短视频误导性内容分析 - 郎咸平教授团队对189个内容独立的短视频进行量化分析，发现其宣称北京、上海、广州、深圳楼盘跌幅达40%至73%的说法为博流量而编造的谎言[1] - 误导性短视频被归纳为五大骗局，包括公寓降价骗局（52个案例）、老破小降价骗局（45个案例）、法拍房降价骗局（24个案例）、房产中介骗局（43个案例）和鼓吹楼市大跌崩盘骗局（25个案例）[1][4][6] - 具体案例包括：上海某短视频声称当地楼盘暴跌73%，但降价的实为公寓而非70年产权的正常住宅[1]；广州某法拍房看似比市场价低80万元，但购房者需承担前房主拖欠的2万余元燃气费及滞纳金[4] 公寓与法拍房市场真实情况 - 公寓常以低价为噱头制造降价假象，但实际价格波动不大，交易成本极高，原价100万元的公寓涨至200万元，卖出时各类费用合计接近40%，业主几乎无利润[2] - 2025年数据显示，37%的法拍房存在未披露高额欠费，平均每套隐藏成本达房价的22%，部分物业公司会通过合法断水断电施压购房者[4] - 法拍房案例：王先生以360万元拍下一套法拍房，后续需缴纳240余万元税费（其中土地增值税210万元），总成本超600万元，远超市场价[4] 核心城市真实房价数据 - 过去一年北京正常住宅跌幅为5%至9%，上海为3%至15%，广州为8%至12%，深圳为2.4%至6.7%[8] - 国家统计局今年1月至8月数据显示：北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%；上海一手房上涨3%，二手房下跌2.3%；广州新房上涨0.02%，二手房下跌3.8%；深圳新房上涨0.9%，二手房下跌2.1%[8] - 一手房价格波动不超1%，二手房最大跌幅未超4%，与短视频宣称的“楼市崩盘”不符[8] 房地产市场核心矛盾与趋势 - 当前核心矛盾是“有效需求”缺失，以上海为例，房价与收入比普遍在15倍至40倍，年轻人需工作30至40年才能购房，而美国纽约等城市这一比例多在15倍左右[11] - 当前价格调整是市场回归理性的“均值回归”，房龄每年至少有1%的折旧率，二三十年房龄的老房子价格回调属正常现象[11] - 未来楼市分化加剧，一二线城市核心区域稀缺房源价格抗跌性强，大城市郊区及三四线城市房源因需求不足面临较大下行压力[21] 万达集团债务与经营状况 - 大连万达集团股份有限公司及其法定代表人王健林被限制高消费，源于下属项目公司的经济纠纷，公司被执行总金额超52亿元[13] - 万达系各公司被执行总金额超70亿元，其中万达地产集团有限公司有423条被执行人信息，被执行总金额18.4亿元[13] - 为推动万达商管上市，王健林与投资方签订对赌协议，承诺2023年前上市，否则需拿出380亿元现金回购股份，上市受挫导致债务规模扩大[15] 房地产行业周期与展望 - 参考美国经验，房地产泡沫破裂后通常经历5年下跌期和5年震荡期，总计约10年才能进入新上升周期，当前市场或处于下跌周期尾部[19] - 若房价长期横盘，考虑到每年约2%的通胀率，10年后房产实际购买力将下降20%左右，叠加部分房源30%的跌幅，真实价值可能缩水一半[21] - 行业正经历深刻变革，市场将逐步回归理性，购房者需摒弃“炒房致富”观念，优先考虑房产居住属性[21]