中证报中证网讯(记者黄一灵)近日，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上交所设 立，发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS(又称为机构间REITs)， 也是全市场首单消费类机构间REITs。 上交所相关负责人表示："上交所秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方 面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦"货真价实"核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息 披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分 保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实 价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。下一步，上交所将稳步推进机构间REITs 各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商 业不动产先行稳步开展试点，把好资产"入口关"，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展 试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、 风险可控、生态健康的REITs市场 ...

行业与公司 * **行业**：中国公募及私募不动产投资信托基金市场[1] * **公司**：华润有巢REIT[9]、中航京能光伏REIT[9][10]、华夏安博睿特REIT[11]、华夏综合清洁能源REIT[11]、平安西安高科产业园REIT[11]、东方红高速REIT[11]、山证晋中工投瑞阳供热REIT[11] 核心观点与论据 * **政策红利延续，供给端加速**：证监会与发改委近期出台商业不动产REITs扩容政策，标志着从限制到鼓励的转向，旨在盘活商业不动产并帮助企业转型[2] 证监会将加快商业不动产REITs发行效率，提升规模供给，吸引更多市场化主体和资金参与市场[1][2] * **市场表现分化，部分板块显现韧性**：公募REITs市场10月、11月连续下跌，但11月跌幅收窄至1.48%[5] 截至11月底，中证瑞全收益指数年内涨幅为7.5%，12月初缩减至6.4%[5] 分板块看，11月高速公路、消费和保租房板块分别上涨0.86%、0.6%和0.07%，表现相对较好[5] 而能源仓储产业园板块连续两个月大幅下跌超过2%[5] * **商办类资产内部结构分化**：在商办类资产中，零售型业态（如购物中心）被认为是最稳定的[3] 写字楼和酒店顺周期性强，波动更大，更适合高风险偏好投资者[1][3] 类一线城市商办物业优于产业园，但租金和出租率承压较大[1][4] * **交易逻辑与配置建议**：当前市场交易逻辑普遍仍为类固收[1][7] 建议逐步吸筹基本面过关且估值合理的券种，关注年末到明年初的配置窗口，因新增资金配置往往在年初释放[6][7] 应重点关注底层资产与运营管理人的组合，并警惕非市场化条款（如兜底条款）带来的波动风险[1][7] * **未来展望与关注方向**：预计政策端对资产和资金的呵护将持续[1][6] 建议关注基本面有韧性或景气度较高的数据中心、消费、保租房及部分高速公路项目，若回调可逢低吸筹[1][6] 也可考虑估值回调较深、更具性价比的高赔率项目，如仓储优于产业园[6] 其他重要内容 * **新项目与扩募进展**：新项目主要集中于商办领域[8] 华润有巢REIT作为首支公开配售的REIT，已跑通公开配售扩募路径，预计12月12日截止募集[9] 中航京能光伏REIT扩募进展迅速，将注入位于云南的两座水电站，交易价格区间为25.41亿元至29.22亿元，发售份额不高于3.25亿份，每份价格下限约7.8元至8.85元，相较昨日收盘价折让16%至27%[9][10] 12月首发新项目呈现排队上市现象，包括华夏安博睿特和华夏综合清洁能源REIT等[11] * **私募REITs市场迅猛发展**：自10月以来，私募REITs市场发展迅猛，11月至今共有27单公布动态，主要集中在能源、商业及产业园板块[12] 出现了公募市场未见的新类别，如商办综合体（如上海浦东世博板块的中建广场）和景区项目（如泰达航母主题公园）[12] 私募REITs具备灵活性，主要充当公募REITs的资产苗圃和资金蓄水池，起到正向补充作用[3][12] * **商业不动产发展预期**：若商业不动产能突破试点并实现常态化发行，将进一步加速资产供给端发展[13] 相关部委在11月底和12月初发布的细化指引提供了政策支持[13] * **水电资产整合效应**：中航京能光伏REIT注入水电资产后，有助于平滑平台整体业绩波动，并提升内部收益率和分派率[10] * **打新价值与估值修复**：尽管二级市场表现低迷，但部分新项目（如综合水电项目）仍具备打新价值，二级市场上涨潜力依然存在[14] 随着新资金流入，基本面较好的券种估值将逐步修复[14]