行业整体趋势 - 物业行业迈入存量竞争时代 中上游物企在规模增长方面展现出明显优势 [2] - 学校 医院等业态已成为物企逐力的主要方向 [2][9] - 头部物企保持了较好的拓展势头 获取项目涉及住宅 商业 产业园 办公楼 学校 医院 机场 公共场馆等多元业态 [3] 企业业绩与拓展 - 万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个 其中存量市场获取114个项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5% 新增物业及设施管理服务项目291个 包括10个超高层项目 [2] - 滨江服务上半年新增在管项目44个 新增在管面积约713.8万平方米 新增合约面积约348.9万平方米 杭州地区在管面积达4780万平方米 同比增长18.8% 营收8.18亿元 占总物业管理营收70.6% [2] - 特发服务上半年中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道 重点保留核心客户 与华为 蚂蚁金服 小红书等完成续约 [3] - 东原仁知服务上半年新增16个物业项目 新增在管面积约400万平方米 新增8个合约项目 新增合约面积约280万平方米 [3] - 招商积余近两月连中14标 项目涉及广州白云国际机场T3航站楼 广州东环城际等机场后勤和轨道交通赛道 [3] - 华润万象生活旗下万象服务第二季度新签多个城市空间项目 [3] - 世茂服务7月新增近50个项目 包括住宅 学校 产业园 政府后勤 医院等多元场景 [3][9] - 世茂服务旗下浙大新宇上半年新签合同项目突破50个 总合同金额累计突破6亿元 同比增长200% 拓展高校包括北京大学 中国人民大学中关村校区等 [9] 细分业态发展 - 住宅物业方面 高品质服务能力为物企带来合作机遇 绿城服务与卓瑞地产达成战略合作 为芜湖悦麓华著等高端项目提供全周期服务 [5] - 商业物业方面 物企凭借业态经验 专业运营能力及品牌资源获得甲方青睐 龙湖智创生活负责杭州亚运村媒体村约3.8万平方米商业综合体的整体规划 招商及运营管理 [6][7] - 园区物业方面 卓越商企服务与中兴通讯携手 为其深圳科技园和三亚科技园提供FM服务 服务建筑面积超15.7万平方米 [8][9] - 城市及公共空间服务方面 招商积余中标中国人民大学 中国政法大学等高校项目 保利物业与东南大学 南京农业大学等学府达成合作 [9]

核心财务与运营表现 - 2025年上半年营业收入13.9亿元，合约面积1.22亿平方米，一二线城市在管面积占比82.6% [3] - 物业费均价3.2元/㎡/月，基础物业管理收入占比提升至74.4%，经调整后核心净利润率8.3% [3] - 第三方收入规模占比93.4%，新增第三方合约面积中96%来自市场化拓展 [3] 业务拓展与市场竞争力 - 截至2025年7月中标项目31个，合同金额2.6亿元，其中9个项目合同额超千万 [4] - 与比亚迪达成全国合作，覆盖12省42城4S店，实现从单项目到全国推广的突破 [4] - 商写板块收入贡献占比16%，政府/学校/医院等非住业态合约面积占比达19% [5] 服务品质与客户运营 - 主动拜访15万户业主，社区设施排查率100%，完成1960个归家动线工程升级和49个绿化景观改造 [4] - 举办476场业主见面日及近百场机房体验日活动，1500+场社群活动覆盖40万+业主 [4] - 客户满意度达87分，物业管理费现金流入提升0.9个百分点 [4] 增值服务与创新转型 - 社区增值服务收入占比约18%，同比增长2.0%，实现增速转正 [6] - 创新能源管理方案实现4个北京写字楼100%绿电，并对外输出跨业态能源解决方案 [5] - 深化商品零售、到家服务、房屋经纪及美居服务等高频需求场景的供应链与标准化建设 [6] 战略发展方向 - 推行"拓运一体"机制，通过多专业团队提前介入项目筹建保障品质持续性 [4] - 通过标杆复制策略拓展非住业态增长空间，强化差异化竞争能力 [5] - 持续优化收入结构，降低关联方依赖，提升可持续经营能力 [6]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长3.7%至70.9亿元，归母净利润同比增长4.3%至7.69亿元，利润增速高于收入增速 [1] - 基础物管服务营收同比增长8.3%，是主要收入增量来源，但增值业务受房地产及消费环境影响出现下滑 [1] - 通过成本管控措施，整体毛利率从16.8%提升至17.0%，其中住户增值服务毛利率大幅提升至35.2% [1] - 市场化拓展能力强劲，新增在管面积3180万平方米中第三方占比84%，单方价格维持71元/平方米高位 [2] - 派息率提升至约40%，体现管理层对股东回报的重视 [3] 财务表现 - 2025年上半年营业收入70.9亿元（+3.7%），净利润7.74亿元（+4.1%），归母净利润7.69亿元（+4.3%） [1] - 毛利率由16.8%提升至17.0%，物业管理服务毛利率由15.4%提升至15.5%，住户增值服务毛利率由30.2%提升至35.2% [1] - 预计2025/2026/2027年营收分别为148.2亿元、156.3亿元、164.0亿元，归母净利润分别为16.7亿元、18.0亿元、19.4亿元 [3] - 对应2025-2027年EPS为0.51元、0.55元、0.59元，PE为10.04倍、9.31倍、8.64倍 [3][4] 业务发展 - 基础物管服务营收同比增长8.3%，新增在管面积3180万平方米（+50%），其中独立第三方占比84% [1][2] - 新增合同额22.6亿元，单方价格维持71元/平方米高位 [2] - 退盘2680万平方米，优化业务结构，期末在管面积达4.36亿平方米，关联方占比60.9%，第三方占比39.1% [2] - 非住户增值收入同比下降5.9%，住户增值收入同比下降11.6%，但增值业务整体与地产关联度逐步降低 [1][2] 股东回报 - 董事会建议派发2025年中期股息0.09港元及上市十周年特别股息0.01港元，合计每股0.1港元 [3] - 派息率提升至约39.8%，体现对股东回报的重视 [3] 行业地位 - 总市值181.93亿港元，总股本3.28亿股，自由流通股占比100% [5] - 30日日均成交量1534万股 [5] - 属于房地产服务行业 [5]