美国房地产市场现状 - 美国购房需求持续疲软 建筑商以三年来最大力度下调新房价格以吸引买家 [1] - 2025年7月建筑商信心指数小幅上升1点至33点 仍远低于荣枯线50 连续第15个月处于负值区间 [1] - 38%的建筑商在7月选择降价销售新房 比例为2022年追踪该数据以来最高 4月仅为29% [1] - 平均降价幅度维持在5% 自2023年11月以来未有变化 [1] 建筑商应对策略 - 建筑商通过"贴息"方式降低购房者抵押贷款利率以刺激成交 对利润率侵蚀小于直接降价 [2] - 大型公共建筑商若采取直接降价措施 可能面临更严重的毛利率下滑与每股收益下降 [2] 细分指标与地区表现 - 当前销售情况指标上升1点至36 未来六个月销售预期增长3点至43 [2] - 买家到访流量指数下降1点至20 为2022年底以来最低水平 [2] - 2025年美国独栋住宅开工量预计继续下降 独栋住宅建筑许可同比下降6% [2] - 7月建筑商信心在东北部上涨1点 中西部保持平稳 南部与西部进一步下滑 西部最为疲弱 [2]

美国房屋建筑公司降息购房政策影响 - 美国房屋建筑公司通过承担部分贷款资金降低购房者房贷利率 导致房价居高不下 [1] - 若不采取降息措施 与Ginnie Mae合作房屋价格或降低12% 与房利美/房地美合作房屋价格或低5% [1] - 开发商在政府担保抵押贷款上提供更高首付优惠 主要针对低收入和低信用评分借款人 [1] 降息购房政策具体形式 - 常见"3-2-1"降息结构：第一年补贴3个百分点利率 第二年2个百分点 第三年1个百分点 [1] - 永久性降息措施对房贷债券投资者影响显著 Ginnie Mae贷款中更常见 房利美/房地美贷款中较少见 [2] 降息政策实施现状 - 房利美/房地美支持的新房销售中约30%由建筑商提供买断服务 Ginnie Mae相关销售中比例达75% [2] - 部分建筑商开始放弃补贴政策 因成本过高 穆迪分析师指出该做法正逐渐不受青睐 [2] 行业销售策略分析 - 高房贷利率阻碍潜在购房者 建筑商通过降息优惠保持销售顺畅 [1] - 若无补贴政策 新房库存量可能更高 价格可能更低 [1]

整体数据表现 - 2025年6月制造业PMI为49.7%（前值49.5%），建筑业商务活动指数为52.8%（前值51%），服务业商务活动指数为50.1%，较上月降0.1个百分点[1] 积极方面 - 6月生产指数51%（前值50.7%），新订单指数50.2%（前值49.8%），新出口订单47.7%（前值47.5%），供需缺口收缩0.1pct至 - 0.8pct[2] - 6月前四周乘用车日均销量较5月涨14.5%；6月30大中城市商品房销售面积平均环比涨13.19%至28.94万平米[2] - 6月集装箱运价指数上涨明显，截止6月27日，综合指数环比涨15.2%，美西航线环比涨30.6%；义乌小商品价格指数环比涨1.7%至102以上[2] - 6月PMI出厂价格指数和原材料购进价格指数分别涨1.5pct至46.2%和48.4%[2] - 6月采购量指数涨2.6pct至50.2%，原材料库存指数升0.6pct至48%，产成品库存降1.6pct至48.1%[3] - 6月建筑业指数升至52.8%，新订单和商务活动指数分别涨1.6%和1.5%至44.9%和53.9%[5] 担忧方面 - 6月制造业和服务业从业人员指数分别下滑0.2pct至47.9%和46.4%[3] - 6月小企业指数录得47.3%（前值49.3%），是大、中、小企业里唯一下降的[5] - 5月工业企业利润录得 - 9.1%，价格指数仍在收缩区间，预计企业未来利润仍承压[2] 后市展望 - 后续需政策接续和内生动能修复支撑经济平稳发展，关注7月政治局会议[6]

美国5月新建独栋住宅销售数据 - 5月新建独栋住宅销售量环比大幅下滑13.7%，以季节调整后的年化计算为62.3万套，远低于市场预期的69.5万套 [1] - 与去年同期相比销售数字下降6.3%，低于过去6个月平均的67.1万套和过去一年平均的67.6万套，也落后于2019年平均的68.5万套 [1] - 5月30年期固定抵押贷款利率持续走高，月初为6.83%，月中一度升至7%以上，月底仍高达6.95% [1] 行业专家观点 - 资本经济公司经济学家Bradley Saunders表示5月新屋销售大幅下跌几乎抹去过去几个月的积极信号，抵押贷款利率维持在7%附近限制了买家活跃度 [1] - 大型房屋建商承认高利率正在削弱购房者的购买力 [1] 房屋建商业绩与策略 - Lennar公司联席CEO Stuart Miller表示宏观经济环境充满挑战，抵押贷款利率居高不下和不确定性冲击消费者信心导致需求疲软 [2] - Lennar已开始下调房价应对需求减弱，而KB Home则上调了房价，反映不同企业策略与地区市场差异 [2] 新建住宅价格与库存 - 5月新屋销售中位价为42.66万美元，较去年同期上涨3% [2] - 由于成交量下降，新屋供应迅速累积，截至5月底共有50.7万套新建独栋住宅待售，库存供给达9.8个月，为2022年美联储启动加息以来最高水平 [2] - 库存水平比2024年同期增长15%，是自2009年次贷危机以来最充裕的供应阶段之一 [2]

公司经营情况 - 2025年1-5月公司实现新签合同总额18412亿元，同比增长1.7% [1] - 建筑业务新签合同额17108亿元，同比增长2.2%，其中基础设施业务5939亿元，同比增长16.2% [1] - 境内业务16324亿元，同比增长3.5% [1] - 房屋建筑施工面积147686万平方米，新开工面积10801万平方米（+3.0%），竣工面积5497万平方米 [1] - 地产业务合约销售额1304亿元，合约销售面积455万平方米，同比降幅收窄 [1] - 新购置土地储备271万平方米，期末土地储备7625万平方米 [1] 重大项目进展 - 近期获得重大项目合计83.2亿元，包括广州文冲街旧村改造项目（房屋建筑类）和新疆100万千瓦风电项目等（基础设施类） [2] - 子公司在北京通州和上海宝山竞得房地产开发用地，强化核心城市布局 [2] 行业政策环境 - 5月制造业PMI回升0.5个百分点至49.5%，土木工程指数达62.3%支撑基建投资 [2] - 国家发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出"四好"建设体系并配套资金支持机制 [2] - 政策鼓励下公司将加快应用"好房子"营造体系，聚焦安全、舒适、绿色、智慧方向 [2]

项目中标情况 - 公司近期获得多个房屋建筑和基础设施项目，包括福建福州绿色半导体智能制造产业园工程总承包EPC项目、福建莆田市木兰溪绶溪片区八二一街以南城中村保障性安居项目、四川成都其亚国际中心项目总承包工程、广东东莞时代金融中心1号商业办公楼等房屋建筑项目 [1] - 基础设施项目包括河北廊坊润泽数字产业园项目、山东日照市东港区涛雒镇海洋生态保护与渔业融合发展EOD项目、陕西安康市恒口示范区生态环境导向的开发项目、京台高速公路通道支线闽侯至平潭高速公路闽侯南通至福清阳下段工程 [1] 项目金额 - 上述项目金额合计215.3亿元 [1] - 项目金额占公司2024年度经审计营业收入的1.0% [1]

美国房屋建筑商信心指数下滑 - 美国房屋建筑商信心指数在6月意外下滑至32点，为2022年12月以来最低水平，低于5月的34点，且远逊于经济学家预期的36点 [1] - 该指数涵盖的当前销售状况、未来销售预期及买家到访量三项指标全部下滑，仅东北地区略有上升，其他地区普遍下降 [1] - 37%的建筑商在6月选择下调房价，为2022年按月追踪以来的最高比例，高于5月的34%和4月的29% [2] 行业影响因素分析 - 高房贷利率抑制需求，30年期固定利率房贷平均利率为6.84%，处于过去六个月6.60%至7.04%区间中位 [1] - 建筑商面临高库存和潜在买家等待房价下跌的压力，NAHB预计2025年美国独栋住宅新开工量将下滑 [1] - 62%的建筑商使用销售激励措施（如降价），较5月的61%进一步上升，平均降价幅度维持在5% [2] 市场行为与政策影响 - 特朗普政府关税政策和整体经济不确定性导致购房者观望情绪加剧 [2] - 建筑商通过降价促销缓解购房可负担性问题，降价比例连续三个月攀升（4月29%→5月34%→6月37%） [2]

美国房屋建筑商信心指数下降 - 美国6月NAHB房产市场指数从5月的34降至32 为2022年12月以来最低水平 [1] - 该指数已低于区分"好"与"差"状况的阈值50 [1] - 自2012年以来仅出现两次类似降幅 分别发生在2022年12月和2020年4月疫情初期 [1] 影响因素分析 - 抵押贷款利率上升导致潜在购房者转向观望态度 [1] - 建筑商开始采取降价策略应对市场变化 [1] - 经济不确定性和关税问题加剧行业压力 [1] 行业趋势预测 - NAHB预计今年独栋房屋开工率将出现下降 [1] - 库存水平上升导致多数市场价格增长疲软 [1] - 购房者等待住房负担能力改善 进一步抑制需求 [1]

宏观经济与财政政策 - 美国政府正以7万亿美元的支出对抗5万亿美元的收入 导致2万亿美元的财政赤字缺口 [1][2] - 国债总额已突破37万亿美元 且预计“大漂亮”法案将通过 使债务再上升1.5万亿美元 [2] - 市场预期美国众参两院可能将举债上限提升4-5万亿美元 以维持财政运作至2028年大选前 [2] - 特朗普政策转向大政府与降税相结合 短期对美国宏观有利但全球更受益 [13] 市场表现与资金流向 - 自大选以来 代表权贵科技与金融的“bro billionaire”股票篮子暴涨45% 而代表小盘股的罗素2000指数下跌7% [2] - 美元年内已贬值近9% 尽管美债收益率仍高达5% [4] - 黄金成为最大赢家 年内涨幅逼近28% 而加密货币和原油则分别暴跌10%和12% [4] - 最新一周有948亿美元资金涌入现金市场 为今年1月以来最大规模单周流入 [6] - 年初至今资金流向数据显示 现金流入9720亿美元（史上第三大） 黄金流入750亿美元（创纪录） 加密货币流入280亿美元（史上第二大） 美国国债流入1660亿美元（史上第三大） [8] - 经纪交易商与房屋建筑商的比值已达16年高点 [2] 企业盈利与经济指标 - 全球企业2025年9月同比盈利增长预计将从5月的7%降至3% [11] - 出口链放缓 制造业PMI横盘 人力与库存驱动指标未能支撑美国企业盈利加速 [11] - 20-24岁大学毕业生失业率在过去三个月飙升至6% 远高于2023年12月的4% [2] - 瑞士通胀已回归负增长 有31%的概率指向6月重启负利率 [9] 行业与资产配置趋势 - Z世代和千禧一代因高房价转而通过股票和加密货币为未来储蓄并对冲AI风险 [2] - 美银策略师认为5%美债收益率远比美股更有吸引力 [9] - 黄金与非美股票普涨 但美元重挫 美国股票实际表现平平 [9] - 美元多头或成今夏“最痛苦交易” 黄金与新兴市场正成为资金避风港 [6] - 全球央行在5月降息次数创新高 英国、瑞士等主要经济体货币宽松 [13] 人工智能（AI）的影响 - AI对债券市场的影响被视为“存在性问题” 其究竟是通胀性还是通缩性将决定投资策略的根本方向 [16] - AI利好债券的情况：失业率上升但生产率提高（趋势为1.5%） 单位劳动成本下降 通胀回落 [18] - AI利空债券的情况：AI引发股市泡沫推高收益率 能源需求推升油价 政府通过更高赤字对抗AI失业潮 美联储被迫实施量化宽松 [18] 政策预期与关键节点 - 关键政策转折点预计出现在6月15日至7月4日期间 包括贸易转向和平 全球国防支出预期见顶 美国减税政策锁定 [17] - 瑞士央行6月19日有21%概率重新引入负利率政策 [17] - 7月4日特朗普可能签署“大漂亮法案” [17] - 美国方面承诺暂停24%关税90天 直至7月8日结束 [17]

由于关税导致房屋定价更加困难，加之消费者焦虑导致购房行动迟缓，5月份美国房屋建筑商信心指数 跌至2023年底以来的最低水平。本月，全美住宅建筑商协会和富国银行公布的整体市场状况指数下滑6 点，至34点。该指数低于彭博社对经济学家调查的所有预期。构成该指数的三个成分股均出现下跌，其 中，衡量未来六个月预期销售的指标跌至18个月来的最低水平。衡量当前销售的指标跌至2022年底以来 的最低水平，而潜在买家流量则创下一年半以来的最低水平。 ...