公司股东信息 - 截至2025年10月31日 公司股东总户数为82,108户 [1]

房地产市场整体态势 - 全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降城市达48个，价格上涨城市仅15个，二手房价格环比下降城市数量高达55个[3] - 重点城市二手房成交周期延长至平均82天，相比2021年45天翻了将近一倍[6] - 2024年全国城镇住房空置率为21.4%，相比2022年20.8%进一步上升[8] 购房需求结构变化 - 2024年购房群体中刚性需求占比65%，改善性需求占比28%，投资性需求仅占7%[3] - 个人住房贷款加权平均利率为3.71%，相比2021年5.6%下降接近2个百分点[8] - 50个代表城市平均租金收益率为2.3%，低于银行定期存款利率[9] 区域市场分化表现 - 一线城市和强二线城市二手房成交量同比下降但价格基本保持稳定，例如上海成交量同比下降12%[9] - 三四线城市房价跌幅超过10%，人口向大城市集中趋势持续[9] - 全国人口自然增长率为-1.27‰，连续第三年负增长[9] 房产交易周期与难度 - 2024年二手房平均卖房周期为75天，相比2023年延长18天[8] - 买方市场特征明显，购房者拥有更大选择空间和更强议价能力[6] - 案例显示投资房挂牌出售半年，价格从350万降至310万仍未能成交[8] 行业政策与环境 - 各地政府采取放松限购、降低首付比例、提供购房补贴等调控措施[10] - 银行对个人住房贷款支持力度加大，审批流程简化，放款速度加快[12] - 多家机构研究报告认为房地产市场将进入平稳调整期，房价在合理区间内波动[10] 产品与服务质量趋势 - 消费者日益注重房屋建筑质量、户型设计、环境配套等因素[12] - 优质物业服务可提升居住品质并保持房产价值[12] - 开发商积极向高品质住宅转型，精装房与毛坯房各有市场[12]

整体市场表现 - 美联楼价指数最新报131.92点，按周下跌0.16%，较四星期前亦下跌0.14% [1] - 尽管近期有所回落，但今年迄今香港楼价仍录得2.96%的升幅，较年内低位上升4.47% [1] - 反映业主放盘态度的美联信心指数最新报76.1点，按周下跌0.4% [1] - 信心指数已连续51周高于平均值（楼价好淡分界线），预示楼价有上升空间 [1] 分区楼价指数 - 按周表现：港岛区楼价指数报137.67点，按周上升0.18%；九龙区楼价指数报137.84点，按周上升0.15%；新界区楼价指数报120.17点，按周下跌0.54% [1] - 与四星期前相比：港岛区上升1.51%，九龙区上升0.14%，新界区下跌0.92% [1] - 年内迄今表现：港岛区上升1.29%，九龙区上升5.2%，新界区上升1.68% [1] 减价盘情况 - 香港三区之中，新界区减价盘比率为三区最高 [2] - 按单位面积划分，减价盘比率最高的是实用面积431至752平方呎的B类单位 [2] - 其次是实用面积约430平方呎或以下的A类单位 [2] - 紧随其后的是实用面积753至1075平方呎的C类单位 [2]

二手房市场概况 - 二手房因其成熟的生活配套和优质学区资源而备受刚需家庭青睐，兼具投资与自住价值 [1] - 相较于新房，二手房价格通常更为亲民，能有效缓解购房者经济压力，并可规避新房市场的烂尾风险 [1] - 部分投资者寄希望于老房拆迁以获得丰厚补偿回报 [1] 高房龄二手房的主要风险 - **居住舒适度**：房龄超过二十年的老房子在早期设计中，对采光、隔音考虑不足，可能导致室内光线昏暗、私密性差；户型设计可能存在缺陷，如卫生间无窗通风不畅、客厅狭小缺乏自然光线等 [3] - **房屋质量**：老旧房屋容易出现外墙开裂、管道老化、渗水、电梯故障等问题；电路老化可能导致电器使用受限和频繁跳闸；房屋主体结构可能已受损，抗震能力较弱，虽可动用维修基金，但会增加业主经济负担 [5] - **物业管理**：老旧小区物业费较低，但管理往往不尽如人意，具体表现为安保力量薄弱、人员进出管理松散、垃圾清理不及时、停车位严重不足等问题，影响居住体验并可能引发邻里矛盾 [6] - **贷款难度**：银行在审批老旧房产贷款时会考虑房龄因素，通常采取提高首付比例、上调贷款利率甚至直接拒绝贷款的措施，这增加了购房成本，使刚需家庭购房更为艰难 [6] 购房建议 - 在购买二手房时，房龄是一个重要的考量因素，选择房龄适中的二手房才能在享受便捷生活的同时规避潜在风险 [7]

网络拍卖事件概述 - 河南网友在网络拍卖平台以约8万元购得乳山一套海景房 起拍价仅为1111元 经过多轮加价成交[2][3] - 购房者称竞拍过程存在设计感 低价引人入局后通过竞争制造紧迫感 利用保证金锁定交易结果[3] - 竞拍者误以为购买的是法拍房 实际为商业公司拍卖的房产 违约将扣除1.2万元保证金[3][4] 竞拍过程细节 - 购房者丈夫通过扫脸支付缴纳12000元保证金参与竞价 平台采用免密支付方式[9] - 竞拍初期多个账号陆续加价 购房者加入后冲动追价至7万多元 竞争对手突然停止加价[9] - 购房者最终完成房产过户手续 但表示竞拍过程存在非理性行为[9] 乳山房产市场情况 - 乳山银滩区域海景房供应量大 链家平台显示该区域有2534套二手房挂牌 均价约2800元/平方米[13] - 具体案例显示阳光海岸花园小区80平方米房源挂牌单价2044元/平方米 总价16.7万元[14] - 网络拍卖平台存在大量乳山银滩房产标的 起拍价普遍约1万元 标题多标注"捡漏"字样[11] 网络拍卖行业现状 - 司法拍卖上网实施8年 今年1-10月全国法拍房挂拍60.5万套 成交13.8万套 总金额2048.7亿元 均价4668元/平方米[16] - 商业拍卖房产与普通二手房交易性质相同 仅采用拍卖形式交易[16] - 网络拍卖平台存在托价行为 第三方商业平台可能通过虚假竞价抬高价格[16] 拍卖机制与风险 - 竞拍人质疑恶意抬价时举证困难 需要提供竞价记录异常等证据[17] - 实际案例显示存在串通抬价行为 广安市案例中买受人与被执行人串通抬高房价未遂[17] - 律师建议强制公示房屋欠费明细与产权瑕疵 设置冷静期避免免密支付导致的非理性竞拍[16]

房地产市场的健康发展始终与政策导向深度绑定，近期全国范围内密集落地的支持政策，正为二手房交易市场注入强劲动力。这些政策不再局限于单一维度 的刺激，而是形成了覆盖需求释放、流程优化、成本降低的"组合拳"，其核心逻辑在于通过破除交易壁垒、激活市场流动性，推动行业从高速增长向高质 量发展转型。 财经 廖闻 所从事H股企业审计业务名单 多地加得在局管理系 对于郑州而言，作为中原地区房地产市场的核心枢纽，二手房交易的活跃度直接影响区域楼市生态平衡。传统模式下，信息不对称、交易成本高企、流程封 闭化等行业顽疾，不仅制约了市场活力，更侵蚀着买卖双方的信任基础。而当前政策的核心导向，恰好与解决这些行业痛点高度契合 — 通过鼓励透明化 交易、降低交易成本、优化服务供给，为二手房市场的规范化、高效化发展提供了制度保障。这种政策环境的变革，既为购房者带来了实际利好，也为具备 创新模式的交易平台创造了发展机遇。 长期以来，二手房交易行业始终存在着深层次的结构性矛盾。传统中介主导的 "信息掮客" 模式，将信息垄断作为核心竞争力，导致交易双方陷入被动局 面：买方难以获取房源真实信息，卖方无法掌握合理定价依据，交易流程被包裹在 "黑箱操作 ...

市场趋势转变 - 全国二手房交易量在25座代表城市首次超过新房，且成交比例持续上涨[3] - 2025年10月全国二手房找房人数占比达64.5%，环比上升0.4个百分点，长期维持在60%以上[4] - 二手房市场投资属性降低，居住属性回归，购房者需求从保值增值转向追求居住价值[6] 市场挑战 - 截至2025年10月，全国百城二手房平均挂牌时长增至94.86天，同比增加5.79%，一线城市挂牌时长突破107天[5] - 百城二手房挂牌均价为1.18万元/平方米，同比下跌8.12%，呈现“以价换量”趋势[5][10] - 北京市场500万元以下二手房成交占比近八成，加速“刚需化”[13] 自如美家新模式 - 公司推出“客业单边服务”，将经纪人角色拆分为业主端管家和客户端管家，各司其职[14][16] - 推出“严选品质好房”及“专业房屋美化”服务，提供清水好房、心舍好房和焕新好房三种改造方案[17][21] - 业务试点期间意向房源预约挂牌数近7万套，目前在北京、上海两地试点[7] 商业模式与定价 - 在市场推广阶段，佣金结构为业主端0.8%、客户端0.5%，显著低于市场常规的双边各1%费率[28] - 推行跨平台“全网联买联卖”，对外部平台经纪人开放合作，自如不参与其佣金抽成[7][27] - 公司不采取烧钱“价格战”策略，而是基于全产业链能力追求健康持续发展[28] 业务协同效应 - 新业务与原有租赁、家装、居住服务形成协同，构建一站式家庭服务平台[22] - 可利用既有的房源、客户、大数据优势，以及装修供应链能力，实现全链条业务拓展[7][30] - 公司App正发展为家居全能类应用，服务类别增多，用户访问时间延长[28] 行业影响与专家观点 - “客业单边服务”模式被视为未来二手房交易趋势，有助于解决信息不对称和建立信任[31][33][36] - 专家认为公司由租赁进入二手房买卖是存量时代顺应产业链延伸的典型做法[29] - “装修代售”模式已在美国市场验证，在国内需进行本土化探索和凝聚行业共识[17][35]

2025.11.21 本文字数：862，阅读时 长大约1分钟 作者 | 第一财经 马一凡 近期，有不少网友发现，位于上海新江湾城板块的"世纪江湾"小区多套住宅，在贝壳平台上挂出了极为 接近的价格。 比如有4套93平方米的三室两厅住房，挂出来的总价都是1460万元，还有一套93平方米的住宅则挂了 1470万元。 对于这一情况，有网友猜测，该小区部分业主成立了"价格同盟"、打响了"价格保卫战"，实际情况究竟 如何？ 第一财经采访了位于该板块的房产中介链家的门店（链家录入的房源显示于贝壳平台），门店方对记者 表示："93平方米户型确实有几套价格一样，最早是有一个小区业主来挂了这个价格，后来陆陆续续也 有其他业主来挂牌，他们参考了之前的挂牌价格。我们询问了业主，他们表示互相之间其实不认识。" 此外，在该板块其他门店从事二手房交易的一名经纪人也对记者称："成立'价格同盟'的可能性应该不 大，因为在我日常几次带看中，在有买家愿意谈价时，部分业主还是愿意谈一谈的；另外挂牌价格也偶 尔有调整，上浮、下调的情况应该都存在的。" 从贝壳平台信息来看，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方 ...

小红书平台虚假房源现象 - 小红书上存在大量以“核心商圈、豪华装修、价格诱人”为特点的低价房源信息，例如北京菜市口130平方米复式公寓总价161万元、车公庄79平方米三居室现价142万元等[2] - 经调查咨询，多数此类高性价比房源实为“诱饵”，房源要么已“卖出”要么不存在，博主转而推荐其他项目，形成固定的引流闭环[1][3][8] - 虚假房源笔记通常在发布几天后被删除或清空留言，再重新发布同样信息，增加了用户对真实性的判断成本[8] 虚假房源的具体操作模式 - 销售人员套路高度一致：以核心区低价房源吸引咨询，后称展示房源为“长租房”或“刚被预定”，转而推介五环外的新项目[7][8] - 有博主发布上百条“北京核心区200万元以内房源”信息，但其实际代理项目全部位于五环外，如通州次渠的写字楼改造公寓[7] - 销售人员承认发布三环房源是为吸引流量，若直接写五环外则无人关注[7] 大型中介机构的擦边引流行为 - 部分贝壳体系经纪人也在小红书发布擦边房源信息，例如将实际成交价305万元的房源标注为“200多万元可购”，将191万元成交价模糊为“100多万元”[10][11] - 此类行为违反“真房源”管理规范，问题在于以已成交房源引流及价格标注具有明显误导性[11] - 在租房领域，博主以“房东直租”名义发布低价房源信息，但实际带看中介挂牌的转租房源，价格明显高于笔记标注[12] 行业“真房源”体系的发展历程 - 2010年前国内中介行业高达90%的房源信息为虚假房源，消费者平均需看完10套假房源才能接触1套真实房源[3] - 链家自2008年启动“楼盘字典”项目投入数亿元，于2011年推出“真房源”体系，初期导致其房源量从行业第一跌至第十，平台流量减少七成[14] - 3个月后市场出现反转，真房源体系推动中介行业整体迈向透明化，并于2018年被嫁接至贝壳平台[15] 假房源问题的持续存在与根源 - 假房源问题并未终结，中介人员制造假房源的根本动力在于引流，核心在于展示的房源是否用于真实交易[16] - 小红书、抖音、闲鱼等UGC平台缺乏针对性监管和房源真实性审核体系，客观上助推了假房源的扩散[3][16] - 无论中小中介还是大型机构，在部分业务推进中假房源仍可能以不同形式出现，严格区分真假房源实际操作难度极大[16]

事件概述 - 上海新江湾城板块“世纪江湾”小区多套住宅在贝壳平台挂牌价格高度一致，引发市场关于业主成立“价格同盟”的猜测 [1] 挂牌价格情况 - 该小区有4套93平方米三室两厅住房挂牌总价均为1460万元，另有一套93平方米住宅挂牌1470万元 [1] - 贝壳平台显示，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方米 [2] - 平台当前展示的13套挂牌房源中，仅有5套价格相似，其余7套挂牌单价区间为13万元/平方米至18万元/平方米 [2] 市场参与方回应 - 链家门店表示，价格一致是因后续挂牌业主参考了最早业主的挂牌价，并称业主之间互不认识 [2] - 其他板块经纪人认为成立“价格同盟”可能性不大，因部分业主在买家有意向时愿意谈价，且挂牌价时有调整 [2] 小区与市场背景 - “世纪江湾”位于上海杨浦区新江湾城，为2018年开盘的次新楼盘，毗邻复旦大学江湾校区 [3] - 该小区近期成交有所好转，今年9月和10月各成交一套二手房 [3] - 自“8·25新政”后，中介门店带看量提升至平均每人每周3-5组 [3]