政策核心内容 - 深圳市于9月6日正式施行优化调整的房地产政策措施 [1] - 盐田区、大鹏新区取消限购 [1] - 符合特定条件的深户及非深户在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [1] - 其他情况在上述六区限购两套商品住房 [1] 市场反应与数据表现 - 新政后六天（9月6日至11日）贝壳深圳合作门店二手签约量较新政前六天增长45% [1] - 罗湖区二手房签约量增幅高达109% [1] - 龙华区、盐田区、福田区的二手房签约量增幅均在50%以上 [4] - 宝安区和龙岗区二手房签约量增幅分别为43%和39% [4] 区域市场分析 - 罗湖区二手房市场成交活跃度大幅上升 [3] - 罗湖区配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高 [3] - 罗湖被移出核心限购区，放开购房套数限制，释放了大量此前无资格的购房者 [4]

北京二手房市场 - 全市二手房挂牌价为42410元/平方米，环比上涨3.5% [1] - 西城区挂牌价最高，达121244元/平方米，环比上涨2.0% [1] - 东城区挂牌价为90627元/平方米，环比上涨4.4% [1] - 海淀区挂牌价为83039元/平方米，环比下跌3.9% [1] - 朝阳区挂牌价为64306元/平方米，环比下跌0.3% [1] - 丰台区挂牌价为47477元/平方米，环比下跌1.0% [1] - 通州区挂牌价为32049元/平方米，环比上涨2.1% [1] - 昌平区挂牌价为33016元/平方米，环比下跌1.5% [1] - 大兴区挂牌价为32515元/平方米，环比下跌2.4% [1] - 顺义区挂牌价为25518元/平方米，环比下跌4.4% [1] - 石景山区挂牌价为41699元/平方米，环比上涨1.6% [1] - 房山区挂牌价为19768元/平方米，环比上涨0.7% [1] - 门头沟区挂牌价为28468元/平方米，环比下跌1.6% [1] - 怀柔区挂牌价为21608元/平方米，环比下跌0.2% [1] - 平谷区挂牌价为16798元/平方米，环比下跌1.6% [1] - 密云区挂牌价为16988元/平方米，环比下跌1.9% [1] - 延庆区挂牌价为15171元/平方米，环比下跌2.4% [1] 广州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为32488元/平方米，环比持平 [2] - 天河区挂牌价最高，达55116元/平方米，环比下跌0.8% [2] - 越秀区挂牌价为54266元/平方米，环比下跌2.8% [2] - 海珠区挂牌价为41860元/平方米，环比下跌2.5% [2] - 荔湾区挂牌价为40199元/平方米，环比上涨4.8% [2] - 黄埔区挂牌价为26930元/平方米，环比下跌2.2% [2] - 白云区挂牌价为28857元/平方米，环比上涨1.0% [2] - 番禺区挂牌价为25776元/平方米，环比上涨1.1% [2] - 花都区挂牌价为13627元/平方米，环比下跌2.9% [2] - 南沙区挂牌价为16231元/平方米，环比下跌1.7% [2] - 增城区挂牌价为11230元/平方米，环比下跌0.1% [2] - 从化区挂牌价为9191元/平方米，环比下跌0.2% [2] 深圳二手房市场 - 全市二手房挂牌价为55407元/平方米，环比上涨0.8% [3] - 南山区挂牌价最高，达72020元/平方米 [3] - 福田区挂牌价为52502元/平方米，环比下跌0.4% [3] - 罗湖区挂牌价为40570元/平方米，环比下跌0.9% [3] - 宝安区挂牌价为51756元/平方米，环比下跌0.5% [3] - 龙华新区挂牌价为50292元/平方米，环比上涨0.4% [3] - 盐田区挂牌价为37868元/平方米，环比下跌6.4% [3] - 龙岗区挂牌价为35618元/平方米，环比下跌0.6% [3] - 光明区挂牌价为40363元/平方米，环比下跌2.8% [3] - 坪山新区挂牌价为28165元/平方米，环比下跌2.0% [3] - 大鹏新区挂牌价为23934元/平方米，环比下跌5.0% [3] 成都二手房市场 - 全市二手房挂牌价为13076元/平方米，环比上涨1.4% [4] - 锦江区挂牌价最高，达22075元/平方米，环比下跌5.2% [5] - 青羊区挂牌价为21686元/平方米，环比下跌1.3% [5] - 武侯区挂牌价为19557元/平方米，环比下跌3.0% [5] - 金牛区挂牌价为16247元/平方米，环比下跌1.5% [5] - 成华区挂牌价为16109元/平方米，环比下跌2.2% [5] - 高新区挂牌价为19547元/平方米，环比下跌1.5% [5] - 双流区挂牌价为14358元/平方米，环比下跌2.0% [5] - 温江区挂牌价为10967元/平方米，环比下跌1.5% [5] - 龙泉驿区挂牌价为9665元/平方米，环比下跌0.3% [5] - 新都区挂牌价为10274元/平方米，环比持平 [4] - 郫都区挂牌价为9887元/平方米，环比下跌0.4% [4] - 青白江区挂牌价为6094元/平方米，环比下跌0.2% [4] 杭州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为30167元/平方米 [5] - 上城区挂牌价最高，达38366元/平方米，环比上涨1.9% [6] - 滨江区挂牌价为39418元/平方米，环比下跌0.4% [6] - 西湖区挂牌价为38105元/平方米，环比下跌2.8% [6] - 拱墅区挂牌价为36430元/平方米，环比下跌1.9% [6] - 萧山区挂牌价为27811元/平方米，环比上涨0.7% [6] - 余杭区挂牌价为23975元/平方米，环比下跌3.5% [6] - 钱塘区挂牌价为21853元/平方米，环比下跌2.3% [6] - 富阳区挂牌价为19579元/平方米，环比上涨2.7% [6] - 临平区挂牌价为18867元/平方米，环比下跌1.7% [6] - 临安区挂牌价为12352元/平方米，环比下跌0.0% [6] 南京二手房市场 - 全市二手房挂牌价为19631元/平方米 [6] - 建邺区挂牌价最高，达38131元/平方米，环比下跌4.1% [7] - 玄武区挂牌价为35428元/平方米，环比下跌1.2% [7] - 鼓楼区挂牌价为29425元/平方米，环比上涨1.8% [7] - 秦淮区挂牌价为31738元/平方米，环比下跌2.0% [7] - 雨花台区挂牌价为18158元/平方米，环比上涨0.2% [7] - 栖霞区挂牌价为20203元/平方米，环比下跌3.4% [7] - 江宁区挂牌价为18607元/平方米，环比下跌1.3% [7] - 浦口区挂牌价为15277元/平方米，环比下跌1.2% [7] - 六合区挂牌价为9190元/平方米，环比下跌1.1% [7] - 溧水区挂牌价为6871元/平方米，环比下跌3.2% [7] - 高淳区挂牌价为7247元/平方米，环比下跌4.5% [7] 沈阳二手房市场 - 全市二手房挂牌价为7829元/平方米，环比上涨0.4% [8] - 和平区挂牌价最高，达10152元/平方米，环比下跌1.3% [8] - 沈河区挂牌价为7961元/平方米，环比上涨0.4% [8] - 浑南区挂牌价为9039元/平方米，环比下跌0.1% [8] - 皇姑区挂牌价为7948元/平方米，环比下跌0.4% [8] - 大东区挂牌价为7458元/平方米，环比上涨0.1% [8] - 铁西区挂牌价为7579元/平方米，环比下跌1.2% [8] - 于洪区挂牌价为7411元/平方米，环比下跌0.5% [8] - 沈北新区挂牌价为6397元/平方米，环比上涨0.5% [8] - 苏家屯区挂牌价为5568元/平方米，环比上涨0.6% [8] 苏州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为15977元/平方米，环比上涨2.1% [9] - 工业园区挂牌价最高，达31128元/平方米，环比上涨4.9% [9] - 姑苏区挂牌价为25487元/平方米，环比下跌1.1% [9] - 虎丘区挂牌价为21856元/平方米，环比下跌2.0% [9] - 吴中区挂牌价为16495元/平方米，环比下跌2.5% [9] - 相城区挂牌价为15166元/平方米，环比下跌2.1% [9] - 吴江区挂牌价为13819元/平方米，环比下跌1.6% [9] 天津二手房市场 - 全市二手房挂牌价为14405元/平方米，环比上涨1.8% [10] - 和平区挂牌价最高，达58047元/平方米，环比下跌0.8% [10] - 河西区挂牌价为32387元/平方米，环比下跌1.7% [10][11] - 南开区挂牌价为28688元/平方米，环比下跌1.1% [10] - 河北区挂牌价为17315元/平方米，环比下跌2.6% [10] - 红桥区挂牌价为17155元/平方米，环比下跌1.9% [10] - 河东区挂牌价为20346元/平方米，环比下跌2.1% [10] - 西青区挂牌价为15668元/平方米，环比下跌0.9% [10][11] - 滨海新区挂牌价为16238元/平方米，环比下跌0.2% [11] - 北辰区挂牌价为11836元/平方米，环比下跌1.4% [10] - 武清区挂牌价为11049元/平方米，环比上涨0.4% [10] - 静海区挂牌价为10807元/平方米，环比下跌0.4% [11] - 宝坻区挂牌价为7443元/平方米，环比上涨0.5% [10] - 宁河区挂牌价为9287元/平方米，环比下跌7.0% [10] - 蓟州区挂牌价为11541元/平方米，环比下跌1.2% [10] - 津南区挂牌价为9444元/平方米，环比下跌2.7% [11] 无锡二手房市场 - 全市二手房挂牌价为12673元/平方米，环比上涨0.9% [11] - 滨湖区挂牌价最高，达15481元/平方米，环比下跌2.5% [12] - 梁溪区挂牌价为13599元/平方米，环比上涨0.1% [12] - 新吴区挂牌价为11257元/平方米，环比下跌0.6% [12] - 锡山区挂牌价为11888元/平方米，环比下跌0.2% [12] - 惠山区挂牌价为11479元/平方米，环比下跌0.2% [11][12] - 江阴市挂牌价为9437元/平方米，环比下跌0.5% [11] - 宜兴市挂牌价为11841元/平方米，环比下跌3.9% [12] 武汉二手房市场 - 全市二手房挂牌价为11373元/平方米 [12] - 武昌区挂牌价最高，达20252元/平方米，环比下跌0.8% [13] - 江汉区挂牌价为14892元/平方米，环比下跌0.2% [13] - 江岸区挂牌价为14550元/平方米，环比下跌2.7% [13] - 洪山区挂牌价为13691元/平方米，环比下跌2.3% [13] - 东西湖区挂牌价为8166元/平方米，环比上涨0.4% [13] - 汉阳区挂牌价为11660元/平方米，环比下跌1.9% [13] - 硚口区挂牌价为11522元/平方米，环比下跌0.9% [13] - 青山区挂牌价为12425元/平方米，环比下跌0.1% [13] - 江夏区挂牌价为10820元/平方米，环比下跌1.3% [13] - 黄陂区挂牌价为6917元/平方米，环比下跌2.6% [12][13] - 蔡甸区挂牌价为6326元/平方米，环比下跌1.5% [13] - 新洲区挂牌价为4929元/平方米，环比下跌0.1% [13] - 汉南区挂牌价为4593元/平方米，环比下跌1.8% [13] 长沙二手房市场 - 全市二手房挂牌价环比上涨0.9% [13] - 岳麓区挂牌价最高，达11000元/平方米，环比下跌0.1% [14] - 天心区挂牌价为9561元/平方米，环比下跌1.3% [14] - 开福区挂牌价为9747元/平方米，环比下跌1.3% [14] - 雨花区挂牌价为9231元/平方米，环比下跌1.0% [14] - 芙蓉区挂牌价为8768元/平方米，环比下跌0.7% [14] - 望城区挂牌价为7571元/平方米，环比下跌2.4% [14] 郑州二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8774元/平方米，环比上涨1.5% [14][15] - 郑东新区挂牌价最高，达16297元/平方米，环比下跌2.6% [15] - 金水区挂牌价为9669元/平方米，环比下跌0.4% [15] - 经开区挂牌价为11124元/平方米，环比下跌2.6% [15] - 管城区挂牌价为9076元/平方米，环比下跌2.4% [15] - 中原区挂牌价为8794元/平方米，环比下跌1.5% [15] - 二七区挂牌价为8704元/平方米，环比下跌1.5% [15] - 惠济区挂牌价为10232元/平方米，环比下跌0.2% [15] - 高新区挂牌价为9652元/平方米，环比下跌0.0% [15] - 航空港区挂牌价为6242元/平方米，环比下跌2.5% [15] - 上街区挂牌价为3242元/平方米，环比下跌1.4% [15] 重庆二手房市场 - 全市二手房挂牌价为8895元/平方米，环比上涨1.1% [16] - 渝北区挂牌价最高，达11725元/平方米，环比下跌0.6% [16] - 江北区挂牌价为11334元/平方米，环比上涨0.1% [16] - 南岸区挂牌价为11193元/平方米，环比上涨1.0% [16] - 渝中区挂牌价为10439元/平方米，环比下跌0.8% [16] - 沙坪坝区挂牌价为9612元/平方米，环比下跌1.7% [16] - 九龙坡区挂牌价为8794元/平方米，环比下跌0.7% [16] - 北碚区挂牌价为8619元/平方米，环比上涨0.2% [16] - 巴南区挂牌价为8010元/平方米，环比下跌0.5% [16] - 大渡口区挂牌价为7902元/平方米，环比下跌0.6% [16]

政策导向转变 - 首次明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 标志着政府从大包大揽转向居民主导模式 [2][3] - 拆迁致富时代基本结束 老房更新主导权移交居民 改造替代拆迁成为主流方式 [3][5] - 政策转变源于地方政府债务超52万亿元（人均负担近4万元）及税收公平性考量 [6][7] 自主更新实施机制 - 改造费用由业主共同承担 包括加电梯、翻外立面等项目 政府不再提供资金支持 [8] - 原拆原建不同于动迁 无多余地块出售 全部成本由业主分摊 例如杭州某新村改造总费用5.3亿元中住户承担4.7亿元 [9] - 成本结构包含基础改造费（每户10万-100万元） 增面积费用每平米3.4万元 车位另付22万元（均为成本价无土地费） [9] 房产价值驱动因素演变 - 房产价值从土地特性转向管理特性和人的特性 业主资金能力与共识成为关键因素 [9][17] - 低密度、高业主素质小区更易达成更新共识 产生5%-12%的房价溢价 且溢价可能持续扩大 [14][16][17] - 高密度、产权复杂小区易陷入更新困境 导致房产加速贬值甚至沦为负资产 [10][15] 社区更新实践挑战 - 资金筹集与观念统一是核心难题 普通社区难以复制高校社区（如浙江工业大学教师群体）的高共识与高支付能力 [11][12] - 电梯更换、业委会运作、大修计划等细节直接影响房产价值 需作为二手房评估关键指标 [19][21] - 老旧小区未来仅剩自住或出租两条路径 房产价值完全取决于业主集体行动能力 [22][23] 行业长期影响 - 住宅设计年限50年与部件寿命25年存在错配 缺乏维护的房产将面临价值衰减 [9] - 二手房市场进入"达尔文时代" 社区分化加剧 优质管理社区与缺乏更新社区价差持续扩大 [15][23] - 房产从静态资产转变为需持续养护的"有机生命体" 可能转化为持续消耗资金的不良资产 [19]

北京二手房市场 - 周成交3,136套，环比增长10.2%，创6周新高 [4] - 近6周成交量呈"V型"走势，从2,824套回升至3,136套 [4] - 套均面积稳定在91-93㎡，刚需户型为交易主力 [4] - 成交面积环比增长11.1%，增速高于成交量，改善型需求释放 [4] 上海二手房市场 - 周成交4,335套，环比增长2.4%，连续两周回升 [8] - 套均面积稳定在82㎡，中小户型成交占比提升 [8] - 近6周成交量在4,743套峰值后回调，近期重拾升势 [8] - 近四周平均成交4,367套/周 [9] 深圳二手房市场 - 周成交1,003套，环比增长2.5%，成交面积微降0.8% [13] - 套均面积降至98㎡，中小户型成交占比提升 [13] - 近6周成交套数从906套低点连续三周反弹至千套水平 [13] - 近四周平均成交963套/周 [14] 杭州二手房市场 - 周成交1,123套，环比下降3.1%，连续两周回落 [17] - 套均面积升至105㎡，较6周前提升3㎡，改善型需求占比提升 [17] - 近6周成交量在1,142-1,280套区间波动，较7月高位回落约9% [17] - 成交面积环比降幅0.6%，小于套数降幅，中大面积房源韧性较强 [17] 成都二手房市场 - 周成交3,565套，环比增长12.9%，连续两周双位数增长 [20] - 套均面积稳定在94-96㎡，刚性需求主导市场 [20] - 6周成交量经历冲高回落再回升过程，从峰值4,205套回调后持续反弹 [20] - 当前成交量恢复至7月高位水平的85% [20] - 近四周平均成交3,480套/周 [21]

市场整体表现 - 深圳二手房市场连续三周录得量增长 第33周录得1265套环比增长4% 第31周录得1184套环比增长5% 第32周录得1216套环比增长3% [1] - 乐有家门店8月1日至17日二手住宅签约量同比上涨47% 近3周签约量保持平稳活跃状态 [3] - 贝壳深圳合作门店上周二手房签约量环比增长26.3% 带看量环比增长16% [3] 成交结构特征 - 龙岗中心城/南山前海/龙岗双城成为热门成交片区 分别录得49套/43套/41套 [3] - 300万元以下刚需房源成交占比达29.1% 较7月提升2.5个百分点 [3] - 全市有效二手房源76399套 较上周减少92套 [4] 次新房市场动态 - 5-10年房龄次新房受关注 价格出现倒挂现象 具备成熟社区设施优势 [4] - 次新房价格有所回暖 市场延续以价换量态势但呈现分化现象 [4]

市场整体表现 - 重点城市二手房市场呈现温和回调但整体回暖趋势未改 例如北京2025年8月第二周成交2,845套环比下降3.9% 成交面积26万㎡环比降5.1% 为连续第二周小幅下滑[3] - 自7月中旬以来市场仍处于政策刺激后的修复通道中[3] - 深圳上半年二手房月均成交量稳定在5,000套以上 市场运行状态良好[4] - 广州二手住宅网签套数及面积同比分别增长12.98%和13.31%[4] - 杭州、合肥等重点二线城市成交同比增幅显著[4] 政策支持措施 - 8月以来多地密集出台新政巩固楼市回稳态势[4] - 深圳取消"70/90政策" 未来将增加大户型供应优化市场结构[4] - 地方政府研究加速消化二手房库存 通过改善供求关系稳定市场预期[4] - 政策需在需求端进一步松绑限购限贷、降低首付比例及房贷利率以提振购房信心[11] - 供给端需加大高品质住房供应 探索"以旧换新"模式加强一二手房联动[11] - 需落实"保交楼、保民生"部署 推动城市房地产融资协调机制落地 研究存量房源去化路径[11] 价格与成交动态 - 当前成交回暖部分归因于业主"以价换量"策略[4] - 北京3月以来成交量回升主要依赖降价促成 部分房源成交价较去年同期下跌近10% 如某小区同户型一年内降价74万元[4] - 2月70个大中城市中68城二手房价格环比下降[9] - 买方对顶层、底层及无电梯房源接受度较低 部分业主需大幅降价方可成交[9] - 房龄老旧、物业品质较差房源价格"尚未触底"[9] 市场前景展望 - 市场正处于"政策驱动修复"与"内在结构调整"并行的阶段[11] - 短期数据波动无需过度解读 在政策持续优化、购房者信心逐步修复背景下 市场有望建立更健康的供求新平衡[11] - 需通过精准施策消化存量房源 并通过高品质供给激发改善性需求[11]

北京二手房市场 - 2025年8月第二周成交2,845套，环比下降3.9%，连续第二周下滑 [4] - 成交面积26万㎡，环比下降5.1%，7月底以来累计回调5.1% [4] - 套均面积稳定在91-93㎡区间，显示刚需产品为市场主流 [4] 上海二手房市场 - 最新一周成交4,233套，环比增长1.9%，延续反弹趋势 [9] - 套均面积持续微降至82㎡，反映刚需购房占比提升 [9] - 近四周平均成交4,402套/周，市场呈现量稳价平特征 [9][6] 深圳二手房市场 - 最新一周成交979套，环比增长8.1%，终结连续四周下行趋势 [14] - 成交面积环比增长9.2%，套均面积回升至102㎡，改善型需求回暖 [14] - 近四周平均成交972套/周，市场出现筑底信号 [14][16] 杭州二手房市场 - 最新一周成交1,159套，环比微增1.5%，延续回升趋势 [19] - 成交面积环比增长1.9%，套均面积收窄至102㎡，刚需产品占比提升 [19] - 近四周平均成交1,203套/周，市场维持温和复苏态势 [19][20] 成都二手房市场 - 最新一周成交3,157套，环比增长5.4%，面积302,399.65㎡环比增6.5% [22] - 套均面积稳定在96㎡，较6周前提升2㎡，改善型需求可能增加 [22] - 近四周平均成交3,540套/周，市场呈现波动回暖态势 [22][24]

百城二手房价格走势 - 2025年7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [1] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅较前值收窄0.2个百分点 [3] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.61%，二线城市环比下跌0.84%，三四线城市环比下跌0.77% [1] 重点城市价格表现分化 - 武汉二手住宅价格环比跌幅达1.17%（十大城市最高），同比跌幅达9.66% [3][5] - 南京环比下跌0.95%，同比下跌9.52% [3][5] - 成都环比跌幅最小（0.20%），同比跌幅仅1.46%（十大城市最低） [3][5] - 深圳同比跌幅小于3%，北京、上海同比跌幅在4%-5%区间 [3][5] 租赁市场租金变化 - 50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比微跌0.07%，同比下跌3.81% [1] - 毕业季租住需求支撑下，重点城市租金环比跌幅有所收窄 [1] 城市成交规模同比分化显著 - 合肥二手房成交套数同比大幅增长42.6%（6737套），成交面积同比增长38.4%（64.32万㎡） [8] - 厦门成交套数同比增长23.4%（2059套），济南同比增长23.3%（5410套） [8] - 南京成交套数同比暴跌29.9%（7017套），成交面积同比下降28.5%（66.04万㎡） [9] - 北京成交套数同比下降16.9%（12777套），福州同比下降24.9%（2542套） [9] - 大连成交套数同比骤降69.7%（1855套），成交面积同比下降70.7%（16.58万㎡） [10] 核心城市市场活跃度特征 - 核心城市二手房成交保持一定活跃度，但价格短期仍承压 [1] - 广州成交套数同比增长8.3%（9674套），深圳同比增长0.9%（5176套） [9] - 武汉、重庆成交套数同比微降1.2%和1.3%，但成交面积保持正增长 [9]

二手房市场整体表现 - 70城二手房市场呈现明显区域分化 一线城市领跌但成交量逆势增长 二三线城市深陷价格回调 [1] - 市场持续三年调整 正以"以价换量"方式酝酿结构性变革 [1] 一线城市市场动态 - 北京上海等传统热点区域价格环比跌幅达0.6%-1.1% 但成交量逆势增长 [3] - 北京前七月二手住宅网签量同比增20.4% 上海突破13万套创近年同期新高 [3] - 北京8月8日楼市新政允许五环外无限套数购房 刺激郊区市场 [4] - 新政后五环外二手房带看量激增40% 回龙观天通苑等刚需板块成交周期缩短至两周以内 [4] - 形成"政策松绑-需求释放-以价换量"传导链条 重塑市场格局 [4] 三四线城市市场状况 - 鹤岗玉门等城市价格跌至"白菜价" 去化周期仍超2年 [6] - 武汉光谷某小区房源从150万降至100万并赠送车位 仍需3个月成交 [6] - 三四线城市商品房待售面积高达6.8亿平方米 [6] - 开发商采取"首付分期+送装修"促销 成都某项目推出首付5%分三年免息支付 [6] 政策层面变化 - 中央政治局会议提出"高质量推进城市更新" 发改委支持用特别国债收购存量商品房作保障房 [6] - 上海发布新版住宅设计标准提升住宅功能性 长沙推出"以旧换新"补贴售旧购新可申领总价1%补贴 [6] - 政策调整体现从"规模扩张"向"存量提质"转型 [7] - "核心区严控、郊区松绑"差异化策略成为一线城市政策调整新范式 [7] 市场新动向与趋势 - 北京新政后五环外项目去化速度提升30% 上海外环外某楼盘开盘当日去化率达80% [8] - 深圳南山高端二手房源挂牌价较新房低15% 但成交周期长达半年 [8] - "新房分流效应"改变二手房市场竞争格局 [8] - 高得房率全屋智能等特征将成为热销项目标配 二手房市场迎产品力全面升级 [8]

二手房市场整体成交趋势 - 2025年7月30个重点城市二手房成交环比下降14% 同比下降9% 增长动能放缓 [2] 核心城市新增挂牌量变化 - 北京、深圳、杭州新增挂牌量季节性回落 上海环比持平上月 京沪深同比涨幅均超2成 [3][4] - 北京新增挂牌16721套 环比降2% 同比增31% [5] - 上海新增挂牌13386套 环比持平 同比增20% [5] - 深圳新增挂牌5576套 环比降7% 同比增48% [5] - 杭州新增挂牌7018套 环比降3% 同比降24% [5] 京沪深挂牌价格段结构性分化 - 京沪深新增挂牌以100-500万元总价段为主力 占比超6成 [5] - 300-500万元总价段挂牌占比跌幅最显著 北京下降0.98个百分点 [5] - 低总价段（300万元以内）和高总价段（600-3000万元）占比回升 北京分别上涨0.42和0.63个百分点 [5][7] - 上海深圳跌幅集中在300-800万元段 300万元以内和3000万元以上段占比持增 [7] 面积段挂牌特征 - 小面积段挂牌占比显著增长：北京70平以下 上海50-90平 深圳50-70平 [8] - 大面积段占比稳中有增：北京140-160平占比升0.11个百分点 上海140平以上升0.31个百分点 深圳160平以上升0.52个百分点 [8] 杭州市场结构性变化 - 高总价段（600万元以上）挂牌占比持增 低总价段占比回落 [10] - 100-300万元段占比下降1.06个百分点 1000-3000万元段占比大幅上升0.91个百分点 [10][11] - 120平方米以内中小面积段占比下降 120-140平方米和160平方米以上大面积段占比普增 [13] - 160-180平方米大面积段涨幅达1.08个百分点 [13] 市场分化特征与后市预判 - 京沪深呈现"K型"分化：刚需（低价小户）与豪宅业主挂牌积极 中端改善房源业主犹豫 [14] - 高端市场热度或将稳中有降：挂牌量增多供给加大 新房市场优质产品分流高端客群 [15] - 刚需盘交易周期可能拉长：挂牌基数较大 需显著价格优势 市区和远郊老破小面临去化压力 [15]