公司社区公益战略与行动 - 公司坚持做向上向善的“社区好邻居”，致力于成为社区居民的好邻居，让社区生活更美好 [5][9] - 公司通过链家、德佑、21世纪等新经纪合作品牌长期扎根社区，持续推进公益课堂、助老服务、社区清洁、节日关怀等一系列社区公益行动 [5] - 公司公益并非一次性活动，而是“长期主义”的坚持，以持续、细致的方式参与社区日常，为城市生活注入温度 [9] 社区助老服务项目 - 公司推出“我来教您用手机”公益课堂，将门店变成“数字学习点”，帮助长者跨越数字鸿沟，学习视频通话、线上挂号、扫码乘车等生活应用 [3][6] - 公司推出“我来教您防跌倒”项目，志愿者将课程带入社区，通过讲解与示范，为长者提供实用的居家安全指导，提醒注意地滑、台阶落差等风险 [2][6][7] - 截至2025年10月，两项公益课堂已进入惠州超过200个社区，累计服务超过2万名长者，并吸引300多名经纪人加入志愿队伍 [7] 门店便民与社区支持服务 - 公司门店日常提供打印复印、应急充电、雨具借用、免费饮水、临时休息等便民服务，使门店成为“社区公共客厅” [5][9] - 每年高考期间，公司在考点周边门店设立“高考服务站”，为考生与家长提供饮水、文具、风扇、雨具、充电、应急打印、小药箱等服务 [7] - 经纪人志愿者在社区提供多种便民服务，如清理落叶、提供帮助等，将善意与服务延伸到社区的“最后一米” [5][8] 公益行动的社会影响与理念 - 公司通过专业之外的温度为社区创造“增量价值”，让善意、服务与陪伴在家门口触手可及 [5] - 公司城市总经理表示，以企业力量反哺社会，回报社区群众，做力所能及的好事、实事，扎根社区、服务社区 [9] - 这些温暖的举动在社区延续，形成了城市中默默流动的善意力量，成为社区生活中最踏实、最可感的温暖底色 [9]

核心观点 - 2025年11月上海二手房市场成交量显著回暖，创下自5月以来新高，市场呈现“小翘尾”行情，主要由“沪六条”等政策红利及刚性需求释放驱动 [3][5] - 市场呈现“以价换量”的主流逻辑，整体价格承压，但区域与房源结构分化显著：核心区价格坚挺、房源惜售撤牌，而外环及远郊区域价格压力大，刚需小户型为成交主力 [6][7][8] - 房东撤牌现象客观存在但数据存疑，撤牌房源多集中于核心区优质及改善型房源，部分房东因价格预期不符选择“售转租”，导致租赁市场供应增加 [3][7][8] - 行业对12月市场预期乐观，预计成交量将维持高位并可能创年度峰值，但价格分化与“以价换量”趋势将持续，长期市场有望从“以价换量”走向“量价趋稳” [9][10] 市场成交量与行情 - 2025年11月上海二手房成交量达22943套，环比10月的18493套上涨约24%，创下自今年5月以来最高纪录，在近一年成交量中排名第三 [3][5] - 市场呈现明显的“小翘尾”行情，主要推动力为8月25日落地的“沪六条”新政满三个月，外环外限购松绑、信贷优化等政策效果持续释放 [5] - 11月市场成交刚需化特征突出，总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，中小户型产品去化速度显著优于改善型产品 [5][6] 市场价格与区域分化 - 11月上海二手住宅价格环比下跌1.24%，同比下跌5.56%，样本平均价格为56708元/平米；另一平台数据显示成交均价为45392元/平米，同比减少7708元/平米，环比减少223元/平米 [6] - 市场格局呈现“核心区坚挺、近郊分化、远郊承压”，核心城区如黄浦找房热度达69.6为全市最高，而远郊区域如宝山南大板块成交均价降至3.8万元/平米 [6] - “以价换量”是当前市场主流逻辑，特别是在外环外区域及与新房直接竞争的板块 [6] 房源挂牌与撤牌现象 - 网传11月上海房东撤牌率飙升至15.3%，挂牌量从5月的11.3万套降至11月底的9.39万套，但行业机构认为该数据“存疑且十分不合理” [3][7] - 客观情况是11月全市二手房挂牌量环比下降2.6%，房源去化速度大于新增挂牌速度导致挂牌量小幅下降，撤牌房源多集中在核心区优质房源及中高端改善型房源 [3][8] - 区域撤牌差异显著，例如虹口区挂牌量环比减少6.7%、静安区环比减少4.9%，而外环外“老破小”撤牌率不到10% [7][8] - 撤牌主要原因包括：房东实现去化、对后市价格预期较高不愿低价抛售、总价不符合心理预期等，卖方心态出现分化 [7][8] “售转租”现象与租赁市场 - 撤牌后“售转租”现象明显增多，上海11月租赁新增挂牌供应量环比上涨6.4%，其中售转租房源贡献了约20%以上的新增供应，在静安、徐汇等区表现尤其明显 [8] - 不少房东认为当前售价已低于心理预期，售转租可避免低价抛售带来的损失，预计春节前售转租房源在租赁新增供应中占比或升至30%以上 [8][10] 市场未来展望 - 行业预判12月市场将延续11月态势，挂牌量仍呈缩减趋势，核心区高性价比房源成交节奏有望加快，叠加政策长尾效应及年底传统旺季，12月成交量大概率创下2025年年度峰值 [9] - 短期市场价格分化将加剧，“以价换量”趋势将继续延续，春节前二手房成交量可能减少，房价上涨动力偏弱 [10] - 长期来看，一线城市优质资源及调整充分的房价水平，结合购房者对优质资产的认可度提升，将使二手房市场向好发展具备韧性，市场有望从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [10]

纳斯达克中国金龙指数及成分股表现 - 纳斯达克中国金龙指数于12月9日跌幅扩大，现跌2.0% [1] - 百度股价下跌3.5% [1] - 贝壳股价下跌4.7% [1] - 小鹏汽车股价下跌3.7% [1] - 理想汽车股价下跌4.1% [1]

香港楼市整体展望与核心观点 - 2025年为香港楼市转折之年，市场信心明显恢复，楼价止跌回升，自住、收租、投资三大置业需求支持市场动力全面回归 [1] - 预计2026年三大需求将持续入市，推动楼价在乐观情况下更可望升约10% [1] - 2025年香港楼市已走出调整期，买家信心恢复，积极入市，投资者因租金回报改善而入市，市场流动性增强吸引短线资金，三大置业需求成为复苏新格局 [1] - 预期2025年全年楼价有望录得约5%的增长，扭转过去三年持续下跌的趋势 [1] 一手住宅市场表现 - 一手住宅市场是2025年推动楼市的强力引擎 [1] - 截至2025年11月，一手成交量已连续10个月稳站千宗以上 [1] - 2025年首11个月一手成交金额接近1900亿港元，超越2024年全年总和，创下4年新高 [1] - 2025年首11个月一手成交量已创下2013年实施一手住宅销售条例以来的新高，全年有望挑战2万宗大关 [1] 二手住宅市场表现 - 预计2025年全年二手成交量将超过4.5万宗，将创下4年新高 [2] - 反映市场价格的楼价指数2025年内累升超过4.2%，预计全年升幅约5%，成功扭转过去3年的跌势，呈现价量齐升格局 [2] - 在减息预期与租金上扬的带动下，"租转买"需求与长线投资者纷纷入市，楼市进入良性循环 [2]

担保额度授权与使用情况 - 公司于2025年度获股东大会授权为子公司债务融资提供总额不超过40亿元的担保额度 其中为资产负债率低于70%的子公司提供担保额度不超过30.80亿元 为资产负债率超过70%的子公司提供担保额度不超过9.20亿元 [2] - 在上述总额度内 公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司提供的专项担保额度为224,000万元 [2] - 公司近期根据授权为北京我爱我家提供了实际担保 担保对应主债权为北京我爱我家与杭州银行北京分行签订的8,000万元借款合同 担保方式为不可撤销的连带责任保证 [3] 被担保子公司财务状况 - 北京我爱我家为公司全资子公司 截至2024年12月31日 其总资产为545,814.38万元 总负债为245,524.04万元 净资产为300,290.34万元 2024年度实现营业收入280,753.68万元 净利润7,057.92万元 [5] - 截至2025年9月30日 北京我爱我家总资产增长至714,181.00万元 总负债增至419,636.71万元 净资产为294,544.29万元 2025年1-9月实现营业收入223,111.61万元 净利润4,526.58万元 [5] - 北京我爱我家信用状况良好 无重大对外担保诉讼或仲裁事项 非失信被执行人 [5] 具体担保合同条款 - 担保合同保证的主债权最高融资余额为人民币8,000万元 债权确定期间为2025年12月8日至2026年12月7日 [6] - 保证方式为连带责任保证 保证范围涵盖主债权本金 利息 罚息 违约金 赔偿金及实现债权的费用等 [7] - 保证担保期限为具体融资业务履行期限届满之日起三年 合同效力独立于主借款合同 [7][8] 公司整体担保状况 - 本次担保发生后 公司及子公司对外担保总余额为221,512.75万元 占公司最近一期经审计净资产的23.60% [11] - 公司对子公司提供的担保余额为211,510.53万元 占最近一期经审计净资产的22.53% [11] - 公司及控股子公司不存在对合并报表外单位 控股股东或实际控制人提供的担保 也无逾期担保及涉及诉讼的担保 [11]

香港工商铺物业11月市场表现 - 过去3个月香港工商铺买卖持续靠稳微升 在整体经济及零售好转背景下 未来可持续看好 [1] - 11月香港共录得367宗工商铺物业买卖登记 月环比增加18宗或5.16% 创4个月新高 [1] - 11月登记总值录得45.41亿港元 月环比微跌1.4% 主因前月有较多逾亿港元登记抽高基数 [1] 各物业类别登记量分析 - 11月三大范畴物业登记量录得两升一跌 [1] - 商厦登记量升幅最大 月环比增加44.58% 录120宗 为年内第3次突破百宗 [2] - 店铺登记量月环比升9.2% 录83宗 但仍较首11个月月平均89宗少6.7% [2] - 工厦登记量逆市下跌 月环比回落13.68% 录164宗 守在近4个月次高水平 [1] 各物业类别登记价值分析 - 商厦买卖登记总值月环比大升27.4% 录得20.2亿港元 连升2个月兼创近3个月最多 [2] - 工厦登记总值月环比增8.5% 录得14.65亿港元 创近7个月最多 月内平均每宗均价约893.3万港元 [1] - 店铺登记总值月环比急跌36.8% 录得10.56亿港元 主因月内以细价店铺登记占比较多 [2] 各物业类别市场占比与驱动因素 - 11月工厦登记占比仅录44.7% 月环比下跌9.7个百分点 [1] - 商厦登记占比增至32.7% [2] - 商厦买卖受惠于数个商厦项目录得不少一手买卖登记 如国际企业中心、德华中心及永康街83号等 [2] - 店铺买卖已一连5个月表现反覆 11月表现仍较全年按月平均略少 [2] - 工厦买卖登记连升两个月后稍作回气 [1]

行业背景与商业模式演变 - 华尔街曾认为住宅房地产行业将垂直整合 iBuying模式曾被寄予厚望但最终失败[1] - 当前至2025年 一种新的商业模式即云端房地产经纪公司 可能最终实现购房流程现代化[2] 公司概况与市场表现 - 公司为The Real Brokerage 股票代码REAX 是一家云端经纪公司 正在美国快速抢占市场份额[2] - 公司股价低于10美元 当前价格为3.88美元 市值约为10亿美元[2][3] - 公司股票52周价格区间为3.42美元至5.65美元[3] 商业模式与竞争优势 - 公司作为云端经纪平台 不试图颠覆整个购房方式 而是让交易各方更轻松[3] - 公司本质上是一个软件层 为个体房地产经纪人及其团队提供经纪服务 无需与传统的抵押贷款经纪人合作[3] - 通过提供更好的收入分成 易于使用的软件以及建立个人品牌的自由 公司得以快速增长[4] 财务与运营增长数据 - 公司上季度收入同比增长53% 达到5.685亿美元[4] - 公司总销售额从2021年的几乎为零增长至过去12个月的18亿美元[4] - 公司目前拥有超过30,000名经纪人使用其软件进行房地产交易 上季度新增2,100名[5] - 美国住宅房地产市场估计有超过100万名经纪人 公司增长空间巨大[5] 增长潜力与未来展望 - 公司有充足空间继续获取市场份额[6] - 公司正在为经纪人增加新服务 包括产权保险 抵押贷款融资以及名为One Real Wallet的金融工具[6] - 若能维持当前的强劲增长 公司市值将远高于目前的8亿美元水平 推动其3.78美元的股价在未来几年大幅上涨[6]

核心观点 - 美国住宅房地产经纪公司Redfin预测，到2026年抵押贷款利率将缓步降至6%左右的低区间，房价将呈现温和上涨态势，但部分地区市场有所降温 [1][2] - 另一项分析显示，在美国百大城市中，有22个城市的房价预计将出现下跌 [1][2] 市场预测 - 抵押贷款利率预测：预计到2026年，抵押贷款利率将逐步下降至6%左右的低区间 [1][2] - 整体房价趋势：预计全国房价将呈现温和上涨 [1][2] - 区域市场分化：部分地区房地产市场预计将有所降温 [1][2] 城市房价分析 - 下跌城市数量：一项分析指出，美国百大城市中有22个城市的房价预计将下跌 [1][2]

核心观点 - 在年底传统楼市淡季，全国多个城市二手房市场出现反弹行情，成交量显著增长，市场热度集体升温，其核心驱动力在于低总价刚需房源价格调整至合理区间，带动了“以价换量” [1][2][4][7][8] 一线城市市场表现 - 11月上海二手房网签22943套，环比增长约24%，创今年5月以来新高，总价300万元以下房源成交占比达60% [2][8] - 11月北京二手房住宅成交14446套，环比上涨20%，约60%在售房源近三个月内调价，幅度集中在5%-10% [2][8] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比大幅增长23%，成交均价达2.21万元/平方米，环比上涨2% [2][3] - 11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2%，一二手住宅网签总量7116套，环比上涨3.9% [3] 二线城市市场表现 - 11月杭州二手房网签6561套，环比提升10.6%，结束了连续7个月的下跌走势，总价200万以内成交占比达53%，创近七年新高 [4][5][8] - 11月苏州二手房成交量达4500套，环比增长23% [6] - 11月西安二手住宅网签备案7237套，环比上涨5% [6] - 11月佛山二手房网签4849套，环比上涨23%，一二手总计网签7370套创下半年新高 [6] 市场反弹驱动因素 - 价格调整至合理区间是成交回暖主因，杭州成交TOP20小区中有12个单价为“1字头”（每平方米一万余元），临安房价收入比降至6.5年 [7][8] - 低总价刚需房源成为市场绝对主力，杭州总价300万元以下房源占比达72%，上海300万元以下占比60% [7][8] - 学区房在淡季出现“小爆发”，杭州物华小区11月成交13套，文鼎苑11月成交12套为全年单月最高 [5] - 购房者认为房价已到相对低位，风险可承受，同时刚需房源租售比提升，吸引了自住与投资客户 [8]

文章核心观点 - eXp Realty正式推出LYVVE国际房产搜索平台，旨在重塑经纪人与消费者的跨境连接方式，打造一个便捷、统一且无边界的全球房地产市场 [1][2][3] 平台发布与定位 - LYVVE平台于2025年12月1日正式全面投入使用，已上线LYVVE.com [1] - 该平台被定位为“一站式发布全球房源”，旨在解决行业在碎片化、可见性和可访问性方面的根本挑战 [2][3] - 平台设计超越了搜索引擎范畴，整合了多种货币、地区详情及房产类型，并为建筑商和开发商提供全球市场曝光渠道 [2] 平台功能与特点 - 平台覆盖eXp Realty业务所在的近30个国家房源，提供快速、直观的全球房产搜索体验 [1] - 内置如WhatsApp即时通讯等功能，使经纪人与客户能实时、简单、直接、快捷地沟通 [2] - 平台以经纪人为中心，赋能从业者，并体现公司日益重视构建专有技术和应用AI来创造更智能、更简便的跨境连接方式 [3] 公司背景与战略愿景 - eXp Realty是eXp World Holdings, Inc. (Nasdaq: EXPI)的核心子公司，自称“全球以经纪人为中心的地产经纪典范” [1] - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名经纪人，提供基于云模式的经纪服务 [4] - 公司计划到2030年将业务扩展至50个国家，LYVVE平台将随之发展，增加更多房源、市场和功能 [3] - eXp World Holdings, Inc. 还控股SUCCESS® Enterprises，为经纪人提供个人与专业发展资源 [4]