法拍房对房价的影响 - 有观点认为法拍房定义了房价的边际价格 因其价格比二手房市场总体上要低30%以上 有的要跌出50% [2] - 法拍房总量估计达400万套 按每套房100平方米计 相当于全年房子总销量的一半 [4] 法拍房作为边际价格的争议 - 反对观点认为法拍房属于特例 是中国特有的孤案 其价格不会成为有效的边际价格 还是二手房价格说了算 [4] - 法拍房有时限且移交过程问题多 背后绑定资产纠纷 是折价甩卖的特例资产 [4] - 楼市未来价格趋势不会以法拍房为边际价格 二手房价格不会跌至法拍房水平 [6] 法拍房问题的根源与应对 - 法拍房高占比的根源值得追问 2024年美国法拍房在总成交占比仅0.068% 而中国深圳法拍房占比达到总成交量18%左右 [6] - 有建议提出银行应与购房者同进退 通过降低按揭款和拉长房贷期限来应对 [8] - 银行做抵押贷款是按当时市场估值的80% 若二手房价格再跌50% 银行体系将面临巨大压力 [6]

智通财经APP获悉，10月17日，克而瑞地产发布，2025年9月法拍房供应4.2万套（环比升31%），成交 5033套（高位回落），成交率19.3%，杭州现高溢价案例。2025年9月，月内供求规模均延续年内高 位。本月法拍房供应规模上升至4.6万套，环比上升44%，同比上升21%；成交量5033套，环比下降 8%，但仍在年内高位。竞拍热度有所回落，约5.5%的成交房源出价达到100次以上，环比下降1.5个百 分点。 核心要点 挂拍量：环比回升，新增挂拍4.2万套，环比上升31%。 交易量：高位延续，成交5033套，连续2周超过5000套法拍房成交。 成交率：全国平均成交率19%，连续两月回落，且本月回落速度加快。 折价率：卖方折价率下降，主要是一拍房源惜售、平均折价率收窄。 后市展望 挂拍量：供应规模高位回升，重庆新增挂拍接近2000套 供应端方面，9月新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%。起拍总价406亿元，环比增加25%。 本月新增挂拍套数环比回升，仅略低于7月份的年内高点。 从各城市情况来看，本月共有10个城市新增挂拍套数超过500套，较上月增加2个。重庆本月挂拍1990 套，继续保持在各 ...

2025年9月法拍房供应4.2万套（环比升31%），成交5033套（高位回落），成交率19.3%，杭州现高 溢价案例。 ◎ 文 / 马千里 2025年9月，月内供求规模均延续年内高位。本月法拍房供应规模上升至4.6万套，环比上升44%，同比上 升21%；成交量5033套，环比下降8%，但仍在年内高位。竞拍热度有所回落，约5.5%的成交房源出价达 到100次以上，环比下降1.5个百分点。 核心要点 挂拍量： 环比回升，新增挂拍4.2万套，环比上升31%。 交易量： 高位延续，成交5033套，连续2周超过5000套法拍房成交。 成交率： 全国平均成交率19%，连续两月回落，且本月回落速度加快。 折价率： 卖方折价率下降，主要是一拍房源惜售、平均折价率收窄。 后市展望 受供应规模变化影响，9月法拍房成交规模出现环比回落，但仍在年内高位，连续两个月超过5000套 法拍房实现成交。不过市场热度有所回落，与一二手房近期表现一致，在经过近年大量有力的需求侧 政策的出台之后，大量自住购房需求已经得以释放，再加之行业建立新的供求关系仍需时日，法拍房 的成交率和热度方面均有所回落。9月份成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅有5 ...

说到底，法拍房早已不是小众的"灰色地带"，而是一个标准化的理性市场。它既不是遍地黄金的捡漏天堂，也不是满是陷阱的雷区，更像一场对认知能力的 测试。刚需群体若预算有限，可优先选择法院包腾退、无租约欠费的房源，用确定性换性价比；投资者则需聚焦核心区优质资产，靠稀缺性对冲潜在波动。 无论哪种需求，关键都要想明白：法拍房的真正收益，从来不是"拍价与市价的差额"，而是"成交价减去所有显性隐性成本后的净值"。算清楚这笔账，决策 自然就清晰了。 政策的作用不是消除风险，而是降低"交易成本"。近年多地将法拍房纳入公积金贷款范围，法院也明确要求负责腾退交付，严禁"不负责腾退"的声明。这些 调整本质上是在削减资金门槛和执行成本这两大交易阻力，但并没有覆盖所有隐性风险。比如法院能强制腾退，却无法提前排查出拍卖前签订的虚假长期租 约；能保障产权合法，却不能替买家垫付前任业主欠下的数年物业费。政策红利是"加分项"，不是"护身符"。 普通购房者的核心决策点，在于"风险自担能力"与"信息获取能力"的匹配。不少人栽跟头，不是因为法拍房本身是"坑"，而是误把"法院背书"当成了"零风 险承诺"，省去了本该投入的尽调成本。专业的尽调从来不是网上查 ...

作者：孟晓苏 这种法拍房激增的情况在美国与日本房地产低迷期都出现过，由于它们采取的政策措施不同，曾导致截 然不同的后果。日本对待法拍房政策失误，导致楼市长期低迷，经济陷入"失去的二十年"；而美国政府 通过对居民政策救助，阻止法拍房增长，四年就实现了楼市企稳回升。 日本1990年代房地产泡沫破裂后，政策应对出现严重失误。政府不仅未及时救助楼市，反而逆向操作： 在泡沫破裂时加征"地价税"和"短期交易税"，加速了地价下跌。更严重的是，日本忽视了法拍房形成 的"边际定价"风险。1991-1995年间法拍房数量激增300%，仅1993年东京地区就有超过2万套住宅进入 法拍程序。这些法拍房成交价往往比市场价低30%-50%，成为区域房价新基准。日本政府直到1998年才 修订《民事执行法》引入"自我拍卖"制度，但此时市场信心已被彻底摧毁。其恶果就是日本房价连续18 年下跌，低迷期长达22年。 "法拍房"连年增长，"价格刺客"频现，"边际价格"扭曲市场。我国法拍房隐患已到了必须重点诊治的地 步。 一、法拍房泛滥的现状与风险显现 专业机构发布的《2025年上半年全国法拍市场大数据分析报告》显示，2025年上半年，我国法拍房挂牌 ...

短视频误导性内容分析 - 郎咸平教授团队对189个内容独立的短视频进行量化分析，发现其宣称北京、上海、广州、深圳楼盘跌幅达40%至73%的说法为博流量而编造的谎言[1] - 误导性短视频被归纳为五大骗局，包括公寓降价骗局（52个案例）、老破小降价骗局（45个案例）、法拍房降价骗局（24个案例）、房产中介骗局（43个案例）和鼓吹楼市大跌崩盘骗局（25个案例）[1][4][6] - 具体案例包括：上海某短视频声称当地楼盘暴跌73%，但降价的实为公寓而非70年产权的正常住宅[1]；广州某法拍房看似比市场价低80万元，但购房者需承担前房主拖欠的2万余元燃气费及滞纳金[4] 公寓与法拍房市场真实情况 - 公寓常以低价为噱头制造降价假象，但实际价格波动不大，交易成本极高，原价100万元的公寓涨至200万元，卖出时各类费用合计接近40%，业主几乎无利润[2] - 2025年数据显示，37%的法拍房存在未披露高额欠费，平均每套隐藏成本达房价的22%，部分物业公司会通过合法断水断电施压购房者[4] - 法拍房案例：王先生以360万元拍下一套法拍房，后续需缴纳240余万元税费（其中土地增值税210万元），总成本超600万元，远超市场价[4] 核心城市真实房价数据 - 过去一年北京正常住宅跌幅为5%至9%，上海为3%至15%，广州为8%至12%，深圳为2.4%至6.7%[8] - 国家统计局今年1月至8月数据显示：北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%；上海一手房上涨3%，二手房下跌2.3%；广州新房上涨0.02%，二手房下跌3.8%；深圳新房上涨0.9%，二手房下跌2.1%[8] - 一手房价格波动不超1%，二手房最大跌幅未超4%，与短视频宣称的“楼市崩盘”不符[8] 房地产市场核心矛盾与趋势 - 当前核心矛盾是“有效需求”缺失，以上海为例，房价与收入比普遍在15倍至40倍，年轻人需工作30至40年才能购房，而美国纽约等城市这一比例多在15倍左右[11] - 当前价格调整是市场回归理性的“均值回归”，房龄每年至少有1%的折旧率，二三十年房龄的老房子价格回调属正常现象[11] - 未来楼市分化加剧，一二线城市核心区域稀缺房源价格抗跌性强，大城市郊区及三四线城市房源因需求不足面临较大下行压力[21] 万达集团债务与经营状况 - 大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林被限制高消费，源于下属项目公司的经济纠纷，公司被执行总金额超52亿元[13] - 万达系各公司被执行总金额超70亿元，其中万达地产集团有限公司有423条被执行人信息，被执行总金额18.4亿元[13] - 为推动万达商管上市，王健林与投资方签订对赌协议，承诺2023年前上市，否则需拿出380亿元现金回购股份，上市受挫导致债务规模扩大[15] 房地产行业周期与展望 - 参考美国经验，房地产泡沫破裂后通常经历5年下跌期和5年震荡期，总计约10年才能进入新上升周期，当前市场或处于下跌周期尾部[19] - 若房价长期横盘，考虑到每年约2%的通胀率，10年后房产实际购买力将下降20%左右，叠加部分房源30%的跌幅，真实价值可能缩水一半[21] - 行业正经历深刻变革，市场将逐步回归理性，购房者需摒弃“炒房致富”观念，优先考虑房产居住属性[21]

前言 在当下的短视频平台，关于北上广深楼市"崩盘""暴跌"的内容频繁出现，这些极具冲击力的表述不仅搅 动消费者与投资者的情绪，更对公众认知产生显著影响。 经济学家郎咸平及其团队通过对189个独立短视频的量化分析，试图拆解这些内容背后的真实与虚假， 为市场认知纠偏。 这场对楼市信息的"打假"，不仅关乎数据真伪，更折射出当前房地产市场复杂的结构性变化，以及信息 传播中流量至上带来的认知偏差。 那现在楼市中究竟藏着多少骗局？郎咸平的分析揭露了多少真相？ 但短视频往往刻意模糊"公寓"与"住宅"的属性差异，用公寓的价格波动替代整体楼市走向，制造恐慌 感。 其次是"老破小"的局部降价。部分内容提到"上海老破小降价54%""北京58平方米两居室2022年售价630 万元、2025年降至295万元"，这些案例并非无差别发生，而是集中在三类场景。 一是学区属性弱化的房源，随着教育政策调整，"买房必入学"的逻辑被打破，这类房产的溢价自然消 退； 拆解短视频中的四类楼市陷阱 现在短视频平台中所谓的"房价暴跌"，往往存在明确场景限定，并非覆盖整个市场的普遍现象。 从郎咸平团队的调研来看，这些被夸大的"下跌"案例，大多集中在特定类型房 ...

法拍房参拍资格确认 - 需提前确认当地限购政策 例如上海需社保 否则无法过户且损失保证金[1] - 建议直接咨询拍卖法院法官或查询住建部门限购细则 此步骤为必要前提[1] 房源实地勘察要点 - 必须现场踩盘而非仅查看线上图片 需确认房屋实际占用情况[3] - 核查法院是否承诺清场交付 未注明清场可能需自行处理占用纠纷[3] - 需向物业查询欠费情况 包括物业费及水电费 可能达数万元且需买受人承担[3] 产权背景调查 - 需至不动产登记中心核查抵押状态 一房多封及产权人数量[5] - 确认是否存在共有人情形 例如夫妻共有但仅拍卖部分份额可能导致权属争议[5] 资金准备与贷款安排 - 保证金比例为成交价5%-10% 例如100万房产需支付5-10万[7] - 尾款需在10-15日内付清 需提前备足资金[7] - 贷款需提前预审 确定可贷额度 避免因时效问题损失保证金[7] 竞价策略与成本控制 - 需设定心理价格上限 包含税费欠费及装修成本[9] - 避免受竞价氛围影响冲动加价 需坚持预算约束[9] 过户与清场流程 - 付款后需及时获取《成交确认书》及《裁定书》并办理过户[9] - 未包清场时需通过法官协助清场 避免自行与占房人冲突[9]

阿峰，你确定要买这套房子吗？"张若彤紧紧握着我的手，眼中满含担忧。 我看着眼前这套125平的三居室，心中五味杂陈。客厅宽敞明亮，南北通透，地段绝佳，如果是正常出 售，至少要130万起步。但它是法拍房，起拍价只要85万。 "就是它了。"我深吸一口气，在手机上填写了竞拍信息。 但我不知道的是，这套房子里隐藏着一个秘密，一个让我至今都睡不着觉的秘密。 01 三个月前，我第一次看到这套法拍房的信息时，几乎不敢相信自己的眼睛。 位于杭州市西湖区文二路附近，2015年建成的电梯房，小区绿化率高达40%，周边配套设施完善。最关 键的是，同小区同户型的房子，市场价已经涨到了135万以上。 法院执行大厅里人头攒动，十几个人都盯着这套房子。我知道竞争会很激烈，但我势在必得。在杭州打 拼五年，终于攒够了首付，这可能是我唯一买得起房的机会。 "现在开始竞拍，起拍价85万，每次加价不少于1万。"法官的声音在大厅里回响。 价格很快飙升到90万、92万、94万。我的心跳得像打鼓一样，手心全是汗。 "95万！"我举起手机，声音都有些颤抖。 大厅里安静了几秒钟，那些竞拍者开始犹豫了。毕竟95万已经接近市场价的七成多，风险和收益在这个 价位上达 ...

上海1-8 月新增上拍拍品 2191 套，交易截止拍品 2650 套（同比降 37.7%），成交 1355 套（清仓率 51.1%），总成交金额 109.77 亿 元；住宅为核心品类，成交 876 套（占比 64.6%）、金额 68.4 亿元，黄浦区住宅清仓率 87.5% 居首，浦东新区成交金额 20.4 亿元领跑 各区县。8 月单月上海新上拍品 253 件，成交 171 套，金额 22.31 亿元，折价率 70.3%。 全国同期挂拍48.5 万套，成交 10.7 万套（清仓率 21.9%），金额 1638 亿元；住宅成交 7.1 万套（877 亿元，占比 53.5%），二拍成交 占比 48.4%。城市能级越高清仓率越高，一线 48.6%、二线 40.6%、三四线 26.7%，市场分化明显。 上海法拍住宅在挂拍及成交中占最大比重，法拍住宅房源成交数量占各类物业整体64.6%。法拍住宅房源1-8月新上拍品1186件，交易 截止累计拍品1385套，成交876套，成交均价52725元/平米，法拍住宅成交金额68.4亿元。法拍商业交易截止累计拍品786件，成交428 套，成交数量占各类物业整体31.6%；总成交金额2 ...