项目概况与市场意义 - “国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元人民币 [1] - 该项目是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS，也被称为机构间REITs [1] - 项目底层资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，业态涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等，经营情况稳定 [2] - 该项目是全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围，为持有消费类基础资产的存量企业开创了新的权益融资渠道 [2] 资产运营与项目机制 - 基础资产由吾悦商管进行运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [2] - 项目创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核，费用与运营业绩直接挂钩，以深度激发运营管理机构的积极性 [5] - 产品中设置了灵活的扩募机制，旨在持续将优质商业资产装入该资产上市平台，全国范围内136个城市的200座吾悦广场为后续扩募提供了充足的优质资产储备 [5] - 项目在借鉴国内外经验的基础上，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [4] 市场影响与投资者反馈 - 项目通过市场化询价，成功引入了覆盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型的多元化机构投资者群体，实现了产品的精准定价 [3] - 投资机构认为，核心城市核心区域的优质商业不动产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [3] - 该产品为投资者提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [3] - 项目为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件，是房地产企业实现高质量发展的重要途径 [2] 监管导向与市场发展 - 项目是落实证监会相关政策，金融服务实体经济，支持提振和扩大消费的重要实践，符合中央经济工作会议扩大内需，推动消费稳定增长的宏观导向 [2] - 上海证券交易所表示，将积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、有意愿有能力完善机制建设的参与方，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态 [4] - 交易所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [5] - 下一步，上海证券交易所将在中国证监会指导下，稳步推进机构间REITs各项工作，以优质商业不动产先行稳步开展试点，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展 [5]