头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

业绩数据 - 2025年上半年主营业务总收入91881.81万元，同比减0.21%，总成本39352.13万元，同比减0.68%，毛利率57.17%，增0.20个百分点[3] - 商业零售业务收入79052.15万元，较上期降2.63%，成本35996.64万元，毛利率54.46%，减0.70个百分点[3] - 仓储物流业务收入8348.07万元，较上期增29.52%，成本684.35万元，毛利率91.80%，增1.16个百分点[3] - 酒店餐饮业务收入4044.53万元，较上期增7.29%，成本2651.85万元，毛利率34.43%，增1.48个百分点[3] - 商业地产业务收入437.06万元，较上期降35.11%，成本19.29万元，毛利率95.59%，增8.02个百分点[3] 用户数据 - 上半年东百商业新引进品牌201个，首店品牌67个，整体客流量超7100万人次，同比增1.92%[4] 区域业绩 - 华东地区收入54842.82万元，较上期降5.87%；西北地区收入31544.82万元，增4.44%；华北地区收入2840.58万元，增61.50%；其他地区收入2653.59万元，增43.36%[6] 业态业绩 - 百货商场营业收入37638.24万元，较上年减9.61%，毛利率48.65%，减0.62个百分点；购物中心营业收入41413.91万元，增4.71%，毛利率59.75%，减1.61个百分点[10] 签约与出租情况 - 报告期兰州国际商贸中心签约面积7.21平方米，签约金额19万元；福安东百广场签约面积359.04平方米，签约金额56.92万元[15] - 截止报告期末，兰州国际商贸中心累计出租面积146251.50平方米，福安东百广场累计出租面积57279.53平方米，福清东百利桥累计出租面积74280.95平方米[15]

报告行业投资评级 - 行业评级为"推荐（维持）" [2] 报告核心观点 - 头部购物中心在经济下行和线上消费冲击下仍保持强稳定性 通过虹吸尾部客流、引入增长品牌和营销活动实现零售额增长 [5][6][8] - 购物中心的核心竞争力在于可逛性 需做到地段、定位、体量、动线、运营全方位无短板 [5][6] - 商业地产公司的真正差异在于能否形成完善的管理体系 包括人才梯队培养、激励机制和集权与放权平衡 [5][7] - 推荐已具备管理优势、存量项目稳定性和新项目保障能力的太古地产、新城控股、华润万象生活 [5][8] 分章节内容总结 一、头部购物中心租金稳定性原因 - 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部购物中心仍实现增长：北京朝阳合生汇增30%、上海环球港增6%、上海五角场合生汇增26% [5][13] - 购物中心本质是线下消费流量平台 2024年全国实物商品网上零售额占比26.8% 2025年1-7月降至24.9% [12][14] - 租金波动小于零售额波动 恒隆地产案例显示零售额下跌时租金跌幅更小（如2024年武汉恒隆广场零售额跌22%时租金跌19%） [20][22] 二、重奢购物中心增长路径 - 奢侈品牌关闭尾部商场低坪效门店（2024-2025年关闭14家） 同时扩大重点购物中心门店 [26][27] - 沈阳万象城2024年通过调改新增面积、引入老铺黄金等实现零售额增长近10% [26][29] - 北京三里屯太古里2025年上半年零售额增7%、租金增5% 2025-2028年因LV、Dior独栋门店开业将新增1万方零售面积 [30][32] 三、购物中心竞争壁垒分析 - 可逛性是核心要素 消费者选择前三大因素为品牌组合、空间环境和活动体验 [35] - 上海万象城月坪效持续为爱琴海购物中心两倍以上（2023年数据） [39][40] - 商圈变迁缓慢 2018-2023年北京西城区人口降7%但西单大悦城零售额仍保持41亿元 [19] 四、商业地产公司管理体系价值 - 深圳深业上城（2024年销售额60亿元）操盘手来自广州太古汇10年经验 [7][42] - 头部公司培养周期达5-10年 华润万象生活具备"目标导向+试错包容"组织基因 [46][47] - 高管变动未影响竞争力 华润万象生活首席商务官2024年离职但项目地位未受影响 [50] 五、投资标的推荐 - 推荐太古地产、新城控股、华润万象生活（具备管理优势、存量稳定性和新项目能力） [8][52] - 建议关注希慎兴业（股息率优势）、九龙仓置业（运营稳健）和头部REITs [8][52]

人民财讯8月22日电，8月21日，印力集团与麦当劳中国在上海签署合作协议，双方就麦当劳品牌在印力 集团所属项目落地开展合作，将从长远发展角度建立深度战略合作伙伴关系。目前，印力集团已与麦当 劳中国在天津、福建、安徽、河南等省市部分项目达成合作意向。此次印力集团与麦当劳中国强强联 合，旨在提升存量项目合作数量，共同提升区域级商业、城市级商业、社区级商业的价值。 ...

政策支持与资金安排 - 中央财政计划补助超200亿元支持20个城市补齐基础设施短板弱项并探索可持续更新机制 [2] - 上海市将制定2026-2028年城市更新行动方案 四川省成立城市更新集团开展既有建筑改造和基础设施更新 [2] - 北京发布《2024城市更新白皮书》 禄米仓产业园通过修缮改造与5G/AI/云计算等现代技术融合转型为文创科技综合体 [1] 项目案例与经济效益 - 王府井集团通过城市更新实现客流显著提升：喜悦购物中心日均客流近5万人次（周末超6万） 双安商场改造后整体客流增长30% [3] - 禄米仓产业园作为北京代表性更新项目 将构建基于新一代信息技术的视听数字内容制作产业链 [1] - 城市更新推动商业地产从物理空间改造转向业态组合创新 有效避免同质化竞争并提升商业吸引力 [3] 企业战略与业务布局 - 王府井集团将北京成功更新模式在全国复制推广 视其为应对市场变化实现可持续增长的核心抓手 [3] - 复洁环保强化"污水污泥资源化+双碳服务+绿色能源"业务布局 上海泰和污水厂项目使污泥含水率降至40%以下 深圳福田项目将成亚洲最大双层半地下水质净化厂 [4] - 房企通过参与高质量城市更新打造高品质住宅与宜居空间 产品力强且布局核心城市的企业有望深度参与 [4] 运营模式与支持体系 - 建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式 通过设立城市更新专项基金吸引保险及养老基金等长期资本 [5] - 采用价值分层运营模式：空间上实行地上地下立体开发 时间上分期开发释放价值梯度 功能上允许产业用地部分转为商业配套 [6] - 商业更新项目需突破传统招商定式 通过"一店铺一策略"延长顾客停留时间至3-4小时 注重情绪价值与品牌声量转化 [6]

项目背景与现状 - 江南樱花里商业综合体位于滨江区核心地段 距离地铁6号线诚业路站约700米 北临钱塘江 周边环绕钱塘帝景 钱江水晶城等数十个大型住宅小区及省儿保 产业园等设施 人口密集[4] - 商场于2022年10月开业 由远航商管集团运营 引入奢侈品折扣店及网红餐厅 但2023年7月中旬已关闭大门 仅剩星巴克 宠物店及IMAX影院等零星沿街铺面营业[6] - 实际运营时间不足1年 但项目自2008年1月拿地至今已有17年历史 由海墅房地产开发（杭州）有限公司以15.86亿元总价竞得 实际由世茂与中海联合开发[6] 产权结构与历史问题 - 商场产权分散于200多名小业主 商铺面积从20平方米至130平方米不等 总计销售约1.5万平方米 业主单价约2万元/平方米 总投资额约40万元/户[8] - 2015年业主与杭州弘聚管理公司签署《商品房委托经营管理协议》 约定售后包租及年度租金返还 但弘聚公司存在租金拖欠问题[8] - 2021年海墅房地产将商场剩余部分（1-4层及地下负一层 约3.2万平方米）低价出售给远航控股集团 条件为远航以三折支付拖欠租金并负责运营[10] 运营困境与资金问题 - 远航商管运营期间 商场二层与三层大面积空置 招商困难 产权分散被指为主要原因之一[8][6] - 远航与小业主约定前两年免租期 第三年起每半年支付租金 但业主仅收到首笔前期租金 目前因商场关闭租金收取更加困难[10] - 远航控股集团目前资金紧张 预计最快2024年9-10月重启招商 理想状态下将重新调整业态[10] 行业分析与转型案例 - 商业综合体需天时地利人和 当前经营环境已过最佳时期 TOD综合体项目更具地铁交通优势 樱花里仅依靠一线江景难以聚集人流[10] - 类似产权分散项目可通过产权统一收购实现解套与运营整合 如城北蓝钻天成经法拍后改头换面为和睦里 预计2024年底开业[10] - 房地产开发早期快周转模式导致商业体缺乏整体规划与定位 设计阶段未考虑自持运营需求[6]

"整栋商业大楼都无法办理营业执照，我们商户如何生存？"近日，苏州高新区绿地商务广场的商户驰先生向扬子晚报反映，今年1月，该广场因电梯长期 损坏失修等问题，被苏州市安全生产委员会挂牌整改。整改完成后却迟迟未复查摘牌，导致商户无法正常办理营业执照，生计受影响。商户追问广场物业 方时，对方仅回应"已上报验收"，但拒绝透露具体上报时间和部门。 记者现场探访，广场内电梯正常运行，商户照常营业。市场监管部门回应称该广场已成功摘牌，营业执照可正常办理。 | 绿地商务广场 | 高新区龙山路 | 多部电梯长期损坏失修,消 | 按照要求修复相关设备设 | 高新区 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 288 号 | 防电梯内无消防电话。 | 施。 | 管委会 ** 新闻 | 苏州绿地商务广场被挂牌整改 投诉人：商户"苦等复查"，生计受到影响，物业拒绝透露细节 驰先生反映，2025年1月，苏州市安全生产委员会在《苏安(2025)3号》文件第24页第94条中明确指出，绿地商务广场存在"电梯长期损坏失修、消防电梯 无消防电话"的问题，随后对其实施挂牌整改。 物业方称早在5月10日便已完成整改工作。 ...

政策调整背景 - 上海时隔8年率先调整"商改住"禁令，出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，鼓励楼宇拓展租赁住房等功能[1] - 当前一线城市甲级写字楼空置率均逼近或超过20%警戒线，市场承压明显[2] - 商业用房土地使用权最高年限为40年，剩余年限低于20年将显著影响市场流动性[29][30] 政策内容解读 - 新政并非完全放开"商改住"，而是允许符合条件商务楼宇改为租赁住房，仍限制买卖[5][7] - 政策导向为功能优化而非功能替代，住房只是包含在内的功能之一[7][18] - 此举标志着暂停8年的"商改住"在上海迎来破冰时刻[8] 历史政策演变 - 2017年起多地出台严格"商改住"禁令，北京要求商办项目最小分割单元不得低于500㎡[11][15] - 禁令实施后商业用房销售额从2018年13000亿元峰值跌至2024年3208亿元[16] - 新政代表政策转向精细化、可持续发展模式，不再一刀切禁止[18] 市场现状与需求 - 2024年底北京广州甲级写字楼空置率近20%，深圳上海超20%[20] - 超大城市近半数打工人通勤距离超5公里，北京三成需1小时通勤[24] - 商业用房多位于核心区，改租赁住房可改善职住平衡[26] 潜在影响 - 有助于缓解商办市场库存压力，北京广州空置率近20%，深圳上海超20%[20][21] - 长沙案例显示调规后可新增约700套住宅，提升区域活力[42][43] - 类似SOHO模式，实现居住与办公功能融合[45][46] 行业转型趋势 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降11.2%，住宅投资降10.4%[36] - 行业正经历从"规模扩张"向"低负债、轻资产"转型[36] - "商改住"是盘活存量资产、优化空间资源配置的重要尝试[49]

可持续发展岗位普及与成熟度 - 近90%的亚太区房地产企业已设立可持续发展专职岗位 其中70%为全职 较两年前增长10个百分点 [1] - 超六成企业在3年前已设立该职能 其中四成超过5年 反映实践转向长期系统化策略执行 [2] - 房地产行业上市公司在2025年的ESG披露率达六成以上 是对ESG重视度最高的行业之一 [2] 企业资源投入与投资回报导向 - 未来两年企业更倾向优先投资能带来明确财务回报的可持续实践 CSO需证明项目投资回报率才能获批 [3] - 中国市场ESG项目需论证投资回报率或对租赁去化的提升作用 提升能效因兼具减排与降本效益更易获资金支持 [3] 净零目标与区域差异 - 53%的租户将净零目标锁定在2030年 而业主普遍以2050年为目标 澳大利亚70%企业瞄准2030年 [4] - 澳大利亚政策要求大型企业和金融机构强制披露范围3温室气体排放 推动企业结合价值链加快转型 [4] - 租户与业主目标差距主因租户行业碳排放较少 业主的建材生产和建筑运营属碳密集活动且降碳成本更高 [5] 绿色建筑认证发展态势 - 超60%业主计划未来3年将绿色建筑覆盖率提升至80% 亚太区覆盖率从2023年44%跃升至2024年51% [6] - 2024年中国新增LEED认证项目同比激增18.91% 全国9个地区出台LEED认证补贴政策 [6] - 麦当劳中国已有超4000家LEED认证餐厅 占中国LEED认证项目总量近40% [6] 绿色认证价值逻辑转变 - 非认证楼宇出现"棕色折价"现象 在京沪核心商圈非LEED认证甲级写字楼租金降幅远大于认证项目 [7] - 中国绿色建筑增长源于新建项目强制要求及老旧楼宇改造政策 一线和重点二线城市是增量主力 [7]

盈展集团运营困境 - 盈展集团因重资产运营陷入现金流困境 导致多个商业更新项目运营权移交 如TX淮海移交百联集团 The Box朝外向产权方移交运营权[1][2][3] - 非标商业进入淘汰期 同类项目如广州YCC天宜因盈利不善在2023年五一前关闭[3] 非标商业定义与背景 - 非标商业指非固定模式 非连锁 强调个性与差异的商业实践 与标准商业模式对立[5] - 诞生与城市更新 消费者线下需求转变 非标品牌崛起相关[6] - 面临地产行业低谷周期 宏观经济形势变化 商业模式尚未跑通等挑战[7] 策展型非标商业的兴起 - 盈展集团2019年推出TX淮海 定位"潮流策展型零售空间" 试营业首月客流突破60万人次[8] - 区别於传统商场如K11: TX淮海聚焦Z世代 融合艺术展览 潮流买手店 街头文化 主打边逛展边购物[8] - 策展型商业服务细分垂直人群 满足打卡分享需求 通过社交媒体抬高热度[11] - 主理人品牌占比高: The Box朝外达30%-40% 传统商场仅10%左右[11] 品牌与运营方合作模式 - 运营方与品牌关系类似"合伙人" 共创活动 The Box朝外将品牌策划能力作为租赁合同硬性要求[15] - 品牌如Old Order通过非标商业打开线下市场: COSMO店首月业绩创新高 因视觉冲击力强吸引打卡[12] - 非标商业提供租金优惠 装修补贴 吸引线上品牌线下拓展 如Old Order Bad Market BLACKHEAD等[11][12] 运营挑战与策略 - 依赖高频活动引流: TX淮海开业第一年举办115场活动 平均每月10场 The Box朝外几乎每天有活动[16] - 新兴品牌线下引流能力有限 需引入标准化内容平衡风险 如连锁餐饮或热门业态[18] - 案例: Nike在TX淮海开设中国首家Nike Style零售概念店 提供数字化服务 营业至深夜[19] 可持续性难题 - 招商可持续性受挑战: 品牌线下开店谨慎 成熟后倾向进入传统商场低成本复制店型 如Old Order全国60余家门店多位於万象系 龙湖系商场[20] - 潮流变化快速: 项目生命周期短 需不断更新品牌与体验 易陷入同质化竞争 如二次元策展商业出现库存积压[21][22] - 商业模式依赖活动策划收益: The Box朝外大部分营收通过市场部与品牌策划活动落地获得 但投入产出不稳定 需长周期培育[22] 非标商业新趋势 - 近郊文旅型非标商业崛起: 如檀谷 上海蟠龙天地 主打松弛感 微度假体验 利用自然或历史文化资源强化公共空间[26] - 社区型非标商业受欢迎: 如上海鸿寿坊 成都麓湖CPI 满足"15分钟生活圈"需求 注重精神生活和社区归属感[28][29] - 活动IP化提升可持续性: 阿那亚戏剧节等内容IP加持项目品牌力 檀谷计划新增自营酒店并通过品牌合作联营三家酒店承接流量[28] 行业整体转向 - 非标商业发展5年进入去网红化阶段 走向精细化运营 围绕目标人群做更精准定位[26] - 消费者更关注体验价值而非"非标"概念 注重是否好玩 值得去等直接感受[29]