资产托管式住房租赁模式 - 房东将房产交由中介统一管理 中介负责出租 收租 维修和运营等事务 [2] - 租客需支付相当于租金10%的服务费 若季付则服务费降至9% 押金可依据芝麻信用分超过650分免除 [4] - 中介向房东支付15天租金作为定金 招租期45天 租金区间为基础租金下浮3%至上浮5% 托管期最低两年 房东每月支付四天租金作为管理费 [5] 模式成本对比 - 租客租用托管房三年总成本为21.38万元 直租房为19.98万元 一年期托管房总成本7.13万元 直租房7.02万元 [4] - 托管房提供规范日常管理 减少租客与房东纠纷 并涵盖家政 维修等基础服务 租期结束后押金退还更有保障 [4] 行业规模与发展 - 贝壳受托管理房源从2024年底29万套增至2025年6月底59万套 我爱我家相寓管理房源接近32万套 同比增加约9% [5] - 贝壳房屋租赁服务收入占比达21.8% 我爱我家资产管理业务收入占比48% 传统经纪业务占比36% [10] - 贝壳新房和存量房业务收入占比从2021年97%降至2025年中期61% [10] 业务模式优势 - 中介平台通过集中管理分散房源获得稳定收入 并在金融 家装 家政等增值服务领域拓展商业空间 [7] - 房东角色转变为资产所有者 摆脱招租 催租 维修等事务 降低空置风险 [7] - 租客从租房转向租服务 获得更高标准居住体验 享受保洁 维修 月付和免押金等便利 [8] 运营中的问题 - 中介平台优先展示托管房 直租房带看频次减少 房东认为平台有意倾斜 [8] - 激励机制导致中介公司和经纪人基于利益优先推荐托管房 [8] - 房东可选余地小 除托管外无更好出租选择 自行出租面临展示和信任成本问题 [8] 行业转型动因 - 房地产行业形势变化 新房业务渠道费用降低 部分房企采用自销模式 [10] - 中介公司需培育增长极 托管和资产管理业务提供比传统中介更稳定和持续的收入 [10] - 贝壳推行一体三翼战略 重点培育家装 贝好家和租赁业务作为新增长极 [10] 资金监管风险 - 托管平台收取租客押金形成资金池 按每套房3000元押金计算 3万套房可累积近亿元资金池 [12] - 托管机构爆雷或跑路可能形成较大风险 [12] - 轻资产管理模式只要不盲目扩张 爆雷可能性不大 租赁行业需做精做细 [12]