财务业绩表现 - 2025年第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [2] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [2] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [2] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [2] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [2] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [2] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [2] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [2] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [2] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [2] - 2025年第二季度回购金额约2.5亿美元 [2] - 上半年累计回购3.94亿美元 占2024年末总股本1.7% [2] - 自2022年9月启动以来累计回购20.2亿美元 占初始股本10.3% [2]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长4.7% [10] - 第二季度营收达到人民币260亿元 同比增长11.3% [10] - 第二季度毛利率为21.9% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币13.1亿元 同比下降31.2% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币18.2亿元 同比下降32.4% [12] - 第二季度经营现金流净流入人民币8.26亿元 [28] - 第二季度新房DSO为51天 保持健康水平 [28] - 截至第二季度末 现金流动性约为人民币700亿元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度营收为人民币67亿元 同比下降8.4% [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为39.9% 同比下降7.5个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长8.5% [16] - 新房交易服务第二季度营收为人民币86亿元 同比增长8.6% [17] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为24.4% 同比下降0.6个百分点 [17] - 家装家居业务第二季度营收为人民币46亿元 同比增长13% [20] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为32.1% 同比上升0.8个百分点 [20] - 房屋租赁服务业务第二季度营收达到创纪录的人民币57亿元 同比增长78% [22] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为8.4% 同比上升2.5个百分点 [23] - 新兴及其他服务第二季度营收为人民币4.32亿元 同比下降50.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房交易量同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 存量房销售占平台总房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 截至第二季度末 管理租赁单元超过59万套 相比2024年同期的31万套大幅增长 [23] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店增长36.8% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长19.5% 其中非链家经纪人增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心从规模扩张转向效率提升 重点提高单店和单经纪人生产力 [34][65] - 实施社区中心运营策略 在北京开设首家全服务家装高端门店 [39] - 通过AI技术重塑业务流程 在租赁业务中部署AI人机模式处理标准化工作 [48] - 贝壳家业务坚持轻资产模式 不成为开发商 不提供任何形式的资金解决方案 [23][94] - 建立AI项目矩阵 开发不同AI应用 包括AIGC营销和AI驱动的CRM产品 [69] - 通过集中采购和优化订单派发规则降低成本 家装业务集中采购率超过60% [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头减弱 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的消化影响 [8] - 房地产市场出现同比下滑 主要由于去年中期密集利好政策造成的高基数 [8] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 新房认购量环比下降25% 表明市场进入急剧调整期 [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [61] - 政策仍有空间 包括需求侧的限购放松和供给侧的高质量住房供应 [62] 其他重要信息 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达到41% 显示多元化增长动力 [9] - 公司持续回购股票 截至2025年6月已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的10.3% [29] - 董事会批准扩大股票回购计划授权至10亿美元 并将计划延长至2028年8月31日 [30] - 家装业务客户投诉率从去年同期的超过25%降至今年第二季度的低于10% [90] - 北京地区家装业务营收从2023年的超过7亿元增长至2024年的11.5亿元 2025年上半年超过15亿元 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 第二季度二手房市场概况及下半年展望 [55] - 第二季度市场交易量和价格显著走弱 6月交易量同比下降8% 房价环比下降1.7% [57] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 政策仍有空间支持市场复苏 [61][62] 问题: 在市场下行背景下采取了哪些措施提升效率 [64] - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更加注重效率提升和可持续发展 [65] - 在不同城市采取差异化策略 在北京和上海整合低效门店和淘汰低效经纪人 [66] - 通过AI技术提升效率 AI驱动的CRM产品已在59个城市使用 覆盖超过33.5万经纪人 [72] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 [76] - 新规产品目前仅占单位数的10%左右 对经纪渠道销售市场整体影响较小 [78] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 避免错误定价造成的利润损失 [80] - 客户洞察能力可精确定位潜在客户及其需求 帮助开发商精准定位产品 [82] 问题: 家装家居业务的增长驱动和成本优化空间 [85] - 家装业务通过集中采购和SKU整合降低材料成本 集中采购率超过60% [87] - 优化订单派发规则和提高系统订单分发能力提升服务提供商工作效率 [88] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型高端家装门店 探索一站式全服务模式 [89] 问题: 贝壳家业务的未来计划和投资预算 [93] - 坚持轻资产商业模式 除成都和上海两个项目外 不会独立运营其他项目 [94] - 将为自有资金峰值总投资设定严格上限 额外自有资金投资不超过10亿元 [96] - 成都和上海两个自营项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [96]

财务表现 - 营业收入56.58亿元 [1] - 归母净利润3840万元 同比增长30.8% [1] - 扣非归母净利润4991.71万元 同比增长213.89% [1] 业务构成 - 经纪业务收入20.32亿元 同比增长13.57% [1] - 经纪业务毛利率同比提升0.13个百分点 [1] 市场表现 - 北京上海杭州等核心城市二手房市场复苏 [1] - 上海地区市占率连续三年提升 [1] - 北京和杭州地区市占率保持头部位置 [1]

司法拍卖事项 - 公司实际控制人谢勇持有的1.15亿股公司股份（占公司总股本4.88%）将于2025年9月27日至28日在阿里拍卖平台进行司法拍卖 [1] - 起拍价约为3.16亿元 以拍卖日前20个交易日收盘价均价的90%为基准 当前展示价格为2025年8月21日收盘价3.05元乘以11500万股的90% [1] - 若拍卖成交并完成过户 谢勇持股将从1.3亿股降至1500万股（占比从5.52%降至0.64%） 其与一致行动人合计持股从5.41亿股降至4.26亿股（占比从22.97%降至18.09%） 控股股东仍为西藏太和 控制权不发生变更 [4] 经营与财务表现 - 一季度营业收入28.23亿元 同比增长2.54% 毛利率10.28% 同比提升1.75个百分点 [5] - 归母净利润627.07万元 同比减少75.29% 扣非归母净利润2260.18万元 同比增长141.26% [5] - 一季度住房总交易金额（GTV）达681.1亿元 同比增长33.0% 期末国内运营门店2623家（直营2123家 加盟500家） [5] 市场表现 - 8月22日收盘价报3.01元/股 当日跌幅1.31% [6]

香港住宅物业市场展望 - 预计全年楼价回升3%至5% 住宅物业成交宗数按年增长13%至6.4万宗创四年新高[1] - 首7个月本地个人买家占一手私宅注册量额比率达66.8% 自2022年后首次回升并超越50%水平[1] - 整体物业成交量预计达7.6万宗（按年升11%） 成交金额5700亿港元（按年升6%）同创四年新高[2] 市场成交结构变化 - 上半年呈现细价楼主导市场、量升额跌、港人购买力抬头三大新格局[1] - 二手住宅成交量预测上调至4.5万宗（按年升逾9%） 一手私楼成交量预计1.9万宗（按年升逾22%）[1] - 一手私楼成交金额约1800亿港元（按年跌4%） 但成交量创2013年4月新例生效后新高[1] 政策与市场驱动因素 - 政府全面撤销辣招、放宽按揭及降低400万港元以下物业印花税形成政策利好[2] - 美国下半年减息预期推动低息环境延续 卖地减少导致一手私宅供应呈下调趋势[1][2] - 供平过租现象趋普遍 刺激用家入市需求[2] 行业经营表现 - 美联集团截至2025年6月30日六个月收益25.18亿港元（同比下降24.1%）[2] - 同期净利润1.51亿港元（同比下降13%） 每股基本盈利21.12港仙[2] 潜在制约因素 - 失业率回升及短期房屋供应充足对库存造成压力[2] - 本地零售、饮食、旅游等消费支柱行业仍面临挑战[2] - 楼价缺乏大幅上升空间 需政策及税务扶持推动经济发展[2]

财务表现 - 截至2025年6月30日止六个月收益25.18亿港元 同比减少24.1% [1] - 公司权益持有人应占期内溢利1.51亿港元 同比减少13% [1] - 基本每股盈利21.12港仙 [1] 经营状况 - 权益持有人应占溢利较2024年同期减少13% [1] - 中期业绩保持稳健 主要得益于超前重整架构和强韧灵活的业务模式 [1] - 集团展现把握香港楼市新趋势的能力 [1] 行业环境 - 自去年全面撤销所有楼市需求管理措施以来未有重大政策变动 [1] - 香港楼市处于政策宽松期 为业务开展提供稳定环境 [1]

住房市场表现 - 2025年上半年蒙古住房均价为每平方米380万图格里克（约7630.52元人民币），豪华住宅均价达660万图格里克（约13253.01元人民币）[1] - 房地产经纪机构完成5466笔交易，成交面积229.37万平方米，总额1.39万亿图格里克（约27.91亿元人民币），交易笔数和金额同比分别增长2.7%和10.3%[1] - 售出住房以51至100平方米为主，占比45.1%，50平方米以下和101至200平方米各占20%，201平方米以上占14%[1] 交易结构分析 - 土地交易占比82.5%，住宅交易占比14.8%，商业地产交易占比1.7%，工业地产交易占比1%[1] - 租赁市场完成3979笔交易，总面积31.33万平方米，总额1256亿图格里克（约2.52亿元人民币），租赁面积同比下降0.3%但金额增长21.7%[1] - 租赁住房中51至100平方米占比最高达33.5%[1] 行业机构状况 - 蒙古共有303家持牌房地产经纪机构，同比减少8家[1] - 行业总资产2255亿图格里克（约4.53亿元人民币），其中流动资产1675亿图格里克（约3.36亿元人民币）[1]

行业背景与市场转变 - 中国房地产行业进入“存量时代”，二手房市场复杂性增加，交易逻辑从资产投资转向居住使用价值[2][5] - 市场深刻范式转变，90%以上的公司对此变化不够敏感[5][9] - 买家决策标准改变，从追求快速“上车”变为围绕居住品质、家庭想象和长期使用价值进行抉择[2][7] - 房东需求变化，不再只看价格，而是寻求更轻松高效的交易方式以应对冗长成交周期[2] 自如美家的商业模式创新 - 推出客业单边服务模式，将业主端与客户端服务彻底分开，提供定制化咨询和顾问方案[4][9] - 实施“严选品质好房”策略，通过产品化改造提升房源品质，具体分为焕新好房（7天美化）、清水好房（老旧房屋整体改造）、心舍好房（高品质智能化改造）三类[4][16] - 对买家实行佣金五折优惠，例如在北京基于业主端和客户端各收1%中介费的规则上，为买家再打5折[4][21] - 商业模式创新旨在通过提升交易效率和缩短空置周期为买卖双方节省真金白银，例如北京上海成交平均周期约3个月，房主租金损失约三四万元，若周期达半年则损失翻倍[5][20] 战略定位与核心竞争力 - 公司战略定位为“以家为中心”，致力于为一线城市家庭提供居住全生命周期服务，打通从租赁、买卖到装修、家庭服务的全链条[5][24] - 核心竞争力建立在14年租赁服务积累的海量租客、业主资源以及构建的全链条能力基础上[9] - 业务模式不依赖烧钱补贴，而是通过技术、团队协作和商业模式设计，在提供优惠价格的同时确保服务质量和自身生存能力[21] - 最关注的业务指标是帮助确定性客户买到心仪房子的时长，以及交易双方使用平台服务的广度[23] 产品化改造的价值主张 - 产品化改造能显著提升交易效率，例如上海一套挂盘半年未售出的近40年楼龄老房，经一个月改造为“清水好房”后，在开放日当天即售出[16] - 改造为买卖双方节省隐性成本，买家若购入老旧房屋后自行装修，从施工到通风散味可能耗时一年，增加10万至20万元租金成本[20] - 有过自如增益租改造体验的房东对二手房产品化改造接受度更高，因为他们已通过租赁改造获得过价值认知[18] 对未来行业格局的展望 - 房地产企业战略重构趋势是以客户居住全流程来构建更简化、更高质量的产品和服务模式[25][28] - 居住市场需要新的商业模式，头部企业有责任共同推动行业向更持续健康的方向发展[26] - 公司看似多业务布局，实则只聚焦于围绕“家”的居住产品和服务一件事，追求在稳定耕耘中实现渐进式增长[27]

房地产经纪领域"自媒体"管理新规 - 烟台市四部门联合印发《通知》，从5个方面加强房地产经纪领域"自媒体"管理，包括规范信息发布内容、明确从业主体责任、强化行业自律管理、加强违规线索收集、依法依规开展整治 [1] - 新规旨在规范房地产经纪机构及从业人员运用网络平台发布信息、承揽业务的行为，营造健康有序的房地产领域网络环境 [1] 机构备案与账号管理要求 - 房地产经纪机构需严格落实机构备案和"自媒体"账号备案制度，向属地住建部门、网信部门登记备案所有账号信息 [1] - 机构及从业人员"自媒体"账号需在首页公示机构备案证书编号、房地产经纪人(协理)职业资格管理号、人员实名登记编号 [1] - 机构需加强"自媒体"账号选题、发布、互动、直播等环节审核，确保内容准确传达政策、客观反映市场、房源信息真实 [1] 内容发布规范与禁止行为 - 严禁违规开展互联网新闻信息服务、发布虚假信息、歪曲解读房地产政策 [1] - 禁止恶意唱衰楼市踩压楼盘、捏造房价涨跌数据、蓄意散播噱头制造购房恐慌情绪 [1] 行业自律与监管措施 - 房地产经纪协会需制定"自媒体"运营自律公约，加强培训引导，提高从业人员法律意识与职业素养 [2] - 住建部门将建立"自媒体"重点账号管理清单，对违规账号督促整改，拒不整改的联合多部门查处 [2]

香港楼市整体趋势 - 中原城市领先指数CCL最新报138.63点，周环比上升1.05% [1] - CCL近四周波幅明显增大，上下约1%左右，显示香港楼价走势出现转变，指数正逐步摆脱早前135到136点低位，近4周处于137到138点水平 [1] - 短期香港楼价反复向上微升，CCL迈向今年初139.25点高位，现时相差0.62点或0.45% [1] - 自5月起拆息回落，楼价见底微升，CCL近11周呈现八次上升三次下跌的格局 [2] - CCL较2025年3月财政预算案前的134.89点低位上升2.77%，较2024年9月首次减息前的135.86点低位上升2.04% [2] 分区及分类楼价表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报140.59点，周环比上升1.34%，指数创2024年8月初后的53周新高 [3] - CCL（中小型单位）报139.08点，周环比上升1.24% [3] - CCL（大型单位）报136.25点，周环比微跌0.03%，连续下跌3周累计跌幅为1.64% [3] - 本周四区楼价二升二跌，港岛CCL_Mass报140.91点，周环比大幅上升5.13%，升幅为2019年6月底后（319周）以来最大 [3] - 新界西CCL_Mass报126.79点，周环比上升1.33%，升幅为2024年11月初后（40周）以来最大 [3] - 九龙CCL_Mass报138.24点，周环比下跌0.32%，连续下跌2周累计跌幅0.87%；新界东CCL_Mass报152.69点，周环比下跌0.35% [3] 2025年迄今楼价指数累计表现 - 2025年八大楼价指数计算，CCL累计上升0.72%，CCL Mass累计上升1.78% [4] - CCL（中小型单位）累计上升1.52%，CCL（大型单位）累计下跌3.27% [4] - 分区指数方面，港岛累计上升1.69%，九龙累计上升3.31%，新界东累计上升2.90%，新界西累计下跌1.22% [4] 市场影响因素与事件 - 市场受到香港股市造好，拆息低企，银行相继推出按揭优惠抢客，以及市场憧憬9月减息等利好因素刺激 [1] - 本周CCL反映的事件包括7月21日香港政府终止元朗及洪水桥两幅产业工厦用地的招标工作，7月22日恒生指数升穿25000点关口收市，创逾3年半新高 [1] - 其他重要事件包括8月12日中美同意再延长征收关税暂缓期90天，8月13日香港金管局第11度承接港元沽盘，累计承接1165.94亿港元 [2] - 新楼盘销售活动活跃，如黄竹坑站港岛南岸第5B期、将军澳日出康城凯柏峰III、启德维港．湾畔1B期及大埔上然3期等均有推售 [1][2]