公积金贷款利率下调 - 中国人民银行自2025年5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 首套5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.1%和2.6% 第二套分别调整为不低于2.525%和3.075% [1] - 此次利率下调预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元 支持居民家庭刚性住房需求 并为部分城市下调商业贷款利率释放空间 [1] 房地产经纪企业注册情况 - 国内现存房地产经纪相关企业106.49万家 其中成立1-3年的企业占比最高达27.57% 成立10年以上的仅占9.33% [1][2] - 2024年前4月房地产经纪企业注册量达5.66万家 同比增长3.78% 截至5月7日全年注册量达5.69万家 [1][2] 房地产经纪企业区域分布 - 华东地区房地产经纪企业占比最高达34.98% 其次为华南地区24.87% 西南和华北分别占13.81%和9.28% [1][3] 房地产经纪企业资本结构 - 注册资本在100万元以内的企业占比最高达44.44% 100-200万元的企业占24.76% 5000万元以上企业仅占3.69% [1][4]

证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 房地产行业跟踪周报 新房二手房销售面积同比正增，多地放松政策 持续出台 增持（维持） 2025 年 05 月 06 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 行业走势 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2024/5/6 2024/9/4 2025/1/3 2025/5/4 房地产 沪深300 相关研究 《持续巩固房地产市场稳定态势，宽 松政策有望逐步出台》 2025-04-28 《二手房成交面积持续增长，国常会 提推动房地产市场平稳健康发展》 2025-04-21 东吴证券研究所 1 / 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Tag] [Table_Summary] ◼ 投资要点 ◼ 上周（2025.4.28-2025.4.30）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.9%,同期 沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别为-0.4%、0.0%，超额收益分别为- 2.5%、-2.9%。29 个中信行业板块中房地产位列第 28。 ◼ （1）新房市场：上周 ...

财务表现 - 公司2025年第一季度营收为7447万美元，同比下降49% [1] - 每股收益为024美元，高于去年同期的020美元 [1] - 营收略低于Zacks共识预期的7454万美元，差异为-009% [1] - 每股收益超出Zacks共识预期018美元，差异达+3333% [1] 业务细分 - 营销基金费用收入1886万美元，同比下降66%，高于分析师平均预期的1810万美元 [4] - 持续特许经营费收入2935万美元，同比下降56%，接近分析师平均预期的2932万美元 [4] - 特许销售及其他收入703万美元，同比下降127%，低于分析师平均预期的799万美元 [4] - 经纪费用收入1143万美元，同比增长67%，高于分析师平均预期的1112万美元 [4] - 年费收入779万美元，同比下降53%，低于分析师平均预期的802万美元 [4] 市场表现 - 公司股价过去一个月下跌87%，同期标普500指数下跌07% [3] - 目前Zacks评级为4级(卖出)，预示短期内可能跑输大盘 [3] 分析视角 - 投资者通常关注同比变化和华尔街预期的对比来决定投资策略 [2] - 关键业务指标更能反映公司实际经营状况，影响股价表现 [2]

文章核心观点 我爱我家2025Q1业绩报告显示营收和扣非归母净利同比正增，虽归母净利受高基数影响下滑，但存量房市场基本面良好，扣非盈利持续转正，业绩拐点已至，未来弹性可期 [1][2][3] 业绩情况 - 2025Q1公司实现营收28.23亿元，同比增长2.54%；归母净利627.07万元，同比下降75.29%；扣非归母净利2260.18万元，同比扭亏为盈且增长141.26% [1][2] - 公司归母净利润同比下滑因去年一季度出售新纪元大酒店相关资产产生较高一次性投资收益形成高利润基数 [2] 业务表现 经纪业务 - 2025Q1公司经纪业务主要布局的北京、上海、杭州等核心城市二手房成交量分别为4.37万套、5.83万套、2.36万套，同比分别增长31.3%、45.3%、46.8% [1] - 2025Q1公司累计实现住房总交易金额（GTV）681.1亿元，同比增长33.0%，其中经纪业务GTV为567.9亿元，同比增长35.2% [1] 资产管理业务 - 截至2025Q1末，公司资产管理业务在管房源达31.0万套，较年初增加0.7万套，资管业务规模稳定扩张 [3] - 2025Q1资产管理业务GTV为36.2亿元，同比增长0.6% [1] 新房业务 - 2025Q1新房业务GTV为77.0亿元，同比增长37.5% [1] - 截至2025Q1末公司应收账款4.37亿元，年初为5.04亿元，应收账款继续保持下降趋势，经营风险进一步降低 [3] 费用管控 - 公司2025Q1实现销售期间费用率17.75%，2024全年为18.55%，2024Q1为20.65%，费率管控成效显著 [3] 盈利预测与估值 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为136.9、149.9、164.6亿元，归母净利分别为2.2、2.5、2.9亿元，对应PE分别为33.5x、29.6x、25.7x，维持“推荐”评级 [3]

抵押贷款利率 - 3月初30年期抵押贷款利率一度降至6 67% [1] - 3月以来利率反弹至6 89% [1] 房地产市场表现 - 3月份销售回升与融资成本暂时下降相关 [1] - 二手房售价中位数较2020年3月高出44% [1] - 利率小幅波动能刺激买家需求 [1]

行业趋势 - 2025年一季度国内核心城市二手房市场延续复苏趋势，3月成交量显著回升，多个城市迎来"小阳春" [5] - 北京、上海、广州、深圳、杭州一季度二手房成交量同比分别增长31.3%、45.3%、22.5%、54.3%、46.8% [5] - 3月一线城市二手住宅销售价格指数环比+0.2%，自2024年9月底以来累计+1.3%，呈现"止跌回稳"态势 [5] 公司经营 - 一季度营业收入28.23亿元，同比+2.54%，毛利率10.28%，同比提升1.75个百分点 [6] - 归母净利润627.07万元，同比-75.29%，主要因2024年同期出售资产产生高基数；扣非归母净利润2,260.18万元，同比+141.26% [6] - 住房总交易金额(GTV)681.1亿元，同比+33.0%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务GTV分别增长35.2%、0.6%、37.5% [6] - 资产管理业务在管房源31.0万套，较年初增加0.7万套；国内运营门店总量2,623家（直营2,123家/加盟500家） [6] 财务数据 - 一季度非经常性损益项目金额未披露具体数据，但明确无其他特殊损益项目 [3] - 主要会计数据和财务指标发生变动，但未披露具体变动数值 [4] 公司治理 - 董事会、监事会及高管层确认季度报告内容真实、准确、完整 [2] - 第十一届董事会第十一次会议及监事会第九次会议全票通过2025年一季度报告 [13][21] 子公司担保 - 2025年1-3月为全资子公司提供3笔担保，总额1.4亿元，涉及江苏银行、民生银行、工商银行的流动资金借款及授信额度 [8][9] - 担保方式包括连带责任保证、最高额抵押等，担保期限在2024年股东大会批准的额度内 [7]

房产是多数家庭的主要资产，但在交易过程中却可能因为一时疏忽遭受巨大损失。 近日，陈女士看上了一套二手房，房子总价343.5万元，当天就和房东签订了购房协议，并约定付全款购房。 在交易过程中，卖家表示房子处于抵押状态，剩余245万元房贷，需要10万元解押费。陈女士希望尽快推进交易，表示可以先帮对方垫资245万解押，等解除 抵押登记后再继续交易。 结果，当陈女士转账后，卖家就失联了。 多地法院数据显示，近年来由于房地产市场调控政策发生重大变化，市场运行趋势较难预测，由此导致房屋买卖合同纠纷案件量居高不下。 当房地产进入"好房子"时代，社区空间和房子硬件水平大大提升，整个房地产交易的生态，特别是交易环节的管理体系和服务标准也应该升级，形成匹配好 房子的"好服务"。 据贝壳最新数据统计，设立当年，保障金支出近亿元。 花钱投入的故事固然引人入胜，但"花对钱"只是第一步，投入产出效果更加重要，决定企业走向的是投入之后形成的产品和服务能力形成正向驱动。 使用过贝壳的人都知道，一旦交易过程中出现问题，贝壳有专门的客诉投诉通道，这些投诉都会进入贝壳管理体系中。 在设立专项保障金之后，贝壳从业务覆盖的19个城市甄选46名业务专家 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 4月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升 [3][81] - 4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [3][79][81] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐有市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家，因2022年8月以来二手房市场率先复苏且持续好于新房，中长期二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 新房销售上周36城新房成交面积173.7万方，环比+10.9%，同比-21.4%；2025年4月1日至4月25日累计成交574.4万方，同比-13.8%；今年截至4月25日累计成交3105.9万方，同比-0.9% [3][13] - 二手房成交上周15城二手房成交面积192.2万方，环比+3.3%，同比+20.1%；2025年4月1日至4月25日累计成交661.9万方，同比+17.9%；今年截至4月25日累计成交2608.9万方，同比+26.6% [3][23] - 库存及去化13城新房累计库存7778.7万方，环比+0.5%，同比-11.9%；13城新房去化周期为17.1个月，环比变动+0.4个月，同比变动-5.1个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、9.9个月、13.5个月、47.7个月，环比分别变动+0.3个月、+0.4个月、-0.1个月、+0.4个月 [3][31] 土地市场情况 - 土地供应2025年4月21日 - 2025年4月27日百城供应土地数量为462宗，环比+16.7%，同比-26.8%；供应土地建筑面积为2081.3万方，环比+8.7%，同比-32.9%；截至4月27日，2025年累计供应土地数量为7156宗，同比-13.8%，累计供应建筑面积为36210.9万方，同比-16.5% [47] - 土地成交2025年4月21日 - 2025年4月27日百城土地成交建筑面积1641.9万方，环比+23.6%，同比-24.3%；成交楼面价2249元/平，环比+177.3%、同比+29.9%；土地溢价率7.5%，环比+3.3%，同比+4.9%；截至4月27日，2025年累计成交土地建筑面积为33459.3万方，同比-7.5% [3][53] 房地产行业融资情况 - 境内信用债发行上周房地产企业发行信用债合计18支，发行金额合计172.5亿元，环比+42.4%，同比-4.2%；上周偿还金额207.8亿元，净融资额为-35.3亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债205支，合计发行金额1737.9亿元，同比+3.5% [57] 行情回顾 - 板块表现上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.2%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为0.4%、1.2%，超额收益分别为-1.6%、-2.3%；29个中信行业板块中房地产位列第27 [3][68] - 个股表现上周上涨个股共62支，较前周减少30支，下跌股数为49支；涨幅居前五的为天保基建、卧龙地产、*ST阳光、*ST阳光、渝开发；跌幅前五为万方发展、荣丰控股、*ST岩石、*ST中地、大名城；47家重点房企中共计上涨15支，较前周减少18支，涨幅位居前五的为金地商置、融信中国、佳兆业、远洋集团、中国奥园，跌幅前五为建业地产、招商蛇口、金地集团、保利发展、滨江集团 [71][73] 行业政策跟踪 - 中央层面4月25日中央政治局会议指出要加力实施城市更新行动，推进城中村和危旧房改造，构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定态势 [79][80] - 地方层面4月21日杭州优化完善住房公积金提取若干政策，支持缴存职工购买保障性住房；4月23日厦门对房票政策进一步优化升级，扩大房源选择范围 [79][80] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][81] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][81] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][81]

房地产市场动态 - 3月成屋销售环比下降5.9%，创2022年11月以来最大单月跌幅，且高于《华尔街日报》预期的3.1%降幅 [2] - 市场库存增加表明卖家挂牌意愿上升，但买家需求不及预期，形成"冻结"现象 [3] - 抵押贷款利率在3月稳定在6.5%-7%区间，2月的利率下降趋势未能延续，抑制买家入场意愿 [4] Opendoor公司表现 - 股价单日下跌7.4%，显著跑输当日纳斯达克指数2.3%的涨幅 [1] - 公司库存房屋数量从2023年底的5,326套增至2024年底的6,417套，显示去化压力加剧 [5] - 2月末已预警2024年一季度营收将低于本已疲软的2023年同期水平，3月数据恶化进一步冲击业绩指引 [6] 政策环境影响 - 特朗普政府关税政策导致4月2日前市场不确定性骤增，推迟高额房产购买决策 [4] - 近期政策出现缓和迹象，若贸易协议达成缓解经济不确定性，住房销售或迎来反弹 [8] 投资价值分析 - 当前股价低于1美元，具备高弹性特征：政策改善可能带来显著上涨空间，但若房市持续冻结将加剧经营风险 [9] - 公司面临双重压力：既承受经纪业务佣金下滑，又需消化积压的未售出房产库存 [5][7]

潞安环能投资价值分析 - 潞安环能作为喷吹煤龙头企业，业务纯粹且具有高弹性，当前处于煤价下行的偏左侧时间点 [2] - 公司24-26年归母净利润预计为26 2、21 4、30 3亿元，对应EPS分别为0 87、0 71、1 01元 [2] - 当前股价对应PE为13、16、11倍，PB已具备性价比 [2] 中美关税冲突对电力行业影响 - 电气机械和器材制造业出口体量占国内整体营收比例较高，但关税政策对全社会用电量需求影响有限 [6] - 2018年7月至2020年1月期间，水电板块超额收益显著，火电稍跑输但优于风电、光伏及核电 [6] - 建议关注水电板块长江电力、川投能源，火电板块华电国际、皖能电力 [6] 地产链投资机会 - 房地产是最大内需，政策窗口临近建议战略性布局地产链条企业 [11] - 关注地产经纪龙头贝壳-W，建筑工程龙头中国建筑，水泥及玻璃龙头海螺水泥、旗滨集团 [11] - 消费建材龙头企业如三棵树、伟星新材、北新建材、东方雨虹等具备盈利改善预期 [11] 美国零售数据点评 - 特朗普关税政策导致3月美国消费者提前采购，零售环比增速升至+1 4%，较2月的+0 2%明显回升 [15] - 3月消费前置可能透支未来需求，后续零售数据或转弱 [15] - 短期内美联储或因贸易政策不确定性保持观望 [15] 百联股份年报点评 - 公司2024年营业收入276 75亿元同比减少9 32%，归母净利润15 67亿元同比增加292 73% [19] - 扣非归母净利润1 11亿元同比减少42 88%，细分赛道尝试符合品质消费趋势 [19] - 上调2025/26年归母净利润预测至4 73/5 19亿元，新增2027年预测5 65亿元 [19]