分析师背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验 深度研究过超过1000家公司 [1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品 如石油、天然气、黄金和铜 以及科技公司 如谷歌或诺基亚 和许多新兴市场股票 [1] - 运营以价值投资为重点的YouTube频道 已研究过数百家不同的公司 [1] - 擅长覆盖金属和矿业股 同时对其他多个行业有研究经验 包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1] 披露信息 - 分析师在提及的任何公司中均未持有股票、期权或类似衍生品头寸 [2] - 分析师可能在接下来72小时内通过购买股票或购买看涨期权等方式 对MDV建立有益的做多头寸 [2] - 文章内容代表分析师个人观点 未获得相关公司的报酬 与提及股票的公司无业务关系 [2]

市场关注点转移 - 近期对人工智能股票估值的担忧导致防御性板块如医疗保健获得更多投资者关注 [1] - 无杠杆的Health Care Select Sector SPDR Fund ETF（XLV）表现略微优于SPDR [1] 投资策略与背景 - 投资始于2011年，主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 近期投资策略结合长期持股与备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] - 投资方法纯粹基于基本面长期观点 [1] - 研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融类股，偶尔涉及由宏观交易理念驱动的交易所交易基金和其他股票 [1]

行业投资评级与核心观点 - 中国数据中心行业因芯片供应不确定性存在估值折价，但该风险已充分反映在当前估值中，其依托的电力基础设施等增长韧性未被充分定价 [1] - 中国数据中心租金前景优于其他不动产类别，但当前估值偏低，随着资产质量提升和投资者认知改善，未来估值有提升空间 [1][2] - 行业采用 EV/EBITDA 倍数进行估值，因其资本密集和高杠杆特性，能更好反映运营现金流和排除杠杆影响 [3][4] 数据中心行业估值与市场表现 - 2018-2021年中国数据中心 EBITDA 增速和 EV/EBITDA 倍数高于海外市场，但2021年初至2024年上半年因监管、宏观经济等因素导致吸引力下降和倍数回落 [5] - 2024年下半年起，随着供给过剩缓解和 AI 投资需求增加，中国数据中心估值倍数开始提升，但仍受芯片出口管制不确定性压制 [5] - 中国数据中心类 REITs 的 IPO 价格约为17倍 EV/EBITDA，上市后交易在23倍左右，低于办公楼、保障房等其他资产类别，估值有提升空间 [9] 中美数据中心布局与基础设施对比 - 美国数据中心集中部署在头部区域导致电力供应紧张，新大型数据入网排队时间延长至2027年或更晚，当地电价上涨 [6] - 中国通过"东数西算"项目在北上广深之外布局五大算力集群，全国通信和电力基础设施为 AI 需求爆发做好准备，电力基础设施成为长期发展优势 [6][8] REITs 发展对行业的影响 - 2025年作为中国 REITs 元年，首批两单公开上市，帮助数据中心公司提前回收已投入资金并再投入新项目开发 [7] - REITs 为投资者提供稳定租金回报，要求将绝大部分租金利润分红，提升行业吸引力和资金流动性 [7] - 过去两年中国中证上市 REITs 股价表现稳中有升，利率环境推动投资者对现金回报需求，基建成熟资产分拆上市资格增加 [7] AI 技术变现路径与行业应用 - 短期内 AI 变现集中在云计算和广告领域，云服务受益于大模型及生成式 AI 需求增长，云厂商收入贡献逐步提高 [1][15] - 广告领域通过优化广告创意、定位投放准确性和推荐匹配精准度提高转化率与定价，带来增量广告收入 [15] - 长期来看，AI 智能体发展拓展大模型能力边界，面向企业的智能体市场空间估算约1.6万亿人民币，垂直领域智能体 ROI 更明确 [16][17] 企业 AI 投入与垂直行业应用前景 - 目前 AI 在整体 IT 预算中占比仍较低，未来 AI 相关 IT 投入有望显著增加，企业主要将 AI 应用于提升内部效率和产品质量 [14] - UBS Avanex Lab 调研显示，73% 的中国企业对 AI 影响持积极乐观态度 [13] - 内容生成和招聘等垂直行业具备早期落地机会，多模态能力实现规模化低成本生产，招聘流程中 AI 提升效率明显 [18] 行业竞争格局与需求趋势 - 中国数据中心租金前景相对其他不动产类别最好，当前 AI 客户集中在大厂，租金趋于稳定，2024年下半年起基本保持稳定 [19] - 随着 AI 需求提升和下游客户多样化，预计租金长期稳中有升，供需关系趋于稳定 [19] - 大厂自建数据中心比例受需求稳定性影响，面对新兴、快速增长需求时更倾向租赁，目前第三方租赁需求依然强劲 [20] 技术能力与资本开支展望 - 中国头部科技公司加大 AI 投入，技术能力明显提升，中美在文本模型方面差距较小，多模态模型领域差距更小 [21] - 中国科技公司资本开支计划相比美国同行更加务实，更关注 GPU 利用效率，并根据需求动态调整，资本开支更多受需求驱动 [23] - 公司通过灵活算力架构、探索国产方案替代等方式应对芯片供给不确定性，国产算力持续发展支持 AI 算力持续投入 [23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 不同资产间分化表现是REITs后市主要特征，消费、保租房等现金流稳定资产表现优，数据中心REITs值得关注，REITs打新收益空间收窄，应关注稳健资产 [2][31][32] 根据相关目录分别进行总结 近期REITs市场概况 - 近一个月全市场成交额和换手率较10月低点修复，10月下旬起周度成交额维持27亿以上、周度换手率维持0.5%以上，11月上旬情绪较10月下旬回落 [3][6] - 截至2025/11/17，中证REITs全收益指数较10月下旬低点修复 [7] - 消费、保租房等现金流稳定资产类型表现占优，近一个月45只REITs月线收涨、29只收跌，园区、仓储物流、能源类下跌项目多，消费、保租房类多数收涨 [12] 在审REITs项目一览 - 截至2025/11/18，审核阶段首发REITs项目中，已受理1单、已问询3单、已反馈5单，近一个月易方达广西北投高速公路REIT受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT收到反馈，华夏安博仓储REIT完成询价与缴款 [3][15] - 截至2025/11/18，在审及获批待发扩募或新购入项目REITs共12单，其中1单已问询、2单已反馈、2单已过审、7单注册生效待发行，近一个月华夏基金华润有巢REIT扩募注册生效，华夏华润商业REIT新购入项目进入问询阶段 [20][21] 打新收益空间收窄，关注稳健资产 - 2025年以来REITs一级市场认购情绪高涨，除中航易商仓储物流REIT外，其余上市项目网下认购倍数大多超40倍，部分超100倍，而2024年多数项目网下认购倍数在5倍以下 [23] - 2025年以来上市REITs项目上市首日平均涨幅24.76%高于往年，但一级认购情绪高致单次配售比例降，单次打新收益降低，2025年18个项目中有11个单次打新收益不足0.2%，2024年29个项目中有14个单次打新收益在0.2%以上 [28][29] - 消费、保租房类REITs现金流稳定，保租房类25Q3出租率高且租金波动小，消费类25Q3营收多数环比增长但租金表现分化 [31] - 两单新上市数据中心REITs近一个月表现好，IDC项目经营平稳、剩余运营期长，上架率/计费率25Q3维持高位 [32]

宏观与政策展望 - 短期政策聚焦"托而不举"，重点为明年开年及"十五五"规划布局，年内关注12月上中旬政治局会议、中央经济工作会议定调，以及美联储12月降息可能性（概率维持30%左右）[4] - 国内预计2026年一季度前大概率降准降息，短期政策效果需观察Q4政策性金融工具、结存限额下拨、买卖国债等举措[4] - 美国9月非农就业超预期但失业率小幅上升，数据未对12月降息给出明确信号，新增就业接近拐点，2026年降息空间有限[5] 金融市场与债市分析 - 债市短期震荡，年末修复趋势或更顺畅，10年国债利率有望年底修复至1.6%-1.65%，银行配置力量不足但年末可能改善，建议哑铃型策略[16] - 资金价格小幅下降，R001收于1.39%，DR001收于1.32%，央行逆回购净投放5540亿元，存单净融资-3732亿元[17] - 股市日线级别上涨结束，科创50率先确认下跌，超2/3行业处于超涨状态，中期牛市刚启动，27个行业周线级别上涨，普涨格局可期[5] - 择时雷达显示估值面和拥挤度好转，综合打分0.04分（中性），流动性中性偏多，经济面中性偏空，技术面中性[8][9] 行业与公司研究要点 医药生物与创新药 - 创新药领域政策、估值、出海三重共振，医保谈判向创新药倾斜，估值处于底部区间，License-out加速趋势延续[10][11][12] - 华领医药全球首款GKA降糖药多格列艾汀上市，2025年H1营收2.17亿元（同比增110.17%），扭亏为盈，第二代GKA布局出海[21][22][23] - 中证生物科技主题指数成分股聚焦CXO、创新药、医疗器械，华夏中证生物科技主题ETF规模超3万亿[13][14] 科技与AI产业链 - 谷歌Gemini 3 Pro Image与阿里千问App发布，AI模型迭代催生算力需求，光模块、液冷、国产算力产业链高景气[24][44] - 英伟达25Q3营收570.06亿美元（环比增22%），GB300占Blackwell收入三分之二，Rubin预计2026年量产[52] - 存储行业DRAM与NAND市场规模环比增24.7%、16.8%，DDR5供需缺口扩大，价格传导加速[53] - AIDC高景气推升美国电力需求，2030年自建电源数据中心占比预期从13%升至30%，SOFC为最具潜力路线，材料为核心壁垒[37][38][39] 能源与资源 - 煤炭"现实需求"驱动价格上行，寒潮拉动电厂日耗，安监压制产量，年底煤价易涨难跌，动力煤上行趋势未变[30][31] - EIA预测2025年美国煤炭产量5.26亿短吨（增3%），2026年降至5.09亿短吨[68] - 10月全社会用电量增10.4%，三产与居民用电拉动明显，火电出力转增，绿电、储能、虚拟电厂受关注[41][75] 消费与零售 - 溜溜果园2024年营收16.2亿元（增22.2%），归母净利润1.5亿元（增48.9%），梅冻第二曲线高增长[19] - 白酒净化线上生态，伊利重视分红，运动鞋服板块韧性较强，安踏、李宁、特步国际PE分别为16倍、17倍、11倍[47][50][51] - 免税政策加持，海南板块与春节旺季弹性子板块受关注，高端消费与新零售显现复苏迹象[66] 高端制造与新能源 - 大金重工签署13.4亿元欧洲海风订单，固态电池复合铝箔采购合同价值3-4亿元，光伏未来5年新增"千万千瓦"项目[59][60][62] - 氢能首座1000千克级商业氨制氢加氢一体站投产，储能系统投标报价0.4779-0.6664元/Wh[61] 房地产与基建 - 住建部强调城市更新突出位置，推进"四好"建设，REITs二级市场疲软，领展REIT租金承压[26][56] - 俄乌停战预期提升乌克兰重建机会，中国建造出海趋势加速，关注国际工程龙头[54] - 10月地方政府债发行量5604.65亿元（环比降34.2%），化债政策助力市政工程推进[48]

文章核心观点 - 股价下跌并不总是业务恶化的信号，市场可能忽略了某些公司的内在价值 [1] - 四只新加坡股票（丰树工业信托、SATS Ltd、大华银行、云顶新加坡）虽面临短期阻力，但具备成为“隐藏宝石”的潜力 [1] - 投资者应关注公司基本面、现金流能力和竞争优势，而非仅看股价短期波动 [15][17][18] 丰树工业信托 (SGX: ME8U) - 股价年内下跌约10%，第二财季总收入同比下降6.2%至1.702亿新元，每单位派息同比下降5.6%至0.0318新元 [2][3] - 出租率保持稳定在91.3%，最大租户仅占总租金收入的6.6%，显示租户基础多元化 [3] - 拥有136处物业组合，数据中心占比58.3%，受益于数字化和人工智能推动的数据基础设施需求增长 [4] - 结构性优势、适度负债率和积极的资产管理支持其长期租金稳定性 [4] SATS Ltd (SGX: S58) - 股价过去一年下跌约8%，截至2025年11月22日股价约为3.34新元 [5] - 第二财季收入达16亿新元，同比增长8.4%，营业利润激增23.7%至1.574亿新元，营业利润率从8.8%扩大至10.0% [6] - 2025财年恢复派息每股0.05新元，2026财年上半年宣派中期股息每股0.02新元 [6] - 收购Worldwide Flight Services后，其货运处理网络覆盖全球超50%航空货运量的贸易路线 [7] - 全球航空旅行复苏和航空货运量增长为公司提供结构性顺风 [7] 大华银行 (SGX: U11) - 因利率下调导致净息差收窄、拨备增加和全球贸易不确定性，股价承压 [8][9] - 2025年第三季度净利润同比下降72%至4.43亿新元，主要原因是主动拨出6.15亿新元的一般拨备以加强覆盖 [9] - 第三季度总收入同比下降11%至34亿新元，但贷款增长5%至3511亿新元 [10] - 前九个月活期存款和储蓄账户存款同比增长19%，过去12个月股息支付额为2.02新元，股息收益率为6% [10] - 股息支付率约为50%，强劲的贷款增长（尤其是贸易贷款）和健康的CASA增长显示核心业务势头强劲 [11] 云顶新加坡 (SGX: G13) - 股价受中国游客复苏慢于预期和圣淘沙名胜世界装修成本影响 [12] - 第三季度收入强劲增长16%至6.498亿新元，净利润增长19%至9460万新元 [12][13] - 新加坡海洋馆和WEAVE生活区完工带来更高客流量，非博彩收入达2.473亿新元 [13] - 2025年股息与2024年一致，每股0.04新元，股息收益率为5.4% [13] - RWS 2.0扩建项目使公司定位为长期游客支出增长受益者 [13][14] 共同特征与投资启示 - 四家公司均面临短期阻力，但核心业务基本面和现金流能力保持完好 [15] - 均通过股息回报股东，为收益型投资者提供有吸引力的收益率，并在新加坡经济中提供自然投资组合多元化 [16] - 短期市场弱势为以更具吸引力的估值投资优质公司提供机会， disciplined投资者应关注资产负债表和结构性增长 [17] - 长期投资者可通过耐心和基本面分析，在价格弱势时发现战略入场点 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

研究背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验，深度研究超过1000家公司 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如Google、Nokia）以及众多新兴市场股票 [1] - 在撰写个人博客约3年后转向以价值投资为核心的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] 专注行业领域 - 最青睐覆盖金属和矿业类股票 [1] - 对其他多个行业亦有深入研究，包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

分析师背景与经验 - 拥有超过10年的公司研究经验 深度研究超过1000家公司 [1] - 研究范围广泛 涵盖大宗商品 如石油 天然气 黄金 铜 科技公司 如谷歌 诺基亚 以及众多新兴市场股票 [1] - 运营以价值投资为核心的YouTube频道 已研究数百家不同公司 [1] - 擅长覆盖金属与矿业股 同时对非必需消费品 必需消费品 房地产投资信托基金 公用事业等行业亦有研究 [1] 披露信息 - 分析师当前在所提及公司中未持有任何股票 期权或类似衍生品头寸 [2] - 分析师可能在接下来72小时内通过购买股票或看涨期权等方式 在LTC公司建立有益的多头头寸 [2] - 文章内容为分析师个人观点 未获得相关公司补偿 与所提及公司无业务关系 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月17 - 21日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 成交规模23.8亿元 主力净流入1732万元 大宗交易总额36822万元 本周无REITs产品新增上市 有2只REITs产品项目状态更新 [1][2][3][4] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体波动下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为-0.97%和-0.89% 加权REITs指数回报率为-1.02% 回报率排序为纯债>黄金>REITs>原油>美股>A 股>可转债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs二级市场价格均下跌 回报率分别为-1.11%和-1.12% 水利设施类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为水利设施类、生态环保类和交通基础设施类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 9只上涨 68只下跌 涨幅前三为中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT和华夏南京交通高速公路REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和招商高速公路REIT [23] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模23.8亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、保障性租赁住房类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施类、水利设施类、保障性租赁住房类 [25] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT 成交额前三为华夏基金华润有巢REIT、华泰江苏交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT 换手率前三为华夏基金华润有巢REIT、华夏中海商业REIT、华夏合肥高新REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额1732万元 交投热情增加 主力净流入额前三的底层资产REITs为消费基础设施类、新型基础设施类、交通基础设施类 单只REIT前三为华泰江苏交控REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方润泽科技数据中心REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额36822万元 较上周下降 11月21日成交额最高 单只REIT大宗交易成交额前三为招商高速公路REIT、华夏基金华润有巢REIT、中银中外运仓储物流REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年11月21日 我国公募REITs产品77只 发行规模1993.01亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 [37] - 本周无REITs产品新增上市 [39] 待上市项目 - 18只REITs待上市 11只为首发 7只为待扩募 [42] - 本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已反馈” 中航中核集团能源封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [42]