美联储降息影响 - 美联储9月降息几乎确定 将降低融资成本并刺激投资 资金将重新配置 [4][5] - 降息周期中资金将从高估值科技巨头转向被低估行业 可能带来更大涨幅 [7] - 金融科技和房地产板块有望在降息环境中显著受益 [8] 金融科技公司Pagaya(PGY) - 公司采用AI风控平台模式 连接金融机构与投资者 不承担信贷风险 通过服务费盈利 市值28亿美元 [10][12] - AI模型已处理2.9万亿美元贷款请求 与31家机构合作 新增信贷350亿美元 识别被传统系统拒绝的优质客户(占美国消费者42%) [14] - 2024年以来融资能力大幅提升：与Castlelake签署25亿美元协议 ABS获AAA评级 发行5亿美元债券(认购倍数5倍) 融资成本从11%降至9% [17][19] - 业务多元化进展显著 POS分期和汽车贷款收入占比从9%提升至30% 覆盖6000万终端客户 季度处理2500亿美元贷款申请 [22] - 财务表现持续改善：2025年二季度净利润1700万美元(2024年同期亏损7500万美元) 连续两个季度盈利 全年盈利指引5500-7500万美元 [23] - 盈利质量提升：FRLPC利润率从3.3%升至4.8% 核心运营支出占比从57%降至39% [24] - 估值显著低估：2027年EBITDA预期4.67亿美元(仅5倍估值) EPS预期3.49美元(8.5倍市盈率) 较同行Upstart(22倍EBITDA/27倍市盈率)存在巨大折价 [29][30] - 敏感性分析显示若EPS达3.69美元且给予15倍市盈率 股价可达55美元 [31] 房地产金融公司Rocket(RKT) - 全美最大住房抵押贷款发放商 正转型为覆盖找房、贷款、汽车的一体化平台 [35] - 做空机构Citron罕见看多 认为公司有望成为"住房界亚马逊" 数字化改造空间巨大(85%购房搜索在线完成但仅15%在线申请贷款) [37][39][40] - 2025年二季度贷款成交量291亿美元(同比增长18%) 净利率锁定量提升13% [43] - 以94亿美元收购Mr Cooper 预计贡献1亿美元额外营收并节省4亿美元运营成本 [43] - 估值呈现错位：前瞻市盈率89倍(因高利率压制盈利) 但市销率仅0.58倍 远低于Zillow(8.4倍)和SoFi(9.8倍) [43] - 市场仍将其视为传统房贷股 未反映其科技平台价值 整合完成后估值逻辑将切换 [44]

颜琼表示，数字化将成为房地产行业穿越周期的重要支撑力量，数字化转型可分为多个阶段循序渐进。 他解释称，第一阶段是局部数字化，主要解决企业生存发展的痛点问题。这一阶段企业往往采取"遇到 什么问题解决什么难题"的策略，比如建立财务系统解决账务不准问题，或在营销方面加大投入应对拓 客难题。 专题：2025博鳌房地产论坛 2025博鳌房地产论坛系列活动于8月12日-15日在海南举行，本届论坛主题为"融合的力量"。论坛期间， 金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼与新浪财经等对话。 面对行业挑战，颜琼强调生态整合的重要性："越是艰难，越要整合上下游，数字化技术能更高效连接 生态链。"在管理转型方面，颜琼坦言，这是最具挑战的一环，需要通过体系化、标准化、流程化的数 字化工具实现战略落地，同时保持开放心态，为整个行业赋能。 针对房地产行业走势，颜琼判断，市场正处于止跌企稳的过渡期。他分析道，供给侧已有许多支持政 策，需求端则需要解决居民购买力和消费力问题，这样市场将逐步向好。（徐苑蕾） 而随着企业数字化程度加深，则进入第二阶段，即全流程数字化。"从市场到线索，线索到回款、问题 到解决，实现完整的端到端流程拉通，构建企业核心 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收5.98亿美元，同比增长13%，超预期1500万美元 [9][25] - 第一季度调整后息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为1.53亿美元，利润率26%，同比提高200个基点 [11][25] - 过去十二个月EBITDA截至第一季度末增长28% [26] - 第一季度GAAP净利润为800万美元，占营收的1% [26] - 第一季度EBITDA费用总计4.45亿美元，低于预期的4.5亿美元 [29] - 截至第一季度末，现金和投资为16亿美元，较上季度末的19亿美元减少，主要因股份回购和支付合作款项，部分被经营活动净现金流入抵消 [30] - 截至第一季度末，可转换债务余额为4.19亿美元，预计在第二季度末前结清 [30] - 4月回购超60万股，花费3600万美元，当前授权剩余9500万美元 [30] - 董事会批准额外10亿美元的股份回购授权 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 待售业务 - 第一季度待售业务营收4.58亿美元，同比增长8%，高于行业增长 [26] - 其中住宅营收4.17亿美元，同比增长6%，主要受益于Premier Agent增长、Zillow Showcase扩展等 [27] - 抵押贷款营收4100万美元，同比增长32%，购买贷款发放量同比增长32%至7.91亿美元 [27][28] 租赁业务 - 第一季度租赁业务营收1.29亿美元，同比增长33%，主要由多户住宅营收增长驱动 [28] - 多户住宅营收第一季度增长47%，高于物业数量增长 [20][28] - 截至第一季度末，Zillow Rentals上有5.5万处多户住宅物业，同比增长38%，截至5月初增至6万处 [18][28] - 3月Zillow Rentals有3700万独立访客 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度平均每月独立用户达2.27亿，领先优势扩大 [7] - 约三分之二的房地产受众在其购房过程中会使用Zillow，是其他同类公司的两倍多，且80%的流量直接且自然地流向Zillow [7] - 实时看房目前占所有连接的36%，而一年前仅为12% [14] - 截至3月，Zillow Showcase在所有新待售房源中的占比从去年底的1.7%升至2% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行差异化的住房超级应用战略，旨在将更多客户和行业服务提供商聚集在一起，以实现更多市场机会的货币化 [6][9] - 扩大增强市场，提高连接和转化率，预计到年底增强市场连接占比超35%，目前第一季度为24% [12] - 整合Premier Agent与Zillow Home Loans，提高用户采用率，目前70%通过Zillow Home Loans选择融资的购房者也与Premier Agent合作伙伴合作 [13] - 开发和扩展卖家服务，如Zillow Showcase，提升房源吸引力和销售效果 [14][15] - 构建全面的租赁市场，吸引更多物业和租客，预计多户住宅营收将在短期内成为租赁业务营收增长的主要驱动力 [17][21] - 与Redfin、AppFolio等建立战略合作伙伴关系，扩大租赁业务的覆盖范围和影响力 [22] - 行业竞争激烈，但公司凭借强大品牌、严格成本结构和差异化战略，吸引了最大的住宅房地产受众，应用参与度是同类公司的四倍 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在噪音，但公司第一季度表现出色，有望实现2025年全年低至中个位数的营收增长、持续的EBITDA利润率扩张和正的GAAP净利润 [5][6] - 认为公司处于实现中期财务目标的合适固定投资水平，预计固定投资成本随通胀适度增长，同时在租赁和Zillow Home Loans等领域投资可变成本以实现未来增长 [34][35] - 住房市场条件和宏观不确定性将持续，但公司有信心通过执行战略实现可持续、盈利性增长 [31][35] 其他重要信息 - 公司推出房源标准，鼓励行业正式实施公开房源应在线向所有买家营销的原则，以增强市场透明度 [8] - 公司在股东信中提供合作伙伴推荐视频，展示Zillow Rentals为合作伙伴带来的价值 [19][43] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁业务全年营收加速增长至40%的驱动因素 - 战略上构建全面租赁市场，提供大量房源满足租客需求，吸引了大量受众，品牌偏好度高，广告商愿意为该受众投放广告，推动了营收增长 [40][41][43] - 从数据上看，去年租赁业务营收增长27%，第一季度增长33%，预计第二季度增长35%，全年增长40%，长期来看有机会实现超10亿美元的营收目标 [44][45] 问题: 如何看待公司增长与市场增长的关系，以及增强市场对增长的影响 - 宏观环境存在噪音，公司更关注年度和多年的表现，在住宅和待售业务上表现优于市场，增强市场的推出是重要驱动力 [49][51] - 增强市场进展良好，目前第一季度连接占比24%，预计年底达35%以上，约需12个月看到增长贡献，各增强市场Zillow Home Loans的采用率呈两位数增长 [53][54] 问题: 全年租赁业务增长更好是否意味着住宅或抵押贷款业务未达预期，以及可变成本与营收增长的关系 - 全年租赁业务加速增长在2月的展望中已包含，此次只是提供更多细节，并非与之前的指引有变化 [61] - 公司将继续在Zillow Home Loans和租赁业务上投资可变成本，同时通过固定成本控制实现业务杠杆和利润增长 [62] 问题: 5月多户住宅物业增加至6万处中来自Redfin合同到期的比例，以及与Redfin合作的机制 - 与Redfin的合作没有合同转移，公司需自行争取业务，凭借差异化的供应、需求和投资回报率吸引了更多物业，推动了营收加速增长 [67][68] - 4月底开始向Redfin联合推广物业，目前Zillow上的6万处建筑也会出现在Redfin及其网站上 [68][69] 问题: 房源标准的行业反应，以及第一季度EBITDA费用低于预期的原因 - 行业反应积极，许多经纪公司、MLS和其他组织公开支持房源标准，消费者权益组织也支持房地产市场的透明度 [96][97] - 第一季度EBITDA费用低于预期主要是招聘速度稍慢和营销费用低于预期，第二季度EBITDA费用预计增加5000万美元，主要由季节性营销和Redfin合作的潜在成本驱动 [98][99] 问题: 高端住房市场对公司待售业务表现的影响，以及不提供第二季度市场预测的原因 - 第一季度高端市场表现出色，贡献了超过500个基点的增长，而公司主要服务的中低端市场基本持平，住房 affordability挑战是长期逆风因素 [104][105] - 住房市场难以预测，加上宏观环境的不确定性，公司认为更好的做法是告知市场将继续在这种环境下实现增长 [106] 问题: Zillow Showcase的市场推广策略、反馈、产品改进方向以及何时成为行业标准 - 目前Zillow Showcase在新房源中的占比从1.7%升至2%，进展良好，公司将继续通过与代理商和经纪公司合作扩大推广 [110][111] - 代理商反馈使用Zillow Showcase的房源销售更快、价格更高，能赢得更多房源，随着份额达到5 - 10%，预计将带来1.5 - 3亿美元的额外收入，最终有望成为行业标准 [112][113] 问题: 宏观环境对代理商参与度的影响，以及用户增长加速的驱动因素和消费者行为变化 - 公司合作的代理商多为行业顶尖生产者，他们在市场低迷时仍能维持和增长份额，认为Zillow能提供良好的投资回报率和业务增长机会 [120][121] - 用户增长加速主要是由于市场需求存在，但交易成交量受住房 affordability和库存不足的限制，公司的增长主要来自租赁业务、增强市场扩展等自身业务的发展，而非单纯的用户增长 [122][124] 问题: Rocket收购Redfin和Mr. Cooper对Zillow和行业的影响，以及对Redfin合作的影响 - Rocket的收购表明房地产行业未来将朝着集成交易的方向发展，这与Zillow的战略一致，行业将有多个赢家，公司看好自身的战略定位和资产 [133][134] - 预计Rocket将支持与Redfin的合作，合作不会因收购而改变，公司希望通过合作实现双赢 [135][136]