摩根大通发布研报称，尽管恒隆地产(00101)在未来1至2年可能优先降低负债，但仍能以较低风险的方 式发掘增长动力，并重申恒隆地产为首选股票之一，理由是中国内地租户销售额持续改善，料第四季度 销售将延续第三季度同比增长10%的势头等。 恒隆地产近日宣布，以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营权，成为公司增长战略蓝 图"恒隆V.3"策略下的第四次扩张。小摩表示，参考恒隆广场66购物中心最新租金水平，预计此次扩张 计划每年可产生约2亿元人民币的租金收入，假设该公司持有该经营租赁60%的股份，利润率为30%， 小摩粗略估计此次扩充项目将贡献全年收益约1%。 ...

公司股权与资产变动 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业退出 新增上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股[1] - 南京万达茂投资有限公司成立于2014年12月24日 注册资本14.42亿元 主导项目南京万达茂总投资150亿元 包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街 于2018年开业[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司近期亦接手烟台芝罘万达广场有限公司 随后将其股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司[1] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月 注册资本7.08亿元 法定代表人为吴华 经营范围主要为自有物业出租和经营[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万元 法定代表人为吴华 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[2] 万达资产出售与接盘方动态 - 大连万达商业管理集团自2023年至2025年累计出售超80座万达广场以缓解资金压力 其中2025年5月一次性出售了48家万达广场[2] - 坤华（天津）股权投资合伙企业多次接盘万达广场 在2024年4月至10月期间 先后受让北京万达广场实业有限公司 烟台芝罘万达广场有限公司 南京万达茂投资有限公司 成都万达商业广场投资有限公司100%的股权 并于2024年12月又受让了3家万达广场[2] - 其他险资机构也对万达广场项目表现出浓厚兴趣 阳光保险已接手太仓 湖州 上海金山 广州萝岗 合肥 东莞厚街共6家万达广场 大家保险受让了上海松江 西宁 台山万达广场 并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目[3] 交易结构与战略意图分析 - 业内人士分析指出 涉及固定资产交易的过桥操作比较常见 若险资直接将资产转让给国资背景的苏州联商玖号 会面临交易定价公允与程序合规问题[2] - 分析认为 万达可能将非核心 低毛利 低成长项目继续出表 而核心区位 高客流 高租金项目则有望择机回购 为2026年可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产[2] - 坤华投资成立于2023年12月 由新华保险持股99.99% 中金资本持股0.01% 2024年1月 新华保险与中金资本共同设立基金 基金规模为100亿元 其中新华保险认购99.99亿元 中金资本认购100万元 该合伙企业即为坤华投资[3]

据悉，凯德投资将重构凯德MALL•新都心项目的资本结构，将其作为种子资产注入CRF I，实现价值释 放。凯德MALL•新都心位于青岛市北区，是一座总建筑面积达14.1万平方米的优质购物中心，出租率约 为99.6%。 凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示："未来，凯德投资将基于市场观察，继续构建可规模化的平 台，为投资者提供契合风险收益目标的基金解决方案。" 凯德投资（中国）首席投资官王欣表示："年初至今，我们已在中国市场完成约67亿元人民币（12亿新 元）资产的资本重组，回收资金用于布局新的增长机遇。" 今日，凯德投资宣布，其人民币母基金平台下的第二只境内子基金——凯德投资中国商业人民币基金I 期（China Retail RMB Fund (CRF I)）已完成募集。除获得母基金的股本承诺外，凯德投资亦引入多家 本土机构投资者，使得该子基金的总规模达到10亿元人民币（1.83亿新元）。 据了解，凯德投资人民币母基金旗下的首只子基金——凯德投资中国产业园基金IV期已于今年9月完成 募集，基金资产管理规模为17.4亿元人民币（3.18亿新元），并以大连腾飞园区项目作为种子资产。 CRF I资金全部部署后，预计将 ...

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但基于对中国经济结构、区域发展和消费趋势的分析，提出了具体的资产配置建议 [10] 报告的核心观点 - 报告核心观点认为，中国经济结构与日本存在本质差异，通过分析房地产、企业部门、家庭部门及区域发展等维度，论证中国可以避免陷入类似日本“失去的三十年”的“日本化”困境 [1] - 报告指出，中国区域经济呈现“多点开花”格局，非一线城市及发达县域经济发展前景广阔，消费增长潜力巨大，这构成了与日本“一极化”发展模式的核心区别 [1][5][7] - 基于以上判断，报告建议投资者应客观评估中国资产配置机会，重点关注布局于非一线城市及发达县域的消费品和商业地产公司 [10] 根据相关目录分别进行总结 中国避免“日本化”的结构性差异 - **房地产市场结构不同**：中国房地产市场以家庭部门为主，自有资金比例较高，整体杠杆可控，对银行系统的影响与日本由企业高杠杆炒地引发的泡沫有本质区别 [1][2] - **企业部门健康度不同**：日本企业因参与房地产和股市投机导致资产负债表长期受损，而中国制造业自2020年起杠杆率不降反升，高端制造业竞争力持续提升，为经济提供强大支撑 [1][2] - **政策应对方式不同**：中国政府在政策刺激规模上更为谨慎，旨在确保经济长期健康运行，避免了日本政府90年代处理效率低下、进行大量无效投资的问题 [1][3] - **人口流动与区域格局不同**：中国人口流动呈多点趋势，区域经济“多点开花”，避免了一线城市“一极化”，提升了整体潜在经济增长率，这与日本地方产业空洞化形成对比 [1][4][5] 一线城市与非一线城市发展分化 - **一线城市面临调整压力**：一线城市人口吸引力减弱，面临更高的房价收入比和更低的租金收益率，房地产可能面临更持久的调整压力 [6] - **一线城市家庭负债压力大**：北京购房家庭需18年收入偿还贷款，上海需13.4年，而准一线及二三四线城市普遍在10年左右，如达州只需4.6年，高杠杆的一线城市购房者面临更长周期的还贷压力 [2][21] - **非一线城市发展前景广阔**：中国注重区域协调发展，大企业和成长型企业分布更加均衡，非一线城市和发达县域通过全球化同步发展，直接参与全球竞争，持续承接资源流入 [7][11] - **上市公司分布更分散**：北京、上海、广州、深圳四个一线城市上市公司占整体比例为27.6%，远低于东京都55.4%的比例，这种分散性有助于避免类似日本的大都市圈高度集中现象 [11] 消费市场趋势与投资机会 - **消费韧性及结构分化**：全国消费同比增速为4.5%，显示较强韧性，低线城市居民消费意愿显著高于一线城市，如杭州、温州等地居民将收入中接近70%用于消费，而一线城市这一比例不到60% [18][19] - **不同级别消费者行为差异**：二三四线等低级别市场消费者仍追求品牌化和符号化，而一线城市消费者已进入第四消费时代，更倾向于共享经济和个性化需求 [23] - **具体行业公司表现分化**： - **茶饮行业**：主要布局二三四级市场的古茗，从2022年至2024年的复合增长率为25.8%，净利润增长率达100%以上；而侧重一线的奈雪的茶下沉效果不显著，持续亏损 [2][24] - **零食与餐饮行业**：在低级别市场扩展的万城、鸣鸣很忙、锅圈表现强劲；而主要布局上海江苏的来伊份业绩停滞，从高端转型下沉的呷哺呷哺表现不佳 [24] - **商业地产**：侧重低级别市场的新城控股，其吾悦广场2025年前三季度商业运营收入同比增长10.8%，出租率达97.7%；而侧重北上广深高端市场的大悦城表现逊色 [25] 县域经济与房地产市场新动态 - **县域经济蓬勃发展**：除百强县外，众多千亿县和特色县城因地制宜发展，形成“县城打卡”等新潮流，生活方式受羡慕，房产市场热度上升 [20] - **房地产市场新趋势**：年轻人和退休老人呈现离开一线城市、寻找适合居住地的趋势，一线城市房产挂牌时间最长，而二手房找房热度最高的是三线城市 [2][20][21] - **中日房地产市场路径不同**：日本首都圈房价在2021年超过1990年高点，但中国人口持续流出一线城市，转向区域经济发展良好的非一线市场，投资需考虑此动态变化 [22]

两大新品牌亮相 基于对商业趋势的深度洞察，凯德投资推出"来福士·界"和"凯德壹中心"两大商业新品牌，以更加丰富和个性化的体验，满足消费者对于高品质生活的追 求。 来福士·界：该产品线定位城市级综合体，位于城市核心区域，面向中高收入、追求生活品质的消费者。传承来福士品牌DNA，来福士·界呈现"五大新界面 × 四大消费体验场景"，以多元体验塑造城市灵感新地标。 凯德壹中心 ：该产品线定位区域级购物中心，位于成熟商业区，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群。凯德壹中心融合三大消费体验场景，即一站式 全品类综合服务；便捷、幸福的在地生活方式；与社群的愉悦互动，打造高品质新型城市微中心。 管理输出策略稳步推进 涵盖多元资产 发布会上，凯德投资与无锡滨湖建发集团签署管理合同，以公园式商业为基底，在无锡打造全国首座"来福士·界"。凯德投资还与梁溪科技城集团签署合作 备忘录，后续将在无锡梁溪科技城进一步推进产业园运营、物业管理等领域的合作，重点挖掘产业园区、物业服务、商业运营等领域的潜力项目，共同打造 高水平国际运营管理示范标杆。 12月8日，以"多元新界"为主题的凯德投资（中国）商业新品牌发布会于北外滩来福士举行。涵盖 ...

自2013年开业以来，无锡恒隆广场逐步跻身全国地级市商业的"最强王者"，被誉为"沪外最强恒隆"。恒隆集团2025年中报显示，无锡恒隆不仅是业绩增长 最为显著的项目之一，更是上海之外贡献收入最多的项目。 作者 · 柏莉 头图来源 · 无锡恒隆广场官方小红书 文中图片来源 · 除特别注明，均来自企业/项目官方渠道 赢商网最新消息：2025年12月9日，无锡恒隆广场三期项目正式签约，一个总规模超过60万㎡的超级商业集群初现雏形！ 恒隆地产宣布与无锡市梁溪城市发展集团有限公司达成合作，以一份长期租约获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权。此举不仅是"恒隆V.3"策略 在长三角的又一关键落子，更是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式的实践。 据悉，恒隆三期将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色，通过首店与旗舰店的集聚进一步提升区域商 业竞争力。 01. 沪外最强恒隆是怎样炼成的？ 无锡恒隆广场坐落于城市核心商圈——中山路与人民中路交汇处，地下直连地铁一号及二号线，区位优势显著。项目一期由购物商场及两座甲级办公楼组 成，二期包括两栋高端服务式寓所"恒隆府 ...

近日，凯德投资基于对商业趋势的深度洞察，新推出"来福士·界"和"凯德壹中心"两大商业地产新 品牌。 12月8日在以"多元新界"为主题的凯德投资（中国）商业新品牌发布会上，凯德投资（中国）商业 管理董事总经理及负责人卢志昇表示："中国消费市场正在经历深刻的结构性转变，新消费观将重塑商 业生态。作为城市多元空间运营商，凯德希望以消费者需求为思考原点，打破边界，让城市空间成为承 载消费者情绪、兴趣并且能主动参与的生活场。" 记者了解到，"来福士·界"定位城市级综合体，面向中高收入、追求生活品质的消费者；"凯德壹中 心"定位区域级购物中心，覆盖周边3—5公里的新中产家庭及白领客群。 凯德投资相关负责人认为，随着中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活、释放资产价值将成为 新的需求爆发点。因此近年来凯德商管业务开始以输出管理推动规模化发展，此次推出的新品牌或将成 为未来的新增长引擎。 除了集团体系内资产，凯德投资目前已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目。 其中，长沙的碧湘楚巷、武汉的壹为邻、宁波的新一中心三个项目预计将于2026年面市。此外，在上 海、江浙、中西区、大湾区等地也有更多项目正在积极推进中，涵 ...

核心观点 - 万达集团近期通过“先赎回后迅速转让”烟台芝罘万达广场的操作，被市场解读为一项旨在缓解债务压力的融资安排 [1] - 公司面临较大的短期流动性压力，目前存在超过69亿元人民币的被执行总金额 [3] - 为应对资金紧张局面，万达近年来已多次出售旗下资产，包括核心优质资产，这一趋势可能持续 [5][6] 交易事件分析 - 万达于12月2日从原股东处赎回烟台芝罘万达广场的全部股权，使其重回项目股东席位 [1] - 仅隔一日（12月3日），万达便将该项目股权全数转让给新成立的苏州联商玖号商业管理有限公司 [1] - 该交易被行业专家解读为本质上是基于协议框架的融资安排，赎回可能是为了兑现此前融资承诺，而迅速转让则可能是一次新的“融资”行为 [6] 标的资产质量 - 烟台芝罘万达广场是万达体系内的优质现金流资产，年租金收入约1.2亿元人民币 [1] - 该广场净租金回报率在6%以上，商铺出租率常年接近100%，被视为能贡献稳定现金流的“压舱石”资产 [1][2] - 此类优质资产收回后，可立即用于抵押融资或作为REITs扩募资产，以提升资金使用效率 [1] 公司财务状况与压力 - 根据天眼查数据，大连万达集团股份有限公司目前存在10余条被执行人信息，被执行总金额超过69亿元人民币 [3] - 具体被执行案例包括在甘肃矿区人民法院、北京市海淀区人民法院等涉及的多笔巨额款项，单笔执行标的从约1.21亿元至5.08亿元不等 [5] 资产处置历史与趋势 - 为缓解资金压力，万达近年来持续出售旗下资产，尤其是万达广场项目 [5] - 今年5月，万达商管将旗下48家位于一二线及三四线城市的万达广场项目公司股权出售给由太盟牵头的财团，交易金额可能达到500亿元人民币 [5][6] - 此后资产出售持续进行，例如7月出售滁州万达广场，10月出售广州增城万达广场 [6] - 市场分析认为，为保障现金流稳定，公司未来可能继续出售部分非核心资产 [6]

中经记者 郭阳琛 张家振 上海报道 近日，在以"多元新界"为主题的凯德投资（中国）商业新品牌发布会上，凯德投资推出了"来福士· 界"和"凯德壹中心"两大商业新品牌。 据悉，除了集团体系内的资产外，凯德投资已在长沙市、武汉市、宁波市、无锡市等地拓展了7个管理 输出项目。此外，在上海市、江苏省、浙江省和中西部地区、粤港澳大湾区等地，凯德投资还有多个项 目正在推进中，涵盖购物中心和产业园区等多元化资产类别。 《中国经营报》记者了解到，"来福士·界"定位城市级综合体，面向中高收入、追求生活品质的消费 者；"凯德壹中心"定位区域级购物中心，覆盖周边3—5公里的新中产家庭及白领客群。 （编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军） 在业内人士看来，随着中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活、释放资产价值将成为新的需求爆发 点。近年来，凯德商管业务以输出管理推动规模化发展，此次推出的新品牌或将成为未来的新增长引 擎。 | P = 7018862 (中国) 服务部 以康发布会 凯德商业品牌 | | | | (11) | | --- | --- | --- | --- | --- | | 地标级 · 综合体 | 城市级 · 综合体 ...

第二类，是"突破传统"：重新定义边界，激活片区价值。 商业的辐射力，不应被物理形态所束缚。位于北京中关村的融科天地，其商业部分同样约2万平，最初 定位是配套自身写字楼。但它突破了"配套"的局限，敏锐洞察到整个片区对品质生活的强烈需求，积极 引入特色餐饮、精品咖啡、生活美学等优质商户。它不仅服务了楼内白领，更成为了辐射周边社区的品 质消费高地，反哺写字楼，形成了资产价值的良性循环。 第三类，是"平凡不平庸"：精准操盘，盘活存量资产。 更多项目处于普通的社区或街区。它们的进阶之路，在于极致的精细化运营。以"科创麒麟汇"的公寓底 商为例，约20间铺位，通过统一的整体规划，精准布局业态：避开与周边大型商业的直接竞争，引入社 区食堂、精品生鲜、特色便民服务等，并搭配部分品质餐饮与咖啡馆。这种"统一规划，业态互补"的模 式，迅速形成了浓厚、便利的商业氛围，成功吸引并留住了客群，将平凡的底商盘活为富有活力的社区 商业节点。 中小体量商业的进阶之道：在"平凡"底色上创造不凡价值 在商业地产领域，人们的目光常常被那些动辄十万平以上的大型综合体所吸引。然而，构成中国商业毛 细血管的，却是大量三、五万方甚至更小的中小体量项目。这些 ...