交易概述 - REGAL INT'L(00078)、世纪城市国际(00355)及百利保控股(00078)联合公告出售英国物业，整体购买价为1950万英镑，基本代价为1英镑(可调整) [1] - 买方MNX Properties Limited需向目标公司提供资金以偿还股东贷款约1946万英镑 [1] - 目标公司为物业唯一合法拥有人，物业位于英国伦敦41 Kingsway，总楼面面积2150平方米(23140平方尺)，现为空置状态 [2] 财务数据 - 截至2024年12月31日，物业账面值约港币2.26亿元，股东贷款约港币2.33亿元，负债净值约港币540万元 [2] - 富豪集团预计从交易中获得总额约港币2.09亿元(扣除开支前)，用于一般营运资金及降低债务 [3] 交易背景 - 富豪集团2019年收购该物业原计划发展为酒店，但因疫情及地缘政治因素重新评估海外投资策略 [3] - 公司决定专注香港核心酒店及物业业务，并积极出售非核心资产以加强流动性 [3] - 董事认为此次交易是以合理价格变现物业价值的良机 [3] 物业详情 - 物业为九层高(含地库)永久业权楼宇，2019年通过收购控股公司股份获得 [2][3] - 物业已记录为富豪财务报表中的物业、厂房及设备类别 [3]

核心观点 - 预计太古地产2025-26年EPS分别为1.07港元、1.25港元，CAGR为5.9% [1] - 公司当前交易于5.6%的2025年股息收益率和39% NAV折让 [1] - 给予跑赢行业评级和目标价23.8港元，对应30% NAV折让和4.9%目标股息收益率，隐含16%上行空间 [1] - 每股派息稳步提升下的"价值"属性与资本开支逐步释放价值的"成长"属性为太古地产提供长期配置价值 [1] 香港及内地持有型物业资产 - 太古地产旗下核心持有型物业组合涵盖香港大型综合社区、以及内地地标型商业综合体 [2] - 香港办公楼及内地零售为其核心资产，2024年分别贡献36%/35%应占租金收入 [2] - 2011-24年其持有型物业成本回报率实现从4.0%到5.3%的提升 [2] 千亿投资计划 - 太古2022年提出面向未来十年的"千亿投资计划"，其中50%投向内地持有型物业 [3] - 截至2024年末，内地投资中已有460亿港元落实去向 [3] - 相关项目开发完毕后内地应占楼面面积有望较2024年末增加82% [3] - 预计2027-29年物业租赁核心利润CAGR有望达8%，其中内地物业或达15%以上 [3] 资产负债表与股东回报 - 太古2022年起提出每年股息以中单位数幅度增长的目标 [4] - 预计2025-27年资本开支投入84/70/42亿港元 [4] - 2024年净负债率15.7% [4] - 2017-24年处置非核心物业回笼现金超500亿港元 [4]

城市更新政策背景 - 中国将全面启动第二轮城市更新计划 重点聚焦1995-2005年间住宅小区 预计总投资2 7万亿元[1] - 全国现有6 3亿平方米老旧小区亟待改造 涉及居民4200万户 其中20年以上房龄住宅占比73%[2] - 2025年第一季度中国商品房销售面积同比下降9 2% 销售额下降12 7% 盘活存量住房资源成为稳定市场重要抓手[6] 政策支持与市场反应 - 建筑年限20-30年住宅将获优先改造资格 补偿标准比市场评估价高出10-15%[2] - 2024年第四季度全国300个主要城市中 20-25年房龄住宅挂牌量环比上升37% 成交量提升29%[2] - 被纳入改造计划的老旧小区房屋询价量平均上升43% 实际成交周期缩短35%[2] - 北京朝阳区某2001年小区列入改造名单后 二手房均价从42000元/平方米上涨至51000元/平方米 涨幅21 4%[5] 改造模式与资金投入 - 已公布实施方案的187个城市中 83%选择微改造模式 12%选择整体拆除重建[4] - 平均每户可获得3 5-5 7万元政府补贴 用于加装电梯 外墙保温 管网更新等[4] - 中央财政设立3800亿元专项资金 但全面完成改造需4 5万亿元投入[8] - 已有超过120家央企 国企和民营企业进入该领域 总投资承诺超过7800亿元[8] 区域差异化策略 - 一线城市更注重"留改" 二线城市多采取"拆改结合" 三四线城市以拆除重建为主[5] - 杭州2025年计划改造98个老旧小区 其中67个采用微改造模式 31个实施整体重建[5] 社会效益与成功案例 - 改造后社区犯罪率平均下降42% 居民幸福感提升57% 社区凝聚力增强68%[5] - 2024年已完成改造的3267个小区中 居民满意度达到94 7%[5] - 上海徐汇区高雅新村 深圳南山区深房传统村 成都青羊区锦江人家等成功案例正在全国推广[12] 政策展望 - 国务院办公厅正在研究制定《关于进一步推进城市老旧小区改造工作的实施意见》 有望2025年第三季度发布[13]

老旧小区改造进展 - 2023年1-6月全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个，占全年计划任务量2.5万个的66% [1] - 河北、辽宁、重庆、黑龙江、上海、福建等6个地区开工率超过80% [1][5] - 江苏淮安清江浦区计划改造12个老旧小区，6月上旬已全部进场施工，预计9月底完成 [1][2] 改造内容与模式 - 基础类改造聚焦屋面漏雨、管道堵塞、墙面渗水等影响群众生活的突出问题 [2] - 完善类和提升类改造包括配建文化休闲场地、体育健身场地等社区服务设施 [2] - 贵州贵阳推行"一院一策"改造方案，已实施341个老旧小区改造项目，累计投资约40亿元 [2][3] - 贵阳市南明区青云路老旧小区改造后日均客流量达6.7万人次，实现文旅商融合发展 [3] 城市更新统筹 - 老旧小区改造纳入城市更新行动八大主要任务，与完整社区建设、老旧街区改造等协同推进 [3] - 黑龙江富锦市在改造中加大小区园林绿化和公共活动空间，安装智能安防设施 [4] - 浙江长兴县采用片区统筹规划模式，联动多个小区进行一体化改造 [4][5] - 江西新余建立"提前介入、动态评估"机制，将216个2000年后建成小区纳入城市更新数据库 [5] 未来发展方向 - "十四五"期末将基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区任务 [1][5] - 2000年后建成小区将按照"好房子、好小区、好社区、好城区"目标推进改造 [6] - 新阶段改造强调片区统筹概念，植入新业态、新功能，建立可持续运营模式 [6]

打造示范样板方面，一些地方打造新建"好房子"样板，例如福建省推动福州市、厦门市等地加快完善配 套政策，选取部分保障性住房项目作为"好房子"试点。一些地方探索老房子变"好房子"，例如北京市开 展"原拆原建"改造，推动老房子变"好房子"；浙江省宁波市探索打造高效率、高性价比的老旧住房"好 房子"更新改造示范。 优化物业服务方面，山西省开发建设"智慧物业管理服务平台暨全省物业投诉举报受理转办系统"。广东 省广州市搭建智慧物业平台，强化生活服务线上办功能。 住房城乡建设部表示，接下来要在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安 全、舒适、绿色、智慧的好房子。 （文章来源：人民日报） 为加大"好房子"工作推动力度，住房城乡建设部近日发布《"好房子"建设经验做法（第一批）》，涵盖 了出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业体系等6方 面内容。 出台推动政策方面，北京市印发"好房子"规划管理相关技术要点，通过底层架空、配建公共空间、增设 风雨连廊等方式，补充公共服务功能，营造多样化生活场景。山东省对建设、购买"好房子"给予金融、 财政政策支持，对使用住房公积金贷款购 ...

房地产市场调控政策 - 中国房地产市场进入存量调整阶段 2025年第一季度全国商品房销售面积同比下降8.2% 连续第九个季度下滑 [1] - 住建部与财政部联合发布《关于调整城市住房持有成本的指导意见》 首次系统性提出差异化住房持有成本调整机制 [1] - 政策针对全国超过1.6亿多套房产持有者 旨在重塑房地产市场健康生态 [1] 住房持有成本调整 - 住房持有成本细分为基础服务费、物业管理费和城市住房资源占用费 其中占用费最受关注 [2] - 城市住房资源占用费按房产评估价值比例征收 采用累进制计算 第二套住房年费率0.3% 第三套及以上0.5% [2] - 以北京为例 估值500万元的第三套住房年占用费达2.5万元 [2] 房屋出租税收管理 - 税务总局发布《个人房产出租所得税收管理办法》 建立全国统一房屋租赁信息系统 [3] - 新规取消定额征收 按实际租金收入20%征税 持有5套以上出租房产的个人税率提升至25% [3] - 2024年全国个人房屋出租申报税收428亿元 实际市场规模超2万亿元 新规预计新增税收超800亿元 [5] 住房贷款政策调整 - 央行、银保监会发布《关于加强个人住房贷款管理的通知》 提高多套房贷款门槛 [5] - 第二套住房首付比例不低于50% 第三套及以上不低于70% [5] - 第二套房贷款利率不低于LPR加60个基点 第三套房不低于LPR加100个基点 当前第三套房利率达4.95% [7] 政策影响与市场反应 - 全国约2800万户家庭持有2套及以上住房 其中900万户持有3套及以上 将直接受到政策影响 [7] - 政策发布后一周 一线城市二手房挂牌量环比增12.7% 价格指数下跌1.3% [7] - 银行提前还款申请量同比增超60% 主要来自多套房持有者 [7] 长期影响与行业趋势 - 投资性购房需求将受抑制 租赁市场规范化程度有望提高 [8] - 房地产调控逐步与国际接轨 更多运用经济杠杆而非行政手段 [8] - 房地产市场正经历深刻变革 从短期刺激经济工具回归居住属性 [9]

战略合作签约 - 广州交易集团与广州机场建投集团签署战略合作协议，将发挥交易平台在信息集聚、价值发现和交易增信方面的功能价值，为优质物业提供市场化、专业化、规范化服务，盘活存量资产 [1][3] - 合作整合双方核心优势：广州机场建投集团持有多元化物业资源，包括长租公寓、集中商业、康养中心、运动配套等，并推进高品质现房转让项目 [1] - 广州交易集团依托万亿级年交易规模、全国投资人数据库及智能化交易系统，为资产流转提供全周期赋能 [1] 优质项目资源 - 广州机场建投集团重点推介三大板块项目：长租公寓探索"城市更新+住房保障"融合发展路径，构建"15分钟宜居生活圈" [3] - 商业管理板块布局超15万方社区商业、8.5万方文商旅综合体、6处文体及8处康养设施，打造"文商养体"生活服务网 [3] - 资产转让板块推出保利天汇、方圆美林等新盘及白云丰瑞苑、海珠百利华庭等主城核心区优质现房 [3] 数字化平台发布 - "广州机场资产服务平台"正式发布，标志临空资产招商进入智能化、数字化新阶段 [3] - 平台集成项目展示、资源搜索、在线咨询、预定签约、租户缴费等功能，提供"一站式"线上服务 [3] - 平台旨在打造"永不落幕"的招商展会 [3]

港股市场表现 - 港股恒生指数跌0 96% 跌232点 报23989点 [1] - 恒生科技指数跌1 20% [1] - 港股早盘成交1306亿港元 [1] 生物科技行业 - 恒生生物科技指数大涨2 79% [1] - 国家医保局与卫健委联合发布《支持创新药高质量发展若干措施》 创新药仍为重要投资主线之一 [1] - 亚盛医药-B(06855)涨8% [1] - 科伦博泰生物-B(06990)涨7% [1] - 再鼎医药(09688)涨5 21% [1] - 康方生物(09926)涨超11% 公司首个双抗ADC药物AK146D1临床入组 [2] - 信达生物(01801)涨超6% 玛仕度肽近日获批上市 后续商业化在即 [3] - 基石药业-B(02616)涨超11% 首次披露CS2013与CS2015两款双特异性抗体药物靶点 [4] - 先声药业(02096)涨4 43% 新一代抗VEGF单抗"苏维西塔单抗"获批上市 [5] 博彩行业 - 博彩股继续上扬 澳门6月博彩收入超预期 花旗料增长势头将于下半年持续 [5] - 美高梅中国(02282)涨2 6% [5] - 新濠国际发展(00200)涨1 75% [5] 零售与地产 - 九龙仓置业(01997)涨7 32% 香港5月零售总销货价值止跌回升 小摩上调公司评级 [5] 其他行业 - 环球新材国际(06616)再涨超5% 收购默克表面解决方案业务交易事项即将落地 [6] - 巨星传奇(06683)涨超3% 近日附属斥资800万美元认购星光新经济产业基金权益 [7] - 金山软件(03888)再跌近7% 旗下新游《解限机》正式开启公测 市场关注新游表现 [8]

深圳楼市复苏态势 - 6月深圳一手住宅网签3275套 环比上升3 6% [1] - 2025年上半年深圳一手住宅共网签21868套 其中预售成交15101套 同比增长24 4% [1] - 二手住宅过户29231套 同比增长36 6% [1] 市场活跃度表现 - 二手房市场呈现较高活跃度 中介门店员工多数时间在外带客户看房 [1] - 新房市场和二手房市场同步复苏 整体成交量同比显著增长 [1]

广州商转公贷款政策 - 广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》征求意见稿，允许商业贷款转公积金贷款[1] - 商转公贷款启动条件为住房公积金个贷率低于75%，个贷率达85%时采取额度管控等措施，90%时暂停[1] 申请条件 - 原商业贷款住房需为广州行政区域内自住住房，且贷款银行为广州公积金贷款承办银行[1] - 原商业贷款需已放款5年以上且获得银行同意转为纯公积金贷款[2] - 申请人需为原商业贷款借款人及产权人，房屋产权人仅限配偶和未成年子女[2] - 贷款房屋需取得产权证书，未设立除原商业贷款外的抵押登记或权利限制[3] - 贷款房屋需为申请家庭在广州的唯一住房[3] - 原商业贷款在申请前24个月内无逾期记录[4] - 申请人需在广州开户并累计缴存公积金满60个月及以上[5] 贷款额度与期限 - 商转公贷款额度按广州公积金贷款政策核定，不超过原商业贷款余额与未来3个月应还本金差额，且不超购房总价款60%[5] - 贷款期限按广州公积金政策核定，不高于原商业贷款剩余期限，且与已还年限合计不超过30年[6] 利率与调整 - 商转公贷款利率按中国人民银行公布的公积金利率执行，遇调整时次年1月1日更新[6] 行业背景 - 多地近期调整公积金政策，使用场景拓宽，公积金低利率特点满足本地刚需改善需求[6]