若以金额划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中逾500万至1,000万港元住宅物业录1,203宗注 册，较上月同期的1,323宗减少约9.1%;500万港元或以下住宅物业录1,377宗注册，较上月同期的1,746宗 减少约21.1%;逾1,000万港元住宅物业录478宗注册，较上月同期的669宗减少约28.6%。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据土地注册处最新资料显示，香港本月至今(截 至18日)住宅物业(包括一手私宅，二手私宅及二手公营房屋)录3,058宗注册，虽较上月同期的3,738宗减 少约18.2%，但若以目前注册进度推算，料8月全月录约5,500宗，仍高于今年首7个月平均每月约5,255 宗。 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，8月注册个案一般主要反映7月市况。 若以三区划分本月至今住宅物业注册量按月同期表现，当中新界区住宅物业录1,617宗注册，较上月同 期的1,674宗减少约3.4%;九龙区住宅物业录850宗注册，较上月同期的1,094宗减少约22.3%;港岛区住宅 物业录591宗注册，较上月同期的970宗减少约39.1%。 ...

深圳二手房市场成交回暖 - 上周全市二手房录得1265套 环比增长4% 实现周录得量三连涨 [1] - 8月1日至17日二手住宅签约量比去年同期上涨47% 近3周门店签约量整体持平维持在相对活跃状态 [1] - 上周贝壳深圳合作门店二手房签约量比前一周大幅增长26.3% 带看量同步提升16% [1] 成交结构变化 - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 呈现加速抄底态势 [1] - 市场延续以价换量态势 但次新房价格有所回暖 [1] 次新房市场特征 - 次新房指楼龄5-10年住宅 居住体验接近新房但已过开发商保修期 [2] - 价格倒挂现象吸引购房者 近年开盘次新房小区价格出现一定跌幅 [2] - 购买优势包括无需等待交房 且具备成熟社区设施和便利条件 [2] 全国房价走势 - 7月70城二手房价格环比下跌0.5% 但跌幅较6月收窄0.1个百分点 [2] - 一线城市二手房价格环比跌幅扩大 北京降1.1% 上海降0.9% 广州降1% 深圳降0.9% [2] 市场前景预期 - 深圳二手住房交易预计继续高位徘徊 支撑因素包括二手房挂牌量增加 前期价格降幅明显 低总价房源充足 刚需群体规模大以及贷款利率条件友好 [3] - 新房市场将呈现个别明星盘热多数楼盘平淡特征 新房相比二手房市场回调压力较大 [3]

周末成交量表现 - 中原地产十大屋苑周末录得4宗成交 按周急跌69.2% 创12个周末新低 其中8个屋苑录得零成交 [1] - 美联物业十大指标屋苑周末录得7宗成交 较上周末17宗高位按周回落58.8% [1] - 按区域统计：港岛区三大屋苑成交3宗（按周跌40%） 九龙区四大屋苑成交2宗（按周跌75%） 新界区三大屋苑成交2宗（按周跌50%） [2] 市场动态与影响因素 - 台风天气影响看房活动 二手市场笋盘被大量消化 增加买家入市难度 [1] - 发展商持续减价推售新盘 分流二手客源至一手市场 导致周末一手市场畅旺且货尾单位销售理想 [1] - 8月多个全新盘及余货盘销售反应不俗 反映置业需求强劲并刺激购买力释放 [1] 市场前景预期 - 15大屋苑成交连续两周企稳双位数（本周录13宗） 反映市场仍具承接力 [1] - 市场预期美国年底前多次减息 若香港跟随将形成低息环境 有利楼市后市发展 [1] - 预计二手交投短期内平稳发展 整体楼市年底前表现向好 第三季楼价有望录得升幅 [1]

核心观点 - 中介平台主动隐藏二手房成交价格以应对房价下行压力 至少15个城市曾采取类似操作 [2] - 市场呈现"量增价跌"特征 一线城市成为下跌重灾区 价格跌幅显著大于二三线城市 [4] - 政策托底措施初步显现效果 但难以根本扭转市场下行趋势 [17] 市场成交情况 - 上海2025年7月二手房成交19337套 环比下降7% 为2025年3月以来首次跌破2万套 [4] - 上海二手住宅销售价格环比下降0.9% 同比跌幅扩大至2.2% [4] - 一线城市2025年7月二手房价格环比整体下降1% 二三线城市跌幅为0.5% [4] - 北京前七个月二手住宅网签量同比增长20.4% 上海成交超13万套创同期纪录 [10] 价格变动特征 - 佛山2025年8月14日二手房均价9857元/平方米 连续三个月在1万元门槛徘徊 [5] - 佛山市南海区桂城业主降价12万元 带动周边小区调整报价 [5] - 禅城小三居成交价跌破1万元心理关口 [5] - 买家砍价成功率提升 有案例以低于挂牌价5%成交 [8] 供需格局变化 - 百城二手房挂牌总量达258.56万套 同比增长11.58% [7] - 三四线城市挂牌量猛增13.26% 泉州挂牌量翻倍 深圳激增36.66% [7] - 全国百城找房热度指数同比下降3.11% 杭州等新一线城市降幅超5% [7][8] - 一线城市二手房平均成交周期103天 较2024年增加约10% [12] 购房行为变化 - 佛山市顺德区陈村90后购房占比首次超过45% 关注地铁房、现房、学区 [9] - 购房决策时间延长 需通过多中介反复看房了解行情 [13] - 佛山市南海区业主降价8万元后成功售出 禅城90后购房单价低于同小区1500元 [15] 政策影响 - 北京五环外限购放宽后 楼盘看房人数增加20%-30% [17] - 武汉2025年8月上旬项目去化率达45% 较7月提升19个百分点 [17] - 央行推行保障性住房再贷款 房地产开发板块当日上涨1.70% [17] - 杭州热门楼盘去化率升至100% 武汉购房者转向新楼盘 [17] 市场结构问题 - 商品房待售面积高达6.8亿平方米 [15] - 新房市场"价格倒挂"优势减弱 影响土拍回暖后劲 [15] - 业主"急于套现"与购房者"观望等待"形成尖锐对立 [15]

行业投资评级 - 建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且受益于政策利好的标的 [7] 核心观点 - 地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力，2025年1-7月全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct [6] - 存量房收储有望加速，截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，收储进展相对落后 [5] - 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨，申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6% [3] 行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，在各板块中位列第6，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6%，位列第5 [3] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9% [3] - 地产个股涨跌幅前5名为万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33%)、电子城(+32%)等 [23] 土地市场 - 本周全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12% [3] - 2025年初至今全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4% [3] - 绿城中国、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为552、542、424亿元 [35] 新房市场 - 本周47城商品房成交264万方，环比-2%，同比-13%，一线城市周环比+7%，二线城市周环比-20% [4] - 7月70城新房价格指数环比下跌0.3%，同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct [6] - 2025年1-7月商品房销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，降幅分别扩大0.5pct和1.0pct [6] 二手房市场 - 本周22城二手房成交218万方，环比+2%，同比+5%，一线城市周环比+8%，二线城市周环比-5% [4] - 7月70城二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌5.9%，跌幅分别收窄0.1pct和0.2pct [6] - 一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct [6] 政策动态 - 部分城市通过创新举措收购存量商品房，共性包括收购价折价、户型偏小、周边产业集聚 [5] - 需优化收购机制，如取消价格上限、放松收购条件以加速去化 [5] - 近期北京五环外限购套数取消，政策预期乐观 [7] 重点公司推荐 - 开发商首推建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [7] - 中介推荐贝壳、我爱我家 [7] - 物管商管推荐华润万象生活 [7]

选楼层的三个关键点 - 光线与通风至关重要 中间楼层（整栋楼1/3到2/3的位置）采光好 底层阴暗潮湿 顶层夏天炎热除非有隔热层 [3] - 噪音与隐私不可忽视 一楼靠近街道噪音大 十六七层以上电梯等待时间长 需根据客户生活习惯权衡 [4] - 价格因素要考量 中间楼层价格较高 顶层或底层可能打折但需检查漏水返潮等问题 [6] 不同客户适合的楼层 - 刚需家庭适合3-5层 孩子上学近 老人出行便利 生活便利性高 [7] - 投资客户适合次顶层（如总高30层的25层） 抗跌性强 未来转售溢价空间大 [7] 2025年新房市场新变化 - 带新风系统的高层更受欢迎 高层空气流通性改善 成为销售亮点 [7] - 老小区加装电梯后价值提升 一楼从滞销变为抢手 需及时把握市场动态 [7] 行业服务策略 - 避免盲目推荐 需结合客户实际需求 例如避免为追求"南北通透"而忽略顶层空调费问题 [7] - 利用工具提升效率 例如通过微信辅助工具批量调研客户偏好 针对性推荐房源 [6]

核心观点 - 上海链家宣布隐藏所有二手房历史成交价及房东挂牌降价情况 用户仅能通过"价格变动"提示感知价格调整[1] - 该举措旨在稳定市场情绪 避免公开透明数据放大房东焦虑及恐慌性降价造成的"踩踏效应"[3] - 信息不透明可能导致交易周期延长15%-30% 交易成功率下降 并增强中介话语权[5][7] 市场背景与动因 - 上海成为继北京 南京 武汉 合肥等15个城市后采取类似措施的一线城市[1] - 二手房市场持续低迷 部分区域房价跌幅较大 如2024年上半年某学区房板块出现多套成交价低于挂牌价20%的情况[3] - 上海市二手房挂牌房源截至2025年7月底突破18万套 平均去化周期超过14个月[13] 行业影响分析 - 买卖双方议价依据缺失 买家难以判断报价合理性 卖家难以依据市场动态调整价格[5] - 房东可能坚守高价 尤其是优质学区房或核心地段房源业主 买家则更谨慎并倾向于压低报价[7] - 市场共识瓦解 同一区域买卖双方对"合理价格"产生截然不同判断 加剧交易摩擦[9] 信息流动变化 - 中介机构仍掌握完整成交数据 税务部门 银行评估系统等仍能调取真实交易记录[11] - 普通购房者获取信息成本显著提高 需通过多家中介比价或依赖熟人关系打听真实成交价[11] - 隐藏前端数据更多是一种"心理干预"而非彻底信息封锁[11] 潜在发展路径 - 若配合限购放松 房贷利率下调等利好消息 隐藏成交价或为市场企稳创造条件[13] - 若经济预期持续低迷 单纯信息管控可能难以扭转市场颓势[13]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]

北京楼市新政影响分析 - 北京五环外二手房咨询量和带看量增加 五环外次新房线上和线下咨询量均有一定提升 实际带看量也有所增加 部分价格合适房源可能快速成交 [2] - 北京二手房挂牌量增加 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 相比新政发布当天增加1350套 [1] - 五环外房源占比高 北京挂牌二手房中约50%位于五环外 城六区房源挂牌量变化不大 五环外房源去化速度有望加快 [2] 市场成交数据 - 8月北京二手房网签量同比小幅下降 截至8月14日北京二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但环比7月同期上涨11.55% [2] - 新房网签量同比大幅下降 8月前14天北京新房网签1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [2] 政策影响分析 - 五环外是北京新房成交主力区域 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [3] - 新政有望释放部分需求 取消五环外限购套数可能带动需求释放 同时部分家庭因此获得五环内购房资格 推动改善性需求 [3] - 政策精准释放改善需求 新政通过区域差异化政策结合公积金优化 既加速外围区域去化 又避免核心区过热 [3]