"过去半年多时间，我陆陆续续看了30多套房，最近刚好遇到一套各方面相对满意的房子，又想着明 年孩子要上学，就趁着现在买了。"在北京租房7年的张先生表示，此前一直计划着在北京买房安 家，但直到今年年末，房源和价格才达到自己的预期，于是决定选择自如美家二手房置业。 事实上，与张先生一样选择在年末入市的购房者不在少数。近期，北京、上海二手房市场均迎来回 暖，呈现年末"翘尾行情"。相关数据显示，2025年11月，北京二手房住宅网签成交14446套，环比上 涨19.52%；上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比上涨约24%，创下近7个月新高。 01 京沪二手房市场现"翘尾行情"，刚需成绝对主力 北京与上海二手房成交量呈现"翘尾"，主要由自住刚需和利好政策推动。北京市场依靠核心区刚性 需求与外围区高性价比改善房源的结构性增长，共同带动网签量环比上升近两成。上海自"沪六 条"实施逾三月以来，政策效应持续释放，市场平稳向好，成交量创近7个月新高。 整体上，刚需已成为一线城市二手房交易的绝对主力，低总价、高性价比房源成交占比显著提升。 机构最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房 ...

市场趋势转变 - 全国二手房交易量在25座代表城市首次超过新房，且成交比例持续上涨[3] - 2025年10月全国二手房找房人数占比达64.5%，环比上升0.4个百分点，长期维持在60%以上[4] - 二手房市场投资属性降低，居住属性回归，购房者需求从保值增值转向追求居住价值[6] 市场挑战 - 截至2025年10月，全国百城二手房平均挂牌时长增至94.86天，同比增加5.79%，一线城市挂牌时长突破107天[5] - 百城二手房挂牌均价为1.18万元/平方米，同比下跌8.12%，呈现“以价换量”趋势[5][10] - 北京市场500万元以下二手房成交占比近八成，加速“刚需化”[13] 自如美家新模式 - 公司推出“客业单边服务”，将经纪人角色拆分为业主端管家和客户端管家，各司其职[14][16] - 推出“严选品质好房”及“专业房屋美化”服务，提供清水好房、心舍好房和焕新好房三种改造方案[17][21] - 业务试点期间意向房源预约挂牌数近7万套，目前在北京、上海两地试点[7] 商业模式与定价 - 在市场推广阶段，佣金结构为业主端0.8%、客户端0.5%，显著低于市场常规的双边各1%费率[28] - 推行跨平台“全网联买联卖”，对外部平台经纪人开放合作，自如不参与其佣金抽成[7][27] - 公司不采取烧钱“价格战”策略，而是基于全产业链能力追求健康持续发展[28] 业务协同效应 - 新业务与原有租赁、家装、居住服务形成协同，构建一站式家庭服务平台[22] - 可利用既有的房源、客户、大数据优势，以及装修供应链能力，实现全链条业务拓展[7][30] - 公司App正发展为家居全能类应用，服务类别增多，用户访问时间延长[28] 行业影响与专家观点 - “客业单边服务”模式被视为未来二手房交易趋势，有助于解决信息不对称和建立信任[31][33][36] - 专家认为公司由租赁进入二手房买卖是存量时代顺应产业链延伸的典型做法[29] - “装修代售”模式已在美国市场验证，在国内需进行本土化探索和凝聚行业共识[17][35]

行业趋势 - 房地产市场逐步迈入存量时代，二手房交易占比持续提升，挂牌量高企，成交周期拉长，购房者追求好房可住，卖房者希望房屋脱颖而出，市场对更专业高效的房产服务模式需求迫切[1] - 二手房交易逐渐进入买方市场，房子价值回归居住本身，买家选择权显著提升，对服务专业化精细化要求提高，交易环节复杂专业度高，亟需专业顾问提供方案式服务[5][6] - 居住服务行业从交易导向向专业资产管理服务方向转型，行业不再仅关注成交速度与佣金收入，更注重房屋品质服务专业度用户长期信任[11] 公司新业务模式 - 自如基于14年租赁市场经验正式推出自如美家二手房业务，以客业单边服务严选品质好房买房佣金五折为核心模式[1] - 客业单边服务模式将服务链拆分为两条独立路径，为业主配备卖方管家负责房屋美化房源全网联卖卖房佣金八折，为买家配备买方管家提供严选品质好房定制购房方案买房佣金五折等全程置业服务[5] - 推出买房佣金五折卖房佣金八折政策，通过双向让利买卖双方提升交易流通效率，依托技术团队协作商业模式设计保障服务品质业务可持续运转[10] 产品与服务创新 - 在二手房中介服务基础上增加家的打造环节，通过焕新好房清水好心舍好房三大产品线为房屋提供定制化改造方案提升房源品质[7] - 清水好房针对老旧房屋整体改造翻新结构和装修，案例显示投入5万元改造39平方米老公房，使用面积增加1.3平方米，成交价符合业主预期快速成交远低于小区普遍接近200天的成交周期[8] - 焕新好房针对基础条件较好房屋通过7天维修加固去旧换新提升视觉效果居住体验，心舍好房针对客单价高品质要求高房屋进行高品质智能化家装改造[8] - 建立严选品质好房标准体系，从商圈环境楼盘品质房屋结构装修状况严格把控房源质量建立买卖双方信任基础[9] 技术与效率驱动 - 依托14年租赁业务积累百万级家庭数据，结合VR看房AI匹配视频房源等工具实现精准找房线上化交易[10] - 全网联卖机制向全行业经纪人开放房源打破信息壁垒提升房源需求匹配效率[10] - 构建租赁买卖家装家庭服务全周期全链条业务生态，佣金让利是将生态协同效率红利返还用户，通过一次交易建立信任关系使用户在衍生需求上再次将公司视为首选[10]