文章核心观点 - 中国商业地产行业正从“开发商时代”迈入“资产管理人时代”，外资与本土资本通过成立专项基金等合作模式，实现从重资产持有向轻资产运营的转型，以盘活存量资产、优化资本结构并实现专业分工 [1][9][10] 外资品牌与本土资本的战略合作案例 - **英格卡集团与高和资本**：双方成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚体验中心；英格卡保留品牌所有权和独家运营管理权，宜家中国将在无锡荟聚开设新店，现有宜家无锡商场物业将改造为租赁空间 [3] - **星巴克与博裕投资**：双方将成立合资企业运营中国零售业务，博裕投资持股至多60%，星巴克保留40%股权及品牌与知识产权所有权 [6] - **汉堡王与CPE源峰**：双方成立合资企业“汉堡王中国”，CPE源峰注入3.5亿美元初始资金支持扩张，交易完成后持股约83%，品牌方RBI保留约17%股权，并签署为期20年的中国独家品牌开发协议 [6] 商业地产基金化与资本介入趋势 - **凯德投资**：完成第二只境内子基金募集，用于重构青岛凯德MALL项目资本结构；自2021年以来已设立九只在岸人民币基金，累计募集境内资金近550亿元 [8] - **施罗德资本与西子国际**：共同组建股权投资平台，并联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金，聚焦长三角核心城市写字楼及消费基础设施投资机会 [8] - **险资入股**：大家保险收购CPPIB持有的4个龙湖集团旗下购物中心49%权益，交易对价12.9亿元；阳光人寿、新华保险等通过合营企业或股权投资收购万达旗下多座广场项目；交易普遍采用“所有权转移+原运营方继续管理”模式 [8] 行业转型的背景与驱动因素 - **进入存量优化阶段**：中国商业地产已从“增量扩张”进入“存量优化”阶段，轻资产模式更能实现规模复制与利润提升 [9] - **外资战略调整**：外资企业通过合作基金剥离重资产，以应对全球业绩压力与中国市场变化，同时保留品牌与运营核心 [8][9] - **资本积极接盘**：2022至2024年间，保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元，规模居亚太区首位，成为市场主要“接盘方” [9] 合作模式的特点与优势 - **资源互补**：“本土资本+外资运营”模式实现资源互补，本土资本解决资金压力，外资提供运营专业性，共同盘活优质成熟资产 [5][7] - **保留核心控制权**：外资通过合资基金等方式，在出售资产股权的同时，通常保留品牌所有权和运营主导权，保障项目连续性与专业性 [3][5][9] - **实现轻资产转型**：模式使运营方“轻装上阵”，剥离重资产负担，回笼资金用于新项目投资（如上海荟聚综合体总投资超80亿元），实现长期布局与资金效率平衡 [5][7][9] 具体项目的运营表现与投资规模 - **英格卡在华投资**：自2009年进入中国以来累计投资超过270亿元，打造十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目；2024年开业的上海荟聚综合体总投资超80亿元，为全球单体投资金额最大项目 [4] - **成熟资产运营数据**：北京荟聚年客流量稳定在3000万人次，无锡荟聚2024年销售额突破43亿元，武汉荟聚出租率连续三年超95% [5] 未来合作趋势展望 - **外资在华合作新趋势**：包括聚焦一、二线城市优质资产并以基金模式优化资产结构的“深耕核心+灵活配置”；绑定本土头部资管机构以降低风险；以及通过轻资产模式回笼资金再投资新项目，保持“品牌+运营”核心不变 [7] - **不同场景的适配模式**：新开发重资产综合体更适配“合资设立基金”；存量资产改造倾向“品牌输出+运营托管”；外资独自开发模式在核心地块逐步减少 [7] - **存量资产价值实现路径**：将成熟项目装入基金实现资本化运作，并为REITs、ABS等资产证券化产品发行铺路，有望成为行业主流范式 [10] 专项基金模式的挑战 - **设立与运作难度高**：需跨越多重监管维度，规则衔接适配难度大，延长项目落地周期，对操作团队专业能力要求极高 [11] - **多方主体协调复杂**：涉及LP、GP、资本方与运营方等多方主体，在收益分配、改造预算、品牌标准上易出现目标差异 [11] - **退出依赖资本市场**：若资本市场波动大或REITs发行窗口关闭，基金可能面临到期无法退出的困境，被迫选择项目展期或折价出售 [11]