投资评级 - 维持"买入"评级 公司股票现价对应2025-2027年PE估值分别为19.7x、18.0x、16.5x [5] 核心观点 - 商业航道业绩表现亮眼 市场份额持续提升 巩固行业领导者地位 1H25零售额同比+21.1% 可同比+9.7% 优于社零总额增速5.0% [3] - 物业航道实现有质量的规模增长 优结构提质效 1H25总在管面积4.20亿方 较24年末+1.8% [4] - 毛利率水平持续提升 两费费率下降 提质增效带动业绩高质量增长 综合毛利率37.1% 同比+3.1pct 两费费率6.3% 同比-0.6pct [3] - 提升中期派息率并宣派特别股息 首次实现中期核心净利润100%分派 1H25中期每股股息0.529元 同比+89.6% 特别股息每股0.352元 [4] 业绩表现 - 2024中期业绩实现营收85.2亿元 同比+6.5% 归母净利润20.3亿元 同比+7.4% 核心净利润20.1亿元 同比+15.0% [2] - 商业航道收入同比+14.6% 毛利率66.1% 同比+5.2pct 物业航道收入同比+1.1% 毛利率18.8% 同比-0.1pct [3] - 1H25重奢零售额同比+13.2% 非奢项目同比+26.4% 125个在营项目中53个零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [3] - 期内新拓6个第三方项目 平均GFA超8万平方米 [3] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为41.0亿元、45.0亿元、48.9亿元 同比增速分别为+12.8%、+9.8%、+8.8% [5] - 预计2025-2027年营业收入分别为182.50亿元、198.98亿元、214.04亿元 同比增速分别为+7.09%、+9.03%、+7.57% [10] - 预计2025-2027年摊薄每股收益分别为1.79元、1.97元、2.14元 ROE分别为24.97%、27.65%、30.36% [10] - 预计2025-2027年每股经营性现金流净额分别为1.74元、1.88元、2.15元 [10] 运营指标 - 1H25社区空间收入同比-1.6% 其中基础物管+8.8% 非业主增值-34.6% 业主增值-32.7% 城市空间收入同比+15.1% [4] - 社区空间毛利率19.8% 同比+0.2pct 城市空间毛利率14.2% 同比-0.9pct [4] - 总合约面积4.52亿方 较24年末+0.4% [4] - 应收账款周转天数46.1天 存货周转天数7.0天 应付账款周转天数50.4天 [24]

财务表现 - 2025年上半年收益为人民币1.73亿元 同比减少7.38% [1] - 公司拥有人应占溢利额为人民币1280.7万元 同比增长92.93% [1] - 基本每股盈利为人民币3.16分 [1] 业务规模 - 合约建筑面积约为1590万平方米 [1] - 管理总收益建筑面积超过1330万平方米 与2024年末持平 [1] - 在管住宅项目65个 总收益建筑面积约1240万平方米 占比93.5% [1] - 在管非住宅项目18个 总收益建筑面积约90万平方米 占比6.5% [1]

行业治理模式创新 - 上海杨浦区系统构建区、街道、居民区三级党建引领物业治理体系 全面推行联席会议制度和"三驾马车"联合接待制度 [1] - 针对老旧小区多和物业公司小散弱问题 探索"大物业+大管家"模式 实行区域化物业管理模式 推动物业管理区域合并或管理合并 [1] - 江浦路街道通过区域合并、服务归并和托管统并 推动3个袖珍小区合并 物业企业数量从45家缩减至30家 [1] 服务质量提升措施 - 持续开展老旧电梯安全评估和更新改造 整体提升老旧小区物业服务水平 推动形成质价相符良性循环 [1] - 延吉新村街道发挥社区大管家的在地优势和专业优势 织密物业监督网 涉物业投诉率显著下降 [1] - 四平路街道依托社区云平台开展小事快办试点 组建微网民情前哨 精准快办居民小事 [2] 数字化治理体系建设 - 强化业委会规范化建设 推动委员人选审核、履职能力培训和年度审计全覆盖 [2] - 组织各街道梳理分头管理的物业治理数据 统一导入新版社区云平台 为后续治理提供数据支撑 [2]

财务表现 - 总收益1.73亿元 同比减少7.4% [1] - 公司拥有人应占溢利1280.7万元 同比增长92.93% [1] - 每股盈利3.16分 [1] 利润变动原因 - 毛利增加6.1%至4360万元 [1] - 行政开支减少12.1%至1890万元 [1] - 减值亏损净值减少至540万元 [1]

中期业绩表现 - 持续经营业务收入19.97亿元 同比增加41.3% [1] - 股东应占溢利3.05亿元 同比减少18.73% [1] - 每股基本盈利0.21元 拟派发中期股息每股0.15港元 [1] 物管服务业务 - 物管服务收入9.3亿元 较2024年同期8.56亿元上升8.7% [1] - 合约面积9606万平方米 在管面积7946万平方米 [1] - 在管产业园区64个 在管面积974万平方米 [1] 资产运营业务 - 在营商业体13座 运营面积超70万平方米 其中自持5座商业体 [1] - 在营商业体平均满铺率超90% [1] - 3座自有产业园区补充商业业态 构建丰富资产运营及管理体系 [1] 业务板块构成 - 房地产科技为培育赛道 提供绿色全价值链业务场景服务 [1] - 开发服务为2024年10月重组后新增业务板块 承接控股股东房地产开发资产全链条开发管理 [2] - 开发服务涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务 将开拓第三方代建业务 [2]

财务表现 - 收入人民币4.71亿元 同比增长1.76% [1] - 毛利人民币7930.2万元 同比增长13.87% [1] - 公司拥有人应占溢利人民币3085.5万元 同比增长4% [1] - 基本每股盈利人民币0.46元 [1] 业务规模 - 总合约建筑面积1820万平方米 较2024年同期增长11.56% [1]

财务表现 - 公司收益4.71亿元人民币 同比增长1.76% [1] - 股东应占溢利3085.5万元人民币 同比增长3.98% [1] - 每股基本盈利0.46元人民币 [1]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收益4.71亿元人民币 同比增加1.76% [1] - 股东应占溢利3085.5万元人民币 同比增加3.98% [1] - 每股基本盈利0.46元人民币 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营收64.7亿元 毛利9.4亿元 经调整净利润5.9亿元 净利润扭亏为盈 [1] - 整体费用率控制在4.5% 降本增效成果显著 [1] - 派息比率为25% 修订股息政策持续分派股息 [1] 业务结构 - 非周期性业务收入规模达64.2亿元 占总收入99.4% 涵盖物业服务/业主增值服务/城市服务三大板块 [1] - 合约面积约6.9亿平方米 在管面积约5.2亿平方米 [1] - 在管面积中住宅占49.0% 公建占40.7% 商业及办公占10.3% 多元业态均衡布局 [1] 区域分布 - 在管面积超72%集中于一、二线城市 [1] - 约43%物业服务板块收入来自北京/上海/广州/深圳等超一线城市 [1]

业务结构调整 - 主动优化业务结构并聚焦核心主业 对非核心业务进行调整包括处置金沙田等子公司[1] - 业务调整短期内对利润造成阶段性影响 但优化了经营结构盘盘面并提升应对市场和政策变化风险的能力[1] - 剔除金沙田等子公司影响后公司整体收入仍实现约3%增长[1] 物业管理业务表现 - 基础物管业务保持稳健增长 收入超28亿元 同比提升近3%[1] - 市场拓展成果显著 新增合约面积达4010万平方米 同比增长126.6%[1] - 新增年饱和收入达10亿元 同比增长66.7% 双双创下历史新高[1] 业务结构优化 - 近80%合约面积来自第三方客户 经营基本盘稳定[1] - 收入结构持续优化 通过精细化管理与数字化运营提升经营效率[1] - 抗周期能力不断增强 为长期稳健发展奠定坚实基础[1]