金秋造节，不止营销 - 行业处于筑底震荡、去化放缓阶段，房企品牌传播行动精准聚焦“实效”与“温度”双主线 [2] - 保利发展推出“9月焕然新生生活季”提供家装、家电等多重补贴，中海地产为全国教师推出专属购房优惠，越秀地产通过“好房星期四”直播带看送折上折，以真金白银的实惠撬动购房需求 [2] - 招商蛇口举办第二届中秋家节包含市集和晚会，龙湖集团第11届龙民节设置百家宴和观影包场，华发股份超级花粉节举办音乐派对和高奢体验团，通过丰富活动拉近与业主情感距离 [2] 房企社群与产品发布动向 - 联发集团携手华为发布“新青年智慧社区”解决方案，并在4城6个项目落地 [3] - 瑞安房地产将“新天地XINTIANDI”升级为社区品牌，越秀地产、保利置业借助发布盛典推出豪宅新品 [3] - 建发房产逆势发布“灯塔战略”，通过产品与文化革新抢占市场关注 [3] 2026届校招提前启动 - 保利发展、招商蛇口等央国企在“金九”期间率先启动2026届校招，采用开放日、微电影等创新形式吸引人才 [3] - 行业调整期下，国企在校招方面展现出领先的吸引力优势 [3] 9月房企品牌传播力排名 - 9月房企品牌传播力榜单前三名为绿城中国、华润置地、保利发展，招商蛇口和万科地产紧随其后 [3] - 头部企业通过在营销让利与业主回馈上双向发力，共同勾勒出九月楼市既回应市场需求又巩固品牌粘性的鲜明底色 [3]

北京中轴线申遗成功与区域价值提升 - 北京中轴线于去年7月成功列入世界遗产名录，成为中国第59项世界遗产，这条拥有750余年历史的轴线是现存最长且保存最完整的古代城市轴线 [1] - 申遗成功带动其南延线南中轴进入全新的价值发展周期 [1] 中海地产南中轴项目品质与标杆意义 - 中海和瑞叁號院作为已完成交付的住宅项目，以兼具现代设计感与传统建筑美学的精工品质成为南中轴人居的生动注脚 [2] - 项目在建筑工艺上突破传统，采用铝模、挑架系统提升精度与效率，并独创“三色防线”防水标准构建全维度防护体系 [4] - 项目推出“360天360°全维预检机制”和实施“停止点”穿透式管理进行严格品质管控 [4] - 中海和瑞叁號院的高品质交付是公司将业主期待转化为实景的兑现，彰显对土地价值的深刻洞察 [8] - 项目在中国建筑首批“好房子”营造体系践行项目授牌仪式上荣膺0001号授牌，以“三代人的三好愿”为核心践行“好房子”与“全龄友好”理念 [10] 南中轴区域规划与利好落地 - 《南中轴地区规划（2020年-2035年）》提出该区域将形成国家文化、国际交往两大核心功能，以及国际商务、生活服务、生态游憩三大支撑功能 [15] - 规划目标是将该区域建设为“大国首都功能的新兴承载区、中华文化自信的重要彰显区、生态文明城市建设的样板区、首都南部崛起的核心引领区和和谐宜居城市建设的示范区” [15] - 首都商务新区正依托区位、生态、交通与空间优势，建设高标准、国际化的多元城市综合区 [17] - 区域重大项目建设稳步推进，包括国家自然博物馆、中央芭蕾舞团业务用房、首都规划展览馆 [17] - 产业转型成果显著，南中轴国际文化科技园实现业态升级，大红门数智产业大厦完成转型，全国规模最大的京东MALL于2024年5月开业 [17] 南中轴生态资源价值 - 南苑森林湿地整体面积为17.5万平方公里，约为奥林匹克森林公园的2.5倍，接近6个朝阳公园的大小 [18] - 规划建设的1.4万亩蓝绿空间已形成万亩绿地景观，凭借超高负氧离子浓度成为城市“生态绿肺”，构建“北有奥森、南有南森”的北京城市生态新格局 [18] - 历史上的南苑是与“三山五园”齐名的皇家苑囿，经科学规划与修复后，南苑森林湿地公园最大限度保留原有生态系统，成为市民亲近自然的好去处 [20] 中海公元里项目定位与配套 - 中海地产在南中轴打造的另一改善型住宅项目为中海公元里，与南苑森林湿地公园仅一路之隔，距离地铁19号线规划站点新宫南站约800米 [12] - 项目处于多重利好叠加的价值兑现期，受益于南中轴建设、城南行动计划推进及大兴国际机场的辐射 [23] - 项目所有楼栋均已封顶，计划最早于2026年4月底实现高品质交付，实景展示区已正式开放 [28] - 项目共规划10栋住宅，包含2栋8-9层洋房与8栋14-15层小高层，总计622户，容积率仅2.4，主力户型为116-177平方米的三至四居 [33] - 项目周边商业配套包括槐房万达、大悦春风里、荟聚等，医疗资源有航天总医院，教育配套有北京新桥外国语高中学校、钱学森中学等 [30] 轨道交通19号线南延规划进展 - 地铁19号线南延工程北起新宫站，南至大兴海子角站，全长约12.7公里，计划新设6座车站 [25] - 新宫南站点距离中海公元里项目约800米，该站点于今年3月完成首次环评，5月进入二次环评阶段 [25] - 北京市发改委于2025年8月发布项目节能审查意见，明确项目预计于2029年12月建成 [25] 中海地产的区域战略与项目前景 - 从中海和瑞叁號院到中海公元里，中海地产以深耕者姿态参与南中轴建设与发展 [35] - 随着南中轴区域价值持续释放及中海公元里项目即将交付，一个兼具文化底蕴、生态绿意与品质生活的人居新范本正逐步走进现实 [36]

行业销售表现 - 2025年9月TOP100房企单月操盘口径销售金额2528亿元，同比增长0.4%，环比增长22.2% [1] - 2025年1-9月TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月百强房企中有72家单月业绩环比增长，其中45家环比增幅大于30% [1] 企业排名与分化 - 保利发展以2017亿元销售额位居行业第一，绿城中国和中海地产紧随其后，销售额分别为1785亿元和1705亿元 [2] - 销售额突破千亿的房企仅6家，突破两千亿的仅1家，头部房企规模分化明显 [1] - TOP10房企中有7家销售操盘金额在9月环比上升 [1] 土地市场动态 - 2025年1-9月TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点 [2] - 绿城中国以1175亿元新增货值位列第一，保利发展和中海地产分列第二、三位，新增货值分别为1010亿元和952亿元 [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，土地市场以央国企为主导 [2] 政策环境与市场展望 - 9月多个核心城市优化需求端政策，如深圳放宽非核心区域限购、上海优化房产税政策、深圳及河南拓宽公积金使用范围 [3] - 市场表现分化，除核心城市出现一定修复外，多数城市楼市仍相对平淡 [3] - 预计核心城市新房供应将温和改善，但更多城市新项目供应有限，区域分化和城市分化将进一步加深 [3]

公司财务活动安排 - 中国海外发展将于2025年10月24日举行董事局会议 [1] - 会议目的包括审议及批准公司及其附属公司2025年第三季度财务及业务回顾 [1]

财务业务回顾 - 公司将召开董事会审议2025年第三季度财务及业务回顾[3] - 董事会会议时间为2025年10月24日[3] 人员结构 - 截至2025年10月2日，公司有3名执行董事[5] - 截至2025年10月2日，公司有2名非执行董事[5] - 截至2025年10月2日，公司有3名独立非执行董事[5]

股份情况 - 截至2025年9月30日，已发行股份（不含库存）10,944,883,535，库存股份0，总数10,944,883,535[2] - 本月已发行股份（不含库存）和库存股份增减为0[2] 股份期权情况 - 截至2025年9月30日，上月底和本月底股份期权结存数为0[3] - 本月因行使股份期权发行新股和转让库存股份数为0[3] - 本月底因股份期权可能发行或转让股份数811,397,653[3] - 本月行使期权所得资金总额0港元[3] 其他 - 股份期权计划经2018年6月11日股东大会通过[3] - 呈交日期为2025年10月2日[1]

浙江省土地市场总体概况 - 2025年1-9月浙江省共成交929宗土地，其中涉宅用地239宗，总建筑面积1442.0万㎡，总出让金1917.5亿元，平均楼面价13298元/㎡，平均溢价率23.4% [1] 城市层面市场格局 - 土地市场呈现“杭州单极引领”格局，杭州单城市土地成交金额占比超60%，其余城市占比均未超过10% [1] - 全省11个城市中，有7个城市土地成交金额未达到去年全年总额的一半 [1] 头部房企投资策略 - 前三季度浙江省涉宅地拿地金额TOP9企业名单与1-8月保持一致，且对应金额未发生变动，反映头部房企普遍采取理性、审慎的投资策略 [4] - 越秀从第21位跃升至第10位，成为TOP10榜单唯一变动，显示部分房企在把握结构性机会进行加仓 [4] 房企拿地金额排名 - 滨江房产以341.3亿元位列拿地金额榜首，成交建筑面积105.9万㎡ [5] - 绿城以248.7亿元位列第二，成交建筑面积117.1万㎡ [5] - 保利发展以130.5亿元位列第三，成交建筑面积50.5万㎡ [5] - 建发以101.7亿元位列第四，成交建筑面积39.4万㎡ [5] - 中海以84.9亿元位列第五，成交建筑面积22.9万㎡ [5] 房企拿地建筑面积排名 - 绿城以117.1万㎡位列拿地建筑面积榜首，成交金额248.7亿元 [6] - 滨江房产以105.9万㎡位列第二，成交金额341.3亿元 [6][7]

行业整体趋势 - 2025年9月土地市场成交呈现周期性回暖，全国经营性土地招拍挂成交面积6592万平方米，环比增加50%，同比增加2% [18][19] - 同期土地成交金额1849亿元，环比增加86%，同比增加2%，但整体平均溢价率回落至3.2%，创年内新低 [18][19] - 投资百强房企前9月拿地总货值、金额、建面均同比上升，货值同比增长33.2%，金额同比增长53.3%，建面同比微涨5.4% [23] - 剔除上海徐汇区东安新村旧改“巨无霸”地块的特殊影响，总规模趋势为同比微涨、变化不大 [23] 企业投资门槛与集中度 - 截止9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正 [21][22] - 新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8% [21][22] - 销售百强新增货值集中度保持高位，销售TOP10房企新增货值占百强的68% [1][24] - 2025年1-9月百强房企拿地销售比为0.31，销售TOP10房企拿地销售比高达0.44，10强中有6家房企拿地销售比超过0.4 [24] 企业投资格局与主体分化 - 前三季度央国企拿地金额占绝对比重，达到67%，较同期增长5个百分点 [27][28] - 城投平台公司拿地以托底为主，拿地金额占比仅有16%，民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升 [28] - 截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿 [16][29] - 有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企 [29] 头部企业投资表现 - 头部央国企在核心城市积极补仓，销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70% [29] - 民企中，滨江集团保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增长29% [29] - 新增土地货值TOP3企业分别为中海地产（2017.0亿元）、招商蛇口（1531.8亿元）、绿城中国（1175.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业分别为中海地产（24.3亿元）、招商蛇口（941.0亿元）、绿城中国（632.0亿元） [9] 市场情绪与投资展望 - 企业投资仍保持高度谨慎和理性，仅热点城市优质地块能引起众多房企参拍且竞争激烈，普通地块关注度大减 [33] - 销售端9月份呈现一定程度的点状回暖，但传导到投资端需要时间且力度较弱 [17][33] - 当前拿地已过年内可开售时间，企业投资必要性下降，个别城市土拍对整体投资回温的影响有限 [33]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [2] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现微幅回升 [2] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高水平，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 主要房企销售情况 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [2] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [2] - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业环比增幅大于30% [4] - TOP10房企中有7家的操盘金额在9月实现环比增长 [4] 市场分化与城市表现 - 房企阵营出现分化，1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，500-1000亿阵营共7家，较去年同期减少1家 [2] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果显著 [4] - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡 [4] 政策影响与市场展望 - 三季度楼市新政出台是部分房企9月业绩环比回升的重要原因 [4] - 短期来看后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [5] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化行情将延续 [5]

行业整体销售表现 - 2025年1至9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1至8月收窄1.1个百分点 [1] - 2025年9月单月百强房企销售总额环比增长11.9%，实现“金九”销售微幅回升 [1] - 2025年9月30个监测城市新房供应环比大增55%至年内次高，成交端环比上升18%，同比下降5% [4] 领先房企销售排名与金额 - 前9月销售前五房企为保利发展（2017亿元）、绿城中国（1785亿元）、中海地产（1705亿元）、华润置地（1544亿元）、招商蛇口（1406亿元） [1] - 万科前九月全口径销售额为1002亿元，位居千亿阵营 [1] - 销售前十房企还包括建发房产（955.7亿元）、中国金茂（806.8亿元）、越秀地产（800亿元）、滨江集团（786.3亿元） [1] - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售超五百亿，分别为633亿元、522.8亿元、507.5亿元 [1] 房企阵营分化情况 - 销售额1000亿以上阵营有6家，与去年同期持平，销售额均值为1576.8亿元 [1] - 第二阵营（500-1000亿）共7家，较去年同期减少1家 [1] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少1家 [1] 月度业绩改善与政策影响 - 2025年9月有72家百强房企单月业绩环比增长，其中45家企业单月业绩环比增幅大于30% [3] - TOP10房企中有7家的操盘金额环比增长 [3] - 北上广深9月新房成交量160万平方米，环比上升16%，同比上升1%，前三季度成交累计同比增长4% [4] - 北京、上海、深圳得益于8至9月出台的限购松绑等政策，成交稳中有增，效果较为显著 [4] 市场展望与区域分化 - 除核心城市市场有所修复外，多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [4] - 后续政策将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [4] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑，但更多城市新项目有限，市场分化行情将延续 [4]