公司人事变动 - 中海物业独立非执行董事、薪酬委员会主席苏锦樑先生于2025年12月13日逝世 [1] - 苏锦樑先生同时担任公司审核委员会、提名委员会及可持续发展督导委员会成员 [1]

金茂服务(00816)发布公告，甘勇先生因须投入更多精力于其他公务而辞任公司非执行董事及薪酬及提 名委员会委员，崔焱先生获董事会委任为公司非执行董事及薪酬及提名委员会委员，均自2025年12月15 日起生效。 ...

公司控股股东股份质押变动 - 公司控股股东浙江南都产业发展集团有限公司于2025年12月12日解除质押股份700万股 [2] - 本次解除质押股份数量占控股股东所持股份比例为10.85% [2] - 本次解除质押股份数量占公司总股本比例为3.73% [2]

核心观点 - 房地产行业政策底已非常坚实 但市场底和信心底仍需时间构筑 最恐慌、最不确定的阶段或许正在过去 对中长线投资者而言 当前是关注结构性机会的转折节点 [3][5] 市场数据与现状 - 11月全国70城房价环比、同比继续双降 房价已连续第8个月走低 [1] - 市场分化加剧 一线城市抗跌性明显更强 环比微降 二三线城市压力更大 新房价格下行压力普遍大于二手房 [3] - 当前市场核心问题是信心与预期普遍偏弱 [3] 政策环境分析 - 政策重心已发生根本转变 从过去的“去杠杆、防风险”转向“防风险、稳市场、促转型” [3] - 具体政策包括金融支持房企合理融资的“三个不低于”、重点城市优化限购以及“保交楼”行动 目标是将市场拖入“软着陆”平台期 [3] 投资策略与结构性机会 - 对地产股投资应秉持“幸存者思维” 关注财务极度稳健、融资成本低、运营效率高的少数优质房企 投资逻辑在于行业供给侧改革后的市场集中度提升 [4] - 产业链存在机会 一是上游的“成本修复” 如部分建材、家居公司 需求端稳定信号叠加原材料成本变化可能带来盈利弹性 二是下游的“需求递延” 特别是与“保交楼”竣工直接相关的物业管理、部分家用电器等领域 [4] - 关注“新模式”萌芽 如政策驱动的保障性住房、城中村改造 将为相关建筑商、服务商带来稳定的业务增量 [4]

公司股权变动 - UBS Group AG于12月9日减持金融街物业18.5万股，每股作价2.08港元，涉及总金额约38.48万港元 [1] - 此次减持后，UBS Group AG对金融街物业的持股数量降至约1120.75万股 [1] - 减持后，UBS Group AG在金融街物业的持股比例由之前未披露的水平降至10.83% [1]

截至发稿，空港股份市值为36亿元。 每经AI快讯，空港股份（SH 600463，收盘价：12.08元）12月15日晚间发布公告称，公司第八届第十三 次董事会会议于2025年12月15日在北京天竺空港工业区B区裕民大街甲6号公司一层多媒体会议室以现 场及通讯方式召开。会议审议了《关于控股子公司向控股股东申请借款展期暨关联交易的议案》等文 件。 2024年1至12月份，空港股份的营业收入构成为：建筑施工业占比71.5%，租赁占比21.76%，物业管理 及其他占比7.76%，其他业务占比-1.02%。 （记者 王晓波） 每经头条（nbdtoutiao）——"一针两千，童颜针年销3亿元"背后：多家关联方注册地"查无此人"，股民 追问"钱呢"！钱氏姐弟几乎"掏空"江苏吴中，公司即将退市 ...

公司股权质押变动 - 控股股东南都产发集团于2025年12月12日解除质押700万股股份 [1] - 本次解除质押股份占控股股东所持股份比例10.85%，占公司总股本比例3.73% [1] - 解除质押后，控股股东累计质押股份数量为1600万股 [1] - 累计质押股份占控股股东持股数量比例降至24.80%，占公司总股本比例降至8.52% [1]

新京报讯 据"北京东城"微信公众号消息，近日，东城区首个信托制物业项目落地建国门街道。建国门 街道相关负责人、社区工作人员、小区业委会、居民代表、首华物业团队及行业专家齐聚，共同参与现 场签约仪式。此次签约覆盖东总布胡同2号楼和小羊宜宾3、4号楼，这处建成于1989年、有322户居民的 多产权老旧小区，自此开启物业治理新阶段。 "我们在这儿住了5年多，过去小区没有正规的管理方，环境卫生只能靠社区志愿者和居民来保持整 洁。"居民贾超锋的话，道出了小区此前的治理困境。公共设施维护、日常管理缺乏稳定统筹，社区曾 长期承担兜底责任。 据了解，项目前期，街道开展业主意见摸排，超91%业主支持引入物业。在此基础上，通过举行十余场 座谈会、答疑会，由专家和工作人员向居民、意向物业公司普及信托制模式。同时，面向社会公开招募 物业企业，街道组织物业路演比选会，由业主担任评委现场投票。 建国门街道相关负责人表示，此次项目落地意义深远，作为多产权老旧小区，该片区长期面临失管难 题，是基层治理的重点难点。建国门街道联动社区党委、业委会与居民，创新引入信托制物业服务模 式，从根源上破解治理难题。首华物业主动担当国企责任，行业专家提供专 ...

文章核心观点 - 中泰证券维持华润万象生活“买入”评级 认为公司商业航道实力强劲且与母公司协同紧密 是驱动业绩增长的重要动力 配合稳定的物业航道 公司业绩能稳步提升 [1] 2025年上半年财务业绩 - 公司上半年实现营收85.2亿元 同比增长6.5% 权益股东应占净利润20.0亿元 同比增长7.4% [1] - 公司综合毛利率为37.1% 同比增长3.1个百分点 毛利提升带动归母净利润增速高于营收增速 [1] - 公司各项费用率下降 经营效率提升 销售费用率为1.1% 同比下降0.6个百分点 总体费用率为7.0% 同比下降0.7个百分点 [1] - 公司每股中期派息0.529元 同比增长89.6% 中期派息率达60% 提升24个百分点 同时每股特别派息0.352元 股东回报大幅提高 [1] 商业航道运营表现 - 商业航道2025年上半年营收32.7亿元 同比增长14.65% 毛利率达66.1% 同比上升5.2个百分点 [1] - 商业航道营收占总营收比重达38.3% 维持高增速且毛利提升明显 成为公司整体营收和利润增长的重要动力 [1] - 购物中心商业运营总建筑面积达1309.3万平方米 同比增长14.11% 其中来自母公司的面积占比84.4% [1] - 写字楼商业运营总建筑面积达187.5万平方米 同比增长7.7% 其中来自母公司的面积占比73.3% [1] - 公司在商业航道和母公司紧密合作 业绩表现亮眼 [1] 物业航道运营表现 - 物业航道2025年上半年营收51.6亿元 同比增长1.1% 毛利率18.8% 同比下降0.1个百分点 [2] - 物业管理服务营收35.0亿元 同比增长8.8% 在管建筑面积27550.5万平方米 同比增长6.2% 其中来自第三方的面积占比44.4% [2] - 非业主增值服务营收2.2亿元 同比下降34.6% 业主增值服务营收4.9亿元 同比下降32.7% [2] - 城市空间营收9.5亿元 同比增长15.1% 在管建筑面积12719.1万平方米 同比增长3.17% 其中来自第三方的面积占比98.1% 外拓实力强劲 [2] - 物业航道为公司业绩提供了基本支撑 稳定提升的营收和利润保证了公司业绩的底线 [2] - 公司在物业航道业务结构均衡 很好结合了母公司和第三方的资源 [2]

行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]