股价表现 - 9月19日股价下跌5.04%至2.45元/股 成交额1.00亿元 换手率2.02% 总市值48.82亿元 [1] 公司业务结构 - 物业及综合设施管理业务占比33.35% 互联网+业务占比30.92% 综合营销业务占比22.87% [1] - 招商及空间运营业务占比6.28% 其他业务占比3.38% 咨询顾问业务占比2.60% 金融服务业务占比0.60% [1] 机构持仓变动 - 南方中证房地产ETF发起联接A二季度增持39.96万股 现持有1523.68万股 占流通股比例0.77% [2] - 该基金当日浮亏约198.08万元 最新规模1.73亿元 [2] 基金业绩表现 - 南方中证房地产ETF发起联接A今年以来收益7.63% 近一年收益32.49% 成立以来亏损40.02% [2] - 基金经理罗文杰任职12年154天 管理资产规模1389.99亿元 最佳回报148.65% 最差回报-47.6% [3]

核心观点 - 贝壳"银河计划"在全国72个城市落地 累计赋能超过3.3万名行业从业者 其中深圳站参与者拥有超300万粉丝量[1] - 房产新媒体呈现内容专业化、服务一体化、生态共建化三大趋势 平台通过全链路支持从业者转型价值深耕[3] 业务进展 - "银河计划"覆盖全国72个城市 赋能从业者超3.3万人[1] - 深圳地区计划参与者累计粉丝量突破300万[1] 行业趋势 - 内容专业化：用户更倾向为真实案例与专业解读付费[3] - 服务一体化：需实现"内容-转化-服务"全链路打通[3] - 生态共建化：平台/达人/用户三方共生成为行业发展方向[3] 战略举措 - 联合腾讯/小红书等平台共建房产达人矩阵[3] - 提供流程扶持/内容生产/工具赋能全链路支持体系[3] - 通过实战经验分享帮助从业者从流量焦虑转向价值深耕[3] 行业倡导 - 倡导经纪人践行长期主义 以合规赢信任/靠专业赢未来[3] - 强调用户决策核心始终基于人的信任而非算法分配[3]

深圳楼市受新政提振的热情持续，多家地产中介门店咨询、带客、成交量持续上涨。第一财经记者近日 走访深圳多家中介门店了解到，部分中介门店新政后成交量较8月同期上涨了100%，同时成交周期明显 缩短，部分楼盘成交价出现了上涨。业内认为，随着传统交易旺季的到来，叠加新政效应，今年"金九 银十"成交量较此前月均数据的涨幅，或将达到50%。更现场、更财经，一探究竟！ ...

智通财经APP获悉，美联储最新议息会议公布减息0.25%，联邦基金利率降至4%至4.25%之间。中原地 产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，近月香港一二手物业成交逐渐回暖，加上施政报告及减息两 大利好消息，料第四季一二手成交量将按季升30%，全年楼价及租金预测升5%。 昨日施政报告放宽新资本投资计划、增加非本地生学额、加快土地供应等都对物业市场长远有帮助。而 美联储减息，对香港楼市具即时影响，业主供楼成本即时减轻。陈永杰指，减息令企业融资成本降低， 对经济复苏有帮助。除供平过租触发租客转租为买外，减息亦令定存吸引力大大降低，相信将吸引资金 流入物业市场，买楼收租个案将增加。 此次美联储宣布降息，香港主要银行减按揭利率0.125%，最优惠利率下调至3.375%。另外官员预测， 今年余下的两次议息会议会再减0.5%。 陈永杰表示，昨日施政报告有利楼市措施，今日减息，楼市迎来双重刺激，第四季物业成交量有望按季 升30%。近月香港物业受惠于港股造好，成交明显回升，一手成交已连续两月破2000宗，中原地产9月 份促成的二手宗数较上月同期升25%。 ...

整体物业注册量 - 本月上半月整体物业注册量录得3512宗 较上月同期3304宗增加约6.3% [1] - 以当前进度推算 9月全月整体物业注册量有望达到7000宗水平 [1] - 9月注册数据主要反映8月市况 因签约至注册登记存在时间差 [1] 住宅物业表现 - 本月上半月住宅物业注册量录得3086宗 较上月同期2863宗增加约7.8% [1] - 住宅物业注册增长是推动整体物业注册量上升的主要动力 [1] 非住宅物业表现 - 本月上半月工商铺物业注册量录得169宗 较上月同期170宗仅轻微减少1宗或约0.6% 走势平稳 [1] - 纯车位及其他物业注册量录得210宗 较上月同期236宗减少约11% [1] 未来市场展望 - 市场预期《施政报告》公布及美联储将重启减息周期 利好楼市气氛 [1] - 预计下半月物业交投有望加快 [1] - 反映9月市况的10月整体物业注册量预计将进一步上升 [1]

掐指一算，金九银十半个月了，广州二手楼市成色如何？ 我翻了下数据。 图源贝壳 贝壳显示，上周末两天，平台总体成交331套，不差，但也不算好。 要知道，这个数比前一周（9月6-7日）少了23套；比8月最后一个周末（8月30-31日）少了17套。 可以这么说，针对二手市场而言，传统金九银十的旺季，今年并没有如约而至，反而还有所式微。 这背后，中介着急，但房东更着急。 今早，我看到贝壳这个楼市看板，就知道大事不妙。 图源贝壳 昨天（9月14日、周日），平台单日涨价房源96套，环比前一天下降11.1%，看房人数3996人，环比下降19.1%； 而降价房源套数却飙至2565套，环比涨了18.8%。 为啥说是"飙"呢？ 据我观察，贝壳1天内的降价房源很少会出现2000+套/天，以往1000+套/天就差不多了。 但在上周末，情况却很异常。周六全平台降价了2159套，上了2000套的线，第二天套数不止没减，反而还增加了400+套。 2565套/天，无情地创了近30天（包含工作日+双休日）的新高。 更恐怖的是，也创下自去年4月20日贝壳开放该数据口径以来，周末单日降价房源量的新高。 仅两天，降价4724套；降价房源套数环比前一 ...

外国人在美购房趋势 - 2024年4月至2025年3月，外国人在美国购买的二手房数量同比增长40%，达到7.81万套，为2010年以来15年内的最高增幅 [2][3] - 外国购房者交易量占全美二手房总销量的2%，而二手房是美国房地产市场的主流，占总销量（含新房）的80%以上 [2][3] - 美国房地产经纪人协会指出，在房贷利率高企、美国国内需求低迷的背景下，房源库存增加，为外国富裕群体提供了购房机会 [8] 中国购房者行为分析 - 在外国购房者中，中国买家占比最高，达到15%，其次为加拿大人（14%）和墨西哥人（8%）[2][9] - 中国买家的购房价格中位数为75.96万美元，比全美住宅价格中位数（调查时为40.31万美元）高出90% [9][10] - 约70%的中国购房者选择不贷款，直接使用现金支付 [2][10] - 中国购房者动机包括：将拥有美国房产视为身份象征、为获取投资者永久居留签证、为子女留学提供居所，以及避免租房带来的额外担保麻烦和费用 [9] 美国房地产市场背景 - 美国二手房价格中位数已达42.24万美元，较2020年7月上涨40% [5] - 30年期固定利率房贷利率在3月底前后达到6.65%，约为美联储启动加息前2021年底水平（约3%）的两倍 [5] - 受高房价和高利率影响，2024年7月美国二手房销量（经季节调整年率）为401万套，较2022年1月的峰值（643万套）下降约40% [6] 外国购房的地理与资产偏好 - 外国购房者在城市地区购买住宅的比例占整体40%，比上年提高10个百分点，为2010年有数据以来的最高水平 [10] - 外国人倾向于购买高价房产，加之城市地区的通货膨胀等因素，使得这些房产在转售时更容易涨价 [10] 美国对外国购房的政策限制 - 截至2025年8月20日，美国已有30个州通过了限制外国人拥有房地产的州级法案，总数达54项 [11] - 仅2025年，各州就提出了133个限制法案 [13] - 例如，得克萨斯州修改州法律，授予州长指定对象国家并限制其持有本州房地产的权力，新法律于2025年9月1日施行 [13] - 新州法律规定，若符合特定条件（如无美国永久居留权），对象国出身者不得拥有用于非自住目的的住宅或商业设施，也不得进行超过1年的租赁，限制范围涵盖住宅、商业设施、农地和水源等广泛领域 [13]

文章核心观点 - 公司在北京举办智慧康养论坛，强调其作为社区企业助力“一老一小”的社会责任 [1] - 公司依托其广泛的社区门店和经纪人网络，为选择居家养老的老人提供生活支持和精神滋养服务 [4][5] - 公司通过具体项目解决老人面临的数字鸿沟和居家安全等核心难题 [4] 公司社区助老服务规模 - 公司在北京拥有近1400家门店、27000名经纪人以及1329个共建社区作为服务基础 [4] - “我来教您用手机”项目自2018年启动，累计开课5000多堂，服务54万人次的老人 [4] - “我来教您防跌倒”项目推出一年来，在社区开设600多场防跌倒课 [4] - 过去一年公司举办了6400多场社区活动，如端午包粽子、中秋猜灯谜等 [5] 公司社区助老服务内容 - 服务针对90%以上选择居家养老但面临生活、数字难题的老人现状 [4] - “我来教您用手机”项目由经纪人手把手教老人使用手机 [4] - “我来教您防跌倒”项目通过公益课堂和科普宣传帮助老人规避跌倒风险 [4] - 服务还包括免费理发、公益维修、主题社区活动等，兼顾老人身体健康与精神需求 [4][5] 公司未来服务方向 - 公司计划继续探索更加精细化、立体化的助老服务 [5] - 目标是让助老“最后一公里”成为连接社区与老人的温暖“连心路” [5]

资产托管式住房租赁模式 - 房东将房产交由中介统一管理 中介负责出租 收租 维修和运营等事务 [2] - 租客需支付相当于租金10%的服务费 若季付则服务费降至9% 押金可依据芝麻信用分超过650分免除 [4] - 中介向房东支付15天租金作为定金 招租期45天 租金区间为基础租金下浮3%至上浮5% 托管期最低两年 房东每月支付四天租金作为管理费 [5] 模式成本对比 - 租客租用托管房三年总成本为21.38万元 直租房为19.98万元 一年期托管房总成本7.13万元 直租房7.02万元 [4] - 托管房提供规范日常管理 减少租客与房东纠纷 并涵盖家政 维修等基础服务 租期结束后押金退还更有保障 [4] 行业规模与发展 - 贝壳受托管理房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [5] - 贝壳房屋租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% 传统经纪业务占比36% [10] - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [10] 业务模式优势 - 中介平台通过集中管理分散房源获得稳定收入 并在金融 家装 家政等增值服务领域拓展商业空间 [7] - 房东角色转变为资产所有者 摆脱招租 催租 维修等事务 降低空置风险 [7] - 租客从租房转向租服务 获得更高标准居住体验 享受保洁 维修 月付和免押金等便利 [8] 运营中的问题 - 中介平台优先展示托管房 直租房带看频次减少 房东认为平台有意倾斜 [8] - 激励机制导致中介公司和经纪人基于利益优先推荐托管房 [8] - 房东可选余地小 除托管外无更好出租选择 自行出租面临展示和信任成本问题 [8] 行业转型动因 - 房地产行业形势变化 新房业务渠道费用降低 部分房企采用自销模式 [10] - 中介公司需培育增长极 托管和资产管理业务提供比传统中介更稳定和持续的收入 [10] - 贝壳推行一体三翼战略 重点培育家装 贝好家和租赁业务作为新增长极 [10] 资金监管风险 - 托管平台收取租客押金形成资金池 按每套房3000元押金计算 3万套房可累积近亿元资金池 [12] - 托管机构爆雷或跑路可能形成较大风险 [12] - 轻资产管理模式只要不盲目扩张 爆雷可能性不大 租赁行业需做精做细 [12]

资产托管租赁模式 - 中介平台提供资产托管式住房租赁服务 房东将房屋交由中介统一管理出租、收租、维修和运营等事务 [1] - 租客需支付相当于租金10%的服务费（季付为9%）并可享受芝麻信用分超650分免押金优惠 [2] - 链家托管模式要求房东每月支付4天租金作为管理费 我爱我家管理费为3天租金/月 服务费为租金8.5% [3] 平台业务规模 - 贝壳托管房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 增幅达103% [3] - 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [3] - 贝壳租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% [6] 成本对比分析 - 租三年托管房总成本21.38万元（租金+服务费） 直租房总成本19.98万元 [2] - 租一年托管房总成本7.13万元 直租房总成本7.02万元 [2] - 托管房提供家政维修等基础服务 并解决押金退还问题 [2] 行业转型趋势 - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [6] - 中介公司因新房业务渠道费用降低 需培育租赁等新增长极 [6] - 贝壳推行"一体三翼"战略 重点发展家装、贝好家和租赁业务 [6] 运营机制特点 - 链家托管招租期45天 支付房东15天租金作为定金 租金浮动范围为基础租金-3%至+5% [3] - 招租失败则解约 定金归房东 成功则定金转租金 [3] - 中介承诺不吃差价 租客支付金额扣除管理费后全数付予房东 [3] 市场争议焦点 - 平台优先展示托管房源 直租房带看频次显著降低 [5] - 中介政策和激励机制倾向托管房 门店和经纪人优先推荐 [5] - 房东缺乏有效出租渠道 多数仍需依赖专业中介机构 [5] 行业发展前景 - 运营类业务成为行业竞争重点 涵盖商办运营、租赁住房和物业管理等领域 [6] - 资金监管存在风险 按每套3000元押金计算 3万套房可形成近亿元资金池 [7] - 轻资产管理模式需避免盲目扩张 应注重做精做细服务 [7]