指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

项目概况 - 中海丽金府即将正式亮相 项目团队进入最后冲刺阶段 包括蓄客和接待媒体及同行参观 [2] - 中海地产于2023年12月以11054亿元竞得北京万泉寺0024地块 成为2024年北京单价地王 占地面积638万平方米 容积率28 建筑规模约1783万平方米 [3] - 项目位于北京二三环间 属于罕见的大规模纯居住用地 [4] 项目定位与设计 - 项目案名"丽金"源自金中都丽泽门区位 融合历史文脉与地标属性 [6] - 产品定位介于"藏峰"系与"玖序"系之间 售楼处设在丽泽商务区核心写字楼47层 可俯瞰施工进度及城市景观 [9][10] - 响应北京住宅品质新政 规划首层架空 下沉会所 双景观大门等配置 创新南向双阳台和北向设备平台设计 [11] 智能化创新 - 样板间涵盖130-184平米四种户型 采用全面智能化系统 包括马达锁 智慧门系统(支持人脸识别 指纹等多模式) [13][14][15] - 厨房配置智能燃气监测系统(泄漏自动开窗) 隐藏式抽油烟机 空间利用率提升至85% [17][19][24] - 客厅采用巴西进口奢石智能电视墙 配备家庭智能中控系统 可联动调节空调等设备 [21][23] 人性化细节 - 厨房集成净洗中心 储物柜顶部加装反光镜 130平米户型创新门柜一体化家政空间 [24][26] - 客厅隐藏式晾衣杆设计 卫生间采用奥巴马木纹大理石台面 防溅水结构优化 [26][28][30] 园林规划 - 园林体系以"三园八院"为框架 复刻金章宗时期"西山八院"和"同乐园"皇家园林格局 [32][33][34] - "金水院"参照妙峰山金山寺设计 包含6个子景观 目前效果图已公布 [35][37] - 园林设计被认为将超越丰和叁號院的"藏峰九景" 成为北京豪宅新标杆 [31][39] 市场影响 - 项目被官方认定为第四代住宅典范 吸引同行密集考察 [40] - 与同期发布的"玖序"系新品萬吉玖序形成产品矩阵 后者融入《十骏图》宫廷元素强化豪宅属性 [40]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

文章核心观点 介绍中证港股通地产指数的行情、编制规则、持仓情况及样本调整规则等信息 [1][2] 指数行情 - 4月14日中证港股通地产指数报1415.63点 [1] - 该指数近一个月下跌7.76%，近三个月上涨4.84%，年至今下跌1.11% [1] 指数编制 - 从港股通范围合资格证券中选取不超50家香港市场地产主题上市公司为样本，反映相关行业主题上市公司整体表现 [1] - 以2014年11月14日为基日，以3000.0点为基点 [1] 指数持仓 - 十大权重股分别为新鸿基地产（13.54%）、华润置地（12.87%）、长实集团（8.6%）、中国海外发展（8.19%）、信和置业（4.62%）、九龙仓置业（4.34%）、恒基地产（4.09%）、龙湖集团（3.83%）、华润万象生活（3.39%）、九龙仓集团（2.92%） [1] - 持仓市场板块方面，香港证券交易所占比100.00% [2] - 持仓样本行业方面，房地产开发占比78.01%、房地产管理占比11.39%、房地产服务占比10.60% [2] 样本调整 - 指数样本每半年调整一次，实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整而调整，时间与指数样本定期调整实施时间相同 [2] - 特殊情况进行临时调整，样本退市则剔除 [2] - 新上市相关行业主题企业市值在港上市公司中排名前十并纳入港股通范围，在纳入港股通范围后第十一个交易日快速纳入相应行业主题指数 [2] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形，参照计算与维护细则处理 [2] - 港股通范围变动致样本不满足资格时，进行相应调整 [2]

核心观点 - 销售金额同比微增0.28%至3106.9亿元，全口径销售规模位列行业第二，TOP10房企中唯一未下滑的企业 [3][5] - 一线及香港销售贡献1640.4亿元（占比53%），上海单城销售额达704.5亿，深圳项目销售156.2亿 [3][6] - 净利润同比下降34%至178亿元，净利率下滑3.7个百分点至9.61%，主因投资物业公允价值收益减少及分销费用上涨 [4][13] 销售表现 - 合约销售面积1148.7万平米（-14%），销售均价27047元/平米（+17%） [5] - 附属公司销售2453亿元（+9%），合联营及中海宏洋销售654亿元（-22%） [6] - 上海建国东路项目销售额387.3亿，领邸玖序/玖章项目282.1亿，回款超400亿城市为上海 [6] 土地储备 - 新增土储总地价806亿元（-40%），权益地价696亿元，北京权益地价占比46%达342亿 [3][8][9] - 总土储4255万平米（-21%），北京、深圳、上海、杭州为重点投资城市 [8][12] - 平均楼板价16059元/平米，购地金额行业第一 [8] 财务指标 - 营业收入1852亿元（-9%），毛利率17.7%（-2.6个百分点） [13] - 经营性现金净流入464.5亿，现金短债比3.47，融资成本3.1%行业最低 [21] - 净负债率29.22%（-9个百分点），三条红线保持绿档 [21] 多元化业务 - 商业物业运营收入71.3亿元（+12%），写字楼租金35.7亿，购物中心22.6亿 [25] - 新增9个商业物业（30万平米），轻资产管理项目累计18个 [26] 联营企业表现 - 中海宏洋连续三年计提存货跌价准备（2022-2024年分别为27亿/15亿/7亿），合联营应占溢利6.49亿（-60%） [16] 行业地位 - 标普上调信用评级至"A-"，成为唯一双A国际信用评级中国房企 [22] - 全口径销售规模与保利发展差距缩小至120亿元 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][4][15] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营业收入1852亿元同比降9%，归母净利润156亿元同比降39%，核心净利润157亿元同比降34%，主要因结转规模及毛利率、投资物业公允价值变动收益下降，且宣布派发末期股息每股港币30港仙，全年派息占归母净利润38% [1][7] - 2024年公司销售金额3107亿元同比逆势微增，权益销售额排名行业第一，销售面积1149万平方米同比降14%，一线城市市场份额领先，新增土地投资22宗总购地金额806亿元，一线城市占比77%，土储结构优质 [1][10] - 截至2024年末，公司剔除预收账款后资产负债率48.2%，净负债率29.2%，现金短债比3.5倍，有息负债规模降至2416亿元，销售回款2862亿元，销售回款率92.1%，期末在手现金占总资产13.7%，年平均融资成本3.1%，获标普全球上调信用评级至“A - ”展望稳定 [2][12] - 下调公司25、26年收入预测至1818/1847亿元，预计25、26年归母净利润分别为155/156亿元，EPS分别为1.41/1.43元，对应当前股价PE分别为8.0/7.9倍 [2][15] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|202524|185154|181821|184730|193043| |(+/-%)|12.3%|-8.6%|-1.8%|1.6%|4.5%| |净利润(百万元)|25610|15636|15455|15637|16428| |(+/-%)|10.1%|-38.9%|-1.2%|1.2%|5.1%| |每股收益（元）|2.34|1.43|1.41|1.43|1.50| |EBIT Margin|16.9%|14.0%|14.4%|14.4%|14.4%| |净资产收益率（ROE）|7.0%|4.1%|4.0%|3.9%|4.0%| |市盈率（PE）|4.8|7.9|8.0|7.9|7.5| |EV/EBITDA|19.3|24.3|22.5|22.3|21.7| |市净率（PB）|0.33|0.32|0.32|0.31|0.30|[3] 财务预测与估值 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现了2023 - 2027E公司各项财务数据的变化，如现金及现金等价物、应收款项、存货净额等项目的金额变动 [16] - 关键财务与估值指标显示了每股收益、每股红利、ROIC、ROE等指标在2023 - 2027E的情况，以及收入增长、净利润增长率、资产负债率等指标的变化 [16]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 2024年公司营收和归母净利润同比下降，业绩受营收、毛利率下降等多因素影响 [1][2] - 公司连续两年销售逆势增长，保持合理拿地强度，商业运营稳步发展但收入贡献有待提升 [3] - 公司信用优势显著，财务保持稳健 [4] - 考虑2024年毛利率下滑等因素，下调2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，看好公司提升销售市占率和高端住宅开发竞争力 [4] 各部分总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%，归母净利润156.4亿元，同比下降38.9% [1] - 房地产开发业务结算收入同比下降9.4%至1747.2亿元，商业物业运营收入同比增长12.1%至71.3亿元，综合毛利率为17.7%，同比下降2.6pct [2] - 核心归母净利润157.2亿元，同比下降33.5%，核心净利润率为8.5%，同比下降3.2pct [2] 销售与拿地 - 2024年公司实现销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，不含中海宏洋销售额2705.8亿元，同比增长1.3%，销售均价同比上升16.6%至27047元/平米 [3] - 公司（不含中海宏洋）聚焦核心城市新获取22幅土地，总地价806.1亿元，拿地权益比例86.4%，拿地销售比29.8% [3] 商业运营 - 2024年公司新增9个商业物业投入运营，写字楼租金收入35.7亿元，同比增长4.1%，购物中心租金收入22.6亿元，同比增长34.5%，长租公寓收入2.7亿元，同比增长42.1%，酒店及其他商业物业收入10.3亿元，同比下降2.8% [3] - 截至2024年末，公司于高能级城市累计获取18个轻资产管理项目，商业运营收入在总营收占比约3.9% [3] 财务状况 - 截至2024年末，公司总有息负债2415.6亿元，短债占比11.8%，平均融资成本为3.1%，剔除预收款的资产负债率为48.2%，净负债率29.2%，现金短债比4.3倍 [4] 盈利预测与估值 - 下调2025 - 2026年归母净利润预测为168.7亿元/187.2亿元（原预测为256.5亿元/274.0亿元），新增2027年归母净利润预测为207.9亿元 [4] - 当前股价对应25 - 27年PE（基本）估值分别为8.1/7.3/6.6倍 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司多年坚持在核心城市布局，销售表现领先、减值压力相对较轻，且成本费用管控能力出众、利润率领先，预计业绩平稳向好 [1] - 公司聚焦核心城市核心区位的土储将保障其销售显著领先行业；作为财务稳健的央企，常年销管费用率、融资成本处于行业最低区间，净利润率的优势将使其在本轮竞争周期最终受益 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年营收1851.5亿元，同比-8.6%；归母净利润156.4亿元，同比-38.9%；核心归母净利润157.2亿元，同比-33.5%；毛利率17.7%，同比-2.6pct；归母净利率8.4%，同比-4.2pct [1] - 业绩下滑主要因地产行业调整，结转收入规模及毛利率降低，投资收益、净其他收入及收益、投资物业公允价值变动同比减少 [1] 财务状况 - 截至2024年末，有息负债规模2415.6亿元，同比-6.2%，一年内到期借贷285.9亿元，占比11.8%，到期结构健康 [2] - 2024年加权平均融资成本3.1%，处于公司历史最低、行业最低区间 [2] - 2024年剔除预收款后资产负债率48.2%、净负债率29.2%、现金短债比3.5倍，在手现金1241.7亿元，财务稳健 [2] 销售与投拓 - 2024年全口径合同销售金额3106.9亿元，同比+0.3%，公司及附属公司销售2453.1亿元，同比+8.7%，是2024年TOP10房企中销售唯一正增长的房企，权益销售位列行业第一 [3] - 2024年一线城市销售金额1640亿元，在上海、北京、深圳市占率均位列第一 [3] - 2024年拿地金额806.1亿元，投资规模位列行业第一，一线城市占比达77%，权益地价696.3亿元 [3] - 期末剔除中海宏洋的土储为2877万方，权益面积2543万方；货值结构上，一线及强二线合计占比达85% [3] 商业运营业务 - 商业运营业务收入71.3亿元，同比+12.1%，占主营业务收入比重为3.9%，同比+0.7pct [3] - 写字楼、购物中心、酒店及公寓实现收入占比分别为50.1%、31.7%、18.2% [3] 投资建议 - 预计公司2025/2026/2027年营收为1947.2/1989.6/2031.2亿元；归母净利润为168.9/176.9/182.5亿元；对应EPS为1.54/1.62/1.67元/股；对应PE为8.69/8.3/8.05倍 [4] 财务指标 |财务指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|202524|185154|194722|198962|203120| |增长率yoy（%）|12%|-9%|5%|2%|2%| |归母净利润（百万元）|25610|15636|16893|17694|18253| |增长率yoy（%）|10%|-39%|8%|5%|3%| |EPS最新摊薄（元/股）|2.34|1.43|1.54|1.62|1.67| |P/E（倍）|5.88|8.67|8.69|8.30|8.05| [5]

报告公司投资评级 - 行业为地产建筑业/地产，6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司销售行业领跑，土储优质，财务及融资优势明显，品牌契合行业向改善性需求过渡趋势，有望持续引领行业发展 [4] 根据相关目录分别进行总结 利润情况 - 24年公司实现收入约1851.54亿元，同比-8.58%；归母净利润156.36亿元，同比-38.95%，核心利润157.2亿元，同比-33.5%；基本每股盈利1.43元，同比-38.9% [1] - 24年公司毛利率17.7%，较23年下滑2.6pct；净利率9.6%，较23年下降3.8pct [1] - 公司拟派末期股息每股30港仙，全年合计60港仙，分红比例提升至38.5% [1] 销售与投资情况 - 24年公司合约销售额3106亿元，同比+0.3%；销售面积1152万平，同比-13.8%，市占率较23年提升0.55pct达3.21%；权益金额2858亿元，同比+2.5%，权益比例较23年提升2pct至92%，克而瑞百强销售权益金额排名升至行业第1 [2] - 24年销售均价2.70万元/平，较23年提升0.38万元/平；北上广深港销售额占比达61% [2] - 24年公司于12个城市新增22幅土地，总地价806.1亿元，同比-40%；权益地价696.3亿元，同比-43.2%，权益比例86.4%；总投资强度26%，权益投资强度24%；一线权益拿地金额占比74% [2] - 24年新增土地货值及总拿地金额均排名行业第一，截至24年末，公司（不含中海宏洋）总土储、权益土储分别为2877、2543万平，较23年同期分别同比-18.3%、-16.3%，约覆盖2.5年销售规模 [2] 财务情况 - 截至24年末，公司在手现金1247.1亿元，同比+17.6%；24年内净偿还债务175.5亿元，截止24年末资产负债率55.8%、净借贷比率29.2% [3] - 24年加权平均融资成本为3.1%，较23年下降0.45pct，处于行业最低区间 [3] - 24年标普上调集团信用评级，公司成为唯一双A国际信用评级的内房上市公司 [3] 运营情况 - 24年公司商业物业收入71.3亿元，同比+12.1%；其中，写字楼收入35.7亿元，同比+4.1%；购物中心收入22.6亿元，同比-15.7%；长租公寓收入2.7亿元，同比+42.1%；酒店及其他物业收入10.3亿元，同比-2.8% [4] - 24年内公司新开业9个商业物业项目，总建面增加30万方；截止24年底于一二线城市共获取18个轻资产项目 [4] 财务预测 - 预测公司25 - 26年归母净利润为163.7、169.1亿元（原值：266.7、289.9亿元），新增27年预测176.9亿元 [4] - 25 - 27年营业收入分别为1758.96亿元、1671.02亿元、1704.44亿元，增长率分别为-5.00%、-5.00%、2.00% [5] - 25 - 27年EBITDA分别为299.63亿元、287.85亿元、290.13亿元 [5] - 25 - 27年归母净利润增长率分别为4.71%、3.29%、4.59% [5] - 25 - 27年EPS分别为1.50元、1.55元、1.62元 [5] - 25 - 27年市盈率（P/E）分别为7.74、7.49、7.17 [5]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 中国海外发展发布2024年全年业绩，营收利润有所下降，权益销售金额和拿地金额均排名行业第一，商业物业稳健扩张 受结转毛利率下行影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润为198.8、215.4、224.9亿元，对应EPS分别为1.82、1.97、2.05元，当前股价对应PE为6.8、6.3、6.0倍 公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 当前股价13.420港元，一年最高最低为18.580/10.540港元，总市值1468.80亿港元，流通市值1468.80亿港元，总股本109.45亿股，流通港股109.45亿股，近3个月换手率16.3% [1] 营收利润情况 - 2024年实现营收1851.5亿元，同比 - 8.6%；股东应占溢利156.4亿元，同比 - 38.9%；核心股东应占溢利157.2亿元 利润下降主要原因是投资物业公允价值变动收益同比下降91.4%至4.2亿元和毛利率17.7%，同比 - 2.6pct [7] 销售与土储情况 - 2024年销售金额3107亿元，同比 + 0.3%，权益销售规模行业第一；销售面积1149万方，同比 - 14%；销售均价27047元/平，同比 + 16.6%，市占率提升至3.21% [8] - （不含中海宏洋）在一线城市销售1640亿元，占比61%，在京沪深等16城市占率位居第一 [8] - 2024年新增22宗土地，购地金额806亿元，权益比86%，拿地规模行业第一，其中一线城市占比77% [8] - 截至2024年末，（不含中海宏洋）总土储2877万方，权益比88%，一线 + 强二线城市占比85% [8] 商业业务与负债情况 - 2024年商业物业收入71.3亿元，同比 + 12.1%，其中写字楼新签面积91万方，收入同比 + 4.2%，经营利润率59.8%；成熟购物中心出租率达96.5%，收入同比 + 34.6%，经营利润率55.8% [9] - 截至2024年末，总借贷2415.6亿元，人民币借贷占比较2023年底 + 12.0pct至82.3%；一年内到期占比11.8%，净借贷比29.2%；平均融资成本仅3.1%，处于行业最低区间 [9] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 202,524 | 185,154 | 200,016 | 206,478 | 210,971 | | YOY(%) | 12.3 | -8.6 | 8.0 | 3.2 | 2.2 | | 净利润(百万元) | 25,610 | 15,636 | 19,880 | 21,544 | 22,485 | | YOY(%) | 10.1 | -38.9 | 27.1 | 8.4 | 4.4 | | 毛利率(%) | 20.3 | 17.7 | 18.5 | 19.1 | 19.5 | | 净利率(%) | 13.4 | 9.6 | 11.0 | 11.5 | 11.7 | | ROE(%) | 6.9 | 4.1 | 5.1 | 5.3 | 5.4 | | EPS(摊薄/元) | 2.34 | 1.43 | 1.82 | 1.97 | 2.05 | | P/E(倍) | 5.3 | 8.7 | 6.8 | 6.3 | 6.0 | | P/B(倍) | 0.4 | 0.4 | 0.3 | 0.3 | 0.3 | [9]