活动概况 - 广州市房地产行业协会主办"品质筑家 惠聚花城——广州市2025年好房焕新季"活动 于9月23日启动[1] - 活动吸引100个楼盘参与 提供"金九银十"置业优惠[1] 区域分布与优惠力度 - 白云区18个楼盘参与 海珠区15个 番禺区14个 增城区12个 天河区11个 南沙区9个[2] - 推出面额3万元至10万元不等购房优惠券[2] - 珠实地产多个项目提供10万元优惠券 包括海珠里 荔湾都荟 珠江花城 天河壹品 云湖花城 花屿花城等项目 成交赠送1万至20万元家电礼包及管理费[2] - 万科广州所有楼盘参与活动 提供3万至5万元购房优惠券 万科黄埔新城在3万元优惠券基础上提供额外98折优惠 万科理想花地·臻园成交前10名送5万元车位券及3年物业费和6万元家装礼[2] 差异化优惠方案 - 拎包入住项目提供全屋家具家电[2] - 试住系列提供免费体验服务 中诚璟泷湾提供三天两夜免费试住体验[2][3] - 以旧换新系列由房企协助处置旧房[2] - 房票促销系列为城市更新拆迁村民提供专属优惠[2] 行业自律倡议 - 保利发展 越秀地产 万科地产等11家头部地产公司联合签署《诚信为基 筑造好房 稳序兴市——共建广州品质人居倡议书》[3] - 倡议实行无差别成交价 杜绝渠道价差和隐形折扣 确保购房过程公开公正[3]

广州楼市现房销售趋势 - 广州商品住宅可售库存现房占比达51.3% 首次超过期房的48.7% 总库存为1447万㎡ 其中现房742万㎡ 期房705万㎡ [3] - 全国商品房现房销售面积达1.63亿㎡ 同比增长12.5% 期房销售面积同比下降10.6%至2.96亿㎡ 现房销售占比提升至35.5% 较2024年增加4.7个百分点 [3] - 现房库存增长主因包括开发商拿地减少导致期房供应下滑 以及项目去化周期拉长被动转为现房 [3] 现房销售优势与市场现状 - 现房销售规避烂尾、货不对板、交付延期等风险 提供"所见即所得"的确定性 降低购房者风险 [3] - 现房项目覆盖广州全域 中心城区如天河区天河源筑、珠江花城 黄埔区保利翔龙天汇 海珠区湖光悦色等项目可实现"即买即住" [4] - 现房节约购房者等待期房交付的居住成本 但部分期房凭借地段、户型或价格优势仍具销售竞争力 [4] 预售制改革与政策动向 - 现行预售制下购房者需在房屋未建成时偿还按揭 广州在售期房多需至2027-2028年交付 [5] - 需建立更均衡的风险分担机制 期房模式风险由购房者承担 现房模式将风险转移给开发商 [5] - 住建部提出改革房地产开发销售基础制度 现房库存过半为预售制改革提供转圜空间 [5] - 河南信阳成为全国首个全面推行现房销售城市 全国超30省份已出台现房销售相关政策 [6] 开发商应对与市场建议 - 开发商需转变期房销售逻辑 注重购房体验兑现而非预期描绘 前置实景配套如会所、车库 [6] - 广州一手住宅可售面积1421万㎡（近12万套） 去化周期21.1个月 建议在现房库存大的区域试点现房销售地块 [6] - 推行现房销售需配套政策支持 包括降低开发贷利率、适度降低地价以缓解房企资金压力 因开发周期延长至2-3年且无销售回款 [5][6]

公司营销策略 - 珠实地产启动保价行动 旗下7个主力楼盘承诺买贵补差价 保价周期延续至2025年12月31日 [1] - 补偿措施包括最高20万元物业管理费 但仅限非现金形式且需提供有效材料证明降价事实 [2] - 保价策略是营销活动延续 6月推出以旧换新最高减10万元 7月升级为送9年物业费或20万元家电礼包 [2] 行业市场表现 - 广州7月一手住宅网签量环比下滑近25%至4787套 二手住宅网签量环比下滑9.39%至8926套 [1] - 广州一手住宅7月总网签4784套环比下滑近三成 网签总面积519384.3平方米环比下降35.8% [4] - 下半年二手房挂牌量迅速攀升 价格明显回调 新房与二手房竞争加剧 [5] 同业对比分析 - 越秀地产2024年10月和2025年6月两次推出保质保价保换政策 覆盖琶洲南TOD等核心项目 [4] - 保利通过加推方式传递价格企稳信号 [4] - 深圳满京华·金硕华府 华润润曦府 华润润晖府等楼盘均出台过保价承诺 [4] 策略效果评估 - 保价行为属于企业营销策略 对刚需群体具有吸引力 能提供额外保障 [1] - 多楼盘联动保价相比零星项目更具诚意 开发商执行补偿物业费相对容易 [2][3] - 保价协议多数未写入购房合同 实际约束力存疑 开发商可能以未盖章或口头承诺无效等理由规避责任 [4]

房地产市场调整 - 一线城市广州的市属国企珠实地产启动"保价行动"，旗下7个主力楼盘承诺"买贵补差价"，保价周期延续至2025年12月31日 [1] - 7月广州一手住宅网签量环比下滑25%至4787套，二手住宅网签量环比下滑9.39%至8926套 [2] - 保价行为属于企业营销策略，对刚需群体有一定吸引力，但无法覆盖二手房市场价格波动 [2] 保价行动细节 - 珠实地产的保价行动覆盖天河、荔湾、白云、增城四区的7个主力楼盘，包括珠江天河都荟、珠江花城等 [3] - 认购指定房源若后续降价，可申请价差补偿，最高金额为20万元物业管理费 [3] - 实际操作存在限制，如天河都荟项目被排除，补偿仅限物业费等非现金形式 [3] 市场反应与行业动态 - 保价策略相当于给购房者"定心丸"，多个楼盘联动保价，赔偿措施以补贴物业费为主 [5] - 近两年自发性保价行为普遍，越秀地产和保利等企业也曾推出类似政策 [6] - 深圳市场部分楼盘如满京华·金硕华府、华润润曦府等也出台过保价协议 [7] 市场表现与挑战 - 7月广州总网签数量环比下降29.6%至4784套，网签总面积环比下降35.8%至519384.3平方米 [8] - 保价承诺实际约束力存疑，多数未写入购房合同，开发商可能规避责任 [8] - 二手房挂牌量攀升，价格回调，新房与二手房竞争加剧，市场对保价措施需求迫切 [8]

行业投资评级 - 子行业评级中房地产开发和房地产服务均为无评级 [3] 核心观点 - 2025年8月11日申万房地产指数上涨1.24%，沪深300上涨0.43%，中证500上涨1.08% [3] - 深圳光明区5地块规划调整涉及4宗居住用地，用地面积分别为8333平方米、21443平方米、21499平方米和8333平方米，容积率分别为3.0、4.4、4.0和3.0 [5] - 广州国企珠实地产推出保价行动，覆盖7个楼盘，承诺买贵补差价（最高20万物管费），活动截至2025年10月15日 [6] - 深圳皇庭广场即将拍卖，起拍价约30.53亿元（评估价43.61亿元的7折），总建筑面积约13.8万平方米 [8] 市场行情 - 房地产板块涨幅前五个股：深物业A（10.01%）、万通发展（9.96%）、天保基建（6.65%）、福星股份（6.41%）、津投城开（6.01%） [4] - 跌幅较大个股：荣丰控股（-4.81%）、亚通股份（-2.92%）、华丽家族（-1.70%）、光明地产（-1.11%）、上实发展（-1.04%） [4] 公司公告 - 华南城控股被香港法院下达清盘令，股份暂停交易 [9] - 华发股份调整"21华发03"债券票面利率，从3.90%降至2.30%，发行总额20亿元 [9] 行业新闻 - 深圳光明区规划调整包含1宗文化设施用地（47679平方米）和1宗公共绿地 [5] - 皇庭广场拍卖标的由皇庭地产集团和皇庭国际共同投资，深圳融发投资开发 [8]

天河区楼市动态 - 天河区6月一手网签量达1044套 成为广州销冠 远超增城和番禺 [8] - 上半年天河区TOP10成交盘中6个为房票置换项目 包括保利天曜(208套) 华润置地·天河润府(197套)等 [11][12] - 中建天河精诚壹号6月网签环比暴涨3700%至148套 城投天禧和天河麓誉府环比增幅均超10倍 [13][14] - 7月首周天河6个一手盘成交近480套 当前库存7142套按此速度4个月内可去化完毕 [15] 回迁房政策影响 - 柯木塱回迁房选择从5个小区增至9个 新增天河壹品 文津府等热门项目 [3] - 开发商积极吸引村民客户 提供免费接送 粮油礼品及村民专场等促销手段 [17] - 联投文津府等楼盘因村民集中购房出现售楼部爆满现象 [1][4] 房票安置市场效应 - 黄埔区通过房票安置半年完成1100多套商品房认购 去化10多万平米 带动资金超20亿 [22] - 黄埔上半年一手成交同比增40% 增城同比增14.4% 旧改政策贡献显著 [23] - 黄埔萝岗和苑二期推出两种产权方案：1.5万元/㎡(不完全产权)或2.4万元/㎡(完全产权) [20] 广州楼市供需现状 - 广州狭义库存从2024年1200万㎡增至2025年1450万㎡ 去化周期延长至23个月 [26] - 天河库存面积106万㎡ 去化周期28个月 高于南沙 番禺等区域 [26] - 存量新房用于拆迁安置成为解决供需失衡的有效策略 [27]