行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

配售及认购事项完成情况 - 配售事项于2025年7月25日完成 所有条件均已达成 共配售6460万股予不少于六名承配人 [1] - 认购事项于2025年8月5日完成 所有条件均已达成 认购股份数量与配售股份一致为6460万股 [1] - 配售价与认购价均为每股15.80港元 [1] 股权结构变化 - 认购股份占公司经扩大后已发行股本约2.88% [1] 资金募集情况 - 公司通过认购事项获得净款项约10.105亿港元 [1]

配售及认购事项完成 - 配售事项于2025年7月25日完成，共配售6460万股，每股价格15.80港元，涉及不少于六名承配人 [1] - 认购事项于2025年8月5日完成，共认购6460万股，每股价格15.80港元，与配售股份数量相同 [1] - 认购股份占公司经扩大后已发行股本约2.88% [1] 融资情况 - 公司通过认购事项获得净资金约10.105亿港元 [1]

配售及认购事项完成情况 - 配售事项于2025年7月25日完成 合共6460万股销售股份以每股15.80港元配售予不少于六名承配人 [1] - 认购事项于2025年8月5日完成 合共6460万股认购股份以每股15.80港元发行 占扩大后已发行股本约2.88% [1] 资金募集及使用计划 - 公司通过认购事项获得所得款项净额约10.105亿港元 [1] - 约80%资金（8.084亿港元）将用于偿还贷款 [1] - 约20%资金（2.021亿港元）将用作一般营运资金 [1]

股份数据 - 2025年7月31日已发行股份（不含库存）2,175,554,132股，总数同[3] - 2025年因配售/认购发行新股64,600,000股，占比2.97%，每股HKD15.8[3] - 2025年8月5日已发行股份（不含库存）2,240,154,132股，总数同[3] 合规确认 - 公司确认股份发行获董事会授权，遵循相关规定[4] - 公司确认已收取股份发行全部款项[4]

配售认购情况 - 2025年7月25日完成配售，6460万股按每股15.80港元配售[5] - 2025年8月5日完成认购，6460万股按每股15.80港元认购，占扩大后股本约2.88%[6] 资金情况 - 公司收取所得款项净额约10.105亿港元，80%偿债，20%作营运资金[6] 股份数量 - 配售及认购前已发行股份21.75554132亿股，完成后为22.40154132亿股[7] 股东持股 - 卖方最终持股12.47281262亿股，占比55.68%[7] - 承配人最终持股6460万股，占比2.88%[7] - 公众股东最终持股7.86502031亿股，占比35.11%[7]

股本情况 - 截至2025年7月底，公司法定/注册股本总额为3亿港元，无增减[1] - 法定/注册股份数目上月底及本月底均为30亿股，面值0.1港元[1] 股份发行 - 上月底已发行股份20.17177631亿股，本月增1.58376501亿股，月底结存21.75554132亿股[2] - 2025年7月8日以股代息增已发行股份1.58376501亿股[5] 配售协议 - 2025年7月22日，公司与益能国际及配售代理订立配售协议，最多配售6460万股，配售价15.80港元[4]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

纪要涉及的公司 建发国际 纪要提到的核心观点和论据 1. **销售情况** - 4月16日 - 5月5日销售138亿，仅两个项目贡献17亿，其余120多亿来自续销项目，同比增长较多[1] - 今年销售目标1500亿以上，目前持销和首开项目销售表现较好[3] - 五一期间销售同比大幅增长，主要因货值集中在核心城市、产品力提升，且公司士气足提前抢跑[17][18][19] 2. **价格情况** - 今年核心工作是提价，从去年十月底至今，客户蓄客基础好且具备提价基础的项目陆续提价，一季度未售货值提价10亿以上[2] - 提价策略是有提价基础、客户认可高、产品力好的项目陆续缓慢提价，如杭州下沙云起千帆项目提价幅度达30% [20][21] 3. **拿地情况** - 截至4月底拿地货值近500亿，加上去年拿地今年完成股转的项目[3] - 今年拿地策略聚焦核心一线城市（北京、上海）和核心二线城市（杭州、成都），整体城市布局多在南方城市[13] - 按销售目标测算，今年拿地货值规模约1500亿，对应拿地金额七八百亿，目前拿地货值约600亿，较贴合计划[14][15] 4. **存货情况** - 截至去年年底，建发国际存货水平2200亿，2021年及以前项目占比约20%，约四五百亿，其中经营困难项目约两百多亿，主要在江苏苏北部分城市[5] - 公司存货中旧货值占比在行业同业TOP10里最轻，带动资产状况健康，支撑补充优质项目[7] 5. **利润率情况** - 2021年拿地项目利润率低，2022年拿地利润率在8 - 10%，2023 - 2024年约6 - 7%，2025年拿地利润率普遍在6 - 8%，部分项目可达7%左右[8][9][10] - 结算利润率方面，前几年报表结算利润率走低，因提前做了较多减值，但2024年年报毛利率提升，未来利润率有支撑[11] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 公司退换地及调整规划项目非常少，仅福州有一块因文物问题退地，货值仅几个亿[15][16] 2. 公司项目主要是住宅地，大部分处于正常开发过程，符合收储要求的地较少[16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]