核心财务表现 - 2025年Q2公司实现交易总额8787亿元 同比增长5% 环比增长4% [1] - 营业收入260亿元 同比增长11% 环比增长11% [1] - 经调整归母净利润18.2亿元 同比下降32% 但环比改善30% [1] - 经调整归母净利率7.0% 同比下降4.5个百分点 环比提升1.0个百分点 [1] - 毛利率21.9% 同比下降6.0个百分点 环比提升1.2个百分点 [1] 收入结构分析 - 存量房业务收入占比26% 同比下降6个百分点 [1] - 新房业务收入占比33% 同比下降1个百分点 [1] - 家装家居业务收入占比18% 同比微增0.3个百分点 [1] - 房屋租赁服务收入占比22% 同比大幅提升8个百分点 [1] - 新兴业务及其他收入占比2% 同比下降2个百分点 [1] 存量房业务表现 - 交易总额5835亿元 同比增长2% 环比增长1% [2] - 收入67亿元 同比下降8% 环比下降2% [2] - 货币化率1.15% 平台加盟费收入占比提升至21% [2] - 链家交易额占比进一步降低至37% [2] - 贡献利润率39.9% 环比提升1.8个百分点 [2] 新房业务表现 - 交易总额2554亿元 同比增长9% 环比增长10% [2] - 收入86亿元 同比增长9% 环比增长7% [2] - 货币化率3.37% 同比持平 [2] - 新房市占率12.5% 同比提升2.2个百分点 [2] - 贡献利润率24.4% 同比微降 环比提升1.0个百分点 [2] 新赛道业务发展 - 家装家居业务收入46亿元 同比增长13% 贡献利润率32.1% [2] - 房屋租赁服务收入57亿元 同比增长78% 贡献利润率8.4% [2] - 新兴业务及其他收入4.3亿元 同比下降51% [2] 运营网络规模 - 门店总数6.1万家 经纪人数量55.8万人 [2] - 活跃门店比例97% 活跃经纪人比例88% [2] - 活跃门店数同比增长32% 活跃经纪人同比增长19% [2] - 非链家活跃门店数同比增长37% 非链家活跃经纪人同比增长24% [2]

投资评级 - 维持"优于大市"评级 [1][3][6] 核心观点 - 公司经营稳健 2025年上半年归母净利润同比增长31%至3840万元 归母净利率提升0.2个百分点至0.7% [1][9] - 住房交易业务收入增加且盈利水平改善 经纪业务和新房业务交易总额同比分别增长10%和33% 营业收入同比分别增长14%和24% [2][28] - 资产管理业务运营效率保持良好 在管房源31.9万套同比增长9% 平均出房天数缩短至8.8天 出租率达95.2% [3][47][48] 财务表现 - 2025年上半年实现住房交易总额1375亿元同比增长10% 营业收入57亿元同比下降3% [1][9] - 毛利率同比提升1.2个百分点至9.9% 销售费率同比增加0.7个百分点至5.4% 管理费率同比降低1.6个百分点至8.0% [1][9] - 调整后资产管理业务实际毛利率为14.1% 同比提升2.2个百分点 [3][48] 业务结构 - 经纪业务GTV占比81% 收入占比36% 货币化率1.8% [1][9] - 新房业务GTV占比13% 收入占比8% 货币化率2.6% [1][9] - 资产管理业务GTV占比6% 收入占比48% 货币化率31% [1][9] - 住房交易业务合计贡献公司收入的44% 毛利润的94% [2][28] 运营数据 - 截至2025年上半年末运营门店2626家 其中直营店占比81% 经纪人数3.1万人 [2][28] - 上海地区市占率实现连续三年提升 在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定 [2][28] 盈利预测 - 预计2025年收入132亿元 归母净利润2.3亿元 每股收益0.10元 [3][58] - 预计2026年收入138亿元 归母净利润2.7亿元 每股收益0.11元 [3][58] - 对应2025年市盈率32倍 2026年市盈率27倍 [3][58]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][9] 核心观点 - 2025年上半年营收92.9亿元同比增长6.1% 权益股东应占净利润6.1亿元同比增长22.6% [4][6] - 盈利能力提升主要源于毛利率上升及费用管控优化 [6][9] - 在管面积达5.36亿平方米同比增长11.3% 储备面积3.47亿平方米同比下降2.9% [8] - 回购注销2003万股提升每股收益及股东回报 [9] 财务表现 - 2023-2027年营收预测：174.11/185.28/196.95/214.69/231.89亿元 增速17%/6%/6%/9%/8% [3] - 2023-2027年归母净利润预测：6.05/7.85/9.26/10.78/12.41亿元 增速11%/30%/18%/16%/15% [3] - 2025年上半年毛利率19.47%同比提升0.24个百分点 [6] - 销售费用率1.52%同比下降0.26个百分点 管理费用率6.38%同比下降1.22个百分点 [6] 业务结构 - 物业服务收入66.3亿元同比增长10.2% 毛利率15.3%同比上升0.4个百分点 [6] - 园区服务收入13.6亿元同比下降6.0% 毛利率26.6%同比上升3.2个百分点 [6] - 咨询服务收入13.0亿元同比增长0.6% 毛利率33.1%同比上升0.2个百分点 [6] 规模发展 - 在管面积净增0.55亿平方米至5.36亿平方米 [8] - 主动优化储备项目结构应对潜在交付风险 [8] - 通过深耕核心城市持续拓展管理项目 [8] 股东回报 - 累计回购1717万股耗资6495万港元 [9] - 合计注销2003万股提升每股收益 [9] - 2024-2027年每股收益预测：0.19/0.25/0.29/0.34/0.39元 [3]

资产出售交易 - 公司间接全资附属公司上海湾居向上海城市建设投资出售湾居物业 总代价为人民币3.84亿元[1] - 出售物业位于上海市杨浦区国权北路1688弄50号 为写字楼资产 占地面积约216,400平方米 总楼面面积约28,700平方米[1] 资金用途安排 - 出售事项获得所得款项净额人民币3.65亿元 其中人民币2.61亿元用于偿还第一笔贷款（包括利息）[1] - 人民币2830.93万元用于偿还第二笔贷款（包括利息） 人民币7592.28万元用于偿还其他银行贷款及应付款项[1] 交易背景与动因 - 公司面临持续财务困难 迫切需要偿还2024年12月到期的第一笔及第二笔贷款[1] - 未能偿还贷款将导致违反贷款替代情景 出售事项虽产生亏损但符合公司及股东最佳利益[1] - 出售所得款项使公司能在2025年上半年偿还另一家银行贷款本金人民币7950万元及利息人民币700万元[1]

（原标题：健康体重管理年专题行动走进北京CBD 助力健康职场新实践） 2025年8月28日，由广东省二十一世纪教育基金会、第一太平戴维斯（Savills）共同主办，三星大厦协 办的"体重管好 健康更好"健康体重管理年专题行动之走进企业科普健康教育活动在北京落地。此次活 动面向北京CBD核心区职场人士，通过科学科普教育推广体重管理知识，倡导健康生活方式，助力健 康楼宇建设的同时服务每一位职场工作者，活动吸引北京CBD核心区数百名职场人士参与，现场气氛 热烈。 健康体重管理年专题行动在三星大厦举办 沉浸式科普助力健康意识提升 世界肥胖联合会最新发布的《2025世界肥胖地图》显示，2025年中国18岁以上成年人41%体重超标（按 BMI≥25kg/㎡），9%的成年人伴有肥胖（按BMI≥30kg/㎡）。预测至2030年，中国成人超重/肥胖人数 将达到5.1504亿。2024年6月国家卫健委联合16个部门共同发布了《"体重管理年"活动实施方案》，旨 在应对居民超重肥胖引发的慢性病问题，倡导建立体重管理的支持性环境。"体重管好 健康更好"健康 体重管理年专题行动应运而生，在中国健康教育中心的指导下，社会各界积极携手将健康 ...

行业背景与市场转变 - 2025年被称为"好房子元年" 政府工作报告首次写入"好房子"概念 房产产品升级提速 消费者进入从"买房子"到"选房子"的新阶段 [1] - 企业生存土壤发生变化 进入"变则生""等则死"的二次创业进程 [1] - 消费者更关注"好"和性价比 信任感变得重要 企业规模效益边际收益下降 好产品、好服务和运营效率重要性提升 [1] - 市场转变期企业成本上升分为两类：被旧模式拖累的"历史成本"和为赢得信任付出的"未来投资" [1] - 市场呈现两大趋势：从增量到存量的结构转变 从增长到收缩的容量变化 效率与协同性更重要；买方市场形成 消费者决策和体验更珍贵 [9] 贝壳业务表现与结构变化 - 2025年上半年总交易额17224亿元 同比增长17.3% 其中存量房占比67.57% 新房占比28.31% [4] - 净收入493亿元 同比大幅增长24.1% 存量房业务净收入136亿元 新房业务净收入167亿元（占比超二手房） 家装家居业务净收入75亿元 租赁服务净收入108亿元（同比增长50亿元） [5] - 各业务收入同比增幅：存量房3.82% 新房29.9% 家装家居16.5% 租赁服务85.2% [6] - 非房产交易服务业务净收入占比达41%创历史新高 新业务成为收入增长主要引擎 [6] - 平台二手房交易单量占比从2021年上半年51%提升至2025年上半年76% 非链家经纪人数增长明显 [6] 战略转型与服务升级 - 从"一体"到"三翼"战略升级 根本原因是围绕消费者建立更多触点和连接机会 [9] - 家装家居业务通过三个维度改变传统模式：房产交易业务提前洞察需求 挖掘交易与家装协同点实施"售后+客户洞察"模式 推行"商圈精耕"策略缩短服务距离 [9][10] - 从交易为主升级为"好居住"全链条服务公司 "一体三翼"本质是围绕消费者构建一站式服务模式 [10] - 深度使用AI提升服务体验和运营效率：B端"来客"智能体超33.5万经纪人使用 C端"布丁"助手会话量环比增长59% 人均使用时长增14% [11] - 租赁业务建立"AI+人"协同作业模式 实现智能定价、AI审核和云管家等功能 [11] 盈利能力与成本结构 - 2025年上半年毛利105亿元（同比降1亿元） 净利润21.62亿元（同比减1.7亿元） 毛利率21.3%（低于2024年同期26.8%） [14] - 利润率下降主因收入结构变化：新房收入占比超50%且毛利率约25%（低于二手房超40%） 生态让利策略带动增长但降低盈利性 [14] - 家装、贝好家等新业务处于投入推动阶段 前期投入比重大 有较大"布局成本" [14] - 门店成本控制显效：门店数量增31.77%前提下 成本从2024年上半年14亿元微增至2025年15亿元 [14] - 费用结构变化：行政费用降3.5% 销售和市场费用微增4.7% 研发费用从10亿元增至12亿元（增幅20%） [15] 公司定位与未来展望 - 贝壳是居住领域技术与产品、服务结合最好的公司之一 持续加大AI投入寻找新解题思路 [15] - 通过ACN合作网络、真房源与服务承诺构建护城河 现阶段聚焦提供"买对房的认知""卖好房的操盘能力"和"共情情绪价值" [8] - 挑战"牺牲效率换取规模"的悖论 利用客户需求转变和AI创新提升生产力 [15] - 证明逆势增长能力 用投入和变革换取未来成长空间 是一家提前布局未来的新居住服务平台 [15]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.23%，领跌个股为中天服务（跌幅1.83%）[1] - 上证指数上涨0.37%至3857.93点，深证成指上涨0.99%至12696.15点，板块表现弱于大盘[1] - 板块内10只个股中6只下跌，4只上涨，涨跌比为4:6[1][2] 个股价格表现 - 皇庭国际涨幅最高达5.3%，收盘价2.78元，成交额3.16亿元[1] - ST明诚上涨0.53%至1.91元，南都物业微涨0.15%至13.52元，新大正微涨0.09%至10.70元[1] - 中天服务跌幅最大为1.83%至5.35元，宁波富达跌1.05%至4.73元，特发服务跌0.84%至47.03元[2] - 招商积余、珠江股份、世联行跌幅在0.4%-0.82%区间[1][2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流入8873.78万元，游资资金净流入5690.45万元，散户资金净流出1.46亿元[2] - 特发服务获主力资金净流入4384.08万元（净占比10.12%），游资净流入2298.28万元（5.31%）[3] - 皇庭国际主力净流入2499.39万元（7.92%），世联行主力净流入1020.09万元（10.51%）[3] - 我爱我家获游资净流入1755.55万元（4.44%），但主力仅流入481.52万元（1.22%）[3] - 新大正出现主力资金净流出118.68万元（-3.11%），ST明诚游资净流出166.06万元（-9.49%）[3]

投资评级 - 优于大市评级 [1][3][19] 核心观点 - 2025上半年营业收入832亿元同比下降4.5% 归母净利润87亿元同比下降16.6% [1][8] - 毛利率同比下降4.7个百分点至17.4% 主要因结转规模下降及毛利率下滑 [1][8] - 派发中期股息每股港币25港仙 [1][8] - 销售金额1202亿元同比下降19% 销售面积512万平方米同比下降6% [1][12] - 在31个城市市占率位居当地前三 其中14个城市位居第一 [1][12] - 新增土地投资17宗 权益购地金额401亿元 一线和强二线城市占比86% [1][12] - 土地储备总建筑面积2693万平方米 权益面积2366万平方米 [1][12] - 商业运营收入35亿元 购物中心和写字楼收入贡献占比81% [2][16] - 购物中心成熟期项目出租率96.2% 经营利润率56.8% [2][16] - 写字楼新签约面积51万平方米 续租率77% 成熟期出租率78.3% 经营利润率59.7% [2][16] - 酒店平均入住率68.2% 长租公寓出租率94% [2][16] - 剔除预收账款后资产负债率45.7% 净负债率28.4% 现金短债比4.9倍 [2][19] - 唯一获得双A-国际信用评级的内房企 [2][19] 财务预测 - 预计2025年营业收入1818亿元 2026年1847亿元 [3][19] - 预计2025年归母净利润155亿元 2026年156亿元 [3][19] - 预计2025年EPS 1.41元 2026年1.43元 [3][19] - 当前股价对应PE 2025年8.0倍 2026年7.9倍 [3][19] - 预测2025年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 4.0% [4] - 预测2026年毛利率18% EBIT Margin 14.4% ROE 3.9% [4] - 预测2027年营业收入1930亿元 归母净利润164亿元 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][2] 核心观点 - 公司营收利润同比增长 机器人投资"研发+应用"生态协同 [2] - 退出亏损项目后轻装上阵 盈利能力有望修复 [2] - 通过投资云象机器人形成"研发+应用"生态协同 助力物管数智升级和成本优化 [2][4] 财务表现 - 2025年上半年营业收入9.14亿元 同比增长2.75% [3] - 2025年上半年归母净利润1.30亿元 同比增长532.87% 主要系投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益 [3] - 2025年上半年扣非归母净利润0.55亿元 同比增长2.8% [3] - 毛利率17.77% 同比提升0.11个百分点 净利率14.87% 同比提升11.87个百分点 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为1.68亿元、1.76亿元、1.84亿元 [2] - 预计2025-2027年EPS分别为0.89元、0.94元、0.98元 [2] - 当前股价对应PE为16.1倍、15.3倍、14.7倍 [2] 业务发展 - 2025年上半年新签项目41个 新签面积491.64万平方米 [4] - 江浙沪区域新签面积占比91.98% [4] - 期末总签约项目674个 总签约面积8788.83万平方米 [4] - 江浙沪区域总面积占比85.88% 较2024年底提升0.3个百分点 [4] - 新签约面积中住宅项目占比13.74% 商写项目占比59.73% 城市服务项目占比26.53% [4] - 投资杭州云象商用机器有限公司 成为其最大机构股东与产业方股东 [4] - 联合设立"赛智助龙基金" 首个投资项目为杭州云深处科技有限公司 [4] 财务预测 - 预计2025-2027年营业收入分别为18.56亿元、19.10亿元、19.69亿元 同比增长2.8%、2.9%、3.1% [6] - 预计2025-2027年毛利率分别为15.4%、16.1%、16.8% [6] - 预计2025-2027年净利率分别为9.0%、9.2%、9.3% [6] - 预计2025-2027年ROE分别为14.5%、14.0%、13.3% [6]

财务表现 - 收入12.61亿元 同比减少20.87% [1] - 公司拥有人应占亏损2.98亿元 同比减少40.18% [1] - 每股亏损17.05分 [1] - 亏损净额总额同比减少46.0% [1] - 大多数业务单位取得盈利 [1] 业务影响 - 房地产代理服务、经纪网络服务及数字营销服务受房地产交易量持续疲软负面影响 [1] - 数据及咨询服务受开发商需求持续疲弱影响 [1] - 总销售收入按年下跌20.9% [1] 经营策略 - 专注于降低成本及现金流量管理 [1] - 积极解决持续经营问题 [2] - 通过成本控制及重组改善财务状况 [2] - 提供流动资金及现金流量维持持续经营 [2] 行业环境 - 房地产市场复苏仍面临重大阻力 [1] - 中国宏观经济状况及房地产行业前景仍充满挑战 [2] - 所有营运分部均与中国房地产行业直接相关 [2] - 开发商仍面临财政困境 [1] 未来展望 - 经营环境预期持续艰难 [2] - 交易量未见增长将负面影响核心服务业务 [2] - 购房需求持续疲弱将降低开发商购买数据及咨询服务意愿 [2] - 市场复苏时公司处于有利地位受益 [2]