报告发布 - 公司2025中期报告通知信函日期为2025年9月29日[1] - 报告英文及中文版分别载于公司和港交所网站[1][4] 报告获取 - 无法接收网站版本可申请免费印刷本[2][5] - 非登记股东电子收取通讯需联络中介并提供邮箱[3][6][9] 咨询方式 - 咨询本函内容可在工作日致电热线[4][6] 相关规定 - 申请表额外指示除印刷外不予处理[9] - 公司可披露个人资料，保留至履行用途所需期间[9] - 在香港投寄申请表免邮费[9]

报告发布 - 公司发布2025中期报告通知，中英文版分别载于公司网站和港交所网站[1][6] 股东接收方式 - 股东可选择中英文或双语印刷版，也可指定电邮收登载通知[11] - 无有效邮箱将邮寄通知，直至提供有效邮箱[11] 回条要求 - 回条需填妥签名，可寄回或电邮，额外手写指示不接受[11] 咨询方式 - 对通知有疑问，工作日9:00 - 18:00致电热线(852) 2980 1333[4][9]

收入和利润（同比环比） - 收入增长41.3%至人民币19.966亿元[12] - 净利润大幅增长128.1%至人民币3.131亿元[12] - 持续经营业务收入为人民币19.9659亿元，同比增长41.3%[29][34] - 持续经营业务经营利润为人民币3.9581亿元，同比增长69.1%[29][34] - 持续经营业务利润为人民币3.1309亿元，同比增长128.1%[29][34] - 本公司拥有人应占持续经营业务核心净利润为人民币3.1208亿元，同比增长119.4%[29][34] - 本公司拥有人应占核心净利润增长119.4%至人民币3.121亿元[12] - 公司拥有人应占核心净利润为人民币312.08百万元，较2024年同期人民币142.26百万元上升119.4%[56] 成本和费用（同比环比） - 销售成本为人民币13.8186亿元，同比增长47.7%[39][44] - 毛利率为30.8%（毛利人民币6.147亿元/收入人民币19.966亿元）[12] 各条业务线表现 - 物管服务收入为人民币9.2999亿元，同比增长8.7%[30][35] - 资产运营收入为人民币2.7493亿元，同比增长13.9%[31][36] - 房地产科技收入为人民币2.8697亿元，同比下降9.2%[32][37] - 项目管理服务收入为人民币5.047亿元[33][38] 物业运营表现 - 物业在管面积达7,945万平方米[19][22] - 商业运营面积约70万平方米，满铺率超91%[20][22] - 产业园区运营面积约33万平方米，出租率达99%[20][22] 现金和借款 - 总现金及银行存款下降35.8%至人民币7.084亿元[15] - 短期及长期借贷均降至零，降幅100%[15] - 集团总现金及银行存款达人民币7.0842亿元[52] - 集团总借款成本为人民币4.7百万元，较2024年同期人民币86.72百万元减少人民币82.02百万元[54][59] - 集团财务收益净额为人民币11.63百万元，2024年同期为财务成本净额人民币33.14百万元[55] - 集团总现金及银行存款为人民币708.42百万元，其中现金及现金等价物为人民币625.97百万元[57] - 于2025年6月30日集团无借款[58] - 银行借款及其他借款利息开支扣除资本化利息后，财务收益净额转正主要因偿还所有借款[55] - 受限制现金为人民币42.19百万元，定期存款（三个月以上）为人民币40.26百万元[57] - 向第三方提供贷款未偿还金额约人民币191百万元，年利率4%，原本金额人民币195百万元[71][72] 资产和债务 - 总资产下降2.4%至人民币94.92亿元[15] 风险管理 - 利率风险主要来自计息银行存款，按浮动利率计息面临现金流量利率风险[63][66] - 货币风险主要来自港元及美元计值的银行存款及未来商业交易[64][67] - 公司采用严格贷款审批流程，包括信贷评估、规模测试和担保要求[83][84] 管理层讨论和指引 - 公司无重大投资、收购或出售子公司、联营公司及合营企业[85][90] - 公司自2024年12月31日以来财务状况无重大变动[86][91] - 公司自2025年6月30日至报告日期无重大期后事项[87][92] 公司治理 - 公司董事会包括3名执行董事、3名非执行董事和3名独立非执行董事[103] - 公司已完全遵守《企业管治守则》的所有条款[96] - 公司审计委员会由3名成员组成，包括2名独立非执行董事和1名非执行董事[105] - 公司董事确认遵守《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》[97][101] - 公司执行董事变动：刘敏女士于2025年3月28日获委任，林戈先生于同日辞任[103] - 截至2025年6月30日，审核委员会由三名成员组成，包括两名独立非执行董事和一名非执行董事[107] - 审核委员会已审阅集团截至2025年6月30日止六个月的未审核中期业绩[109][113] - 截至2025年6月30日，公司未持有任何库存股份[112][116] 股权激励计划 - 2020年购股权计划已授予66,660,000份购股权，行使价为每股18.376港元[120][123] - 购股权授予193名合资格参与者[120][123] - 购股权分三批归属：第一批40%（2023-2027年），第二批40%（2024-2027年），第三批20%（2025-2027年）[120][123] - 截至2025年6月30日，22,807,400份购股权仍未行使[124] - 若全部未行使购股权获行使，将占本报告日期已发行股份总数约1.59%[124] - 2020年购股权计划及2021年股份奖励计划已于2024年5月24日终止[119][122] - 公司于2024年5月24日采纳2024年购股权计划及2024年股份奖励计划[119][122] - 截至2025年6月30日，2020年购股权计划下共有22,807,400份购股权尚未行使，占已发行股份总数约1.59%[125][126] - 2020年购股权计划下，董事郝恒乐持有3,850,000份未行使购股权，行使价为每股18.376港元[126] - 集团雇员持有的购股权期内失效308,000份，期末未行使数为16,724,400份[126] - 2021年购股权授出日公平值约为人民币1.7047亿元（170.47百万元）[128][131] - 2021年股份奖励计划共向479名参与者授予18,927,500股奖励股份（2021年5,225,000股、2022年8,932,500股、2023年4,770,000股）[129][133] - 2021年股份奖励计划终止后，有4,770,000股失效奖励股份由独立受托人持有[129][133] - 2024年股份计划有效期自采纳日起10年至2034年5月23日[135] - 2024年股份计划旨在激励董事及雇员，维持长期合作关系[135] - 购股权行使条件包括财务目标达成、单位业绩考评及个人绩效考评[134] - 紧接2021年购股权授出日前收盘价为每股17.96港元[134] - 2024年股份计划有效期自2024年5月24日起至2034年5月23日止共10年[137] - 新股份发行总数上限为143,541,148股占已发行股份总数约10%[139][142] - 2020年购股权计划未行使购股权不纳入新计划授权限额[140][142] - 单个合资格参与者12个月内获授股份不得超过公司已发行股份总数1%[141][143] - 向董事或最高行政人员授股导致12个月内累计超0.1%时需股东会批准[145][147] - 向主要股东或独立非执行董事授股导致12个月内累计超0.1%时需股东会批准[146][148] - 对董事/最高行政人员/主要股东的授股需经独立非执行董事批准[144][147] - 计划授权限额可在股东批准最后一次更新后满3年申请刷新[139][142] - 授股条件需符合上市规则及董事会设定的适用条款[149] - 计划目的包括吸引激励员工并维持长期关系[137] - 2024年股份计划下可供授出的购股权及奖励股份数量为143,541,148股，占已发行股份总数约10%[163] - 截至2025年6月30日，独立受托人以信托方式持有4,770,000股未归属股份[164] - 购股权行使价釐定基准为以下较高者：授出日收市价、前5个营业日平均收市价或股份面值[150][152] - 购股权行使期最长不超过10年，归属期至少为12个月[150][155] - 接纳购股权需支付象征性费用1.00港元或人民币1.00元[150][152] - 2024年股份奖励计划归属无需支付购买价，仅需支付象征性接纳费1.00港元或人民币1.00元[151][153] - 截至2025年6月30日止六个月内未授出任何购股权或奖励股份[163][166] - 公司设有追讨机制，可在发生严重不当行为或财务报表重大误报时收回已授出权益[156][160] - 购股权及奖励股份归属取决于达成董事会或薪酬委员会釐定的绩效指标[154][159] - 绩效指标包含集团业务表现、财务表现及个人绩效评估结果[154][159] 股东结构和持股情况 - 何剑锋先生通过配偶权益持有公司股份1,164,606,463股，占总股本的81.13%[170] - 郝恒乐先生作为实益拥有人及受控法团权益持有股份总计34,735,000股，占总股本的2.42%[170] - 公司截至2025年6月30日的已发行股份总数为1,435,411,483股[175] - 美的建业（BVI）有限公司截至2025年6月30日的已发行股份总数为1,433,349,286股[180] - 何剑锋先生在关联公司美的建业（BVI）通过配偶权益持有1,403,349,286股，占其总股本的97.91%[174] - 郝恒乐先生在关联公司美的建业（BVI）通过受控法团权益持有30,000,000股，占其总股本的2.09%[174] - 公司于2025年7月2日赎回并注销美的建业（BVI）股份268,742,823股[180] - 卢德燕女士通过受控法团实益拥有公司股份1,134,606,463股（截至报告日期）[180] - 购股权行使价为每股18.376港元，有效期自2021年授出日起六年[175] - 王大在先生作为实益拥有人持有公司股份856,400股，占总股本的0.06%[170] - 控股股东卢德燕女士通过美的发展控股(BVI)有限公司及美域有限公司合计持有公司股份1,164,606,463股，占总股本81.13%[182] - 何享健先生与卢德燕女士为一致行动人，共同持有公司股份1,164,606,463股，占总股本81.13%[182] 股息派发 - 公司宣派2025年中期股息每股0.15港元，将于2025年12月22日派付[184][187] - 股份过户登记将于2025年12月3日至4日暂停，以确定中期股息资格股东名单[185][188] - 中期股息登记截止时间为2025年12月2日下午4时30分[185][188] 项目投资 - 佛山顺德北滘美的置业广场项目已完成254,732平方米商业面积，公司持有100%权益[190] - 贵阳美的置业广场项目已完成204,060平方米商业面积，公司持有90%权益[190] - 佛山美的睿创中心项目规划建筑面积131,318平方米，预计2027年4月竣工[190] - 乐从塑料新材料产业园项目规划建筑面积90,540平方米，预计2026年9月竣工[190] 人力资源 - 公司于2025年6月30日拥有全职员工8,622名，绝大多数位于中国[88] 财务报告和审计 - 美的置业中期财务资料涵盖2025年6月30日简明合并资产负债表及截至该日止六个月期间收益表、权益变动表和现金流量表[195] - 中期财务资料依据香港会计师公会颁布的香港会计准则第34号"中期财务报告"编制[195] - 核数师审阅依据香港会计师公会颁布的香港审阅准则第2410号执行[196] - 审阅范围主要涉及向财务和会计事务负责人查询及应用分析性程序[196] - 审阅范围远小于审计范围无法保证发现所有重大事项[196] - 核数师未发现中期财务资料存在重大违反会计准则的情况[199] - 审阅结论于2025年8月27日由罗兵咸永道会计师事务所出具[200] - 中期财务资料包含第32至80页的选定解释附注[195]

楼市供应与成交 - 上周昆明9个项目新增供应面积17.19万㎡ 环比暴涨292% [1] - 商品住宅成交面积6.35万㎡ 环比微涨3% 成交均价11047元/㎡ 环比持平 [1] - 5个项目加推585套房源 整体去化率约17% 其中邦泰春华序去化率41%为最高 [5] 项目销售表现 - 筑友双河湾单周销售金额0.29亿元 成交36套 成交均价6592元/㎡ 套均价81万元/套 [3] - 邦泰·观云销售金额0.46亿元 成交15套 成交均价18849元/㎡ 套均价304万元/套 [3] - 龙湖·峯萃成交均价21117元/㎡为周度最高 套均价356万元/套 [3] - 揽湖半山成交40套位列套数榜首 成交均价仅5000元/㎡ 套均价49万元/套 [3] 土地市场 - 上周昆明主城区无土地供应与成交 [4] 基础设施建设 - 昆明西客站综合交通枢纽一期工程启动招标 总建筑面积5.86万㎡ 预计投资8.5亿元 [7][8] - 招标范围包括西广场地块工程、轨道接驳工程及车道工程 含地下换乘中心3.57万㎡和公交枢纽2.28万㎡ [8]

股权与关联方 - 卢女士间接持有已发行股份总数约81.13%[4][18] - 美的建业由卢女士间接全资拥有，间接持股比例为100%[16] 交易数据 - 2024年10月22日至12月31日历史关连交易金额约为6190万元[10] - 截至2025年7月31日止七个月实际交易金额约2.18亿元[13] - 2025年现有年度上限从240.0修订为330.0，2026年从215.0修订为206.0[9] 协议与决议 - 2025年9月18日公司与美的建业订立补充协议修订年度上限，待独立股东批准[3][7][11] - 董事会建议于股东特别大会通过特别决议案批准建议修订，通函10月13日前后寄发[6] - 各控股股东及联系人将在股东特别大会就补充协议及上限决议案放弃投票[5] 组织章程 - 建议修订组织章程细则，允许董事会委任超一名主席及填补核数师临时空缺[6][22] 其他 - 公司经营物管服务、资产运营、房地产科技及开发服务等主要业务[15] - 美的建业集团主要于中国从事房地产开发及销售业务[16]

港股内房股表现 - 远洋集团股价下跌6.32%至0.163港元 融创中国股价下跌6.08%至1.700港元 [1] - 融信中国股价下跌4.89%至0.214港元 中梁控股下跌3.57%至0.081港元 [1] - 龙光集团下跌2.68%至1.090港元 碧桂园下跌1.59%至0.620港元 雅居乐集团下跌1.85%至0.530港元 [1] - 万科企业下跌1.74%至5.650港元 龙湖集团下跌1.53%至11.620港元 富力地产下跌1.33%至0.740港元 [1] - 美的置业下跌1.24%至4.790港元 世茂集团下跌1.23%至0.400港元 [1] 房地产市场数据 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅与上月持平 [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅与上月相同 [1] 行业趋势展望 - 房地产市场下行压力持续存在 行业修复需要过程 [1] - 短期市场活跃度有望因政策利好和"金九银十"销售旺季出现阶段性回升 [1] - 中长期行业将向高质量发展转型 注重产品品质 运营服务和可持续发展 [1]

政策背景与市场目标 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 并强调多管齐下释放改善性需求 [1] - 江苏部分城市如苏州已优化公积金政策并取消限售以配合政策导向 [1] 2025年1-8月江苏房企销售业绩 - TOP20房企销售金额门槛为34.39亿元 销售面积门槛为14.22万㎡ [3] - 招商蛇口以88.25亿元销售额位居金额榜首位 华发股份82.14亿元及绿城中国77.39亿元紧随其后 [2][3] - 销售面积前三为招商蛇口34.08万㎡ 保利发展32.17万㎡及新城控股29.07万㎡ [2][3] - TOP4房企销售业绩均超70亿元和26万㎡ [3] 江苏本土房企表现 - 本土房企TOP20销售金额门槛17.70亿元 销售面积门槛7.44万㎡ [5] - 金基地产以52.66亿元居本土销售额榜首 新城控股以29.07万㎡居销售面积榜首 [4][5] - TOP8本土房企销售业绩均超27亿元和11万㎡ [5] 本土国有房企专项排名 - 本土国有房企TOP10销售金额门槛20.41亿元 销售面积门槛7.89万㎡ [6] - 苏州恒泰以45.05亿元销售额居国有房企金额榜首位 华建地产以16.05万㎡居面积榜首位 [6] - 南京南部新城30.56亿元和梁城美景29.83亿元分列金额榜第二、三名 [6] 土地市场数据 - 全省1-8月成交涉宅用地425宗 成交规划建面2625.74万㎡ 楼面均价6484元/㎡ [7] - 8月单月成交涉宅用地85宗 成交建面494.56万㎡ 楼面均价6517元/㎡ [7] - 南京和南通为省内土地供应及成交主力 苏州以12187元/㎡楼面价领跑全省 [9] - 南京土地出让金428.32亿元居省内首位 [9] 重点城市土地成交案例 - 南通8月6日6宗宅地全部底价成交 总成交金额22.198亿元 [11] - 苏州高新区宅地由苏州高新区新振建设以4.452亿元底价竞得 楼面价12500元/㎡ [11] - 南京鼓楼区宅地由金基控股以3.40亿元竞得 楼面价12119元/㎡ [11] - 南京8月15日两宗宅地由南京地铁和电建地产分获 总成交7.23亿元 [11] - 南通海门两宗宅地8月27日以8.03亿元底价成交 楼面价约3370元/㎡ [12] 市场展望 - 政策支持力度有望加大 市场对美联储9月降息预期升温 国内货币政策空间或进一步打开 [13] - 房企预计在"金九银十"期间加快核心城市推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [13]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币1996.59亿元，同比增长41.3% [1] - 核心净利润人民币312.08亿元，同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8%，同比下降3个百分点，主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额人民币11.63亿元，同比由负转正，因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 自2018年上市后持续七年维持行业竞争力派息政策，股息率常年超8% [1] 业务板块结构 - 物管服务收入人民币929.99亿元（同比+8.7%），资产运营收入274.93亿元（同比+13.9%），房地产科技收入286.97亿元（同比-9.2%），开发服务收入504.70亿元（新增业务单元） [2] - 物管服务在管面积7946万平方米（同比+5%），合约面积9606万平方米（同比+4%） [2] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目，聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发全链条管理业务 [2] - 2025年上半年于贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目，全周期签约金额1.6亿元 [2] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元，去化率超90%，量价超委托方预期 [2] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值，目标价5.46港元（1港元=0.92元人民币） [1]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价5.46港元 [2][11] - 基于2025年12倍PE估值 [11] 核心财务表现 - 2025年上半年营业收入达人民币1996.59亿元 同比增长41.3% [11] - 核心净利润人民币312.08亿元 同比大幅增长119.4% [11] - 毛利率为30.8% 同比下降3个百分点 [11] - 财务收益净额人民币11.63亿元 同比由负转正 [11] - 预测2025/26/27年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [11] 业务运营亮点 - 物管服务收入人民币929.99亿元 同比增长8.7% [11] - 资产运营收入人民币274.93亿元 同比增长13.9% [11] - 房地产科技收入人民币286.97亿元 同比下降9.2% [11] - 开发服务作为新增业务单元贡献收入人民币504.70亿元 [11] - 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 同比分别增长5%与4% [11] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目 [11] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发资源 [11] - 2025年上半年在贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目 [11] - 全周期签约金额达1.6亿元 [11] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% [11] 股东回报 - 派发每股0.15港元中期股息 [11] - 自2018年上市以来持续七年维持超8%的股息率 [11] 财务预测 - 2025E营业收入4043百万港元 同比增长8.5% [6] - 2025E归属母公司净利润600百万港元 同比增长129.2% [6] - 预测2025/26/27年PE分别为10.60/7.78/5.97倍 [6] - 当前市值6919百万港元 股本1435百万股 [8] 同业比较 - 2025年预测PE为10.60倍 低于可比公司均值13.34倍 [13] - 总市值69亿港元 低于华润置地(2318亿港元)和龙湖集团(792亿港元) [13]

投资评级与目标价 - 国泰海通维持美的置业增持评级 给予2025年12倍PE估值 目标价5.46港元[1] - 中金公司给予跑赢行业评级 目标价5.8港元 中信证券给予买入评级 目标价6.5港元[1] - 近90天内2家投行给出买入评级 90天目标均价5.97港元[1] 财务表现预测 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为0.42元/0.57元/0.74元[1] - 2025年上半年核心净利润实现翻倍增长[1] - 公司持续兑现行业有竞争力的派息政策[1] 市场表现与估值 - 截至2025年9月12日收盘价4.96港元 单日上涨2.9%[1] - 港股流通市值69.19亿港元 在房地产开发Ⅱ行业170家公司中排名第39[1][2] - 当日成交量537.24万股 成交额2652.97万港元[1] 财务指标表现 - ROE为-8.54% 显著优于行业平均的-19.07% 行业排名83/170[2] - 净利率15.68% 远高于行业平均的-141.4% 行业排名21/170[2] - 毛利率30.79% 超出行业平均12.85%一倍以上 行业排名63/170[2] - 负债率47.55% 低于行业平均66.95% 行业排名60/170[2] 业务发展 - 开发业务贡献新增长点[1] - 营业收入194.12亿元 行业排名168/170[2]