报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 不同资产间分化表现是REITs后市主要特征，消费、保租房等现金流稳定资产表现优，数据中心REITs值得关注，REITs打新收益空间收窄，应关注稳健资产 [2][31][32] 根据相关目录分别进行总结 近期REITs市场概况 - 近一个月全市场成交额和换手率较10月低点修复，10月下旬起周度成交额维持27亿以上、周度换手率维持0.5%以上，11月上旬情绪较10月下旬回落 [3][6] - 截至2025/11/17，中证REITs全收益指数较10月下旬低点修复 [7] - 消费、保租房等现金流稳定资产类型表现占优，近一个月45只REITs月线收涨、29只收跌，园区、仓储物流、能源类下跌项目多，消费、保租房类多数收涨 [12] 在审REITs项目一览 - 截至2025/11/18，审核阶段首发REITs项目中，已受理1单、已问询3单、已反馈5单，近一个月易方达广西北投高速公路REIT受理，山证晋中公投瑞阳供热REIT收到反馈，华夏安博仓储REIT完成询价与缴款 [3][15] - 截至2025/11/18，在审及获批待发扩募或新购入项目REITs共12单，其中1单已问询、2单已反馈、2单已过审、7单注册生效待发行，近一个月华夏基金华润有巢REIT扩募注册生效，华夏华润商业REIT新购入项目进入问询阶段 [20][21] 打新收益空间收窄，关注稳健资产 - 2025年以来REITs一级市场认购情绪高涨，除中航易商仓储物流REIT外，其余上市项目网下认购倍数大多超40倍，部分超100倍，而2024年多数项目网下认购倍数在5倍以下 [23] - 2025年以来上市REITs项目上市首日平均涨幅24.76%高于往年，但一级认购情绪高致单次配售比例降，单次打新收益降低，2025年18个项目中有11个单次打新收益不足0.2%，2024年29个项目中有14个单次打新收益在0.2%以上 [28][29] - 消费、保租房类REITs现金流稳定，保租房类25Q3出租率高且租金波动小，消费类25Q3营收多数环比增长但租金表现分化 [31] - 两单新上市数据中心REITs近一个月表现好，IDC项目经营平稳、剩余运营期长，上架率/计费率25Q3维持高位 [32]

REITs市场近期表现与热度 - 近期REITs成为资产界关注焦点，吸引大量投资者和理财资金，期望通过打新提高收益率[1] - 今年以来新上市的15只REITs中，有9只在上市首日触及30%涨停，14只涨幅达到或超过20%，仅1只涨幅低于20%[2] - 6月份以来，有67%比例的新发行REITs网下认购倍数超过200倍，其余认购倍数也超过100倍，显示机构追捧热度极高[2] REITs产品定义与核心机制 - REITs本质是资产上市，发行人将有稳定收入的项目资产打包上市，投资者通过购买基金份额持有资产所有权或经营权，并分享项目收益[1] - 产品强制要求每年将项目90%的可分配收益分配给投资者[1] - 租赁类REITs相当于投资者共同出资购买房产成为“包租公/婆”，并按份额比例分享租金收入[1] REITs市场走热的核心驱动因素 - 利率持续下行，国有大行存款利率已降至1.7%以下，市场面临高收益“资产荒”[1] - 在此背景下，能够提供稳定分红且收益不低的REITs项目受到资金追捧[1] 个人投资者参与REITs打新的方式与技巧 - 参与前需在证券公司APP开通REITs交易权限，路径通常为：首页“业务办理” -> 找到“基础设施基金” -> 签署风险揭示书[2] - 开通后，在交易页面的“场内基金”栏目下，可查看“即将发售”、“正在发售”等状态的REITs基金进行认购[5] - 投资者可提前在如东方财富网等网站的新股申购栏目下的REITs板块，查看即将发售基金的起始日与截止日[6] - 认购火爆时建议在发售首日认购，深交所采用“末日比例确认”，首日未超额则可获100%配售；上交所实行“全程比例配售”，但首日售罄可能提前结束发行[6] - 认购门槛较低，沪市最低1000元起，深市最低1000份起[8] REITs的产品类型与投资特性 - REITs兼具股性和债性，波动幅度介于股票和债券之间[7] - **产权类REITs**：投资者获得项目所有权，成为项目公司股东，主要收入为租金，价值取决于资产价值和分红，股性更强，可能获得资产增值收益[7] - **特许经营权类REITs**：以收费为主要收入来源，现金分派率通常较产权类稍高，债性更强，因其特许经营权有期限，到期后资产价值可能归零，每年现金分派中包含分红和部分本金返还[7][8] REITs打新策略与市场观察 - 许多资深投资人建议打新投资者不要“恋战”，上市首日即可卖出以赚取一二级市场价差[7] - 可通过发售公告中公布的网下投资者拟认购倍数来预判发行热度，倍数越高说明越受机构追捧[7] - REITs上市首日跌破发行价的比例较低，目前破发比例仅为5.3%[7] - 机构投资者方面，保险资管、券商资管、私募基金及银行理财子公司（如宁银理财、建信理财）等多类机构均参与网下配售[7] REITs的优缺点分析 - **优点**： - 提供稳定分红，主要投资于能产生稳定现金流的底层资产，每年至少分红一次，去年不少REITs分红次数超过3次，最多达5次[8] - **缺点**： - 市场火爆时获配比例可能不高，需要较大资金量才能获得较多份额；市场遇冷时则有跌破发行价的风险[9] - 二级市场流动性较差，交易活跃度不高，主要由机构参与[9] - 近期REITs二级市场有所下跌，需注意市场降温可能对打新收益产生影响[9]

REITs市场热度与表现 - 资产界“当红炸子鸡”，吸引大量投资者和理财资金关注，期望通过打新提高理财产品收益率[1] - 今年以来新上市15只REITs中，9只上市首日涨幅达30%触及涨停，14只涨幅达到或超过20%，仅1只涨幅在20%以下[2] - 网下发行受机构追捧，6月以来67%新发行REITs网下认购倍数超200倍，其余认购倍数也超100倍，例如募集10亿元对应2000亿元资金抢购[3] REITs产品定义与特点 - 本质是资产上市，将有稳定收入的项目资产打包，投资者通过购买基金份额持有资产所有权或经营权并分享收益[2] - 强制要求每年将项目90%可分配收益分给投资者，提供稳定分红[2] - 兼具股性和债性，波动幅度介于股票与债券之间[9] REITs投资参与方式 - 个人投资者可通过证券公司APP开通REITs交易权限，在“场内基金”栏目参与“正在发售”基金的打新[3][7] - 认购方式分网上与网下，网下主要由机构参与，个人主要参与网上发行[3] - 深交所实行“末日比例确认”配售，上交所实行“全程比例配售”，建议首日认购以避免份额抢购完毕[8] REITs主要分类与投资逻辑 - 产权类REITs获得项目所有权，依靠租金收入和资产增值，股性更强[10] - 特许经营权类REITs以收费为主要收入来源，现金分派率通常更高，但资产价值可能随经营权到期归零，债性更强[10] - 打新策略建议上市首日卖出赚取一二级市场价差，不宜“恋战”[10] REITs产品优势与门槛 - 参与门槛低，沪市认购最低1000元起，深市最低1000份起[11] - 底层资产如保障性租赁住房、高速公路等产生稳定现金流，去年部分REITs分红次数超3次，最多达5次[11] - 截至目前破发比例较低，仅为5.3%[8] REITs市场当前挑战 - 火爆发行时获配比例可能较低，需较大资金量才能获得更多份额[12] - 二级市场流动性较差，交易活跃度不高，主要由机构参与[13] - 近期市场出现下跌，需关注二级市场降温对打新收益的潜在影响[14]

C-REITs市场热度分析 - 近期C-REITs市场持续火爆，亦庄产园REIT网下报价倍数达265.76倍，绿发商业REIT达249.72倍，机构参与热情高涨 [1] - 亦庄产园REIT有效报价投资者110家，配售对象528个，有效拟认购份额2204410万份，为网下初始发售份额的262.43倍 [2] - 绿发商业REIT参与询价投资者123家，配售对象580个，报价均为有效报价，拟认购份额2622030万份 [2] 机构参与情况 - 亦庄产园REIT网下配售中，保险资金投资账户占比最高达22.16%（计数维度）和38.35%（认购数量维度） [3] - 86.34%配售对象对亦庄产园REIT采用顶格报价，90.00%对绿发商业REIT采用顶格报价，显示机构势在必得心态 [2] - 基金公司专户产品（17.16%）和券商资管计划（14.58%）为亦庄产园REIT主要参与方 [3] 市场驱动因素 - 低利率环境下机构欠配压力显著，固收+投资需求激增催化REITs配置需求 [3] - C-REITs兼具股债特性，分红率稳定（如交通类IRR达6.35%，能源类12.42%），对长期资本吸引力强 [6] - 2024年上市29单REITs打新扣除手续费后收益6.4%，2025年6单收益达15.4% [5] 未来投资机会 - 数据中心REITs、能源REITs、产业园区REITs和仓储物流REITs因现金流稳定且估值性价比高值得关注 [5] - 产权类REITs中仓储物流和能源类现金分派率较高，特许经营权类中交通类IRR表现突出 [6] - 一二级市场价差带来的一级市场配置机会仍存，战略配售及网下打新为现阶段高胜率策略 [5] 交易策略 - 二级市场可通过低买高卖获取资本利得，需结合底层资产估值变动和市场因素判断涨幅空间 [6] - 经营权类REITs适合IRR法评估，产权类REITs可直接用现金分派率衡量收益率 [6] - 2021年6月至2025年4月C-REITs破发率仅6%，上市首日表现稳健 [4]