文章核心观点 - 中国商业地产行业正从“开发商时代”迈入“资产管理人时代”，外资与本土资本通过成立专项基金等合作模式，实现从重资产持有向轻资产运营的转型，以盘活存量资产、优化资本结构并实现专业分工 [1][9][10] 外资品牌与本土资本的战略合作案例 - **英格卡集团与高和资本**：双方成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚体验中心；英格卡保留品牌所有权和独家运营管理权，宜家中国将在无锡荟聚开设新店，现有宜家无锡商场物业将改造为租赁空间 [3] - **星巴克与博裕投资**：双方将成立合资企业运营中国零售业务，博裕投资持股至多60%，星巴克保留40%股权及品牌与知识产权所有权 [6] - **汉堡王与CPE源峰**：双方成立合资企业“汉堡王中国”，CPE源峰注入3.5亿美元初始资金支持扩张，交易完成后持股约83%，品牌方RBI保留约17%股权，并签署为期20年的中国独家品牌开发协议 [6] 商业地产基金化与资本介入趋势 - **凯德投资**：完成第二只境内子基金募集，用于重构青岛凯德MALL项目资本结构；自2021年以来已设立九只在岸人民币基金，累计募集境内资金近550亿元 [8] - **施罗德资本与西子国际**：共同组建股权投资平台，并联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金，聚焦长三角核心城市写字楼及消费基础设施投资机会 [8] - **险资入股**：大家保险收购CPPIB持有的4个龙湖集团旗下购物中心49%权益，交易对价12.9亿元；阳光人寿、新华保险等通过合营企业或股权投资收购万达旗下多座广场项目；交易普遍采用“所有权转移+原运营方继续管理”模式 [8] 行业转型的背景与驱动因素 - **进入存量优化阶段**：中国商业地产已从“增量扩张”进入“存量优化”阶段，轻资产模式更能实现规模复制与利润提升 [9] - **外资战略调整**：外资企业通过合作基金剥离重资产，以应对全球业绩压力与中国市场变化，同时保留品牌与运营核心 [8][9] - **资本积极接盘**：2022至2024年间，保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元，规模居亚太区首位，成为市场主要“接盘方” [9] 合作模式的特点与优势 - **资源互补**：“本土资本+外资运营”模式实现资源互补，本土资本解决资金压力，外资提供运营专业性，共同盘活优质成熟资产 [5][7] - **保留核心控制权**：外资通过合资基金等方式，在出售资产股权的同时，通常保留品牌所有权和运营主导权，保障项目连续性与专业性 [3][5][9] - **实现轻资产转型**：模式使运营方“轻装上阵”，剥离重资产负担，回笼资金用于新项目投资（如上海荟聚综合体总投资超80亿元），实现长期布局与资金效率平衡 [5][7][9] 具体项目的运营表现与投资规模 - **英格卡在华投资**：自2009年进入中国以来累计投资超过270亿元，打造十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目；2024年开业的上海荟聚综合体总投资超80亿元，为全球单体投资金额最大项目 [4] - **成熟资产运营数据**：北京荟聚年客流量稳定在3000万人次，无锡荟聚2024年销售额突破43亿元，武汉荟聚出租率连续三年超95% [5] 未来合作趋势展望 - **外资在华合作新趋势**：包括聚焦一、二线城市优质资产并以基金模式优化资产结构的“深耕核心+灵活配置”；绑定本土头部资管机构以降低风险；以及通过轻资产模式回笼资金再投资新项目，保持“品牌+运营”核心不变 [7] - **不同场景的适配模式**：新开发重资产综合体更适配“合资设立基金”；存量资产改造倾向“品牌输出+运营托管”；外资独自开发模式在核心地块逐步减少 [7] - **存量资产价值实现路径**：将成熟项目装入基金实现资本化运作，并为REITs、ABS等资产证券化产品发行铺路，有望成为行业主流范式 [10] 专项基金模式的挑战 - **设立与运作难度高**：需跨越多重监管维度，规则衔接适配难度大，延长项目落地周期，对操作团队专业能力要求极高 [11] - **多方主体协调复杂**：涉及LP、GP、资本方与运营方等多方主体，在收益分配、改造预算、品牌标准上易出现目标差异 [11] - **退出依赖资本市场**：若资本市场波动大或REITs发行窗口关闭，基金可能面临到期无法退出的困境，被迫选择项目展期或折价出售 [11]

大众化定位让商场日均客流超20万人次，据悉，截至2025年10月销售额就已突破100亿元，而潮流业态 吸引全国乃至海外的二次元爱好者、车迷等增量客群，二者叠加形成稳定且庞大的客流基数。像宝可梦 道馆月销800万元，新能源车街区首年销售额近30亿元，这种"大众留客、潮流拉新"的模式为行业客流 运营打开了思路。 长宁龙之梦隶属于长峰集团。集团董事长童锦泉表示，龙之梦深入城市肌理，理解百姓生活。龙之梦的 根基在于对大众需求的精准把握，既满足家庭客群的日常所需，也契合年轻人的潮流追求，更以十大主 题街区构筑起多元生活场景。这种包容姿态，让商场不仅实现"客似云来、销售长虹"，更成为滋养城市 生活脉搏的有温度的品牌生命体。 中证报中证网讯(记者高改芳)2025年12月19日至12月29日，上海长宁龙之梦城市生活中心将迎来开业二 十周年庆典。从2005年打破外资垄断的本土商业"破局者"，到如今以年度百亿销售额、日均超20万人次 客流领跑行业的"顶流地标"，这家商业体用二十年实践给出答案：以精准的需求响应筑牢根基，以敏锐 的趋势引领激活动能，成为连接市场需求与消费升级的核心枢纽。 ...

核心观点 - 万达集团近期对烟台芝罘万达广场进行了一次“闪赎闪卖”的复杂资本操作，该资产在出售后迅速被回购，并转移至一家新成立的小公司，但实际控制权仍在万达体系内 [1][3][5] - 该操作被解读为万达商管为冲击上市而进行的资产重组，旨在隔离风险、优化财务报表以满足IPO合规要求 [7][16][18] - 万达集团目前面临严峻的债务压力，总负债约2990亿元，短期流动性缺口巨大，推动万达商管上市被视为化解债务危机的关键 [7][14][16] 资产操作详情 - 烟台芝罘万达广场于2024年7月被出售给新华保险旗下的投资公司 [3] - 2025年12月2日，万达商管全资子公司上海万达锐驰回购了该广场全部股权 [5] - 回购仅一天后，上海万达锐驰退出，接盘方变更为2025年8月新成立的苏州联商玖号商业管理有限公司，该公司注册资本仅1000万元，法定代表人与37家万达广场相关企业有关联 [5] - 此番操作后，芝罘万达广场的实际控制权仍保留在万达体系内 [5][7] 公司债务与财务状况 - 万达集团目前有11条被执行人信息，被执行总金额超过69亿元，在回购芝罘广场后第三天新增一笔17亿余元的恢复执行信息 [7] - 截至2025年5月，万达商管总负债约2990亿元，若计入关联债务，实际负债可能突破3200亿元，其中有息负债1412亿元 [14] - 2025年到期债务约400亿元，但账面货币资金仅116亿元，资金缺口达284亿元，资金覆盖率不足30% [16] - 2026年1月和2月有两笔合计约7亿美元的债券即将到期 [16] 公司发展历史与资产处置 - 万达集团依靠“售住宅+持商业”的城市综合体模式快速扩张，2015年旗下万达广场已达200余座 [10] - 2017年因负债率高企、海外投资回报不及预期及政策收紧遭遇危机，通过向孙宏斌出售13个文旅项目和76家酒店获得631.7亿元资金缓解流动性 [12] - 2025年5月，太盟投资集团牵头联合腾讯、京东等财团以约500亿元收购48家万达广场，万达商管持股比例从99.9938%降至40%，王健林失去绝对控制权 [14] - 此前，万达已陆续出售80座万达广场 [1] 万达商管上市挑战 - 自2021年以来，万达商管四次向港交所递交IPO申请均告失败 [18] - 核心障碍一：业务“地产属性”难剥离，收入高度依赖万达广场的租金和管理费，本质仍属地产衍生业务，不符合A股对非地产企业融资的限制，港交所对此类传统服务型企业也持谨慎态度 [19][21] - 核心障碍二：估值与市场环境不利，2022-2025年港股IPO市场低迷，破发率超过60%，投资者对高估值商管模型兴趣大减，且王健林曾有港股退市“前科”，导致港交所审核更为严苛 [21] - 核心障碍三：财务真实性与独立性存疑，招股书披露商铺空置率在5%以下，但权威数据显示一线城市甲级写字楼空置率普遍超过20%，同时被指通过关联交易制造流水、租金收入注水，且与万达集团存在大量资金往来，业务独立性不足 [23] 上市前景与待解决问题 - 万达商管成功上市需先解决三大问题：彻底化解债务危机（尤其是即将到期的美元债）、证明财务数据真实性、增强业务独立性以减少对万达集团的依赖 [25] - 在房地产行业调控持续收紧、港股市场持续低迷的大环境下，万达商管的上市之路依然坎坷 [25]

文章核心观点 - 成都三大核心商圈在岁末通过品牌创新、文化表达和场景体验三大策略同步释放消费新活力 为成都建设国际消费中心城市注入多元动能 [1] 凯德投资推出新品牌与管理输出 - 凯德投资推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业新品牌 旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [2] - “来福士·界”定位为城市级综合体 位于城市核心区域 面向中高收入、追求生活品质的消费者 并呈现“五大新界面 × 四大消费体验场景” [2] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心 位于成熟商业区 覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群 融合三大消费体验场景以打造高品质新型城市微中心 [6] - 凯德投资通过输出管理推动规模化发展 以应对中国商业地产迈入存量时代的背景 并已与无锡滨湖建发集团签署合同打造全国首座“来福士·界” 与梁溪科技城集团签署备忘录推进产业园运营等合作 [2][8] 成都王府井百货的文化美学表达 - 成都王府井百货在历史建筑焕新的大旗茶馆主办“皑境·东方”中国设计大秀 演绎东方美学 [1][9] - 大秀以“无声处 听设计发生”为理念 携手ZHUCHONGYUN与EXCEPTION例外两大中国顶尖设计师品牌 超越传统时装展演形式 在茶、漆、衣的对话中呈现深度沉浸的东方美学现场 [9] - 此次活动是一次根植于文化传统、融汇于当代生活的精神共鸣 通过服装与空间、茶、漆、人的互动重新定义“美”的在场与体验 [9][14] 成都银泰中心in99的场景体验活动 - 成都银泰中心in99携手潮流品牌泡泡玛特启动名为“Nyota·你我皆星辰”的全国首展 在成都城南商业地标筑起治愈能量场 [1][18] - 展览精心打造“塔塔新朋友碰头处”、“塔塔的惬意小花园”和“塔塔的小世界”三大核心互动板块 带来沉浸式好玩、好拍、好逛的有趣体验 [20] - 现场打卡可参与星愿扭蛋机互动 有机会获得塔塔限定手机支架、冰箱贴、贴纸等惊喜周边 [20]

中证报中证网讯(记者黄一灵)近日，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上交所设 立，发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS(又称为机构间REITs)， 也是全市场首单消费类机构间REITs。 上交所相关负责人表示："上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方 面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦"货真价实"核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息 披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分 保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实 价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。下一步，上交所将稳步推进机构间REITs 各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商 业不动产先行稳步开展试点，把好资产"入口关"，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展 试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、 风险可控、生态健康的REITs市场 ...

核心观点 - 百工集与通联支付山东分公司正式建立战略合作伙伴关系 双方将在数字化场景搭建与金融科技服务领域深度融合 共同探索商业地产与文旅行业数字化转型新路径 旨在构建智慧高效的未来商业新生态 [1] 合作背景与签约仪式 - 战略合作签约仪式于12月11日在济南579百工集园区内举行 [1] - 双方多位高层管理人员出席仪式 包括百工集总裁曲俊伟 曼昆(济南)文化产业总经理卫刘将 财务总监栾奕 以及通联支付山东分公司总经理高辉 行业合作部负责人杨顺婷 市场营销部负责人吕春辉等 [3] 合作动机与愿景 - 百工集致力于在文旅及商业地产领域打造优质数字化场景 此次合作是基于双方优势互补 合作共赢的重要抉择 旨在通过资源整合为用户带来更优质的服务体验 [5] - 通联支付的支付解决方案与金融科技生态 与百工集的数字化场景布局高度契合 双方愿景一致 未来合作空间广阔 [6] - 合作被描述为上海曼昆恒泽数据科技的文旅 商业地产数字化场景 与通联支付行业领先支付方案及金融科技生态的“珠联璧合” [8] 合作内容与目标 - 双方将共同探索商业地产与文旅行业数字化转型新路径 [1] - 合作将优化支付流程 提升资金效率 升级会员体验 为消费者与商业项目创造更高价值 [8] - 合作旨在充分发挥“1+1>2”的聚合效应 是双方拓展业务版图的重要里程碑 也是推动产业数字化转型 构建价值互联新生态的有力探索 [8] 未来展望 - 未来双方将依托各自资源与技术优势 深化多维度合作 为商业领域的数字化升级注入全新动力 [8]

去年8月，位于南京西路黄金位置的梅龙镇伊势丹在经营26年后宣告歇业。作为上海曾经的顶级商场，梅龙镇伊势丹的歇业让很 多人唏嘘。梅龙镇伊势丹原址未来何去何从，引发关注。 今天，好消息传来：恒隆地产有限公司（以下简称恒隆）宣布携手静安区属企业上海九百集团签约南京西路1038号商业运营项 目（即梅龙镇广场原址）。 该项目由恒隆以20年营运租赁的形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加96000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约312335 平方米。上海九百集团与恒隆联合投资22亿元用于项目改造。更新后的南京西路1038号商业运营项目将升级为"一个充满活力的 商业综合体地标，涵盖零售、酒店以及办公空间"。 | | . | | --- | --- | | 地址： | 上海市静安区南京西路 1038 号 | | . AN A | | | 占地面积： | 约11,700 平方米 | | (平方米) | 南京西路 1038号 | 上海恒降广场 | 恒隆于南京西路 | | --- | --- | --- | --- | | | 商业运营项目 | (含扩建项目) | 各项目总计 | | 总面积 | 约96,000 | 一期及二期 ...

战略合作与基金成立 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一只专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [2] - 此项合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效 [2] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [2] 合作背景与各方角色 - 英格卡购物中心自2009年进入中国以来，已自主打造和运营10座聚会体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币 [2] - 高和资本成立于2009年10月，是国内领先的商业地产私募股权基金和不动产证券化的开拓者，在商业不动产领域总投资约500亿元人民币，推动完成约260亿元人民币的不动产证券化产品备案 [3] - 高和资本表示，欣赏英格卡购物中心在产品创新和运营领域的实力，认为其成功印证了管理能力，并确信国际经验与本土创新融合将引领中国购物中心未来发展 [3] 资产与业务动态 - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚全新的租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [2] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] 合作意义与展望 - 战略合作有助于英格卡购物中心充分发挥运营专长，确保业务稳定延续及与本地社区的联结，并为英格卡集团未来的增长和合作开辟新机 [2]

据悉，南京西路1038号商业运营项目坐落于南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。从上海恒隆广场 至南京西路1038号的片区，是沪上知名零售及生活时尚中心。作为上海城市更新的标杆典范，南京西路 1038号商业运营项目将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间。项目聚焦 于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴 消费力量，提供融合文化底蕴与前沿潮流的沉浸式多元体验。 恒隆地产行政总裁卢韦柏表示："我们将通过精心策划的卓越消费体验，进一步践行'以客为尊'的承 诺，以更丰富多元的业态组合，进一步强化恒隆内地投资组合的协同效应、吸引更广泛的客群，持续巩 固该区作为国际生活时尚枢纽的地位。" 中证报中证网讯（记者 魏昭宇）12月12日，恒隆地产有限公司（以下简称"恒隆"）宣布与上海九百 （600838）（集团）有限公司签约上海南京西路1038号商业运营项目。项目由恒隆以20年的营运租赁形 式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米。 据悉，此举亦是"恒隆V.3"策略落地的最新里程（002219）碑 ...

项目概况与市场意义 - “国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元人民币 [1] - 该项目是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS，也被称为机构间REITs [1] - 项目底层资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，业态涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等，经营情况稳定 [2] - 该项目是全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围，为持有消费类基础资产的存量企业开创了新的权益融资渠道 [2] 资产运营与项目机制 - 基础资产由吾悦商管进行运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [2] - 项目创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核，费用与运营业绩直接挂钩，以深度激发运营管理机构的积极性 [5] - 产品中设置了灵活的扩募机制，旨在持续将优质商业资产装入该资产上市平台，全国范围内136个城市的200座吾悦广场为后续扩募提供了充足的优质资产储备 [5] - 项目在借鉴国内外经验的基础上，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [4] 市场影响与投资者反馈 - 项目通过市场化询价，成功引入了覆盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型的多元化机构投资者群体，实现了产品的精准定价 [3] - 投资机构认为，核心城市核心区域的优质商业不动产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [3] - 该产品为投资者提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [3] - 项目为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件，是房地产企业实现高质量发展的重要途径 [2] 监管导向与市场发展 - 项目是落实证监会相关政策，金融服务实体经济，支持提振和扩大消费的重要实践，符合中央经济工作会议扩大内需，推动消费稳定增长的宏观导向 [2] - 上海证券交易所表示，将积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、有意愿有能力完善机制建设的参与方，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态 [4] - 交易所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [5] - 下一步，上海证券交易所将在中国证监会指导下，稳步推进机构间REITs各项工作，以优质商业不动产先行稳步开展试点，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展 [5]