公司股权变动 - 公司实际控制人谢勇持有的1.15亿股股份通过司法拍卖成交，成交价格为3.17亿元 [1] - 拍卖股份占谢勇所持股份的88.46%，占公司总股本的4.88% [1] - 若拍卖完成，谢勇持股将减少至1500万股，占公司总股本的0.64%，其与一致行动人合计控制股份将降至4.26亿股，占公司总股本的18.09% [3] - 控股股东西藏太和及实际控制人谢勇地位未发生变化 [3] 交易价格分析 - 以公告日收盘价2.95元/股计算，拍卖股份市值约3.39亿元，成交价3.17亿元相较市值略有折价 [3] 公司实际控制人信息 - 谢勇生于1972年，自2015年11月起担任公司董事长，2024年年薪为146.5万元 [3] 公司业务定位 - 公司已从住房经纪服务企业进化为以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于数字化产业解决方案和一体化运营服务 [3] 公司财务业绩 - 2024年公司实现营业收入125.36亿元，同比增长3.67%，归母净利润7341.23万元，实现扭亏为盈 [4] - 2022年及2023年公司持续亏损，合计亏损超过11亿元 [4] - 2024年前三季度公司实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81%，归母净利润4232.7万元，同比增长398.75% [4]

全球城市财富吸引力排名 - 迪拜超越纽约成为全球高净值人士首选城市[1] - 迪拜凭借零遗产税、资本利得税和财富税等税收优惠吸引富裕家庭[1] - 迪拜拥有完善的家庭基础设施和高标准安保措施[1] 迪拜吸引财富的具体表现 - 迪拜国际学校候补名单拉长且在所有目的地中国际学校数量最多[1] - 阿联酋推出投资200万迪拉姆即可获得10年低税率居留权的黄金签证政策[1] - 迪拜与纽约均以亲商环境、税收优惠和地缘政治稳定性著称[1] 全球财富增长趋势 - 2024年全球新增超过68万名百万美元富豪，同比增长1.2%[1] - 预计到2029年全球还将新增500余万百万富豪[1] - 全球财富在2022年经历低迷后实现复苏，亚太地区增速领先[1] 全球财富重心转移 - 全球财富重心明显从传统金融中心转向科技赋能型城市[2] - 过去十年间深圳和班加罗尔的百万富豪人口实现三位数增长[2] - 亚太地区经济增长带动上海、曼谷和东京等城市富豪人口增加[2] 其他城市政策影响 - 意大利实行全球收入统一税率后，米兰等城市的房地产需求呈现增长态势[1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为13亿美元，同比增长7% [27] - 房地产销售总额同比增长7%，主要由房屋销售价格上涨和代理人生产力提升驱动，销售交易量同比增长3% [27] - GAAP毛利率为6.5%，同比下降57个基点，主要原因是高生产力代理人达到收入上限 [28] - 非GAAP毛利率为10.9% [28] - 调整后EBITDA为1770万美元，同比下降，部分原因是毛利率压缩，但运营效率提升有所抵消 [28] - 期末现金头寸为1.128亿美元 [28] - 代理人数量为83,446人，同比下降2%，但环比增长1% [27] - 每名代理人交易量同比增长5% [4] - 每名代理人生产交易量同比增长5.4% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 北美房地产部门收入13亿美元，调整后EBITDA为2310万美元，营业利润为1060万美元 [28] - 国际部门收入同比增长68%，调整后EBITDA亏损改善5% [28] - 国际部门2025年前九个月总收入突破1亿美元里程碑 [23] - 国际部门房地产交易量同比增长44%，生产力代理人数量同比增长56%，人均生产力提升34%，销售额增长59% [24] - 其他附属服务部门（主要是SUCCESS）贡献少量收入，调整后EBITDA亏损130万美元 [28] - 运营支出从第一季度的8650万美元、第二季度的8900万美元（不含一次性项目）降至第三季度的8200万美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场代理人流失率同比改善18% [5] - 39%的新加入代理人在第三季度来自团队 [5] - 团队代理人生产力比个体代理人高79% [5] - 国际业务在2025年已成功在秘鲁、厄瓜多尔、土耳其、韩国和日本五个国家开展运营 [19] - 计划在卢森堡、荷兰和罗马尼亚开设新市场 [20] - 英国商业地产业务于10月8日正式启动 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司定位为面向未来房地产的平台，是新型大型企业中的领先者 [40] - 战略重点是吸引、培训和保留高生产力代理人和团队，打造"专业人士成长之地" [50] - 通过eXp University等项目（如FastCap、FastAttract、AI Accelerator）提升代理人技能 [8][9][10] - 利用AI和自动化简化运营，降低交易处理成本，单位经济成本从第二季度的约621美元降至第三季度的523美元 [63][64] - 将SUCCESS企业的转型作为平台发展的蓝图，通过AI驱动运营和内部开发（Vibe编码团队）实现效率提升和成本节约 [32][33][34] - 国际扩张战略目标为2030年在50个国家拥有5万名代理人 [26] - 在传统由雇佣模式或特许经营模式主导的国际市场（如英国、荷兰、卢森堡、罗马尼亚）进行颠覆 [46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境未有实质性变化 [27] - 公司已从颠覆性初创企业转变为规模化的新型 incumbent，拥有现金流和投资能力 [40] - 行业整合时期，公司有望成为少数几个最终规模化成功的平台之一 [38][39][40] - 未来优先事项包括进一步利用AI和自动化、扩展附属和合作伙伴计划（如体育和娱乐）、以 disciplined scalable model 继续国际增长 [30] - 公司保持财务灵活性，保留在有意义机会出现时进行投资的权利 [30] 其他重要信息 - 第三季度Mastermind活动有387名代理人参加 [12] - eXpCon Miami 2025的出席人数超过2024年 [13] - 运营团队平均每天处理超过14,000张Expert Care Desk工单，73%的工单在首次联系时解决 [16] - 平均每天接听近700个电话，绝大多数情况下会接听，平均等待时间少于1分40秒 [17] - 平均每天进行30场经纪人培训课程，eXp World平均每日访问量超过7,300次 [17] - 第三季度平均每天有9名代理人成为Icon Agent [18] - 公司荣获"最佳AI应用经纪商"奖项 [66] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于运营支出的下降及其可持续性 [53] - 运营支出的下降主要得益于后台办公流程的简化和AI技术对SaaS成本的替代，当前水平是新的基准，公司保留对有趣机会的投资权，并预计会继续推动单位经济成本下降 [54][55] 问题: 关于团队增长的情况及如何进一步促进 [56] - 团队增长来源多样，包括传统竞争对手和独立经纪人，公司在超级团队类别中占比过高，通过eXp University的价值栈（如低成本培训课程）、技术工具（如内部开发平台、企业协议）以及协作文化来吸引团队，公司前250名团队领导者的收入同比增长超过15% [57][58][59][60][61] 问题: 关于利用自动化降低交易处理成本的进展和未来机会 [63] - 在交易处理成本降低方面已取得进展，例如通过Doc AI等工具自动化合同审查等手动流程，单位经济成本从第二季度约621美元降至第三季度523美元，认为AI应用仍处于起步阶段，未来有进一步效率提升空间 [63][64][65] 问题: 关于公司如何利用AI帮助代理人减少冗余任务的具体例子 [66] - 内部开发了用于交易管理的AI平台，可进行合同早期审查、缺失文件检查等，减少代理人的手动操作 [67] - 利用AI快速开发了内部社交网络平台（如源自labs.success.com的eXp Connect Hub），提升代理人的协作和发现效率 [68][69][70][71] - 国际部门利用AI开发了个性化代理人微网站、公共门户Liv等工具，整合生态系统，减少摩擦 [72][73][74][75]

核心观点 - 公司非经营性影响减弱，提效降费持续，核心城市销售表现有望带动业绩增长，利润表现预计持续改善 [1] 财务表现 - 2025年1-3Q营业收入81.65亿元，同比下降6.81%，主要因资产管理新产品采用净额法确认收入 [2] - 2025年1-3Q归母净利润0.42亿元，同比增长398.75% [2] - 2025年1-3Q扣非归母净利润0.54亿元，同比增长173.96% [2] - 利润大幅增长主要源于经纪业务成交量提升及运营成本下降 [2] 业务规模与运营 - 截至2025年三季度末，国内运营门店总量2549家，其中直营2086家，加盟501家 [2] - 经纪人总数超过3.1万人 [2] - 2025年实现住房总交易金额1962亿元，同比增加5.2% [2] - 业务聚焦于北京、上海、杭州、南京、苏州等一线及新一线核心城市 [2] 各业务板块表现 - 经纪业务2025年1-3Q实现GTV 1566亿元，同比增长5.1% [3] - 经纪业务二手房成交量54626套，同比增长5.6% [3] - 资产管理业务2025年1-3Q实现GTV 137亿元，同比下降3.5% [3] - 资产管理业务在管房源规模33万套，较年初增长8.9% [3] - 新房业务2025年1-3Q实现GTV 259亿元，同比增长9.3% [3] - 新房业务成交量8150套，同比增长0.4% [3]

公司回购行动 - 公司于2025年11月5日斥资797.88万美元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为148.93万股 [1] - 每股回购价格区间为5.3美元至5.43美元 [1]

赛事概况 - 2025年河南省住房和城乡建设系统职工职业技能竞赛暨第二届全省房地产经纪人技能竞赛决赛于11月4日至5日在开封技师学院举办 [1] - 赛事由河南省住房和城乡建设厅、河南省农业交通建设工会委员会主办，并由贝壳找房等单位协办 [1] - 赛事是对全省房产经纪人才专业能力的集中检验，并承载着推动行业职业化发展的重要使命 [1] 参赛团队构成 - 贝壳找房郑州站合作新经纪品牌组成“郑州市第一代表队”参赛 [3] - 代表队由五位顶尖精英组成，平均从业时长超过5年，深耕社区多年 [3] 公司价值观与行业认知 - 公司认为有尊严的服务者才能提供更美好的居住，行业的价值最终要靠专业能力来支撑 [5] - 技能竞赛被视为检验人才、锤炼能力的最佳试金石 [5] - 公司参赛旨在展示实力，并传递“客户至上、专业可信、合作共赢”的核心价值观 [5] - 公司希望通过比赛让行业看到高品质服务的标准，并让更多人了解房产经纪职业的专业内涵 [5] 行业发展趋势与竞赛设计 - 房地产市场和经纪行业进入新阶段，客户越来越需要专业化、职业化的经纪人提供高品质服务 [7] - 房产交易金额大且知识复杂，比赛能帮助从业者加强专业知识提升，推动行业正循环 [7] - 竞赛设置理论机考、案例分析、现场讲盘、团队抢答四大核心环节，全维度覆盖房产经纪服务的关键场景 [7] - 比赛旨在树立行业专业标杆，引导从业者向优秀人才看齐，提升整个行业服务水平 [7] - 最终目标是为河南房产消费者带来更优质、更专业的居住服务体验 [7]

活动概况 - 公司举办"2025社区好邻节"活动，推出线上"小区点评"和线下"房产公益讲堂"等社区公益活动与"购房安家"福利活动 [1] 线上小区点评活动 - 活动在北京开展"小区点评"，通过抽奖激励形式鼓励居民点评小区的交通、教育、物业、绿化及生活便利性 [3] - 活动共收集来自北京市民的3680条热心点评，内容包括"邻里关系和睦"、"交通便利"、"物业随叫随到"等 [3] - 积极真实的点评能增加小区曝光度，吸引潜在购房者关注，缩短房屋成交周期，提升小区市场活跃度 [3] - 点评内容帮助有置业需求的客户直观感受社区生活氛围，辅助购房决策 [3] 线下社区公益活动 - 活动同步走进社区，开展房产讲堂、兴趣课堂、磨刀、理发等一系列贴近居民生活的社区公益活动 [3] - 公司在北京100个社区设立"公益房产角"，累计为1.5万名居民提供一对一专业服务 [5] - 每个房产角配备专业房产顾问，围绕房产交易行情、买卖流程等话题提供解答与建议 [5] 好邻式服务体系 - 活动是公司25年扎根社区、深耕"好邻式服务"的延伸，已构建涵盖房产顾问、便民服务、社区融合、社区关怀等多维度的服务体系 [5][6] - 以北京公司为例，依托近800家社区门店，近三年为10余万家庭提供便民服务，举办千余场社区活动，送出近五万份关怀礼品 [6] - 便民服务包括打印、磨刀、除蟑等"六大便民"服务及针对老人与儿童的理发服务 [6] - 社区融合活动包括端午节包粽子、社区"健型计划"、"亲子欢乐运动汇"、"音乐讲堂"等 [6] - 社区关怀方面，门店化身"暖心驿站"，全年无休为户外工作者提供饮水、热饭、充电等服务 [6] 未来计划 - 公司表示将持续深耕"好邻式服务"，不断丰富社区活动内涵，将"社区好邻节"打造为可持续的社区服务品牌 [6]

行业现状与挑战 - 房地产经纪行业面临交易决策周期长、产业链条复杂的现状，对经纪人能力要求极高 [3] - 经纪人队伍流动性大，年轻新人入行困难，服务意识和能力参差不齐，导致整体效率与投入产出比偏低 [3] - 经纪人需处理复杂的房源信息整理和个性化营销推广工作，并需具备深厚专业知识以应对客户高标准要求 [3] AI技术解决方案与应用 - 公司推动巧房SaaS作业系统完成全场景AI化升级，为经纪行业构建作业流程数字化解决方案 [3] - 打造面向经纪人的AI超级助理“智能小安”，旨在提升服务效能，将经纪人从繁琐事务中解放以专注于核心客户服务 [3][4] - 在房源维护环节，AI智能分析系统可自动识别沟通录音、更新房源状态并总结跟进日志，效率较人工提升75倍以上，并能自动生成业主服务报告以提升客户信任 [4] - 在获客跟进环节，智能微聊功能提供24小时在线服务，通过AI忙时托管、智能沟通辅助和自动复聊提升客户留资率和转化率，AI还能智能挖掘客户需求并提供跟进建议 [4] - AI生成讲房视频技术可识别空间物品、自动生成讲解字幕和封面，实现音画同步，平台在线讲房视频量已达百万级，帮助经纪人更直观专业地展示房源 [5] - 在交易售后服务方面，标准化体系通过AI助手提供智能问答和节点提醒服务，确保交易进度同步，提升客户满意度和行业口碑 [5] 公司战略与行业展望 - 公司致力于通过AI技术赋能经纪人整个作业流程，针对线上线下场景提供专业支持，助力提升服务质量和竞争力 [6] - 公司将继续深耕AI技术，利用其重塑经纪人专业价值，推动行业从“经验导向”向“数据智能”转型 [6] - 公司着力为用户提供更智能化的找房决策工具，以科技提升房屋匹配效率，推动行业迈向智能化、高效化的新时代 [6]

行业分析：房地产 * **2026年中国房地产市场展望**：市场或将逐步筑底，呈现U型反转，但房价止跌回稳预期艰难，市场信心受影响[2] 关键驱动因素参考日本经验，包括供给收缩、需求改善、成本上升和人口集聚[1][4] 预计2026年新房销售增速为负5%至负4.3%，投资降幅约为7%[5] 市场呈现哑铃型分化，核心城市核心片区（如上海内环内、北京二三环内）的企稳速度可能领先行业[5] * **日本房地产市场驱动因素**：东京都核心地段新房供应减少[4] 需求改善源于本土家庭收入提升、女性劳动参与率提高及海外购房者增加[4] 通胀推高人工和建设成本[1][4] 年轻人口向核心城市集聚[1][4] 公司分析：贝壳 * **业务结构**：经纪业务收入占比约60%，家装等新兴业务占比40%[1][6] 在一二线城市存量房市场占有率达30%-50%，新房代售业务市占率超20%[1][6] * **经纪业务与效率提升**：通过AI系统提升经纪人效能，AI智能体来客系统已覆盖33万经纪人，在北京、上海渗透率达75%[1][6] 优化人员配置，提高优质房源巩固性[6] * **家装业务表现**：通过链家导流，三季度起单月利润已打平，一二线城市利润稳定在8%-10%[1][6][7] 预计2026年提价10%-15%，引入优质软装材料，有望贡献8%以上利润[1][7] 通过集体采购降低材料人工费率9%，三费收入占比下降15%[8] AI工具渗透销售和施工环节，提升转化率和交付效率[8] * **新房业务策略**：加强与央国企合作，收入及佣金比例稳步提升，预计将跑赢地产大盘[3][9][10] 存量房市场集中于高线城市，市场恢复及门店效率提升将提高毛利率[3][10] * **租房业务发展**：以省心租模式（二房东模式）为主，结合家装服务改善收入，计划转向轻资产运营（收取10%以上提成及服务费），未来有望实现5%以上利润贡献[3][12][13] * **新兴业务贝好家**：成立于2023年，定位为提供产品定位解决方案及营销服务的轻资产模式[11] 截至今年8月底，已在10个城市落地15个项目，多数项目预计2026年开始交付[11] * **财务与估值展望**：2025年预计总收入增速约10%，存量房交易增速约7%[14] 预计2026年经营利润率将从2025年的约5%提升至8%[8][14] 长期港股目标价有望达到60港币左右[3][14]

论坛与奖项 - 公司连续第三年获评“人民企业社会责任”评选的“乡村振兴优秀案例” [1] - 该评选是中国互联网领域最具影响力的企业社会责任评选活动之一 [3] - 公司成为房地产经纪行业践行社会责任的典范 [1] 项目模式与范围 - 公司在党建引领下搭建乡村振兴与社区友好的交互平台 [3] - 项目携手湖北省红安县、麻城市，福建省连城县，河北省阜平县打造乡村振兴公益项目 [3] - 项目实现革命老区与城市社区的紧密链接 [3] - 项目每年稳定辐射北京1000个重点社区 [6] 项目成果与影响 - 三年间公司帮扶当地解决农副产品超过100吨 [5] - 项目带动当地农户增产增收超10万人 [6] - 项目为当地累计增收超过500万 [6] - 项目推出了红薯干、藕粉、香菇等深受社区居民喜爱的公益产品 [5] 项目拓展与深化 - 近一年项目从单一农产品采购扩增至全类目产品帮扶和多维度产业帮扶 [8] - 产业帮扶包括向乡村建设、民宿运营等方面输入成熟的管理及运营模式 [8] - 项目带动大别山、武夷山等革命老区周边民宿、餐饮、旅游业发展 [8] 青少年公益事业 - 公司利用门店扎根社区的优势探索建立链接乡村青少年与城市社区的桥梁 [8] - 公司与红安县列宁小学等学校结对子组织研学活动增进交流 [8] - 此举旨在推动两地青少年健康成长 [8] 未来规划 - 公司未来将持续深化社区+乡村公益体系 [8] - 公司将继续通过产业帮扶、产品帮扶、公益帮扶等形式助力乡村振兴 [8] - 公司旨在发挥行业引领与示范作用为创造社会价值贡献力量 [8]