股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额100亿港元，股份数目100亿股，面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数27.99亿股，库存股份0股[2] - 本月内已发行股份及库存股份总额增减均为0股[8] 购股与债券 - 购股计划上月底和本月底结存股份期权150.62万股，行使价3.332港元[3] - 2023年到期可换股债券已发行总额30亿港元，本月底或发2.94亿股[6] - 2026年到期可换股债券已发行总额39亿港元，本月底或发4.92亿股[6] 其他 - 截至2025年8月31日未归属购股期权192.49万份[5] - 本月内因行使期权所得资金总额0港元[5]

2025年1-8月中国房企销售排名 - 保利发展以1428亿元销售金额位列榜首 [1] - 中海地产以1382.8亿元位居第二 [1] - 销售金额超千亿房企仅3家，第三名在海量地915.7亿元 [1] 梯队门槛值分化 - TOP10房企门槛值705.3亿元，同比增长8% [8] - TOP30房企门槛值164亿元，同比下降10% [8] - TOP100房企门槛值28.2亿元，较TOP50门槛值86.2亿元（同比下降18%）呈现显著梯度分化 [8] 限购政策调整效果有限 - 北京取消五环外住房限购，上海取消外环外限购，但未对楼市形成明显影响 [10][14] - 政策调整后上海出现两个"日光盘"：保利海上印认筹率超170%，金茂棠前认筹率超164% [11] - 同期其他外环项目去化率参差：保利西郊和煦领墅61套房仅40组客户选房，招商序96套房仅47组客户选房 [13] 土地规划调整案例 - 深圳宝安地块经调规后由招商蛇口&华润置地联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成为年度总价地王 [17] - 宁波江北地块经指标调整后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得，较2022年成交价30.3亿元下降36% [18] - 广州南沙两宗商业用地调整为商住用地，上海、武汉、长沙等多城出现类似调规案例 [18] 行业政策转向 - 房地产政策重点从"增量扩张"转向"存量提质" [16] - 土地调规通过降低容积率（如深圳地块从5.7降至3.4）、调整用地性质等方式提升开发价值 [17][18] - 政策松动为改善型客户提供购房条件，但行业仍需更大力度政策支持 [14][15]

港股内房股市场表现 - 中国金茂股价上涨4.11%至1.520港元 新城发展上涨3.63%至2.570港元 融创中国上涨2.63%至1.560港元 [1] - 龙湖集团上涨2.46%至10.840港元 中国海外发展上涨2.30%至14.230港元 华润置地上涨1.77%至31.100港元 [1] - 万科企业上涨1.69%至5.400港元 富力地产上涨1.35%至0.750港元 碧桂园上涨1.15%至0.440港元 [1] 房地产政策动态 - 北京与上海于8月陆续放松房地产限购政策 标志着全国住房限购政策整体淡出迈出重要一步 [1] - 地产研究者表示若楼市表现持续疲弱 相关城市将继续推进限购调减步伐 [1] - 中指研究院认为9月为地产政策密集出台期 在"止跌回稳"目标下新一轮支持政策有望加快推出 [1] 行业趋势与预期 - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1] - 房地产行业进入"金九银十"营销旺季 房企预计在核心城市加快推盘节奏 [1] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 绿城中国上涨1.02%至9.860港元 越秀地产上涨0.61%至4.970港元 [1]

王石对房地产市场的核心观点 - 房地产调整需数年时间完成 房价从高点已显著下跌 部分区域接近腰斩 但收入未增长及就业不稳定将延迟市场回暖 建议普通人暂缓抄底继续观望 [8] - 行业将出现"良币驱逐劣币"现象 高负债 低质量及缺乏核心竞争力企业可能破产或被兼并 财务稳健且注重品质的企业将获得更大发展空间 [10][11] - 房价将实现"软着陆"而非"硬着陆" 通过渐进式下跌使民众逐步接手 促进市场平稳过渡 [11] 行业现状数据支撑 - 2023年常住人口城镇化率超65% 城镇化高速增长期基本结束 1.4亿人口进城需求已充分释放 [16] - 2023年新生儿数量902万人 较2016年减少近50% 年轻一代房产继承比例上升 购房急迫性下降 [16] - 头部房企销售金额分化显著：保利发展1807亿元 中海地产1535亿元 绿城中国1475亿元 万科地产1367亿元 华润置地1261亿元 [9] - 头部房企销售面积分化显著：保利发展995万平方米 万科地产897万平方米 绿城中国705万平方米 [9] 区域市场分化趋势 - 人口持续向大城市集中 北上广深及武汉 成都等新一线城市房价更具支撑力 [18] - 三四线城市因人口外流面临房价持续下跌压力 建议置换非核心资产至潜力区域 [18] - 改善型住房需求上升 低密度 优质物业及配套完善的小区将成为换房首选 [18] 网友观点汇总 - 自住需求可考虑购房 尤其一线核心地段 但投资需极度谨慎 [13] - 金融属性消退促使市场回归健康 房企洗牌有利于行业良性发展 [13] - 三四线城市房产流动性急剧恶化 挂售一年仍无问津 [13]

核心业绩表现 - 1H25收入232亿元同比增长10% 归母净利润10亿元同比下降31% 核心归母净利润15.7亿元同比下降15% 符合预期[1] - 公司未宣派中期股息[1] 收入构成分析 - 不含三供一业口径在管面积同比增长6%至10.6亿平方米 带动占比约六成的物业管理服务收入同比增长7%[1] - 三供一业板块收入同比增长52% 与基础业务共同推动总收入增长[1] 盈利能力变化 - 除非业主增值服务外 多项业务板块毛利率呈现不同程度同比下降[1] - 大物管板块盈利能力下降归因于：新拓展项目毛利率低于存量 部分高毛利项目回归行业平均 问题项目阶段性投入增加 增值业务结构变化与前期投入[1] 现金流状况 - 1H25经营活动现金净流出8.8亿元 对比去年同期净流入2.7亿元[2] - 现金流下降主因三供一业业务扩张增加前期投入带来同比3.6亿元下降 以及2024年提前刺激预存导致1H25新增预存金额下降带来约6亿元影响[2] 业务发展展望 - 大物业板块经营仍面临内外部压力与挑战 精细化管理举措有望对冲外部环境影响[2] - 管理层维持年初制定的收入利润及现金流目标 并将经营成果积极回馈股东[2] 股东回报政策 - 2025年度派息目标参照当年股东应占核心净利润的60%进行现金派息[2] - 未来将通过增加现金派息和购回股份等方法逐步提升股东综合回报[2] 盈利预测调整 - 下调2025年及2026年核心归母净利润预测19%和21%至25.9亿元和26.2亿元 对应同比-15%和+1%[2] - 下调目标价4%至6.8港元 对应5%上行空间 8倍2025年市盈率 7.5%预期股息收益率[2] - 按60%派息假设 当前交易在7.8%的2025年股息收益率 维持中性评级[2]

核心财务表现 - 2025年上半年收入232亿元 同比增长10.2% [1] - 归母净利润10亿元 同比减少30.8% [1] - 核心归母净利润15.7亿元 同比减少14.8% [1] - 毛利43亿元 同比减少3.5% [1] 业务板块表现 - 物业管理收入136亿元 同比增长6.7% [1] - 三供一业收入51亿元 同比增长51.6% [1] - 社区增值收入21亿元 同比增长5.3% [1] - 三大主业合计收入占比89.6% 同比提升3.6个百分点 [1] 运营规模与拓展 - 在管面积10.6亿平方米（不含三供一业） [2] - 第三方拓展签约面积6477万平方米 同比增长66% [2] - 三供一业新签项目315个 新签合同金额17.9亿元 [2] 盈利能力分析 - 综合毛利率18.5% 保持行业领先 [2] - 基础物管毛利率21.8% 同比下降1.1个百分点 [2] - 三供一业毛利率7.7% 同比下降1.2个百分点 [2] - 社区增值毛利率30.4% 同比下降8.6个百分点 [2] 股东回报措施 - 承诺2025年按核心归母净利润60%进行派息 [3] - 通过股份回购用于股权激励及注销 [3] - 逐步提升股东回报水平 [3]

未决诉讼与仲裁 - 截至2025年6月底，公司5000万元以上未决案件344宗，标的约464亿元[6] - 截至2025年6月30日，碧桂园地产5000万元以上未决案件295宗，标的约404亿元[11] - 截至2025年6月底，腾越建筑5000万元以上未决案件19件，标的15.80亿元[18] 被执行与冻结情况 - 截至2025年8月26日，公司本部2条被执行信息，标的55.89万元[7] - 截至2025年8月26日，碧桂园地产本部58条被执行信息，标的63亿元[12] - 截至2025年8月27日，腾越建筑270条被执行信息，金额6.03亿元[19] - 截至2025年8月26日，碧桂园地产本部被冻结股权68笔，涉及约211亿元[12] - 截至2025年8月27日，腾越建筑被冻结股权19笔，涉及16.55亿元[19] 债务情况 - 截至2025年6月末，公司合并范围内逾期债务1419.78亿元，442.05亿元可能提前还款[8] - 截至2025年6月末，碧桂园地产合并范围内逾期债务204.06亿元，327.06亿元可能提前还款[14]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入约725.7亿元，其中房地产开发业务收入700.3亿元，科技建筑及其他业务收入25.4亿元 [1][2] - 同期净亏损约196.5亿元，主要因房地产项目结算规模下降、毛利率处于低位及资产减值增加 [1] - 截至2025年年中总资产约9093亿元，总负债低于总资产，净资产约239亿元 [2] 债务重组进展 - 境外债务重组取得突破性进展，持有现有公开票据本金总额77%的持有人已加入重组协议 [1][4] - 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议，重组后预计降债规模约117亿美元（约840亿元人民币） [4] - 重组完成后预计最多增加净资产约700亿元，债务融资成本将降至1.0%－2.5%，债务期限最长可达11年 [4] 交付与资金状况 - 近三年累计交付超170万套房屋，2025年上半年完成超7万套交付，在第三方榜单持续位列榜首 [3] - 自2022年以来通过资产处置回笼资金超650亿元，近一年出售投资项目股权筹集约63.74亿元 [3] - 合同负债约2220亿元，属于已预售未确认收入的房款，完成交付后可结转收入 [2] 经营策略与行业背景 - 保交楼阶段性压力缓解，房屋交付刚性资金需求逐步减少，未来整体资金压力预计放缓 [3] - 公司持续推动项目进入白名单，通过新增融资、存量贷款展期及降低融资成本改善流动性 [3] - 行业处于深度调整期，截至2025年8月已有20家房企债务重组获批，化债总规模超1.2万亿元 [4]

核心财务表现 - 上半年营收约725.7亿元 净亏损约196.5亿元 主要因房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位及物业项目资产减值增加所致 [1] - 集团总资产约9093.28亿元 高于总负债金额 [1] - 自2022年以来处置各类资产回笼超650亿元 [2] 债务重组进展 - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议 [1] - 预计年内完成境外债务整体重组 在五种选项足额认购情况下降债规模约117亿美元（约840亿元有息债务） [1] - 完成境外债务重组后预计最多增加净资产约700亿元 [1] 行业债务重组态势 - 截至2025年8月共20家出险房企债务重组或重整计划获批准 化债总规模突破1.2万亿元 [2] - 完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力、奥园等 境外债重组获批企业包括旭辉、佳兆业、禹洲地产、世茂、碧桂园等 [2] 经营与交付情况 - 上半年累计交付房屋约7.4万套 近三年累计交付超170万套房屋 [2] - 公司持续围绕"保交房、稳资债、保经营"战略开展工作 通过开源节流、降本增效促进销售与资产盘活 [2] 市场信心与流动性 - 碧桂园被纳入恒生综合指数 标志着阶段性达标港股通门槛 释放市场信心修复与流动性改善的积极信号 [2]

财务表现 - 2025年上半年权益合同销售金额约167.5亿元 营业收入725.7亿元同比下降28.9% 房地产开发收入700.28亿元 [3] - 净亏损196.5亿元较上年同期扩大 主因房地产开发项目结算规模下降及毛利率低位 叠加资产减值增加 [3] - 总资产9093亿元 总负债8854亿元 净资产239亿元保持正值 净流动负债437亿元 [3] - 总借贷2546亿元中2224亿元为流动负债 现金总额（含受限制现金）约241亿元 [3] 债务重组进展 - 境外债务重组获公开票据本金总额77%持有人支持 与银团贷款本金49%协调委员会达成重组支持协议 预计年内完成整体重组 [4] - 重组后预计降债规模117亿美元（约840亿元人民币） 最多可增加净资产约700亿元 [4] - 重组后债务融资成本降至1.0%-2.5% 具备实物付息选项 债务期限最长11年 大幅优化债务结构 [4] 经营恢复措施 - 上半年交付房屋7.4万套 近三年累计交付超170万套 交付量居行业榜首 [5] - 通过城市房地产融资协调机制推动项目进入白名单 新增融资/存量贷款展期/降低融资成本改善流动性 [5] - 2022年以来处置资产回笼超650亿元 近一年出售股权筹资63.74亿元 [5] - 现阶段房屋交付刚性资金需求逐步减少 未来整体资金压力预计放缓 [5] 行业环境 - 房企债务重组进程提速 债权人倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 保全权益 [5]