 公司已竣工可供出售及出租的建筑面积为2,100,000平方米[77] - 公司正在开发中的建筑面积为1,600,000平方米[77] - 公司未来规划开发的建筑面积为3,900,000平方米[77] - 公司共有35个在建和未来开发的项目，总土地储备面积约为4,500,000平方米[79,80] - 公司已竣工可供出售及出租的建筑面积约为1,300,000平方米[79,80] - 公司在建项目的建筑面积约为1,400,000平方米[79,80] - 公司未来开发项目的规划建筑面积约为3,100,000平方米[79,80] 企业管治 - 公司已採納不時修訂的香港聯合交易所有限公司證券上市規則附錄C1所載《企業管治守則》作為其企業管治政策及常規[108] - 公司一直致力達致高水平的企業管治，以提高對公司股東的透明度及問責性[109] - 公司已採

报告公司投资评级 美的置业维持"优于大市"评级[1] 报告的核心观点 1) 经营基本盘稳健扎实,坚持股东回报[1] 2) 融资持续顺畅,杠杆有序下降[1] 3) 聚焦深耕,土储稳步优化[2] 4) "开发+运营+科技"一体化生态,切换新增长动能[2] 公司财务数据分析 1) 2023年营业收入735.6亿元,同比-0.1%[1] 2) 2023年归母净利润9.1亿元,同比-47.1%[1] 3) 2023年毛利率11.53%,同比下降2.96个百分点[5] 4) 2023年净资产收益率3.61%,同比下降9.29个百分点[5] 5) 2023年资产负债率75.14%,同比下降3.40个百分点[5] 公司估值分析 1) 给予公司2024年EPS为0.66元,6-7倍PE估值,对应合理价值区间为每股4.35-5.07港元[6][7] 2) 与同行业可比公司相比,公司估值处于中等水平[7]

财务表现 - 2023年12月31日止年度，公司營業收入为人民幣73,564.50百萬元，毛利为人民幣8,483.57百萬元，利潤及綜合收益總額为人民幣2,125.07百萬元[1] - 2023年12月31日止年度，公司核心淨利潤为人民幣2,256.45百萬元，本公司擁有人應佔核心淨利潤为人民幣1,029.72百萬元[2] - 公司2023年的所得税前利润为4,486,978千元，按中国企业所得税率25%计算的税额为1,121,745千元[30] - 公司2023年每股基本盈利为0.66元，较2022年的1.34元有所下降[34] - 公司2023年的股息为468,287千元，董事会建议每股派发0.36港元股息[38] - 公司2023年的财务成本净额为250,232千元，较2022年的43,746千元有显著增长[29] - 公司2023年的即期所得税为3,940,035千元，较2022年的4,598,470千元有所下降[29] - 公司2023年的贸易应收款项净值为1,690,713千元，较2022年的1,263,313千元有所增长[39] - 公司2023年的贸易应收款项中，超过365天的部分为418,607千元，较2022年的426,374千元有所下降[41] - 2023年12月31日止年度，贸易应收款项总额撥備人民幣82,566,000元[43] - 公司2023年的管理及咨询服务收入为381,317千元，较2022年的371,780千元有所增长[28] - 公司2023年的政府补贴收入为70,064千元，较2022年的77,987千元有所下降[28] - 公司2023年的贸易应付款项中，超过365天的款项为6,271,062千元，本集团贸易及其他应付款项以人民币计值[52] 资产负债情况 - 2023年12月31日，公司扣除預收款後的資產負債率為67.3%，淨負債率為35.8%，現金短債比為1.44[3] - 2023年12月31日，公司有息負債總額为人民幣380.7億元，同比上年末下降21.4%，借款總額加權平均實際利率為4.80%[4] - 公司负债总额为380.7亿元人民币，较去年同期减少103.9亿元人民币[61] - 公司净负债率为35.8%，现金短债比为1.44，扣除预资产负债率为67.3%[61] - 公司加权平均融资成本为4.80%，在民企中表现突出[61] - 公司年内总借款成本为人民币2,131.59百万元，较2022年减少了450.88百万元[93] - 公司淨负债率为35.8%，较2022年12月31日的43.9%有所下降[92] - 公司年内总借款成本为人民币2,131.59百万元，较2022年减少了450.88百万元[93] - 公司就客户按揭贷款向银行提供担保，拖欠按揭付款时公司有责任償还欠付的按揭本金连同利息及罚款[94] 业务情况 - 物业开发及销售是本集团的主要业务之一，2023年的收入主要来自物业开发及销售、物业管理服务以及商业物业投资及经营[20] - 物业开发及销售所得收入中，大部分来自于某一时点确认的收入，2023年达到了71,679,140人民币千元[20] - 与物业开发及销售相关的合同资产包括合同资产和取得合同的成本，截至2023年12月31日，合同资产和取得合同的成本总额为1,838,072人民币千元[21] - 管理层预计可收回因物业销售合同而产生的取得合同成本，2023年12月31日的攤銷金額为1,592,805,000元[22] - 合同负债方面，本集团已确认合同负債为44,391,799人民币千元，主要来自物业开发及销售[23] - 物业开发及销售方面，2023年确认的合同负债已计入年初合同负债余额的已确认收入，达到58,087,021人民币千元[25] - 预计在一年内确认的与物业开发及销售相关的未达成合同金额为44,335,405,000元，根据本集团截至2023年12月31日签订的预售合同计算[25] - 物业管理服务合同方面，本集团按月确认相等于有权开票金额的收入，大部分合同没有固定期限[26] - 公司2023年的物业管理服务收入为人民币1,521.96百万元，同比上升33.3%[79] - 公司2023年的商业物业投资及运营收入为人民币363.40百万元，同比上升22.5%[80] - 公司报告期内新增了5幅地块，投入成本为22.4亿元人民币，新增货值约70.0亿元人民币[62] - 公司已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市[63] - 公司全年交付140个项目，超过9万套，交付平稳高质[64] - 公司業主感知滿意度持續穩居89分以上，已實施超400項社區改造[68] - 公司已初步完成全体系数智平台能力構建及全屋智能七大品類硬件佈局[72]

美的置业财务状况 - 美的置业截至2023年6月30日止六个月的收入为36,334.6百万人民币，同比增长14.8%[5] - 美的置业截至2023年6月30日止六个月的净利润为1,665.5百万人民币，同比下降36.1%[5] - 美的置业截至2023年6月30日的总资产为231,466.8百万人民币，较去年底下降8.1%[5] - 美的置业截至2023年6月30日的净负债率为39.8%，较去年同期下降4.1%[5] 美的物业及商业发展 - 美的物业管理服务业务在2023年上半年保持稳健扩张，获得中国物业服务企业综合实力排名前22[41] - 美的物业持续提升社区服务能力，推进社区品质提升项目超过500个[42] - 美的物业成功拓展商业物业管理项目，包括佛山菱王电梯产业园、邯郸东方国际会客厅等[42] - 美的商业持续拓展业务领域，入局母婴赛道，与本土母婴健康管理机构合作[44] - 美的商业以智慧商业体为城市设计提供更美的时光，满足不同城市、不同客群的商业需求[45] 睿住智能科技发展 - 睿住智能科技在2023年上半年累计交付92个智慧空间解决方案项目，涉及智慧家庭3.9万户、智慧社区73个[47] - 睿住智能推出智慧整家品牌睿住智选，提供智能全品类产品，首家旗舰店位于佛山北滘[48] - 睿住智能已累计获得专利及软件著作权360余项，其中发明专利120项，软件著作权117项[49] 睿住建筑科技发展 - 睿住建筑科技以“科技”赋能建筑工业化产业发展，已形成全价值链产品和服务[50] - 睿住天元新增第三方业务同比增长69%，获得多项荣誉称号，完成超156万平方米的数字化设计业务[51] - 睿住住工持续深耕大湾区市场，签约首个香港MiC模块化集成建筑项目，推出智慧舱产品[53] - 睿住住工专门设立装配式研究院，研发低碳健康新材料新工艺，已获得多项认证和奖项[54] 公司财务及股权情况 - 物业开发及销售收入为人民币35,466.74百万元，同比增长14.5%[55] - 物业管理服务收入为人民币724.89百万元，同比增长30.0%[56] - 商业物业投资及运营收入为人民币142.96百万元，同比增长6.6%[57] - 公司总借款为人民币43,768.62百万元，净负债率为39.8%[67] - 公司借款成本为人民币1,085.15百万元，借款总额加权平均实际利率为4.68%[68] - 公司股东股息方面，2023年3月24日建议每股派发0.80港元股息，较2021年减少了50%[199]