核心观点 - 在整体平淡的房地产市场背景下，广州、深圳的高端住宅项目逆市热销，走出独立行情，为市场注入强心针 [1] - 高端住宅的热销释放了高净值人群的购买力，其能否持续并打通置换链条以提振整体市场情绪，是当前关注焦点 [1] 项目销售表现 - **深圳湾澐玺**：由华润置地与中海地产联合打造，首推348套大平层，开发商官宣开盘单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - **广州保利玥玺湾**：保利发展旗下项目，开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“百亿开盘”现象级项目，当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1][4] - **广州保利翡丽甲第**：在售高端住宅项目，录得较好的销售表现 [6] 项目具体信息 - **深圳湾澐玺**：位于深圳后海，地块由中海地产、华润置地联合体于2024年12月2日以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32%，改变了深圳涉宅地块成交总价TOP1和楼面单价TOP2纪录 [3] - **深圳湾澐玺**：项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅，1栋公寓），住宅主力户型为209-1149平方米大平层，共601套房源 [3] - **广州保利玥玺湾**：项目共6栋楼，约500余套住宅，除1号楼外其余楼栋均首开，成交均价约17万元/平方米，最高成交价格超过30万元/平方米 [4] - **广州保利玥玺湾去化**：截至12月3日，网签套数已达257套，去化率超过55% [4] 市场背景与整体表现 - **广深市场整体平淡**：2025年下半年广州、深圳房地产市场整体表现平淡，一手房部分项目“以价换量”，二手房价格体系被重塑，市场观望情绪浓厚 [1] - **深圳成交数据**：2025年11月，深圳新房成交3624套，环比增长8.1%；二手房成交5495套，环比增长4.2%；一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9% [6] - **广州成交数据**：2025年11月（统计周期：10月26日至11月25日），广州市二手住宅网签9191套，面积91.47万平方米，环比分别增长22.89%和23.07% [6] - **价格表现**：2025年11月，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，呈现“以价换量”特征 [6] 热销原因与客户分析 - **核心驱动**：高端住宅凭借“好房子”的加持，能够释放市场上被挤压的购买力 [1] - **深圳湾澐玺**：热销超出部分市场预期，最终结果表明高净值客户高度认可地段的稀缺性及小区氛围 [3] - **广州保利玥玺湾客户群**：吸引了本地老钱客户、互联网与新能源等新兴行业新贵，以及新金琶CBD的置换客户 [4] - **产品稀缺性**：在广州等一线城市，现有新金琶CBD区域产品升级换代快，类似高端产品较少，是项目热销的触发因素之一 [5] - **资产配置属性**：高端住宅除了改善居住需求，本身也是资产配置的一种方式，因此能走出相对独立的行情 [7] 行业趋势与未来展望 - **高端市场领先**：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [7] - **高端市场领先**：2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [7] - **后续供应**：深圳近期将有中信·信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州则有保利翡丽甲第等在售 [6] - **市场传导机制**：业界期待高端住宅热销能带动土地市场，提振房企拿地热情及购房者信心，从而带动整体市场企稳 [7] - **置换链条关键**：通过高端产品供应带动周边区域二手业主置换需求，被认为是新房高端市场可持续发展的关键，也是改善整体市场的潜在路径 [1][7]

公司销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1] - 项目2024年累计总销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1] - 第五批次成交均价约19.8万元/平方米 较一年前首期均价17万元/平方米上涨16% [1] - 本次推售套均总价约7300万元 产品为315至1115平方米大户型 [1] 行业市场动态 - 上海总价3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元 [1] - 头部标杆项目对高端住宅市场带动作用显著 [1] - 上海高端住宅市场近一年多持续出现热销现象 [1]